महेश यशराज yiplmy@gmail.com
स्वयं-पुनर्विकास या संकल्पनेविषयी उहापोह करणारा लेख..
मुंबई शहर-उपनगरांमध्ये आणि ठाणे परिसरात गेली काही वर्षे पुनर्वकिास (Re-Development) प्रकल्पांचे पेव फुटले आहे. स्वयं-पुनर्वकिासाबाबत लोकांमध्ये जागृती करायचे प्रयत्न होत आहेत. बाजूने व विरुद्ध अशी अनेक मते व वादविवाद घडत आहेत. स्वयं-पुनर्वकिासाचे फायदे व तोटे याबाबत वस्तुस्थिती मांडण्याचा हा एक प्रयत्न..
स्वयं-पुनर्वकिासाचा सर्वात मोठा फायदा हा की, सभासदांचा त्यांच्या प्रकल्पावर, प्रॉपर्टी/जमिनीवर पूर्ण अंकुश राहतो. पुनर्वकिासामध्ये काम एखाद्या विकासकाकडून केले जायचे असते तेव्हा कडऊ/उउ नंतर सभासदांना आपल्या सदनिका व आवार खाली करून संपूर्ण आवार/इमारतीचा ताबा पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नीच्या माध्यमातून का होईना, पण विकासकाला द्यावाच लागतो. विकासक ताबा घेवून त्वरेने इमारत पाडून संपूर्ण आवाराला बाहेरून पत्रे लावतो. विकासकाचे सुरक्षारक्षक/बाउन्सर्स/धिप्पाड बॉडीगार्डस् आवाराचा व मुख्य प्रवेशद्वाराचा ताबा घेतात. अशा प्रकारे त्या विकासकाचा अंकुश प्रकल्प व आवारावर स्थापित होतो. मात्र स्वयं-पुनर्वकिासामध्ये संस्थेच्या आवारावर संस्थेचा/सभासदांचा ताबा प्रकल्पाच्या सुरुवातीपासून ते इमारत बांधून सभासद राहायला येईपर्यंत राहत असल्यामुळे, कुणा विकासकाच्या ताब्यामध्ये आपली इमारत व जमीन देण्याचा धोका पूर्ण टाळता येतो.
स्वयं-पुनर्वकिासाचा दुसरा मोठा फायदा हा की, प्रकल्पाच्या अनुषंगाने विकासकाला होणारा वाढीव जागेचा लाभ सर्व सभासदांच्याच हिश्श्याला येतो. व्यवस्थित नियोजन केले तर फार चांगली रक्कम वा वाढीव जागा सभासदांना मिळू शकते. यामुळेच भावी वाढीव देखभाल खर्चाच्या ताणाचे नियोजन अथवा सभासदांना त्यांचे इतर आर्थिक नियोजनसुद्धा करता येऊ शकते.
प्रकल्पात बांधल्या जाणाऱ्या इमारतीच्या बांधकामाचा दर्जा व टिकाऊपणा यावर संस्था व सभासद, तज्ज्ञ प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारांच्या मदतीने पूर्ण अंकुश ठेवू शकतात. हे फार महत्त्वाचे आहे. आपल्याला योग्य वाटलेल्या व दूरदृष्टीने निवडलेल्या सोयीसुविधा- ज्या द्यायला अनेक विकासक टंगळमंगळ करतात- प्रकल्पामध्ये हक्काने वापरता येतात. सर्वसाधारण निरीक्षण आहे की विकासक, त्यांची यंत्रणा/सहयोगी स्वत:चा आर्थिक फायदा वाढविण्यासाठी मटेरियलचा दर्जा व वापराचे प्रमाण यामध्ये फार मोठी गल्लत करतात. सोयीसुविधा देताना विकासक हात आखडता घेतो. त्याला त्याच्या आर्थिक फायद्याची गणिते सांभाळायची असतात. स्वयं-पुनर्वकिासामध्ये तज्ज्ञ सल्लागारांच्या मदतीने अजून चांगल्या सोयीसुविधा मिळवता येऊ शकतात.
