रीअल इस्टेटमधली सध्याची परिस्थिती कुणीही नाकारणार नाही व इतर उद्योगांचा विचार करता इथे ग्राहक सर्वात कमी सुरक्षित आहे. पण मग सध्याचे कायदे व तरतुदींचा वापर करून रीअल इस्टेटमधल्या गुन्हेगारी मानसिकतेला शिक्षा देण्यापासून सरकारला कुणी रोखलंय? राज्यात एवढी प्राधिकरणं आणि कायदे अस्तित्वात असूनही बांधकाम क्षेत्राविषयी मांडण्यात येणाऱ्या नव्या विधेयकातील तरतुदींचा आढावा घेणारा लेख
‘‘चांगल्या लोकांना जबाबदारीनं वागण्यासाठी कायद्याची गरज नसते,
तर वाईट लोक कायद्यांमधूनही पळवाटा काढतात.’’ ..प्लेटो
मी अलीकडेच जेव्हा ‘रीअल इस्टेट नियमन व विकास’ विधेयकाची बातमी वाचली तेव्हा मला वर दिलेलं महान विचारवंताचं विधान आठवलं. या विधेयकामुळे रीअल इस्टेट उद्योगाच्या प्रतिमेचं काय होईल किंवा भरपूर गरप्रकार होणाऱ्या या व्यवसायाचं खरोखर नियमन होऊ शकेल का किंवा नाही हे मला माहिती नाही. मात्र एक गोष्ट नक्की प्लेटोच्या वरील विधानातील सत्य आपण स्वीकारलं, तर हा केवळ सरकारचा आपली स्वत:ची प्रतिमा सामान्य माणसाच्या नजरेत स्वच्छ करण्याचा एक निष्फळ प्रयत्न ठरू शकेल.
मला नेहमी असा प्रश्न पडतो, की महानगरांमध्ये जवळपास ७० टक्के राजकीय नेते स्वत: किंवा त्यांच्या जवळच्या नातेवाईकांच्या माध्यमातून रीअल इस्टेट उद्योगात गुंतलेले असताना, खरंच कडक कायदे बनवणं व बनवल्यास त्यांची अंमलबजावणी करणं अधिकाऱ्यांना शक्य होईल का? तुम्ही विधेयकाचा मसुदा पाहिल्यास, त्यामध्ये विकासकांच्या अवैध दृष्टिकोनास आळा घालायला मदत करणं हाच त्याचा हेतू आहे यात शंकाच नाही, मात्र सध्या लागू असलेल्या एमआरटीपी म्हणजे महाराष्ट्र रीजनल टाऊन प्लािनग अ‍ॅक्ट ते एमओएफए म्हणजे महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अ‍ॅक्टपर्यंत सर्व कायद्यांचाही हाच हेतू आहे. काळानुरूप त्यात काही सुधारणा करणं आवश्यक आहे हे मान्य आहे. मात्र आधीच महानगरपालिका, जिल्हाधिकारी, नगर नियोजन, शहरी विकास विभाग व इतर अनेक नियामक प्राधिकरणं आहेत! एवढी प्राधिकरणं आणि कायदे अस्तित्वात असूनही आपण रीअल इस्टेटमध्ये दररोज काही तरी घोटाळे झाल्याच्या बातम्या वाचत असतो. मूळ प्रश्न तसाच राहतो.
मी वारंवार उल्लेख केला आहे की, केवळ एका बांधकाम व्यावसायिकाचा त्याच्या इमारतीविषयीचा दृष्टिकोन नाही तर संपूर्ण यंत्रणेचा या समस्येकडे पाहण्याचा दृष्टिकोन हा मूळ मुद्दा आहे. यामध्ये आणखी एका प्राधिकरणाची भर टाकल्यानं सरकारचं भलं होऊ शकेल, कारण त्यांना सामान्य माणसासाठी, त्याच्या घराची समस्या सोडविण्यासाठी काही तरी केल्याचं दाखवता येईल व स्वत:ची प्रतिमा उजळवता येईल. मात्र सध्याची यंत्रणा बळकट करण्याकडे दुर्लक्ष होतंय त्याचं काय?
