|| विश्वासराव सकपाळ २००९ नंतर प्रथमच रेडीरेकनरचे दर स्थिर ठेवण्यात आले आहेत. या निर्णयामुळे घरे आणि जमिनीच्या किमतीवर काही प्रमाणात नियंत्रण राहू शकणार असल्याने घर खरेदीदारांसह बांधकाम क्षेत्राला मोठा दिलासा मिळणार असल्याचे संकेत दिले आहेत. त्याबाबतचा घेतलेला विशेष वेध.. बांधकाम क्षेत्राला दिलासा देणारा यंदाचा रेडीरेकनर वार्षिक बाजार मूल्य म्हणजेच रेडीरेकनरचे दर हे एखाद्या विशिष्ट विभागासाठी निवासी मालमत्ता, जमीन किंवा व्यावसायिक मालमत्तेचे दर आहेत. घरे आणि जमिनीची खरेदी-विक्री प्रत्यक्षात कोणत्या दराने होते याची माहिती घेऊन त्यानुसार रेडीरेकनर म्हणजेच संबंधित भागातील घरे, जमिनींची किंमत ठरवून त्यावर मुद्रांक शुल्काची आकारणी करण्याचे प्रमाणित दर संबंधित राज्य सरकारतर्फेवेळोवेळी प्रकाशित आणि नियमित केले जातात. हे दर नियमितपणे १ जानेवारीस सुधारित केले जातात. रेडीरेकनरचे दर निश्चित करण्याच्या पद्धतींवर आजवर अनेकदा आक्षेपदेखील घेण्यात आले. काही ठिकाणी रेडीरेकनरपेक्षाही कमी दराने व्यवहार होत असतानाही रेडीरेकनर दर सातत्याने वाढविला जात असल्याची वस्तुस्थिती होती, त्यातून घरे आणि जमिनीच्या किमतीही वाढत होत्या. महाराष्ट्र मुद्रांक शुल्क कायद्यानुसार रेडीरेकनरचे दर प्रतिवर्षी वाढविले जात होते. मात्र दर कमी करण्याची तरतूदच कायद्यात नव्हती. त्यामुळे एखाद्या भागात रेडीरेकनरच्या दरापेक्षाही कमी दरात व्यवहार होत असल्यासही वाढीव रेडीरेकनर दरानुसारच नागरिकांना शुल्क भरावे लागत होते. यातून सरकारला मोठय़ा प्रमाणात महसूल मिळत असला तरी नागरिकांना त्याचा भरुदड सहन करावा लागत होता. सन २००९ चा अपवाद वगळता रेडीरेकनरचे दर कमी न करता त्यात प्रत्येक वर्षी वाढ केली जात होती. परिणामी हा कायदा संतुलित नव्हता. परंतु प्रथमच घरे आणि जमिनींच्या किमती वाढविण्यास कारणीभूत ठरणाऱ्या घटकांपैकी महत्त्वाच्या असलेल्या रेडीरेकनरच्या (वार्षिक बाजार मूल्य) दरामध्ये केवळ वाढच नव्हे तर घटही करण्याची अत्यंत महत्त्वपूर्ण तरतूद राज्य शासनाने केली आहे. त्यासाठी महाराष्ट्र मुद्रांक शुल्क कायाद्यातील नियमांमध्ये बदल करण्यात आला आहे. या तरतुदीमुळे रेडीरेकनरपेक्षाही कमी दरात व्यवहार होत असलेल्या भागांमध्ये रेडीरेकनरचा दर कमी होऊन घरे आणि जमिनींच्या किमती कमी होऊ शकतील. त्याचप्रमाणे यापूर्वी रेडीरेकनर दर ठरविण्याचा अधिकार सर्वस्वी राज्याच्या नोंदणी आणि मुद्रांक महानिरीक्षकांना होते. आता राज्य शासन त्यात प्रत्यक्षात हस्तक्षेप करू शकणार आहे. नगररचना मूल्यांकन विभागाच्या माध्यमातून राज्य शासन नोंदणी आणि मुद्रांक महानिरीक्षकांना सूचना देऊ शकतील व त्याची अंमलबजावणी बंधनकारक असेल. मार्च २०१८ मध्ये करण्यात आलेल्या कायद्यातील या बदलांबाबत राजपत्रात प्रसिद्धी देण्यात आली आहे. रेडीरेकनरविषयक अभ्यासकांच्या मते, रेडीरेकनरचे दर कमी न करता ते केवळ वाढवत नेले जात होते. त्यामुळे हा कायदा संतुलित नव्हता. शासनाने स्वागतार्ह सुधारणा केल्याने रेडीरेकनरच्या कार्यप्रणालीत संतुलितपणा येईल. यातून नागरिकांना नक्कीच दिलासा मिळेल. बांधकाम क्षेत्रात आलेली मंदी आणि दुसरीकडे घरे आणि जमिनींचे वाढत चाललेले दर लक्षात घेता रेडीरेकनरचा दर न वाढविण्याची मागणी मागील तीन ते चार वर्षांपासून करण्यात येत असतानाही २०१६-१७ मध्ये मुंबईत ७ टक्क्यांनी तर पुणे आणि ठाण्यामध्ये ६ टक्क्यांनी वाढ करण्यात आली. त्याचबरोबर २०१७-१८ साली ५ ते ६ टक्क्यांनी वाढ करण्यात आली होती. महाराष्ट्र मुद्रांक शुल्क कायद्यामध्ये रेडीरेकनरच्या (वार्षिक बाजार मूल्य) दरामध्ये घट करण्याची तरतूद करण्यापाठोपाठ १ एप्रिल २०१८ पासून सुरू होणाऱ्या नव्या आर्थिक वर्षांमध्ये रेडीरेकनरचे