कोणतीही गोष्ट परवडणाऱ्या दरात उपलब्ध व्हावी यासाठी तिची रचना व तंत्रज्ञानामध्ये, तसेच प्रमाणामध्ये सुधारणा करणे महत्त्वाचे असते… इलॉन मस्क
‘‘आपण गृहबांधणीपासून सुरुवात करू शकतो, जो आर्थिक गतिशीलतेचा सर्वात भक्कम पाया आहे. राष्ट्रीय पातळीवरील परवडणाऱ्या घरांसाठीचा कार्यक्रम, दारिद्र्य निर्मुलनाच्या दिशेने केलेला प्रयत्न, मानवी भांडवली गुंतवणूक, सामुदायिक सुधारणा योजना व सार्वजनिक आरोग्य उपक्रम सर्व एकत्रितपणे सुरू करता येतील’’… मॅथ्यू डेस्मंड
‘‘चांगली व परवडणारी घरे हा सर्व न्यूयॉर्कवासीयांचा व सर्व अमेरिकन नागरिकांचा मूलभूत हक्क आहे’’… निदिया व्हेलाझक्वेझ
तीन लोकांची तीन अवतरणे आणि हे सगळे जण अमेरिकेतील आहेत, ज्या देशात जगातील दर दुसऱ्या व्यक्तीला स्थायिक व्हायची इच्छा असते. मस्क हे अब्जाधीश आहेत, तर डेस्मंड हे अर्थतज्ज्ञ आहेत तर निदिया सामाजिक कार्यकर्त्या आहेत. त्यांच्या शब्दातून त्यांच्या संबंधित क्षेत्राविषयीही समजते, तरीही त्यांच्या अवतरणांमध्ये एक समान धागा आहे तो म्हणजे परवडण्यायोग्य, हा विषय इलॉन मस्क रचना व तंत्रज्ञानातील सुधारणेद्वारे एखादी गोष्ट परवडणारी व्हावी यावर भर देतात तर डेस्मंड राष्ट्रीय आर्थिक प्रगतीसाठी घरे परवडणारी व्हावीत याकडे आपले लक्ष वेधतात, तर निदिया जगाची आर्थिक राजधानी असलेल्या न्यू यॉर्कमध्ये प्रत्येकाला परवडेल असे घर मिळण्याच्या गरजेविषयी आपल्याला सांगतात. हे अतिशय रोचक आहे नाही का, कारण परवडणाऱ्या घरांची काळजी फक्त भारतीयांनाच आहे असे आपल्याला वाटते, परंतु वरील तीन अवतरणे पाहता मला असे वाटते की परवडणारी घरे ही एक जागतिक समस्या आहे फक्त आपली समस्या नाही!
हेही वाचा – ‘सल्लाबाजार’ कितपत फायद्याचा?
सर्वप्रथम आपण परवडणारी घरे म्हणजे काय याची व्याख्या केली पाहिजे व त्यानंतरच आपण ती साध्य करण्याचा प्रयत्न करू शकू, असा माझा साधा तर्क आहे. एनसीसीमध्ये मी रायफल शूटिंग शिकायचो तेव्हा सांगितले जायचे, “आधी लक्ष्य पाहा, अंतर मोजा व मग नेम साधा”, हाच तर्क परवडणाऱ्या घरांनाही लागू होतो, केवळ नेम साधण्यासाठी, म्हणजेच परिणाम साध्य करण्यासाठी (शेवटचे शब्द उपहासात्मक आहेत.) ते एक लक्ष्य आहे असा आपण विचार केला तरच आपण ते भेदू शकू! मुंबईमध्ये म्हाडाची घरेही अनेक मध्यवर्गीय कुटुंबांच्या आवाक्याबाहेरची आहेत याविषयीच्या बातमीतून या विषयाची सुरुवात झाली.
