संधी आणि धोके : स्वयंपुनर्विकास

शहरातील मोकळ्या जागांची कमतरता आणि जुन्या इमारतींचे संपत आलेले आयुष्य- या दोन मुख्य कारणांमुळे येणारा काळ हा पुनर्वकिास प्रकल्पांचा असणार आहे. गतकाळातील रखडलेल्या बांधकाम प्रकल्पांमध्ये पुनर्वकिास प्रकल्प रखडल्याचीदेखील अनेकानेक उदाहरणे आहेत.

या पार्श्वभूमीवर आता स्वयंपुनर्वकिास हा एक नवीन पर्याय समोर येतो आहे. स्वयंपुनर्वकिास करण्यात सहकारी संस्था आणि सभासदांचा निश्चितपणे जास्त फायदा होण्याची शक्यता आहे. स्वयंपुनर्वकिासाचा निर्णय घेताना सहकारी संस्थेच्या मालकीच्या जमिनीचे क्षेत्रफळ, स्थान, सध्या उपलब्ध आणि उपलब्ध होऊ शकणारे चटईक्षेत्र (एफएसआय), सभासद संख्या, संभाव्य वाढीव बांधकाम, सभासद घेऊ इच्छिणारे वाढीव बांधकाम आणि भांडवलाची उपलब्धता या काही मुख्य बाबी लक्षात घेणे आवश्यक आहे. या बाबींचा अभ्यास केल्यास अशा स्वयंपुनर्वकिासातील सर्व संभाव्य संधी आणि धोके लक्षात येणे शक्य आहे.

सर्वप्रथम स्वयंपुनर्वकिास प्रकल्पातील संधींचा विचार करूया. सर्वप्रथम स्वयंपुनर्वकिास हा आता एक पर्याय म्हणून बघितला जाऊ लागला आहे. आणि त्याला प्रोत्साहन मिळायला लागलेले आहे. स्वयंपुनर्वकिास प्रकल्प असल्यास त्यास विविध फायदे आणि सवलती देण्याचा निर्णय राज्य मंत्रिमंडळाने घेतलेला आहे. दि. ३० मार्च २०१९ रोजीच्या लेखांकात आपण त्याची सविस्तर माहिती घेतलेली आहे. या योजनेचा स्वयंपुनर्वकिासास निश्चितपणे फायदा होऊ शकेल. स्वयंपुनर्वकिासास भांडवल पुरविण्यास आता विविध बँका आणि इतर वित्तीय संस्थादेखील पुढाकार घेत आहेत, याचाही फायदा घेतला जाऊ शकतो. सहकारी संस्था आणि सभासद जर स्वत: भांडवल उभे करू शकत असतील किंवा सर्व वाढीव जागा सर्व सदस्यच विकत घेणार असतील, तर अशा प्रकल्पांचे यश नवीन जागेच्या विक्रीवर अवलंबून नसल्याने, असे प्रकल्प यशस्वी होणे तुलनेने सोपे जाते. काही जुन्या सहकारी संस्थांमध्ये बरीच मोकळी जागा शिल्लक आहे, अशा सहकारी संस्था आधी तिथे पुनर्वकिासाचे काम करून मग जुनी इमारत तोडू शकतात. याने स्थलांतरित होण्याचा खर्च वाचतो आणि प्रकल्पास उशीर झाला तरी वाढीव खर्चाची चिंता राहत नाही. जुन्या आणि मोडकळीस आलेल्या आणि धोकादायक जाहीर झालेल्या इमारतींचा पुनर्वकिास करताना बहुतांश ठिकाणी वाढीव चटईक्षेत्र मंजूर करण्यात येते, याचाही फायदा संस्था घेऊ शकते. बहुतांश सहकारी संस्था या मध्यवर्ती किंवा महत्त्वाच्या ठिकाणी असल्याने, तेथील वाढीव जागा चांगल्या दराने विकली जायची शक्यता असते.

