प्रसेनजीत इंगळे
विकासाच्या कक्षा रुंदावत मोठे होणारे शहर सध्या नव्या समस्येला तोंड देत आहे. तो म्हणजे इमारतींचा पुनर्विकास शहरातील शेकडो इमारती विकासाच्या नावाखाली पुनर्विकासाच्या जाळय़ात अडकल्या आहेत. विकासकांच्या भूलथापांना बळी पडत अनेकांनी त्यांच्या सदनिका दावणीला बांधल्या, पण शासनाच्या नव्या बांधकाम धोरणामुळे अजूनही कागदांची पूर्तता करण्यात आणि परवानगीच्या कचाटय़ात सापडल्याने अनेक वर्षांपासून नव्या घरांचे स्वप्न उराशी बाळगून हजारो कुटुंबे जगत आहेत, तर अनेकांच्या विकासकांनी अर्ध्यावर प्रकल्प सोडल्याने दारोदार भटकत आहेत.
वसई विरार शहरात साधारणत: ९० च्या दशकात मुंबईतील घराच्या किमती सामान्यांच्या आवाक्याबाहेर गेल्याने, चाकरमान्यांनी स्वस्त आणि मुंबईपासून जवळ असल्याने वसई- विरारला निवाऱ्याचा पर्याय निवडल्याने बांधकाम व्यवसाय झपाटय़ाने वाढू लागला. त्यात मोठय़ा प्रमाणात भूमाफियांनी चाळी आणि बेकायदेशीर इमारती उभारल्या. या इमारती बांधताना कोणतेही बांधकामाचे, गुणवत्तेचे निकष जोपासले गेले नाहीत. यामुळे काही वर्षांतच या इमारती धोकादायक होत गेल्या. पालिकेच्या आकडेवारीनुसार ९०० हून अधिक इमारती या धोकादायक वर्गात मोडत आहेत. यातील अतिधोकादायक आणि राहण्यास अपात्र इमारतीवर पालिकेमार्फत कारवाई केली जाते. याची भीती दाखवून त्यांचे प्रकल्प लाटले जात आहेत, तर काही ठिकाणी विकासक ग्राहकांना मोठमोठी प्रलोभने देऊन नंतर ग्राहकांच्या तोंडाला पाने पुसत आहेत. अनेक वेळा विकासकांकडून पालिकेकडून बांधकाम परवाने मिळवण्यासाठी कागदपत्रांची पूर्तता केली जात नसल्याने वर्षांनुवर्षे परवानग्या मिळत नाहीत. अनेक ठिकाणी विकासक प्रकल्पातील रहिवाशांना इतर ठिकाणी राहण्याचे भाडे देत असतो; पण कालांतराने विकासक हात काढून घेतो आणि मग घर मिळण्यासाठी रहिवासी विकासकाच्या मनमानी कारभाराचे बळी ठरत आहेत.
पुनर्विकास प्रकल्पासाठी लागणाऱ्या नियमांची माहिती ग्राहकांना नसल्याने त्यांची मोठी फसवणूक केली जात आहे. सर्वात प्रथम ज्या इमारतीचा पुनर्विकास करायचा आहे ती जागा संकुलाच्या संस्थेच्या नावावर असणे आवश्यक आहे. मात्र शहरातील ९० टक्क्यांहून अधिक गृहसंकुलांचे डिम्ड कन्व्हेंशन (जमीन हस्तांतरण) झाले नाही. अनेक सोसायटय़ांची जागा आजही जमीनमालक अथवा विकासकाच्या नावावर आहेत. यामुळे विकासक मनमानी करत हे प्रकल्प आपल्या पदरात पाडून घेत आहेत. दुसरा मुद्दा, की आधीची इमारत बांधताना आधीच्या विकासकांनी घेतलेल्या बांधकाम परवानग्या आणि यात मिळालेल्या क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात केलेले बांधकाम, शहरातील बहुतांश जुन्या इमारती बांधताना कोणत्याही परवानग्या घेतल्या नाहीत अथवा मिळालेल्या परवानगीपेक्षा २ ते ३ माळे अधिक अथवा वाणिज्य गाळय़ांची वाढवलेली संख्या यामुळे इमारतींना पालिकेचे भोगवाटा प्रमाणपत्र मिळत नाही. शहरात बुहुतांश इमारतींना भोगवाटा प्रमाणपत्र नाहीत.