यासाठी आपण एखादं नियामक विधेयक अस्तित्वात येण्याची वाट का पाहत बसतो, ज्याचा प्रवास नुकताच सुरू झाला आहे. आपली संपूर्ण यंत्रणा ज्या वेगाने काम करते त्याचा विचार करता, एनओसीच्या बोज्याखाली दबलेल्या रीअल इस्टेट उद्योगासाठी आणखी एक अडथळा निर्माण होईल असं मला वाटतं. सध्या एखादा प्रकल्प सुरू करायचा असेल, तर सरकारच्या विविध नियामक विभागांकडून ३० पेक्षा अधिक वेगवेगळी एनओसी (ना-हरकत प्रमाणपत्र) घ्यावी लागतात व ही प्रक्रिया अतिशय वेळखाऊ आहे व त्यामुळे अंतिम उत्पादन अजून महाग होतं. टीडीआर निर्मितीसारख्या बाबी गोगलगाईच्या वेगानं केल्या जात आहेत व अप्रत्यक्षपणे त्यामुळे घरं अधिक महाग होत आहेत व बांधकाम व्यावसायिक घरं महाग करत असल्याचा आरोप केला जातो. हे काही प्रमाणात खरं असलं, तरी सध्याची यंत्रणा ज्या प्रकारे काम करत आहे ते तपासण्याचं काम सरकारचं नाही का?
या तथाकथित नियामक विधेयकाचा मसुदा तयार करताना किती चांगल्या विकासकांचं मत विचारात घेण्यात आलं? या विधेयकातल्या काही तरतुदी पाहिल्या, तर कुणीही शहाणा विकासक व्यवसायात राहणार नाही हे तथ्य आहे. आता विधेयकातली एक तरतूद पाहा, ज्यामध्ये विकासकाला प्रकल्पाच्या विक्रीतून मिळालेली ७०% रक्कम त्या प्रकल्पावरच खर्च करावी लागेल! जेव्हा एकाच कंपनीच्या नावावर अनेक प्रकल्प सुरू असतील तेव्हा हे कसं शक्य आहे? हा जमाखर्च कसा वेगळा करायचा? दुसरी गोष्ट म्हणजे सरकार अप्रत्यक्षपणे सुचवत आहे की एकूण नफा ३०% पेक्षा जास्त नसावा, मात्र इथे नफा होईल असं गृहीत धरलं आहे. जर बाजारात मंदी असेल तर काय, त्या वेळी विकासकाला त्याच्या खिशातून पसे घालावे लागतात. अशा वेळी सरकार तोटय़ाची जबाबदारी घेणार आहे का? प्रत्येक व्यक्तीला गुन्हेगार मानून कोणताही कायदा करता येत नाही व दुर्दैवानं या विशिष्ट विधेयकाचा सूर असा आहे, की सगळे विकासक गुन्हेगार आहेत!
बऱ्याच तरतुदींमध्ये सदनिकाधारकाशी केलेल्या कराराचं उल्लंघन केल्यास विकासकास अटक किंवा अगदी जन्मठेपेचीही तरतूद आहे, पण हे उल्लंघन झालं हे कोण व किती वेळात ठरवणार? प्रत्येक जिल्हा पातळीवर एक नियामक संस्था स्थापन केली जाईल; जिच्यासमोर ग्राहक आणि विकासकातल्या कोणत्याही वादावर निर्णय दिला जाईल. मात्र ही संस्था कधी सुरू होईल व सध्यासारखीच मनुष्यबळाची कमतरता असेल तर काय होईल? या नियामक संस्थेकडे नोंदवण्यात आलेले बांधकाम व्यावसायिक काय करतील? पर्यावरण मंजुरी प्रमाणपत्र हे त्याचं अतिशय चांगलं उदाहरण आहे, जे २ लाख चौरस फुटांपेक्षा मोठय़ा प्रकल्पांसाठी बंधनकारक आहे. हे प्रमाणपत्र देण्यासाठी संपूर्ण महाराष्ट्रासाठी जवळपास ४ र्वष केवळ एकच समिती होती. त्यामुळे ईसी नावाने ओळखल्या जाणाऱ्या या प्रमाणपत्रासाठी वर्षभरापेक्षा अधिक काळ लागायचा व अजूनही लागतो. ईसी असल्याशिवाय स्थानिक प्रशासकीय संस्थेकडून प्रकल्प सुरू करण्यासाठी लागणारं प्रमाणपत्र दिलं जात नाही. म्हणजे तुम्ही सर्व पसे आगाऊ देऊन जमीन खरेदी करता, मात्र सरकारची मंजुरी देणारी यंत्रणा पुरेशी नसल्यामुळे तुम्हाला प्रकल्प सुरू करण्यासाठी वर्षभर वाट पाहावी लागते! अशा परिस्थितीत सरकार या विलंबाची व त्यामुळे झालेल्या तोटय़ाची जबाबदारी घेणार आहे का? एखाद्याला जिल्हा पातळीवरच्या नियामक संस्थेच्या निर्णयाला आव्हान द्यायचं असेल, तर त्याला किंवा तिला दाद मागण्यासाठी दिल्लीला जावं लागेल, किती जणांना तो खर्च व या प्रक्रियेला लागणारा वेळ परवडेल? अपील लवादाला न्यायिक अधिकार द्यायला हवेत, जे देण्यात आलेले नाहीत, तर मग कुणीही न्यायालयात गेलं, तर काय? सध्या लागू असलेल्या एमओएफएसारख्या कायद्यांचं काय?