म्हाडा म्हणजेच महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास प्राधिकरण, ही राज्य सरकारची कंपनी किंवा प्राधिकरण आहे जी राज्यभर, प्रामुख्याने मुंबईमध्ये परवडणारी घरे बांधण्याचे काम करते. काही दशकांपूर्वीपर्यंत ही संस्था उत्तम काम करत होती व अनेक मध्यमवर्गीय तसेच कनिष्ठ मध्यमवर्गीय कुटुंबाचे मुंबई, ठाणे व पुणे या सुवर्ण त्रिकोणात घर घेण्याचे स्वप्न केवळ म्हाडामुळेच साकार होऊ शकले. परंतु अलीकडे या आघाडीवर म्हाडा अपयशी होत असल्याचे दिसत आहे, ज्या वर्गासाठी ही घरे बांधली जातात त्या वर्गाच्या खिशाला ही घरे परवडेनाशी झाली आहेत. यामुळेच आपण जनतेला परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्यात अपयशी का ठरत आहोत याचे विश्लेषण करण्याची तीव्र गरज निर्माण झाली आहे. याचे कारण म्हणजे जर मायबाप सरकारच परवडणारी घरे उपलब्ध करून देऊ शकत नसेल, तर खासगी बांधकाम व्यावसायिक ती कशी देऊ शकतील (व त्यांनी का द्यावीत). दुसरा मुद्दा म्हणजे म्हाडा तसेच सिडकोसारख्या संस्था पुरेशी परवडणारी घरे बांधू शकल्या नाहीत (मी हे अपयश म्हणणार नाही), त्यामुळे अनेक शहरांमध्ये रिअल इस्टेटची भरभराट झाली हा मुद्दादेखील विचारात घेतला पाहिजे.
तर, आपल्याला परवडणारी घरे हवी आहेत, तसेच घरांचे दर कमी झाले आहेत (म्हणजे सदनिकांचे प्रति चौरस फूट दर), तरीही विशिष्ट दराच्या घरांची मागणी व तेवढ्या किमतीच्या घरांचा पुरवठा यामध्ये तफावत आहे. तुमचा या विधानाच्या पहिल्या भागावर विश्वास बसत नसेल, तर अनेक उपनगरांमधील भागातील गेल्या पाच वर्षांतील सदनिकांच्या प्रति चौरस फूट दरांची तुलना करणारे विवरण पाहा व स्वतःच तपासून घ्या. घरांचे दर बऱ्यापैकी स्थिर आहेत म्हणजेच घट झाली आहे असेच मानावे लागेल कारण रिअल इस्टेटमध्ये मोठी भांडवली गुंतवणूक करावी लागते. त्यामुळे दशकभरापूर्वीचा कल पाहता, दर न वाढणे म्हणजे घट होण्यासारखेच आहे. आता माझ्या विधानाच्या दुसऱ्या भागाविषयी, आजूबाजूला पाहा व वीस ते पस्तीस वयोगटातील दहा लोकांना विचारा जे शिपाई, चालक, सामानाची डिलिव्हरी करणारी मुले, घरकाम करणाऱ्या बायका, कनिष्ठ लेखा कर्मचारी, बांधकाम स्थळावरील पर्यवेक्षक व लहान संस्थांमध्ये ज्येष्ठ पदावरील कर्मचारी व सरकारी नोकरीतील तृतीय अथवा चतुर्थ श्रेणीतील कर्मचारी, यापैकी किती जणांचे पुण्यामध्ये स्वतःचे घर आहे? दहापैकी तिघांनीही असे उत्तर दिले की त्यांनी स्वतःच्या उत्पन्नातून घर खरेदी केले आहे (त्यांच्या पालकांच्या नव्हे), तर मी पुढील लेखामध्ये परवडणाऱ्या घरांविषयी माझे विचार बदलेन. ज्या प्रकारे ऑटोमोबाइलची बाजारपेठ मारुती डिझायर, ऑल्टो व आयटेन ह्युंदेई यांसारख्या लहान कारच्या जोरावर चालते कारण ग्राहक मध्यमवर्गीय असतात, त्याचप्रमाणे रिअल इस्टेटमध्ये सर्व लोकांना कोटी व त्याहून अधिक किमतीची घरे नको असतात. तसे घर घ्यायला सर्वांना आवडेल, परंतु समाजातील जेमतेम पाच टक्के लोकांना ते परवडू शकते, म्हणूनच आपण परवडणाऱ्या घरांची आधी योग्य व्याख्या केली पाहिजे, त्यानंतरच आपण अशी घरे बांधू शकू.
