सलील रमेशचंद्र, अध्यक्ष, फेडरेशन ऑफ ग्रँटीज ऑफ गव्हर्नमेंट लँड्स
जमिनी फ्रीहोल्ड करण्यासंदर्भातील ज्युलिओ रिबेरो यांचा ‘बिल्डरांच्या फायद्यासाठी पुनर्विकास?’ हा लेख (लोकसत्ता- १ नोव्हेंबर) वाचनात आला. या लेखात, काही गृहनिर्माण संस्थांमध्ये फ्रीहोल्डसाठी आवश्यक निधी आणि त्यावरून होणाऱ्या वादांवर, तसेच यामुळे संस्थेच्या सदस्यांतील मतभिन्नतेवर भाष्य केले आहे. शेवटी त्यांनी असा निष्कर्ष काढला की, हे सर्व बिल्डर लॉबीसाठीच केले जात आहे. परंतु रिबेरो यांना या प्रश्नामागची पूर्ण पार्श्वभूमी माहीत नसावी आणि त्यामुळे त्यांचा गैरसमज झाला असावा.
मुंबई आणि महाराष्ट्रात सुमारे २२ हजार गृहनिर्माण संस्था आहेत, ज्या शासनाने प्रदान केलेल्या जमिनीवर स्थापन झालेल्या आहेत. वर्ग-१ म्हणजे फ्रीहोल्ड किंवा मालकीची जमीन (कोणताही बोजा नसलेली), तर वर्ग-२ जमिनींना शासनाच्या काही निर्बंधांचा सामना करावा लागतो. भाडेपट्टीच्या जमिनींसाठी वार्षिक भाडे द्यावे लागते. कब्जेहक्क वर्ग-२ आणि भाडेपट्टी तत्त्व इंग्रजांनी आणलेली जमीनदारी प्रणाली आहे. इंग्रज जाऊन ७५ वर्षे झाली, तरीही त्यांची प्रणाली आजही तशीच आहे.
हेही वाचा >>>अमेरिकी निवडणुकीचा विचार आपण कसा करायचा?
सामान्यांचा संघर्ष
आयएएस आणि आयपीएस अधिकाऱ्यांना मुंबईत मोक्याच्या जागी जमिनी प्रदान केल्या गेल्या, तर सामान्य मध्यमवर्गीय नागरिकांना शहराच्या सीमेलगतच्या जमिनी दिल्या गेल्या. मुंबईत जागेची कमतरता असल्याने उपनगरांतील अत्यंत गैरसोयीच्या जागा मध्यमवर्गीयांनी घेतल्या. त्यांना अक्षरश: खाडी क्षेत्रात प्लॉट्स दिले गेले. त्या क्षेत्रावर भराव टाकून आवश्यक पायाभूत सुविधा (उदाहरणार्थ रस्ते, पाणी, वीज) त्यांना स्वत:च उभाराव्या लागल्या. त्यांनी हे आव्हान स्वीकारले आणि पेललेदेखील.
१९७० ते १९८० या काळात मध्यमवर्गीय नागरिकांनी मोठ्या प्रमाणावर उपनगरांत घरे आणि इमारती बांधल्या. त्यावेळच्या निकृष्ट रेशनच्या सिमेंटने बांधलेल्या या इमारतींना आज ५० ते ६० वर्षे होत आहेत आणि त्या जीर्ण झाल्या आहेत. राहण्यास असुरक्षित ठरल्या आहेत. काही इमारतींना आता पुनर्विकासाची गरज आहे. कुर्ल्यातील नाईक नगर इमारत दोन वर्षांपूर्वी कोसळली आणि १९ जणांचे बळी गेले.
हेही वाचा >>>आपल्यासारखे बुद्धिमान सजीव विश्वात अन्यत्र असतील का? त्यांच्याशी संपर्क होईल का?