स्वयंपुनर्वकिास प्रकल्पात संधींसोबतच असलेले धोकेदेखील लक्षात घेणे आवश्यक आहे. सहकारी संस्थेचा सगळा कारभार हा सर्वसहमतीने आणि पारदर्शक असणे अपेक्षित आहे. सर्वसहमती आणि पारदर्शक करभार करायचा तर साहजिकपणे त्यात कालापव्यय होणारच. स्वयंपुनर्वकिासाचा निर्णय, बांधकाम परवानगी, भांडवल उभारणी, वास्तुविशारद, कंत्राटदार, इत्यादी विविध लोकांची नेमणूक, नवीन इमारतीतील जागांचे जुन्या सदस्यांना वाटप, वाढीव जागेची त्रयस्थांना विक्री, पार्किंग या सर्वच बाबतींत असा कालापव्यय झाल्यास त्याने प्रकल्पाचा खर्च आणि संभाव्य विलंब वाढत जातो. नुसता कालापव्ययच नाही तर अशा कोणत्याही बाबतीत सदस्यांमध्ये किंवा सदस्य आणि समितीमध्ये किंवा नवीन खरेदीदार आणि संस्था असा कोणताही वाद निर्माण झाल्यास आणि असा वाद न्यायप्रविष्ट झाल्यास त्या प्रकल्पातील क्लिष्टता वाढतच जाते. सहकारी संस्था तोडूनच जर पुनर्वकिास करायचा असेल, तर संभाव्य विलंब आणि त्यायोगे स्थलांतर आणि प्रकल्पाचा वाढणारा खर्च हा धोका आहे. शिवाय अशा प्रकल्पातील वाढीव जागा त्रयस्थ व्यक्तींना विकल्या असल्यास, होणाऱ्या विलंबाकरता त्यांना नुकसानभरपाई किंवा रकमेची सव्याज परतफेड करावी लागल्यास, त्याचे गंभीर आर्थिक परिणाम होऊ शकतात. वाढीव बांधकाम विक्रीतून प्रकल्पाकरता घेतलेले कर्ज किंवा इतर प्रकल्प खर्च वळता करण्याची योजना असल्यास आणि काही कारणाने बांधकाम विक्री न झाल्यास किंवा विलंबाने झाल्यास. किंवा त्यातून अपेक्षित पसे न मिळाल्यास, त्याने सबंध प्रकल्पाचे आर्थिक गणित बिघडू शकते. स्वयंपुनर्वकिासात संपूर्ण जबाबदारी सहकारी संस्थेची असते. संस्थेत तज्ज्ञ व्यक्ती नसल्यास किंवा योग्य मार्गदर्शन न मिळाल्यास बांधकाम परवानगी, प्रारंभ प्रमाणपत्र, पूर्णत्व प्रमाणपत्र, चटईक्षेत्र किंवा उडते चटई क्षेत्र, याबाबतीत समस्या उद्भवू शकते. अशी समस्या गंभीर आर्थिक आणि इतर समस्येस कारण ठरू शकते. स्वयंपुनर्वकिास प्रकल्पात वाढीव व्यावसायिक जागा नफा मिळविण्याकरता महत्त्वाची असल्याने, बहुतांश ठिकाणी अशा व्यावसायिक जागा बांधल्या जातात. मात्र अशा व्यावसायिक जागांत कोणतेही व्यवसाय येण्याची शक्यता असल्याने, त्या जागेत काही त्रासदायक व्यवसाय आल्यास त्याचा भविष्यात सहकारी संस्था आणि सर्व सभासदांना कायमचा त्रास व्हायची शक्यता नाकारता येत नाही.

गतकाळात कल्याण-डोंबिवलीमध्ये डिम्पगच्या कारणास्तव, तर ठाण्याच्या घोडबंदर भागात इतर काही कारणांस्तव न्यायालयाने बांधकाम बंदीचे आदेश दिले होते. त्या आदेशाने काहीही वैयक्तिक दोष नसताना सर्वच प्रकल्प अडकले होते आणि त्याचा त्रास सर्व प्रकल्प आणि त्यातील ग्राहकांना झाला होता. असे काही न्यायालयीन आदेश येऊन प्रकल्प रखडल्यास त्यायोगे होणारा विलंब आणि होणारे नुकसान हा मोठाच धोका आहे.

आपल्याकडे सर्वच शहरी भागांमध्ये स्थानिक स्वराज्य संस्था मोकळी जागा कर आकारणी (ओपन लँड टॅक्स) करतात. एखाद्या प्रकल्पाला बांधकाम परवानगी मिळाली की या कराची आकारणी सुरू होते आणि त्या प्रकल्पास पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळेपर्यंत कर आकारणी सुरू राहते. कोणत्याही कारणास्तव बांधकाम पूर्णत्व प्रमाणपत्र मिळण्यास विलंब झाल्यास, हा कराचा बोजा वाढतच जातो. ओपन लँड टॅक्स हादेखील स्वयंपुनर्वकिास प्रकल्पांकरता एक महत्त्वाचा आर्थिक बोजा आणि धोका ठरू शकतो.

रेरा कायदा लागू झाल्यापासून प्रत्येक प्रकल्पाबाबत रेरा कायद्याचा विचार करणे महत्त्वाचे आहे. रेरा कायदा कलम ३ नुसार पुनर्वकिास प्रकल्पांना १. प्रकल्पाची जागा पाचशे चौरस मीटर्सपेक्षा कमी आणि  त्या प्रकल्पात एकूण आठ पेक्षा कमी युनिट असतील तर आणि २. जर त्या पुनर्वकिास प्रकल्पाबाबत कोणतीही जाहिरात किंवा वाढीव जागांची खुल्या बाजारात त्रयस्थांना विक्री करायची नसेल तर या दोन बाबतींत रेरा नोंदणीपासून सूट आहे. याचाच व्यत्यास म्हणजे स्वयंपुनर्वकिास प्रकल्प आकाराने मोठा असेल किंवा त्यात वाढीव जागेची खुल्या बाजारात विक्री करायची असेल तर अशा प्रकल्पांना रेरांतर्गत नोंदणी करणे बंधनकारक आहे. रेरांतर्गत प्रकल्प नोंदणी करणे, प्रकल्प माहिती अद्ययावत (अपडेट) करणे, स्वतंत्र खाते काढणे आणि एकंदरच सर्व रेरा कायद्याच्या तरतुदींचे पालन करणे ही सर्व कामे काटेकोरपणे आणि वेळच्या वेळी करणे हे सहकारी संस्थेसारख्या समूहाने काम होणाऱ्या संस्थेस अशक्य नसले तरी आव्हनात्मक निश्चितच आहे.

या सगळ्या मुद्दय़ांचा एकसमयावच्छेदाने विचार करता, स्वयंपुनर्वकिास करताना त्यातील सर्व संधी आणि धोक्यांचा व्यवस्थित अभ्यास करून विचारपूर्वक निर्णय घेतल्यास स्वयंपुनर्वकिास प्रकल्प  सहकारी संस्था, जुने सभासद आणि नवीन खरेदीदार अशा सगळ्यांच्याच दीर्घकालीन फायद्याचे ठरू शकतात.