श्रीनिवास घैसास
आज आपण कुठल्याही लहान-मोठय़ाशहरांमध्ये गेलो तरी आपणाला गृहनिर्माण संस्थांचे जाळे पसरलेले दिसते. गृहनिर्माण संस्था हा एक घरटंचाईवरील निश्चितच उपाय आहे. जसजसा मानव प्रगत होत गेला तसतसा तो एके ठिकाणी स्थिर राहू लागला आणि आपल्या ज्ञानाच्या जोरावर त्याने अनेक गावे, शहरे वसवली. परंतु जसजशी लोकसंख्या वाढू लागली तसतशी घरटंचाईची समस्या त्याला अधिकाधिक भेडसावू लागली आणि त्यातूनच एक मजली घर, दुमजली घर या संकल्पना आकारत गेल्या. त्यानंतर चाळ सिस्टीम अशा प्रकारचे उपाय त्यावर शोधले गेले, परंतु त्यातल्या त्यात घरटंचाईवरील रामबाण उपाय मिळाला, तो म्हणजे गृहनिर्माण संस्थांची निर्मिती असे आपणाला म्हणता येईल. सुमारे पन्नास ते साठ वर्षांपूर्वी गृहनिर्माण संस्था हा पर्याय पुढे आला आणि तो इतर पर्यायांपेक्षा अधिक सुयोग्य असल्यामुळे सर्व छोटय़ा-मोठय़ा शहरात, एवढेच नव्हे तर मोठमोठय़ा गावात देखील चांगलेच मूळ धरून राहिला. या पर्यायामुळे निश्चितपणाने राहत्या जागेचा प्रश्न काही अंशी का होईना सुटला. हे सर्व जरी खरे असले तरीसुद्धा या पर्यायाच्या काही मर्यादादेखील आपल्या लक्षात येऊ लागल्या, आणि मग त्यावर अनेक प्रकारचे उपाय शोधण्यात येऊ लागले. सुमारे ५० ते ६० वर्षांपूर्वी स्थापन झालेल्या गृहनिर्माण संस्थांपुढे नवनवीन प्रश्न उभे राहू लागले. उदारणार्थ- गेल्या ५०/ ६० वर्षांनंतर गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारती या मोडकळीस आल्या आणि त्यांची दुरुस्ती किंवा पुनर्बाधणी करणे आवश्यक बनले, अशा वेळी एक समस्या प्रकर्षांने पुढे आली. ती म्हणजे सदर गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारती ज्या जमिनीवर उभ्या आहेत त्या जमिनीची मालकीच गृहनिर्माण संस्थांकडे नव्हती, त्यामुळे साहजिकच पुनर्विकास कामे अडथळा येत होता. खरे तर महाराष्ट्र ओनरशिप अ‍ॅक्टअंतर्गत ही जबाबदारी ज्या बिल्डरने इमारत बांधली त्याची होती, परंतु ती त्याने टाळली म्हणा किंवा जमीन मालकांनी त्यामध्ये पुढाकार घेतला नाही म्हणा. अथवा संस्थेच्या सदस्यांनी त्याकडे दुर्लक्ष केले म्हणा. कारण कोणतेही असो, अशा जमिनी या संस्थांच्या मालकीच्या झाल्या नाहीत आणि मोठा गहन प्रश्न उभा राहिला. यावर शासनाने मानीव हस्तांतरण म्हणजे ज्याला इंग्रजीमध्ये डीम कन्व्हेन्स असे म्हणतात तो उपाय शोधून काढला आणि हा प्रश्न निकाली काढण्याचा निश्चय केला. जसजसा हा पर्याय संस्थांकडून वापरला गेला व तो वापरताना त्यामध्ये काही अडचणी उभ्या राहिल्या, तसतशा काही महत्त्वाच्या सुधारणा शासनाने केल्या, आवश्यक त्या ठिकाणी काही बदल कायद्यामध्ये देखील केले. यामुळेच या प्रश्नांची सोडवणूक होऊ लागली. म्हणूनच आज प्रत्यक्ष अडचणींना तोंड देण्यासाठी हा पर्याय सर्रासपणे गृहनिर्माण संस्थांकडून वापरला जात आहे.