आपल्या देशाची लोकसंख्या दीडशे कोटींहून अधिक आहे, मी योग्य प्रकारे परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्यावर का जोर देतोय हे समजून घेण्यासाठी ही तुलना पाहू. तुम्हाला येथे रु. ५ च्या कपापासून ते रु. ५०० च्या कपापर्यंत चहा सहजपणे मिळू शकतो. तुम्हाला एकवेळचे जेवण रु. ३० (पुरी/भाजी) ते रु. १००० प्रति व्यक्ती याप्रमाणे मिळू शकते. तसेच तुम्हाला दुचाकी रु. ३०,०००/- (जी व्यक्ती रु. २०००/- महिना हप्त्याने खरेदी करू शकते) ते रु. १०,००,०००/- पर्यंत मिळू शकते. हेच चित्र मोबाइल फोनसकट सर्व जीवनावश्यक वस्तूंच्या संदर्भात दिसते. या सगळ्या गोष्टीसुद्धा कायदेशीर आहेत हे लक्षात ठेवा (हा कायदेशीरपणाचा मुद्दा लेखात पुढे येईलच)! आता तुम्ही घराच्या किमती पाहा, तुम्हाला उच्चभ्रू वसाहतीमध्ये टूबीएचके घर २ कोटी रुपयांपर्यंत मिळेल. परंतु वर केलेल्या दरांच्या तुलनेप्रमाणे तुम्हाला रु. ५ लाख किंवा रु. १० लाख एवढ्या किमतीत चांगले घर मिळू शकते का, भले त्या उच्चभ्रू वसाहतीमध्ये नसेल किमान आपण ज्याला घर म्हणू शकू अशा ठिकाणी व राहण्यायोग्य परिस्थितीत मिळेल का? इथे फरक असा आहे की चहा रु. ५ प्रति कप ते रु. ५०० प्रति कपापर्यंत मिळतो, तो कपभर चहा खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाची चहा पिण्याची तल्लफ त्यामुळे पूर्ण होते. सेल फोनचे मॉडेल तसेच दुचाकींच्या बाबतीतही असेच आहे, त्यामुळे जे घर १० लाख रुपयांना उपलब्ध आहे त्यातून घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाच्या मूलभूत गरजा पूर्ण झाल्या पाहिजेत, बरोबर? घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाच्या मूलभूत गरजा काय असतात, तर त्या अतिशय साध्या आहेत, ते टिकाऊ असावे, वीज, पाणी, कामाच्या ठिकाणापासून तसेच शैक्षणिक केंद्रापासून सहज ये-जा करण्यायोग्य, व त्या खोल्यांच्या भिंतीमध्ये राहणाऱ्या लोकांना हालचाल करण्यासाठी थोडी जागा हवी एवढेच व ते कायदेशीर असावे. परंतु मला सांगा, तुम्हाला अशी किती घरे भोवताली दिसतात, मला उत्तर माहिती आहे, अजिबात नाही व म्हणूनच अनेक लोक असे आहेत ज्यांच्या मालकीचे घर नाही. याचे कारण म्हणजे आपल्याला परवडणाऱ्या घरांचे महत्त्व समजलेले नाही, त्यामुळे मस्क यांनी म्हटल्याप्रमाणे आपण त्यासाठी तंत्रज्ञानाचा वापरही करत नाही तसेच अशी घरे बांधण्यासाठी काही धोरणही तयार करत नाही व परिणामी लाखो लोक भाड्याच्या किंवा अवैध घरांमध्ये राहात आहेत व अशा जगण्यामुळे त्यांच्यावर ताण येत आहे. हे लोक किमान सुदैवी तरी आहेत, कारण असे लाखो लोक आहेत जे त्याहून अतिशय निकृष्ट दर्जाचे जीवन जगत आहेत ज्याला झोपडपट्टी असे म्हणतात.