इमारतीच्या आयुष्यासह बांधकाम गळती प्रतिबंधक होते की नाही याकडे बहुतेक विकासक व त्यांचे सहयोगी फारसे लक्ष देत नाहीत असे निरीक्षण आहे. म्हणूनच नवीन बांधलेल्या उत्तुंग टॉवर्समध्ये सभासद राहायला आल्यावर लगेच पहिल्या-दुसऱ्या वर्षी मोठी गळती सुरू झाल्याची अनेकानेक उदाहरणे आपल्या सर्वाच्या परिचयाची असतील. यासह मुंबई शहर व विशेषत: खाडी परिसर हा भूकंपप्रवण आहे असे अनुभवी व तज्ज्ञ भूगर्भ शास्त्रज्ञांचे म्हणणे आहे. ६ ते ६.२ रिश्टर स्केलच्या भूकंपाचा मुंबईला धोका आहे. फक्त ३.९ ते ४ रिश्टर स्केलच्या ताकदीचा भूकंप सहन करेल यापद्धतीने डिझाइन करूनच मुंबईत इमारती बांधण्यात येतात. ६ किंवा ६.२ रिश्टर स्केलच्या भूकंपामध्ये या इमारती टिकणे कठीण आहे. त्याचाही विचार करून संस्थेला बांधकाम करता येते.
बहुतेक विकासक पुनर्वकिासाच्या इमारतीचे काम करताना कौशल्यपूर्ण कामगार वापरण्याऐवजी स्वस्तातले अप्रशिक्षित कामगार/मजूर वापरतात. सर्वंकष प्रशिक्षण तर दूरच, पण योग्य दर्जाच्या कामाबाबत त्यांना कोणतेही साधे शिक्षण मिळालेले नसते. स्वयं-पुनर्विकासात मात्र सल्लागार व बांधकाम तज्ज्ञांच्या माध्यमातून चांगले, कुशल कामगार निवडून व त्यांना बांधकामाचे योग्य प्रशिक्षण देऊन आपल्याला हव्या त्या उत्कृष्ट दर्जाचे गळती प्रतिबंधक दर्जेदार-टिकाऊ बांधकाम करता येते.
स्वयं-पुनर्वकिासाचे चांगले फायदे आहेत, तसेच काही गोष्टींबाबत योग्य काळजी घेणे देखील फार अत्यावश्यक आहे. स्वयं-पुनर्वकिासात कार्यरत असलेल्या अनुभवी आणि प्रामाणिक प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारांची भूमिका फार महत्त्वाची असते. या सल्लागारांना प्रशासकीय व कायदेशीर बाबींच्या ज्ञानासोबत मुख्यत्वे प्रत्यक्ष इमारत बांधकामाबाबतचे प्रत्यक्ष साइटवरील उच्च दर्जाचे ज्ञान असायलाच हवे. संस्था/सभासदांनी स्वयं-पुनर्वकिासात जात असताना या सर्वाबाबत दक्षता घेणे फार जरुरी आहे.
नोटबंदी, वस्तू-सेवाकर (GST) आणि महारेरामुळे बहुतेक सर्व विकासक व त्यांचे गुंतवणूकदार फार हैराण झाले आहेत. सुरक्षितता म्हणून प्रचंड नफा असलेले प्रकल्पच विकासक स्वीकारत आहेत. त्यांचा जास्त नफा म्हणजे सभासदांचा कमी फायदा. विकासकाला करापोटी फार मोठा खर्च येतो. विकासक तो संस्था व सभासदांच्या फायद्यामधून कमावतो. मात्र स्वयं-पुनर्वकिासात अनेकानेक करांची बचत होत असल्यामुळे संस्था व सभासद यांचा भरपूर आर्थिक फायदा होऊ शकतो. विकासकाच्या प्रकल्पात जास्त व्याज मिळत असूनही गुंतवणूकदार सध्या पसा गुंतवायला तयार दिसत नाहीत. या पाश्र्वभूमीवर स्वयं-पुनर्वकिासात अतिशय कमी व्याजदर व इतर अनेक भरपूर फायदे द्यायला काही बँका तयार आहेत.
प्रकल्पात बांधल्या जाणाऱ्या इमारतीच्या बांधकामाचा दर्जा व टिकाऊपणा यावर संस्था व सभासद, तज्ज्ञ प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारांच्या मदतीने पूर्ण अंकुश ठेवू शकतात. हे फार महत्त्वाचे आहे. आपल्याला योग्य वाटलेल्या व दूरदृष्टीने निवडलेल्या सोयीसुविधा- ज्या द्यायला अनेक विकासक टंगळमंगळ करतात- प्रकल्पामध्ये हक्काने वापरता येतात.