अनेकदा बांधकाम व्यावसायिकाने फसवल्याच्या घटना घडतात. यामध्ये बांधकाम वेळेत पूर्ण न करणे, सांगितलेल्या सोयीसुविधा न देणे, बांधकामाचा दर्जा योग्य नसणे, सांगितलेल्या क्षेत्रफळाचे घर न देणे अशा अनेक गोष्टी घडतात. या सगळय़ा बाबींचा विचार करून सरकारने बांधकाम क्षेत्राचा कारभार पारदर्शक करणे, नियमित करणे आणि ग्राहकांच्या हक्कांचे संरक्षण करणे या उद्देशाने २०१६ मध्ये रेरा कायदा लागू केला. ‘रेरा’मध्ये फक्त बांधकाम व्यवसायाशी निगडित तक्रार करण्याची सुविधा आहे. यामध्ये ग्राहकांच्या हिताचे संरक्षण करण्यासाठी अनेक तरतुदी करण्यात आल्या आहेत. नव्याने आलेल्या महारेरा कायद्याने ग्राहकांच्या सुरक्षा वाढविल्याने विकासक अडचणीत आल्याने अनेकांनी अनेक पुनर्निर्माणचे प्रकल्प अर्ध्यावर सोडून दिले आहेत.
येणाऱ्या काळात मोठय़ा प्रमाणात इमारती पुनर्विकास प्रक्रियेत जाणार आहेत. यामुळे पालिकेने अशा प्रकल्पासाठी एक वेगळी मोहीम राबवत नागरिकांच्या अडचणी दूर करणे आवश्यक आहे. अन्यथा घराच्या नावाखाली मोठा वर्ग फसला जाण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. पुनर्विकासाच्या नावाचा हा फास अधिक आवळला जाऊन हजारो कुटुंबे बेघर होतील.
बेकायदा छप्परच बरे?
वसई विरारमध्ये शेकडो चाळी आणि अनधिकृत इमारती वेळेच्या अगोदर पुनर्विकास प्रक्रियेत गेल्याने महारेरा कायद्यामुळे प्रकल्पाची नोंदणी करणे आवश्यक असल्याने पालिकेकडे नकाशे आणि इतर आवश्यक कागदपत्रे विकासक सादर करू शकत नसल्याने पुन्हा अनधिकृत इमारती उभ्या राहत आहेत. ग्राहकांचा नाइलाज झाल्याने तेसुद्धा या बेकायदा इमारतींमध्ये राहण्याचा पर्याय निवडत आहेत. सध्या वसई विरारमध्ये २०० हून अधिक पुनर्विकासाचे प्रकल्प विविध कारणांमुळे अडकले आहेत. यातील काही उदाहरण म्हणजे नालासोपारा येथील तुळींज परिसरातील पारसनगर सोसायटी गेली दहा वर्षे रखडला आहे. यातील ७२ कुटुंबे आजही घराच्या प्रतीक्षेत आहेत. अशाच प्रकारे आशियाना गृह प्रकल्प, सहेली मिलन आचोळे, अजय अपार्टमेंट आचोळे, विजय वल्लभ सोसायटी आचोळे, केटी नगर आचोळे हे असे काही प्रकल्प आहेत जे ५ ते १० वर्षांपासून रखडले आहेत. यातील काही संस्थांनी न्यायालयाचे दार ठोठावले आहे. तर आजही काही प्रकल्पग्रस्त विकासकाच्या दावणीला बांधलेले आहेत. असे शेकडो प्रकल्प आजही अधांतरी रखडलेले आहेत.