आपल्या देशामध्ये आपल्याला परवडणारी घरे हवी असतील तर यासंदर्भात संशोधन करण्यासाठी एक विभाग किंवा खासगी क्षेत्राशी भागीदारीतून एक कंपनी स्थापन करा जे अनेक दशकांपूर्वीच करावयास हवे होते. कारण आपल्या देशामध्ये आपल्याला नेहमी असे वाटते की संशोधन म्हणजे पैशांचा व वेळेचा अपव्यय कारण प्रत्येकालाच झटपट उपाय व नफा हवा असतो. रिअल इस्टेट क्षेत्र या झटपट तत्त्वज्ञानाची जननी होती व आहे. आपण अजूनही घरे बांधण्यासाठी काँक्रीट, प्लास्टर अशा जुन्यापुराण्या पद्धतींचाच वापर करत आहोत, यामुळे मूलभूत खर्च एका ठरावीक मर्यादेपलीकडे कमी होत नाही, त्यामुळे आपण स्वस्त घरे कशी बांधणार आहोत हा पहिला अडथळा आहे. त्यासाठी आपण तंत्रज्ञानाचा शोध लावला पाहिजे, तसेच पैसा व वेळ खर्च केला पाहिजे व डोक्याचा वापर केला पाहिजे, हे कोण करणार आहे, हा दुसरा अडथळा आहे! त्यानंतर मुद्दा येतो जमिनीचा जो परवडणाऱ्या घरांसाठी सर्वात महत्त्वाचा आहे कारण आपल्याला कोणतीही घरे बांधण्यासाठी जमीन आवश्यक आहे व जमीन मर्यादित असल्यामुळे कुणीही भरपूर नफा कमवल्याशिवाय त्याची किंवा तिची जमीन देण्यासाठी तयार नसतात, त्यामुळेच ही तिसरी अडचण आहे.
आपण परवडणाऱ्या घरांसाठी आरक्षण व या आरक्षित जमिनी अधिग्रहित करण्यासाठी धोरण तयार करणे आवश्यक आहे. ज्याप्रमाणे महाराष्ट्र औद्योगिक विकास महामंडळ त्यांच्या औद्योगिक भूखंडांसाठी सर्व पायाभूत सुविधा उपलब्ध करून देते, त्याचप्रमाणे राज्य सरकारनेही (स्थानिक स्वराज्य संस्थेने नव्हे) या भूखंडांसाठी पाणी, सार्वजनिक वाहतुकीसाठी स्थानके, रस्ते इत्यादी महत्त्वाच्या पायाभूत सुविधा विकसित केल्या तरच आपण या ठिकाणी बांधल्या जाणाऱ्या घरांच्या किमती नियंत्रित करू शकू. चौथा मुद्दा म्हणजे ‘सरकारी कर’ जो सरकारला हवा असतो व स्थानिक स्वराज्य संस्था बांधकाम क्षेत्राच्या प्रत्येक चौरस फुटावर विविध शुल्के आकारतात. घरे परवडणारी व्हावीत यासाठी हा कर अथवा शुल्क माफ केले नाही तरी त्यात सवलत देण्याची यांची तयारी आहे का, परवडणारी घरे बांधण्यातील हा चौथा व शेवटचा अडथळा आहे. परवडणाऱ्या घरांची अशी कोणतीही वर्गवारी नाही ज्यामध्ये जमिनीपासून, बांधकामासाठी आवश्यक साहित्यापर्यंत तसेच वीजपुरवठ्यापर्यंत सगळे काही निम्म्या किंवा एका निश्चित दराने दिले जाईल व त्यानंतर ती घरे गरजू लोकांना एका निश्चित दराने विकली जातील जो त्यांच्या क्रयशक्तीनुसार ठरवला जाईल. अशा घरांना परवडणारी घरे म्हणता येईल, आता मला सांगा तुम्हाला भोवताली अशा प्रकारचे किती प्रकल्प दिसतात? परवडणारी घरे बांधण्यासाठी आवश्यक त्या पायाभूत सुविधांनी युक्त जमिनींपासून, प्रत्येक गोष्टीचा विचार केला पाहिजे. कारण तुम्ही एखाद्या टिंबक्टूसारख्या ठिकाणी केवळ जमिनी स्वस्त आहेत म्हणून घर बांधू शकत नाही व ती घरे परवडणारी आहेत असे म्हणून लोकांना तिथे राहायला लावू शकत नाही. तसेच तुम्ही आकाराने अगदी लहान घरे बांधून, एखादा उंदीर ज्याप्रमाणे बिळात राहतो त्याप्रमाणे लोकांना त्या घरांमध्ये राहायला लावू शकत नाही, तुमचे व माझे घर जसे आहे तसेच ते घर असले पाहिजे व तरीही ते त्या गरजू व्यक्तीच्या खिशाला परवडेल असे असले पाहिजे. त्याकरिता अशी घरे बांधण्यासाठी तुम्हाला एखादे तंत्रज्ञान विकसित करावे लागेल किंवा तुम्हाला सगळ्यांना (प्रत्येक घटकाला) तुमच्या खिशाला (म्हणजे नफ्याला) बसणारा चिमटा सहन करावा लागेल व ते घर परवडणारे व्हावे यासाठी प्रयत्न करावे लागतील, हे केवळ दोनच मार्ग आहेत! त्याचशिवाय आपण नावीन्यपूर्ण धोरणे तयार केली पाहिजेत.