जसजसा गृहनिर्माण संस्थांमध्ये हा पर्याय वापरला जाऊ लागला तसतशा त्यातील अडचणी पुढे येऊ लागल्या. यातील कन्व्हेन्सची अडचण ही डीम कन्व्हेन्सने सोडवली. आता या अडचणीनंतर आणखी एक महत्त्वाची अडचण बहुतांशी गृहनिर्माण संस्थांना भेडसावू लागली आहे- ती म्हणजे पार्किंग. पार्किंग ही समस्या बहुतांशी गृहनिर्माण संस्थांची डोकेदुखी ठरू लागली आहे. ज्यावेळी गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाल्या त्यावेळी बहुतांशी सदस्यांकडे वाहन नसल्यामुळे या प्रश्नाकडे फारसे लक्ष गेले नाही, परंतु जसजसा काळ बदलत गेला तसतशा माणसाच्या गरजा देखील बदलत गेल्या. उदारणार्थ, सुमारे वीस-पंचवीस वर्षांपूर्वी मोबाइल वापरणे ही चैन होती, परंतु आज ती अत्यावश्यक गरज बनली आहे. तद्वतच काही वर्षांपूर्वीपर्यंत गाडी असणे हे श्रीमंतीचे लक्षण समजले जायचे, मात्र आता सर्वसामान्य माणसाकडे देखील गाडी दिसू लागली आहे आणि सार्वजनिक वाहतुकीवरील ताण पाहता येत्या काही दिवसांत ती एक अत्यावश्यक गरज बनणार आहे यात काही संशय नाही आणि यामुळेच दिवसेंदिवस पार्किंगचा प्रश्न हा गंभीर होत चालला आहे आणि या प्रश्नाचे गांभीर्य लक्षात घेऊन शासनाने या विषयातील तज्ज्ञ व्यक्तींनी हाऊसिंग फेडरेशनने या प्रश्नात लक्ष घालून या प्रश्नावर काहीतरी तोडगा शोधणे आवश्यक बनले आहे आणि ही समस्या कशी गंभीर रूप धारण करत आहे हे समोर आणण्यासाठी आणि त्यावर विचारमंथन होण्यासाठीच हा लेखप्रपंच!
या अनुषंगाने समाजामध्ये एक विचारमंथन होणे जरुरीचे आहे आणि म्हणूनच त्या दृष्टीने सुरुवात व्हावी म्हणून मी काही मुद्दे या ठिकाणी मांडत आहे. माझा असा मुळीच दावा नाही की मी सुचवलेले किंवा मी व्यक्त केलेली मते ही शंभर टक्के बरोबरच असतील, परंतु ती मांडल्याने एका जटिल समस्येला जर वाचा फुटली तरीदेखील ते या प्रयत्नांचे यश असेल.
आज आपण अस्तित्वात असणारे डीसी रूल्स पाहिले तर त्यात देखील हा प्रश्न सोडवण्याचा काही अंशी प्रयत्न केला गेला आहे. एखाद्या इमारतीचा आराखडा मंजूर करताना त्यामध्ये असणाऱ्या सदनिका व त्यांच्या क्षेत्रफळाचा विचार करून पार्किंगची व्यवस्था करण्याचे बंधन बिल्डर विकासकांवर घालण्यात आले आहे, एवढेच नव्हे तर मोठमोठय़ा प्रकल्पांचे आराखडे मंजूर करताना त्या ठिकाणी गेस्ट पार्किंगसाठीसुद्धा जागा राखीव ठेवण्याचे बंधन संबंधित स्थानिक स्वराज्य संस्थांकडून घालण्यात आलेले आहे. यावरून या प्रश्नाचे गांभीर्य निश्चितपणे शासनाच्या लक्षात आले आहे हे आपल्याला मान्य करावेच लागेल, परंतु डीसी रूल्समध्ये केलेल्या सुधारणा या पुरेशा नाहीत आणि म्हणूनच काही गोष्टी या अनुषंगाने सुचवायच्या वाटतात त्या अशा :-
१. नव्याने बांधण्यात येणाऱ्या इमारतीला परवानगी देताना शासनाने जितक्या सदनिका, जितके गाळे त्या सर्वाना पार्किंग देणे बंधनकारक करावे. जेणेकरून भविष्यात त्यावरून वाद निर्माण होणार नाहीत. आणि त्यासाठी त्या पार्किंगचे रजिस्ट्रेशनदेखील सदनिकेबरोबर अथवा गाळय़ाबरोबर करावे. ज्याप्रमाणे आता गाडीमध्ये सर्व प्रवाशांना सिट बेल्ट हा आवश्यक केला आहे, त्याप्रमाणे सदनिका घ्यायची असेल तर पार्किंग घेणे आवश्यक करावे. जेणेकरून भविष्यात निर्माण होणारे प्रश्न तयार होणार नाहीत. यावेळी सदनिका खरेदीदाराची आर्थिक बाजू लक्षात घेऊन यावर टीका होण्याची देखील शक्यता आहे. परंतु या बाबतीत शासनाने थोडे कठोर धोरण स्वीकारून भविष्यात होणाऱ्या अडचणींवर निश्चितपणे तोडगा काढावा.