हे संपूर्ण विधेयक रेटण्याची आत्ताच घाई का? आपण एखाद्या गोष्टीचा पूर्ण वापर केल्यानंतरही यंत्रणा व्यवस्थित काम करत नसेल, तर आपण त्यात सुधारणा करतो, मात्र या प्रकरणात सध्याच्या यंत्रणेचा पुरेपूर वापर करण्यात आला आहे का? किंबहुना सध्याच्या यंत्रणेचा अगदी १०% वापरही झालेला नाही. रीअल इस्टेट व्यवसायातली एखादी नवखी व्यक्तीही हे सांगेल. या व्यवसायाशी संबंधित प्रत्येक विभागात मनुष्यबळाची कमतरता असते व जे पदावर आहेत ते त्यांच्या अधिकारांचा वापर वेळेत करत नाहीत, मग त्याची कारणं कुठलीही असोत. काही वेळा सत्ताधारी लोकांचा दबाव असतो किंवा काही हितसंबंध असतात किंवा काही वेळा निव्वळ निष्काळजीपणा असतो, याचीच पुनरावृत्ती होणार नाही याची काय शाश्वती आहे? कायदा नवीन असेल व शिक्षाही अधिक कडक असतील, मात्र या नवीन कायद्याची अंमलबजावणी करणारी माणसं तीच असतील तर त्यांचं काय? आपण जोपर्यंत हे प्रश्न विचारत नाही व त्यांची योग्य उत्तरं मिळवत नाही, तोपर्यंत वाईट विकासकांच्या दृष्टीने नवीन तरतूद म्हणजे केवळ आणखी एक टेबल हाताळणं असेल, मात्र चांगल्या विकासकांच्या दृष्टीने हा चांगलं उत्पादन तयार करण्यातला आणखी एक अडथळा असेल. रीअल इस्टेटमधली सध्याची परिस्थिती कुणीही नाकारणार नाही व इतर उद्योगांचा विचार करता इथे ग्राहक सर्वात कमी सुरक्षित आहे. पण मग सध्याचे कायदे व तरतुदींचा वापर करून रीअल इस्टेटमधल्या गुन्हेगारी मानसिकतेला शिक्षा देण्यापासून सरकारला कुणी रोखलंय? यासाठी असलेले कायदे व तरतुदींअंतर्गत आतापर्यंत किती लोकांना शिक्षा झाली आहे, मग ते विकासक असोत किंवा कुणी अधिकारी? आपल्याला हा आकडा माहिती आहे. मग याचा अर्थ असा होतो का, की सध्याचे कायदे इतके कमकुवत आहेत की त्याद्वारे रीअल इस्टेटमध्ये आतापर्यंत झालेल्या दुर्घटनांसाठी शिक्षा देणं शक्य नव्हतं!
विकासकानं फसवल्याचा थोडाफार दोष तरी अज्ञानी ग्राहकांनाही जात नाही का, जे विकासक कसा आहे याची शहानिशा न करता केवळ काही रुपये वाचवण्यासाठी अशा फसव्या कंपन्यांसोबत व्यवहार करतात! एमओएफएअंतर्गत सध्याही सदनिकेचं चटई क्षेत्र नमूद करण्याची तरतूद लागू आहे, पण मग विकासक त्याचा उल्लेख करत नसेल तर ग्राहक अशा विकासकाकडे सदनिका का आरक्षित करतात? ५% ग्राहकही कराराचा मसुदा अभ्यासत नाहीत व त्यापेक्षाही कमी लोक अभ्यास करून त्यातल्या तरतुदींवर प्रश्न विचारतात. लक्षात ठेवा, कोणताही कायदा किंवा विधेयक कोणत्याही व्यवसायाला गुन्हेगारांपासून मुक्त करणार नाही; अशा प्रवृत्तींबद्दलच्या आपल्या स्वत:च्या दृष्टिकोनातूनच बदल होऊ शकतो. विद्वान प्लेटोनं म्हटल्याप्रमाणे आपण कुणाशी हस्तांदोलन करतो यावर आपला विश्वास अवलंबून असतो, हे लक्षात ठेवा! तोपर्यंत आपल्याला नियामक विधेयकांसारख्या गोष्टींवर अवलंबून राहावं लागेल ही आपल्या समाजाची दु:खद बाजू आहे!
* लेखक पुण्यातील प्रसिद्ध पर्यावरणवादी बांधकाम व्यावसायिक आहेत.
*उद्याच्या अंकात राजीव साने यांचे ‘गल्लत, गफलत, गहजब’ हे सदर.