हेही वाचा – राजकारणामुळे ‘वंदे भारत’ निम्म्याच डब्यांची!
उदाहरणार्थ गरजू ग्राहकांना घर खरेदी करायला लावण्याऐवजी त्यांना ते भाड्याने देणे, कारण बहुतांश लोकांसाठी कर्ज काढूनही १० लाख रुपयांचे घर घेणेही शक्य नसते. आपण अशा घराच्या मूळ किमतीसाठीचा मासिक हप्ता भाडे म्हणून वापरण्याचा विचार करू शकतो व एका ठरावीक काळानंतर ते भाडेकरू कुटुंब अशा घरांचे मालक होईल, या पर्यायाचासुद्धा विचार करता येईल. परवडणाऱ्या घरांची व्याख्या करताना आपण आणखी एक मुद्दा विसरतो तो म्हणजे, अशा घरांच्या देखभालीसाठी होणारा दैनंदिन खर्च उदाहरणार्थ वीज देयके, मासिक देखभाल, वार्षिक देखभाल करारांतर्गत दिल्या जाणाऱ्या सेवा (लिफ्ट, जनरेटर, सोलार इत्यादी) व अशा इतरही अनेक बाबींचा यामध्ये समावेश होतो. तसेच कुटुंबातील सदस्यांना त्यांच्या दैनंदिन कामांसाठी प्रवासाकरिता करावा लागणारा खर्च, आपण महिन्याला एक ठरावीक (बहुतेक वेळा) उत्पन्न असलेल्या लोकांबद्दल बोलतो आहोत व त्यांना बराच प्रवास करावा लागतो. संबंधित सर्व सेवा पुरवठादार संस्थांनी अशा घरांसाठी त्यांच्या सेवा देण्यासाठी शुल्क आकारताना नीट विचार केला पाहिजे किंवा सरकारने त्यासाठी अनुदान दिले पाहिजे (ज्या प्रकारे शेतकऱ्यांना वीजपुरवठ्यासाठी दिले जाते), तसेच कर्जही कमी व्याजदराने, कमी हप्त्याने, परतफेडीसाठी जास्त मुदतीवर व कमीत कमी कागदपत्रात (शेवटचा मुद्दा हा एसबीआय व राष्ट्रीयीकृत बँकांसाठी आहे) उपलब्ध करून दिले पाहिजे. या सगळ्यामुळे संपूर्ण समाजाच्या आर्थिक विकासाला चालना मिळेल, एवढी जास्त घरे बांधली गेली तर त्यामुळे होणारी रोजगारनिर्मिती तसेच औद्योगिक उलाढालीची केवळ कल्पना करा. त्याचप्रमाणे स्वतःचे घर मिळाल्यामुळे लाखो कुटुंबांना जी मानसिक शांतता लाभेल तीदेखील विसरून चालणार नाही.
आपण हे सगळे अतिशय वेगाने केले पाहिजे नाहीतर आज जवळपास १०० कोटींहून अधिक जनता ज्या परिस्थितीत जगतेय त्यामुळे त्यांच्या मनावर सतत ताण असतो, या सगळ्या मनांचा एकाच वेळी उद्रेक झाला तर आपल्या सगळ्यांचेच जगणे महाग होऊन जाईल व तो दिवस फार लांब नाही; ज्या लोकांना आज परवडणाऱ्या घरांची चिंता करावी लागत नाही त्यांनी हे लक्षात ठेवावे, एवढाच इशारा देतो!
smd156812@gmail.com