२. आतापर्यंत विकासक अथवा बिल्डर हे सदनिका विकत घेणाऱ्या व्यक्तीला पार्किंग वितरित करत होते. तसे पत्रदेखील द्यायचे आणि सदनिकाधारकाला देखील आपल्याला बिल्डरने पार्किंग दिले याचे समाधान व्हायचे. परंतु त्यानंतर जेव्हा गृहनिर्माण संस्थेची स्थापना व्हायची त्यावेळी संस्थेच्या सभेमध्ये त्यांना वितरित केलेले पार्किंग हे संस्था कबूल करत नाही. कायद्याने असे पार्किंग वितरित करता येत नाही असा युक्तिवाद संस्थेकडून करण्यात येतो व संस्थाच असे पार्किंग वितरित करू शकते, असा ठराव मंजूर करून संस्था त्यांच्याकडून पार्किंग काढून घेते आणि मग वादाची ठिणगी पडते. मग विकत घेतलेला सदनिका ग्राहक देखील इरेस पडतो. मी पैसे देऊन पार्किंग घेतले आहे त्यामुळे मी या ठिकाणी पार्किंग करणारच अशी त्याची भूमिका असते तर संस्थेची भूमिका अशी असते की, सर्वोच्च न्यायालयाच्या व अनेक न्यायालयांच्या निकालाप्रमाणे पार्किंग हे बिल्डरचा विकासकाला वितरित करता येत नाही. त्यामुळे त्यावर संस्थेचा अधिकार असतो. या वादात अनेक कोर्टकचेऱ्या होतात, परंतु निष्पन्न काहीच होत नाही. राहणाऱ्या सदस्यांमध्ये दुरावा निर्माण होतो. याबाबतीत उपनिबंधक कार्यालयदेखील कोणताही ठोस तोडगा काढू शकत नाही. मग कित्येक वेळेला हा वाद पोलीस स्टेशनला जातो आणि त्या ठिकाणी पोलीस इतके छोटे वाद सोडवायला पोलीस स्टेशन आहे का? अशा प्रकारची संभावना करून त्यांची बोळवण करतात. परिणामी संस्थेतील सदस्यांमध्ये दुही निर्माण होऊन त्याचा परिणाम संस्थेच्या कामकाजावर व सदस्यांच्या दैनंदिन जीवनावर होतो हे वास्तव सत्य आहे. म्हणूनच याच्यावर शासनाने इलाज काढावा असे मला वाटते. ज्याप्रमाणे शासनाने डीम कन्व्हेन्सचा उपाय कन्व्हेन्सवर शोधला त्याप्रमाणे पार्किंगबाबतही शासनाने असा काही ठोस निर्णय घेऊन एक ठरावीक तारखेपर्यंत वितरित केलेले पार्किंग हे ग्रा धरावे, वाटल्यास त्यावरचे मुद्रांक शुल्क (स्टॅम्प डय़ूटी) देखील शासनाने एखादी योजना जाहीर करून वसूल करावे. जेणेकरून त्यांच्या वितरणाला कायदेशीर स्वरूप प्राप्त होईल आणि शासनाचा महसूल देखील बुडणार नाही व भांडणाचे मूळच नाहीसे होईल.
आता अशा प्रकारचा तोडगा काढताना इतर सदस्यांवर अन्याय होणार नाही का? असा आक्षेप अनेक जण घेऊ शकतात. परंतु सदनिका खरेदी करणाऱ्या सभासदाच्या बाजूने विचार केल्यास आपल्या असे लक्षात येईल की बिल्डर अथवा विकासक निश्चितपणाने सदनिका खरेदी करणाऱ्याला पार्किंग फुकट देत नाही. त्याचे त्याने पैसे घेतलेलेच असतात फक्त ते कागदोपत्री दाखवले जात नाहीत. आपल्याला माहीत आहे की असे कित्येक व्यवहार दररोज होतच असतात. सदनिकाधारकाने त्याचे पैसे दिलेले असल्यामुळे अशा प्रकारे त्यावरील अन्याय दूर करून भविष्यात संस्थेमधील वादाचे कारणही शासनाला दूर करता येईल. आता पार्किंग खरेदी करणाऱ्या सभासदानेच हा पर्याय नाकारला तर त्याचा पार्किंगवरील हक्क नष्ट होईल. उर्वरित पार्किंगबद्दल संस्था निर्णय घेऊ शकेल. अशा प्रकारचा तोडगा निघाल्यास अनेक गृहनिर्माण संस्थातील वाद हे जागेवरच संपतील असे मला वाटते.
३. भविष्यात अशा पार्किंगधारक सदनिकाधारकाला आपली सदनिका विकायची असेल अथवा लिव्ह लायसन तत्त्वावर द्यायची असेल तर त्याला आपल्या सदनिकेबरोबर अथवा गाळय़ाबरोबर पार्किंगदेखील वापरण्याचा हक्क हा हस्तांतरित करता येईल, त्यावर गृहनिर्माण संस्था काही आक्षेप घेऊ शकणार नाही अशा प्रकारची सुधारणा देखील संस्थेच्या उप -विधीमध्ये केल्यास त्यानंतर संस्था व सदस्य यामध्ये वाद निर्माण होणार नाहीत. फार तर त्यासाठी संस्थेला अधिक बिनभोगवटा शुल्क आकारण्याचीदेखील तरतूद यामध्ये तज्ज्ञांच्या मतानुसार करता येईल.
अशा प्रकारे आणखी काही तोडगे सुचवता येतील. हे सर्व पर्याय लक्षात घेऊन एखादी तज्ज्ञ व्यक्तींची समिती स्थापन करून याबाबत शासनाने त्यांच्याकडून तरतुदी मागून घ्याव्यात व हा प्रश्न कायमचा निकाली काढण्यासाठी प्रयत्न करावेत असे मला वाटते. याविषयी विचारमंथन व्हावे व या विषयाला चालना मिळावी यासाठीच हा लेखप्रपंच.