‘यशदा’कडून माहिती संकलित
या सर्व समस्यांवर विचार करत, आम्ही मध्यमवर्गीय गृहनिर्माण संस्थांनी एकत्र येऊन पुनर्विकासासाठी जमिनी फ्रीहोल्ड करणे आवश्यक आहे, या निष्कर्षाप्रत पोहोचलो. पुण्याच्या यशदा संस्थेने संकलित केलेल्या प्रशासकीय सुधारणांवर आधारित रत्नाकर गायकवाड आणि नितीन करीर यांच्या मार्गदर्शनाखाली एक अहवाल २००६ मध्ये तयार करण्यात आला, ज्यात प्रति चौरस फूट १ रुपया शुल्क आकारून जमिनी फ्रीहोल्ड करण्याची शिफारस केली होती. हा अहवाल सांगतो- ‘१९६७ पासून राज्यात हजारो हेक्टर कृषी जमिनी अकृषक जमिनीत रूपांतरित झाल्या आहेत, परंतु त्या अजूनही वर्ग-२ हक्कांतर्गत आहेत. कायद्यात बदल करून प्रति चौरस फूट १ रुपया शुल्क आकारून अशा जमिनी वर्ग-१ हक्कांतर्गत आणाव्यात, ज्यामुळे मोठे उत्पन्न मिळेल, कालबाह्य प्रणाली संपुष्टात येईल आणि जमिनीचे हक्क मुक्तपणे विक्रीसाठी उपलब्ध होतील.’
२०१९ साली त्याचे नियम निश्चित
आम्ही मध्यमवर्गीय नागरिकांनी शासनाकडे सातत्याने पाठपुरावा केला. प्रथम २०१६ साली कायद्यात बदल घडवून आणला आणि २०१९ साली त्याचे नियम निश्चित करून घेतले. गृहनिर्माण संस्थांसाठी फ्रीहोल्डचा १५ टक्के दर निश्चित करण्यात आला. हा दर आम्हाला परवडणारा नव्हता, म्हणून आम्ही तो ५ टक्के करावा असा आग्रह धरला. त्यासाठी आम्ही लोकप्रतिनिधींना भेटलो, विविध माध्यमांतून जनजागृती मोहिमा राबवल्या आणि शासनाशी सातत्याने संपर्क साधून आमचे प्रश्न मांडले.
सरतेशेवटी, मार्च २०२४ मध्ये गृहनिर्माण संस्थांसाठी दोन प्रकारच्या फ्रीहोल्ड नियमांची घोषणा करण्यात आली. पहिल्या योजनेत ‘आरआर’च्या पाच टक्के दराने फ्रीहोल्ड करता येऊ शकते, परंतु यासाठी कठोर अटी व शर्ती आहेत, ज्या पूर्ण करणे अवघड आहे. या योजनेत संस्थेला स्वत: पुनर्विकास करावा लागेल आणि २५ टक्के अतिरिक्त एफएसआय प्रधानमंत्री आवास योजनेसाठी राखून ठेवावा लागेल. दुसऱ्या योजनेत, ‘आरआर’च्या १० टक्के दराने फ्रीहोल्ड करता येऊ शकते, ज्यात कोणत्याही अटी नाहीत. मात्र, १० टक्के दर हा गृहनिर्माण संस्थांसाठी अतिशय जास्त आहे, पण आता दुसरा कोणताही पर्याय उपलब्ध नाही.
भ्रष्टाचार हा खरा मुद्दा
हे सर्व सांगण्यामागचा मुख्य उद्देश म्हणजे ‘ही योजना बिल्डर लॉबी प्रेरित आहे,’ हे पूर्णसत्य नाही. अशा गैरसमजांमुळे आमच्या १३ वर्षांच्या संघर्षाला धक्का पोहोचू शकतो. गृहनिर्माण संस्थांमध्ये फ्रीहोल्ड करण्यासाठी जो खरा मुद्दा आहे, तो रिबेरो यांच्याकडून दुर्लक्षित राहिला आहे, तो म्हणजे फ्रीहोल्डसाठी अधिकाऱ्यांना दिली जाणारी भ्रष्टाचाराची रक्कम. गृहनिर्माण संस्थेमध्ये वाद हा आहे, की ही रक्कम किती असावी, ती पोहोचते का आणि त्यातील पारदर्शकता कशी राखावी.