विकासाच्या कक्षा रुंदावत मोठे होणारे शहर सध्या नव्या समस्येला तोंड देत आहे. तो म्हणजे इमारतींचा पुनर्विकास शहरातील शेकडो इमारती विकासाच्या नावाखाली पुनर्विकासाच्या जाळय़ात अडकल्या आहेत. विकासकांच्या भूलथापांना बळी पडत अनेकांनी त्यांच्या सदनिका दावणीला बांधल्या, पण शासनाच्या नव्या बांधकाम धोरणामुळे अजूनही कागदांची पूर्तता करण्यात आणि परवानगीच्या कचाटय़ात सापडल्याने अनेक वर्षांपासून नव्या घरांचे स्वप्न उराशी बाळगून हजारो कुटुंबे जगत आहेत, तर अनेकांच्या विकासकांनी अर्ध्यावर प्रकल्प सोडल्याने दारोदार भटकत आहेत.
वसई विरार शहरात साधारणत: ९० च्या दशकात मुंबईतील घराच्या किमती सामान्यांच्या आवाक्याबाहेर गेल्याने, चाकरमान्यांनी स्वस्त आणि मुंबईपासून जवळ असल्याने वसई- विरारला निवाऱ्याचा पर्याय निवडल्याने बांधकाम व्यवसाय झपाटय़ाने वाढू लागला. त्यात मोठय़ा प्रमाणात भूमाफियांनी चाळी आणि बेकायदेशीर इमारती उभारल्या. या इमारती बांधताना कोणतेही बांधकामाचे, गुणवत्तेचे निकष जोपासले गेले नाहीत. यामुळे काही वर्षांतच या इमारती धोकादायक होत गेल्या. पालिकेच्या आकडेवारीनुसार ९०० हून अधिक इमारती या धोकादायक वर्गात मोडत आहेत. यातील अतिधोकादायक आणि राहण्यास अपात्र इमारतीवर पालिकेमार्फत कारवाई केली जाते. याची भीती दाखवून त्यांचे प्रकल्प लाटले जात आहेत, तर काही ठिकाणी विकासक ग्राहकांना मोठमोठी प्रलोभने देऊन नंतर ग्राहकांच्या तोंडाला पाने पुसत आहेत. अनेक वेळा विकासकांकडून पालिकेकडून बांधकाम परवाने मिळवण्यासाठी कागदपत्रांची पूर्तता केली जात नसल्याने वर्षांनुवर्षे परवानग्या मिळत नाहीत. अनेक ठिकाणी विकासक प्रकल्पातील रहिवाशांना इतर ठिकाणी राहण्याचे भाडे देत असतो; पण कालांतराने विकासक हात काढून घेतो आणि मग घर मिळण्यासाठी रहिवासी विकासकाच्या मनमानी कारभाराचे बळी ठरत आहेत.
पुनर्विकास प्रकल्पासाठी लागणाऱ्या नियमांची माहिती ग्राहकांना नसल्याने त्यांची मोठी फसवणूक केली जात आहे. सर्वात प्रथम ज्या इमारतीचा पुनर्विकास करायचा आहे ती जागा संकुलाच्या संस्थेच्या नावावर असणे आवश्यक आहे. मात्र शहरातील ९० टक्क्यांहून अधिक गृहसंकुलांचे डिम्ड कन्व्हेंशन (जमीन हस्तांतरण) झाले नाही. अनेक सोसायटय़ांची जागा आजही जमीनमालक अथवा विकासकाच्या नावावर आहेत. यामुळे विकासक मनमानी करत हे प्रकल्प आपल्या पदरात पाडून घेत आहेत. दुसरा मुद्दा, की आधीची इमारत बांधताना आधीच्या विकासकांनी घेतलेल्या बांधकाम परवानग्या आणि यात मिळालेल्या क्षेत्रफळाच्या प्रमाणात केलेले बांधकाम, शहरातील बहुतांश जुन्या इमारती बांधताना कोणत्याही परवानग्या घेतल्या नाहीत अथवा मिळालेल्या परवानगीपेक्षा २ ते ३ माळे अधिक अथवा वाणिज्य गाळय़ांची वाढवलेली संख्या यामुळे इमारतींना पालिकेचे भोगवाटा प्रमाणपत्र मिळत नाही. शहरात बुहुतांश इमारतींना भोगवाटा प्रमाणपत्र नाहीत.
