अ‍ॅड. तन्मय केतकर
समजा जुन्या नोंदणीकृत करारास बांधकाम परवानगीचे कागदपत्र जोडले नसल्यास, सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी करण्याकरिताची कागदपत्रे तपासावीत. करार किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या दप्तरात देखील बांधकाम परवानगी आढळून न आल्यास, स्थानिक स्वराज्य संस्था किंवा सक्षम नगररचना कार्यालयातून अर्ज करून किंवा माहिती अधिकारांतर्गत आपल्या इमारतीकरिता मंजूर बांधकाम परवानगी आणि मंजूर नकाशांची प्रत मिळवावी. अशा प्रकारे आवश्यक परवानगी आणि नकाशाची प्रत मिळाल्यास, इमारतीचे संपूर्ण बांधकाम अधिकृत आहे का काही अधिकृत आणि काही अनधिकृत आहे याबाबत स्पष्ट निष्कर्ष काढता येईल.
घर मुख्यत: वास्तव्य किंवा गुंतवणूक म्हणून विकत घेण्यात येते आणि दोन्ही उपयोगांकरिता ते घर पूर्णत: कायदेशीर आणि अधिकृत असणे अत्यावश्यक आहे. घराची अधिकृतता ठरवण्याचा सर्वात सोप्पा मार्ग म्हणजे बांधकाम परवानगी बघणे. हल्ली रेरा प्राधिकरण, महारेरा वेबसाइट यामुळे अशी सर्व कागदपत्रे मिळणे सोप्पे झालेले आहे. शिवाय, हल्ली बहुतांश कागदपत्रे असल्याशिवाय कराराची नोंदणी सहजपणे होत नाही. मात्र पूर्वी ना रेरा प्राधिकरण आणि वेबसाइट होती, ना कराराची नोंदणी प्रक्रिया आज एवढी काटेकोर होती.
पूर्वीच्या काळात करार नोंदणी प्रक्रिया आताएवढी काटेकोर नसल्याने, कागदपत्रांत त्रुटी असलेल्या जागांचेसुद्धा करार नोंदणी झाल्याची उदाहरणे आहेत. आणि कराराची नोंदणी झाली म्हणजे सगळे व्यवस्थित आहे, हा विश्वास असल्याने, ग्राहकसुद्धा निर्धास्त होत असत. मात्र काही उदाहरणांत, विशेषत: पूर्वी घेतलेल्या घरांपैकी काही घरांना आवश्यक बांधकाम परवानगी नसल्याचे निदर्शनास आलेले आहे. आवश्यक बांधकाम परवानगी नाही, याचा सरळ, साधा अर्थ म्हणजे ते बांधकाम आणि घर अनधिकृत आहे.
राहते घर अनधिकृत असल्यास, निवारा नाहीसा होण्याची टांगती तलवार सतत लटकत राहते. गुंतवणूक म्हणून घेतलेले घर अनधिकृत असल्यास, आवश्यक बांधकाम परवानगी शिवाय आता त्या घराचा विक्री करारनामा नोंदणी होऊ शकत नसल्याने, त्याच्या विक्रीतून मिळणाऱ्या संभाव्य नफ्यावर पाणी सोडायला लागण्याची वेळ येऊ शकते. या बाबी लक्षात घेता, ज्यांनी दहा-पंधरा वर्षांपूर्वी घरे घेतलेली आहेत, त्यांनी आपापल्या घरांचे करार तपासून, त्याला बांधकाम परवानगी जोडलेली आहे का? जोडलेली असल्यास संपूर्ण इमारतीकरिताची परवानगी आहे? का काही ठरावीक मजल्यांपर्यंतच परवानगी आहे? याची शहानिशा करणे आवश्यक आहे. बरेचदा काही विशिष्ट मजल्यांपर्यंत बांधकाम परवानगी देण्यात येते आणि त्यानंतरच्या मजल्यांकरिता सुधारित बांधकाम परवानगी मिळत नाही किंवा घेतली जात नाही. कायदेशीरदृष्टय़ा अशा मजल्यांचे बांधकाम अनधिकृतच ठरते.
समजा जुन्या नोंदणीकृत करारास बांधकाम परवानगीचे कागदपत्र जोडले नसल्यास, सहकारी गृहनिर्माण संस्था नोंदणी करण्याकरिताची कागदपत्रे तपासावीत. करार किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या दप्तरात देखील बांधकाम परवानगी आढळून न आल्यास, स्थानिक स्वराज्य संस्था किंवा सक्षम नगररचना कार्यालयातून अर्ज करून किंवा माहिती अधिकारांतर्गत आपल्या इमारतीकरिता मंजूर बांधकाम परवानगी आणि मंजूर नकाशांची प्रत मिळवावी. अशा प्रकारे आवश्यक परवानगी आणि नकाशाची प्रत मिळाल्यास, इमारतीचे संपूर्ण बांधकाम अधिकृत आहे का काही अधिकृत आणि काही अनधिकृत आहे याबाबत स्पष्ट निष्कर्ष काढता येईल.
सबंध बांधकाम अधिकृत असल्यास प्रश्नच नाही, मात्र काही बांधकाम अनधिकृत असेल, तर असे बांधकाम विकत घेणाऱ्या व्यक्तींना अनधिकृत बांधकाम नियमित करण्याकरिता त्वरित प्रयत्न सुरू करणे आवश्यक आहे.
इमारतीचा काही भाग किंवा काही बांधकाम अनधिकृत असल्यास, मानीव अभिहस्तांतरण (डिम्ड कन्व्हेअन्स) आणि पुनर्वकिास या दोन्ही बाबतीत देखील नानाविध अडचणी उद्भवण्याची शक्यता आहे. बांधकाम परवानगी नसलेले अनधिकृत क्षेत्र मानीव अभिहस्तांतरणातून वगळले जाण्याचा, अनधिकृत बांधकाम घेतलेल्या ग्राहकांना पुनर्वकिसित इमारतीत जागा देताना मालकीहक्काचा (टायटलचा) असे नानाविध प्रश्न उद्भवू शकतात. असे प्रश्न प्रत्यक्षात उद्भवण्याअगोदरच आपापली घरे आणि इमारती अधिकृत आहेत किंवा नाही याची तपासणी केल्यास, आग लागल्यावर विहीर खोदण्यासारखे होत नाही. अगोदरच सगळी माहिती घेतल्यास, समजा काही विपरीत माहिती समोर आल्यास, त्यावर उपाययोजना करायला पुरेसा वेळ हातात मिळतो. या सगळ्या मुद्दय़ांचा एकसमयावच्छेदाने विचार करता, पूर्वी घरे घेतलेल्या प्रत्येकाने आणि सर्व जुन्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी आपापल्या कागदपत्रांचा लवकरात लवकर तपास करून निष्कर्षांप्रत येणे, दीर्घकालीन फायद्याच्या दृष्टीने अत्यावश्यक आहे.
tanmayketkar@gmail.com