माझे ज्युलिओ रिबेरो यांना आवाहन आहे की, त्यांनी या भ्रष्टाचाराच्या प्रश्नावर लक्ष केंद्रित करावे. जिथे बिल्डर असतो, तिथे ही रक्कम दिली जाऊ शकते; परंतु ज्या गृहनिर्माण संस्थांमध्ये बिल्डर नाहीत, त्या संस्थांनी काय करावे? माझे शासनाला व लोक प्रतिनिधींना आवाहन आहे की, ही योजना ३० सप्टेंबर २०२४ रोजी संपली असली तरी ती पुढील तीन वर्षे वाढवली जावी, जेणेकरून संस्थांना आवश्यक निधी उभारण्यासाठी वेळ मिळेल. रिबेरो यांनी या दिशेने प्रयत्न करावेत अशी माझी विनंती आहे.
मुंबई आणि महाराष्ट्रात सुमारे २२ हजार गृहनिर्माण संस्था आहेत, ज्या शासनाने प्रदान केलेल्या जमिनीवर स्थापन झालेल्या आहेत. वर्ग-१ म्हणजे फ्रीहोल्ड किंवा मालकीची जमीन (कोणताही बोजा नसलेली), तर वर्ग-२ जमिनींना शासनाच्या काही निर्बंधांचा सामना करावा लागतो. भाडेपट्टीच्या जमिनींसाठी वार्षिक भाडे द्यावे लागते. कब्जेहक्क वर्ग-२ आणि भाडेपट्टी तत्त्व इंग्रजांनी आणलेली जमीनदारी प्रणाली आहे. इंग्रज जाऊन ७५ वर्षे झाली, तरीही त्यांची प्रणाली आजही तशीच आहे.
हेही वाचा >>>अमेरिकी निवडणुकीचा विचार आपण कसा करायचा?
सामान्यांचा संघर्ष
आयएएस आणि आयपीएस अधिकाऱ्यांना मुंबईत मोक्याच्या जागी जमिनी प्रदान केल्या गेल्या, तर सामान्य मध्यमवर्गीय नागरिकांना शहराच्या सीमेलगतच्या जमिनी दिल्या गेल्या. मुंबईत जागेची कमतरता असल्याने उपनगरांतील अत्यंत गैरसोयीच्या जागा मध्यमवर्गीयांनी घेतल्या. त्यांना अक्षरश: खाडी क्षेत्रात प्लॉट्स दिले गेले. त्या क्षेत्रावर भराव टाकून आवश्यक पायाभूत सुविधा (उदाहरणार्थ रस्ते, पाणी, वीज) त्यांना स्वत:च उभाराव्या लागल्या. त्यांनी हे आव्हान स्वीकारले आणि पेललेदेखील.
१९७० ते १९८० या काळात मध्यमवर्गीय नागरिकांनी मोठ्या प्रमाणावर उपनगरांत घरे आणि इमारती बांधल्या. त्यावेळच्या निकृष्ट रेशनच्या सिमेंटने बांधलेल्या या इमारतींना आज ५० ते ६० वर्षे होत आहेत आणि त्या जीर्ण झाल्या आहेत. राहण्यास असुरक्षित ठरल्या आहेत. काही इमारतींना आता पुनर्विकासाची गरज आहे. कुर्ल्यातील नाईक नगर इमारत दोन वर्षांपूर्वी कोसळली आणि १९ जणांचे बळी गेले.
हेही वाचा >>>आपल्यासारखे बुद्धिमान सजीव विश्वात अन्यत्र असतील का? त्यांच्याशी संपर्क होईल का?
‘यशदा’कडून माहिती संकलित
या सर्व समस्यांवर विचार करत, आम्ही मध्यमवर्गीय गृहनिर्माण संस्थांनी एकत्र येऊन पुनर्विकासासाठी जमिनी फ्रीहोल्ड करणे आवश्यक आहे, या निष्कर्षाप्रत पोहोचलो. पुण्याच्या यशदा संस्थेने संकलित केलेल्या प्रशासकीय सुधारणांवर आधारित रत्नाकर गायकवाड आणि नितीन करीर यांच्या मार्गदर्शनाखाली एक अहवाल २००६ मध्ये तयार करण्यात आला, ज्यात प्रति चौरस फूट १ रुपया शुल्क आकारून जमिनी फ्रीहोल्ड करण्याची शिफारस केली होती. हा अहवाल सांगतो- ‘१९६७ पासून राज्यात हजारो हेक्टर कृषी जमिनी अकृषक जमिनीत रूपांतरित झाल्या आहेत, परंतु त्या अजूनही वर्ग-२ हक्कांतर्गत आहेत. कायद्यात बदल करून प्रति चौरस फूट १ रुपया शुल्क आकारून अशा जमिनी वर्ग-१ हक्कांतर्गत आणाव्यात, ज्यामुळे मोठे उत्पन्न मिळेल, कालबाह्य प्रणाली संपुष्टात येईल आणि जमिनीचे हक्क मुक्तपणे विक्रीसाठी उपलब्ध होतील.’