अनेकदा बांधकाम व्यावसायिकाने फसवल्याच्या घटना घडतात. यामध्ये बांधकाम वेळेत पूर्ण न करणे, सांगितलेल्या सोयीसुविधा न देणे, बांधकामाचा दर्जा योग्य नसणे, सांगितलेल्या क्षेत्रफळाचे घर न देणे अशा अनेक गोष्टी घडतात. या सगळय़ा बाबींचा विचार करून सरकारने बांधकाम क्षेत्राचा कारभार पारदर्शक करणे, नियमित करणे आणि ग्राहकांच्या हक्कांचे संरक्षण करणे या उद्देशाने २०१६ मध्ये रेरा कायदा लागू केला. ‘रेरा’मध्ये फक्त बांधकाम व्यवसायाशी निगडित तक्रार करण्याची सुविधा आहे. यामध्ये ग्राहकांच्या हिताचे संरक्षण करण्यासाठी अनेक तरतुदी करण्यात आल्या आहेत. नव्याने आलेल्या महारेरा कायद्याने ग्राहकांच्या सुरक्षा वाढविल्याने विकासक अडचणीत आल्याने अनेकांनी अनेक पुनर्निर्माणचे प्रकल्प अर्ध्यावर सोडून दिले आहेत.
येणाऱ्या काळात मोठय़ा प्रमाणात इमारती पुनर्विकास प्रक्रियेत जाणार आहेत. यामुळे पालिकेने अशा प्रकल्पासाठी एक वेगळी मोहीम राबवत नागरिकांच्या अडचणी दूर करणे आवश्यक आहे. अन्यथा घराच्या नावाखाली मोठा वर्ग फसला जाण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. पुनर्विकासाच्या नावाचा हा फास अधिक आवळला जाऊन हजारो कुटुंबे बेघर होतील.
बेकायदा छप्परच बरे?
वसई विरारमध्ये शेकडो चाळी आणि अनधिकृत इमारती वेळेच्या अगोदर पुनर्विकास प्रक्रियेत गेल्याने महारेरा कायद्यामुळे प्रकल्पाची नोंदणी करणे आवश्यक असल्याने पालिकेकडे नकाशे आणि इतर आवश्यक कागदपत्रे विकासक सादर करू शकत नसल्याने पुन्हा अनधिकृत इमारती उभ्या राहत आहेत. ग्राहकांचा नाइलाज झाल्याने तेसुद्धा या बेकायदा इमारतींमध्ये राहण्याचा पर्याय निवडत आहेत. सध्या वसई विरारमध्ये २०० हून अधिक पुनर्विकासाचे प्रकल्प विविध कारणांमुळे अडकले आहेत. यातील काही उदाहरण म्हणजे नालासोपारा येथील तुळींज परिसरातील पारसनगर सोसायटी गेली दहा वर्षे रखडला आहे. यातील ७२ कुटुंबे आजही घराच्या प्रतीक्षेत आहेत. अशाच प्रकारे आशियाना गृह प्रकल्प, सहेली मिलन आचोळे, अजय अपार्टमेंट आचोळे, विजय वल्लभ सोसायटी आचोळे, केटी नगर आचोळे हे असे काही प्रकल्प आहेत जे ५ ते १० वर्षांपासून रखडले आहेत. यातील काही संस्थांनी न्यायालयाचे दार ठोठावले आहे. तर आजही काही प्रकल्पग्रस्त विकासकाच्या दावणीला बांधलेले आहेत. असे शेकडो प्रकल्प आजही अधांतरी रखडलेले आहेत.