दर न वाढविण्याचा निर्णय घेतला आहे. २००९ या वर्षांनंतर प्रथमच रेडीरेकनरचे दर स्थिर ठेवण्यात आले आहेत. या निर्णयामुळे घरे आणि जमिनींच्या किमतीवर काही प्रमाणात नियंत्रण राहू शकणार असल्याने घर खरेदीदारांसह बांधकाम क्षेत्राला मोठा दिलासा मिळणार असल्याचे संकेत दिले आहेत. महाराष्ट्र राज्याचे नोंदणी महानिरीक्षक आणि मुद्रांक नियंत्रक यांचा आदेश खालीलप्रमाणे :- जावक क्रमांक : का. १५ / वाममुदत २०१८-१९ / ३५३ मुख्य नियंत्रक महसूल प्राधिकारी तथा नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक, महाराष्ट्र राज्य, पुणे यांचे कार्यालय, पुणे - १ . दिनांक : ३१.०३.२०१८. ‘सद्य:स्थितीत बांधकाम व्यवसायामध्ये असलेली मंदी लक्षात घेता सन २०१८-१९ या आर्थिक वर्षांकरिता वार्षिक मूल्य दर तक्ते तयार करताना दरामध्ये कोणतीही वाढ न करता सन २०१७-१८ चेच वार्षिक मूल्य दर संपूर्ण राज्यासाठी कायम ठेवावेत. त्याअर्थी, शासनाचे निर्देश विचारात घेऊन सन २०१८-१९ या आर्थिक वर्षांकरिता सन २०१७-१८ चे वार्षिक मूल्य दर तक्ते, मूल्यांकन मार्गदर्शक सूचना (वेळोवेळी परिपत्रकाद्वारे केलेल्या बदलासह) व नवीन बांधकाम दर संपूर्ण राज्यासाठी कायम ठेवण्यात येत आहेत.’ उपरोक्त निर्णयाखेरीज नोटाबंदी, रेरा आणि वस्तू व सेवा कर अशा त्रिसंकटात सापडलेल्या स्थावर मालमत्ता व बांधकाम क्षेत्राला उभारी देण्यासाठी रेडीरेकनरच्या दरात सवलत देण्याचे यापूर्वी घेण्यात आलेले काही महत्त्वपूर्ण निर्णय वरील चौकटीत दिले आहेत. अविवेकी धाडसापेक्षा विवेकी सावधपणा अधिक फलदायी ठरतो हे आजवरच्या अनुभवावरून सिद्ध झाले आहे. रेडीरेकनरच्या सवलतीचा फायदा कोणाला किती होईल हे नजीकचा काळच ठरवेल. महत्त्वपूर्ण निर्णय घर खरेदीवर मुद्रांक शुल्क आकारताना बांधकाम क्षेत्र (बिल्टअप एरिया) काढण्यासाठी पूर्वी चटई क्षेत्राला (कार्पेट एरिया सरसकट २० टक्क्यांनी (१.२) गुणले जात होते. मात्र हे मूल्यांकन काढण्याबाबत आता स्पष्टता करण्यात आली असून, २० टक्क्यांऐवजी १० (१.१) टक्क्यांनी गुणून मुद्रांक शुल्क आकारणीचे बांधकाम क्षेत्र काढण्यात येणार आहे. त्यामुळे घर खरेदीदाराला मुद्रांक शुल्कात थोडासा दिलासा मिळू शकणार आहे. राज्य शासनाच्या जमिनींवरील इमारतींच्या पुनर्विकासाची प्रक्रिया अधिक व्यवहार्य करण्यासाठी आकारण्यात येणाऱ्या अधिमूल्यात सुधारणा करण्याचा निर्णय राज्य मंत्रिमंडळाने घेतला आहे. या निर्णयामुळे राज्यातील शासकीय जमिनींवरील विशेषत: मुंबई शहर व उपनगरातील जुन्या झालेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पुनर्विकासाला चालना मिळणार आहे. या निर्णयानुसार मुंबई किंवा राज्यात इतरत्र शासकीय जमिनींवरील निवासी, वाणिज्य किंवा औद्योगिक वापराच्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी संबंधित जमिनीच्या रेडीरेकनरच्या दराच्या २५ टक्के आणि शैक्षणिक व धर्मादाय इमारतींसाठी १२.५ टक्के दराने अधिमूल्य आकारले जाईल. राज्यात इतरत्र निवासी, वाणिज्य व औद्योगिक वापरांसाठीच्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी संबंधित जमिनीच्या प्रचलित रेडीरेकनरच्या ५ टक्के दराने तर शैक्षणिक व धर्मादाय इमारतींसाठी २.५ टक्के दराने अधिमूल्य आकारण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. नागरी क्षेत्रातील अकृषिक दरात कपात करण्यात आली आहे. नागरी क्षेत्रात रेडीरेकनरच्या ३ टक्के दराने अकृषिक कर आकारला जातो. हा कर गेल्या दहा वर्षांत स्थगित ठेवण्यात आला होता. हा कर आता ०.५ टक्के करण्याचा निर्णय घेण्यात आला असून हमी कालावधी पाच वर्षांऐवजी आता दहा वर्षे करण्यात आला आहे. त्यामुळे हा दर आता पुढील पाच वर्षे स्थिर राहणार आहे. vish26rao@yahoo.co.in