२०१९ साली त्याचे नियम निश्चित
आम्ही मध्यमवर्गीय नागरिकांनी शासनाकडे सातत्याने पाठपुरावा केला. प्रथम २०१६ साली कायद्यात बदल घडवून आणला आणि २०१९ साली त्याचे नियम निश्चित करून घेतले. गृहनिर्माण संस्थांसाठी फ्रीहोल्डचा १५ टक्के दर निश्चित करण्यात आला. हा दर आम्हाला परवडणारा नव्हता, म्हणून आम्ही तो ५ टक्के करावा असा आग्रह धरला. त्यासाठी आम्ही लोकप्रतिनिधींना भेटलो, विविध माध्यमांतून जनजागृती मोहिमा राबवल्या आणि शासनाशी सातत्याने संपर्क साधून आमचे प्रश्न मांडले.
सरतेशेवटी, मार्च २०२४ मध्ये गृहनिर्माण संस्थांसाठी दोन प्रकारच्या फ्रीहोल्ड नियमांची घोषणा करण्यात आली. पहिल्या योजनेत ‘आरआर’च्या पाच टक्के दराने फ्रीहोल्ड करता येऊ शकते, परंतु यासाठी कठोर अटी व शर्ती आहेत, ज्या पूर्ण करणे अवघड आहे. या योजनेत संस्थेला स्वत: पुनर्विकास करावा लागेल आणि २५ टक्के अतिरिक्त एफएसआय प्रधानमंत्री आवास योजनेसाठी राखून ठेवावा लागेल. दुसऱ्या योजनेत, ‘आरआर’च्या १० टक्के दराने फ्रीहोल्ड करता येऊ शकते, ज्यात कोणत्याही अटी नाहीत. मात्र, १० टक्के दर हा गृहनिर्माण संस्थांसाठी अतिशय जास्त आहे, पण आता दुसरा कोणताही पर्याय उपलब्ध नाही.
भ्रष्टाचार हा खरा मुद्दा
हे सर्व सांगण्यामागचा मुख्य उद्देश म्हणजे ‘ही योजना बिल्डर लॉबी प्रेरित आहे,’ हे पूर्णसत्य नाही. अशा गैरसमजांमुळे आमच्या १३ वर्षांच्या संघर्षाला धक्का पोहोचू शकतो. गृहनिर्माण संस्थांमध्ये फ्रीहोल्ड करण्यासाठी जो खरा मुद्दा आहे, तो रिबेरो यांच्याकडून दुर्लक्षित राहिला आहे, तो म्हणजे फ्रीहोल्डसाठी अधिकाऱ्यांना दिली जाणारी भ्रष्टाचाराची रक्कम. गृहनिर्माण संस्थेमध्ये वाद हा आहे, की ही रक्कम किती असावी, ती पोहोचते का आणि त्यातील पारदर्शकता कशी राखावी.
माझे ज्युलिओ रिबेरो यांना आवाहन आहे की, त्यांनी या भ्रष्टाचाराच्या प्रश्नावर लक्ष केंद्रित करावे. जिथे बिल्डर असतो, तिथे ही रक्कम दिली जाऊ शकते; परंतु ज्या गृहनिर्माण संस्थांमध्ये बिल्डर नाहीत, त्या संस्थांनी काय करावे? माझे शासनाला व लोक प्रतिनिधींना आवाहन आहे की, ही योजना ३० सप्टेंबर २०२४ रोजी संपली असली तरी ती पुढील तीन वर्षे वाढवली जावी, जेणेकरून संस्थांना आवश्यक निधी उभारण्यासाठी वेळ मिळेल. रिबेरो यांनी या दिशेने प्रयत्न करावेत अशी माझी विनंती आहे.
