संदिप धुरत
हजारपेक्षा जास्त प्रीमियम लेखांचा आस्वाद घ्या ई-पेपर अर्काइव्हचा पूर्ण अॅक्सेस कार्यक्रमांमध्ये निवडक सदस्यांना सहभागी होण्याची संधी ई-पेपर डाउनलोड करण्याची सुविधा
महाराष्ट्र सरकारच्या ऑगस्ट २०२० मधील निर्णयामुळे मुद्रांक शुल्क कमी करून स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील ग्राहकांना दिलासा देण्यात आला. सरकारच्या या निर्णयानुसार मुद्रांक शुल्क कमी झाले. दोन टप्प्यांमध्ये ही सवलत होती, ती पुढीलप्रमाणे-
१. १ सप्टेंबर २०२० ते ३१ डिसेंबर २०२० या काळासाठी मुद्रांक शुल्कामध्ये ३% घट.
२. १ जानेवारी २०२१ ते ३१ मार्च २०२१ या काळासाठी मुद्रांक शुल्कामध्ये २% घट.
इतर सर्व क्षेत्रांप्रमाणेच स्थावर मालमत्ता क्षेत्रालाही करोना परिस्थितीचा सामना करावा लागला. बरेच गृहप्रकल्प त्यामुळे रखडले. ग्राहकांचा ओघ आटला. करोना संकटाचा अनेकांच्या नोकऱ्यांवर परिणाम झाल्यामुळे ग्राहक अनुत्सुक होते. पण ही परिस्थिती पूर्णपणे करोना काळात निर्माण झाली असे नाही, तर त्याआधीही कित्येक प्रकल्प बांधून तयार होते, पण विकले गेले नव्हते. बरेच ग्राहक हे किंमत आणखी कमी होईल या आशेवर मालमत्ता खरेदीचा निर्णय पुढे ढकलत होते. याचा परिणाम बांधून विक्रीसाठी तयार अशा प्रकल्पांची संख्या वाढण्यात झाला. अपेक्षेइतकी विक्री नसल्यामुळे विकासकांचे पैसे प्रकल्पात अडकले गेले आणि या क्षेत्रावर मंदीचे सावट आले.
तर करोना काळातील मंदीमुळे बरेचसे स्थावर प्रकल्प अडचणीत आले आणि त्यासाठी सरकारतर्फे काहीतरी उपाय करण्यात यावे अशी मागणी करण्यात येत होती. त्यानुसार महाराष्ट्र सरकारने ऑगस्ट २०२० मध्ये मुद्रांक शुल्क कमी करण्याचा निर्णय घेतला; जो अत्यंत योग्य आणि स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला उभारी देणारा ठरला.
या अनुषंगाने इथे एक नमूद करणे गरजेचे आहे की, करोना काळाआधीच्या तुलनेत मार्च २०२० नंतर नोंदणी संख्येत ३०% इतकी घट झाली. हे मुंबई महानगर प्रदेश (टटफ) साठी इतके प्रमाण होते. ३०% घट म्हणजे महसूलातसुद्धा तितक्याच प्रमाणात घट. या परिस्थितीमध्ये पुन्हा ग्राहकांना मालमत्ता खरेदीसाठी आकृष्ट करणे हे आव्हान होते. अशा वेळी मुद्रांक शुल्क कमी करून सरकारने या क्षेत्राला आणि ग्राहकांना मोठा दिलासा दिला.
कोणताही स्थावर मालमत्ता व्यवहार हा मुद्रांक शुल्क भरून नोंदणीकृत करावा लागतो. सरकारसाठी हा एक महत्त्वाचा उत्पन्न स्रोत आहे. राज्याच्या महसुलामध्ये या उत्पन्नाचा विशेष सहभाग आहे.
मालमत्ता व्यवहार करताना त्या व्यवहाराची एकूण किंमत म्हणजे विकासकाने आकारलेला दर आणि मुद्रांक शुल्क असे असते. त्यामध्ये जीएसटीचाही अंतर्भाव असतो.
मुद्रांक शुल्क सवलतीच्या मुदतीत वाढ झाली तर त्याचा नक्कीच फायदा स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला होईल. आणखी ३ महिने ही सवलत मिळाली तर त्याचा नक्कीच सुयोग्य परिणाम स्थावर मालमत्ता क्षेत्रात दिसून येईल. १ एप्रिल २०२१ ते ३० जून २०२१ अशी मुदतवाढ करण्याबद्दल सरकार दरबारी विचार केला जाऊ शकतो का?
सरकारने जर असा निर्णय घेतला तर त्याचा असा सकारात्मक परिणाम होईल-
* ग्राहकांसाठी मालमत्ता खरेदीची एकूण किंमत कमी होईल- ज्याचा थेट फायदा ग्राहकांवरील आर्थिक बोजा कमी होण्यात होईल.
* मुद्रांक शुल्क सवलतीला मुदतवाढ दिल्याने जे ग्राहक मालमत्ता खरेदीचा विचार करत आहेत त्यांना लगेच निर्णय घेणे शक्य होईल. यामुळे मालमत्ता खरेदीचे प्रमाण वाढून लगेच खरेदी-विक्री उलाढाल सुरू होईल. हे होण्याची नितांत गरज आहे. वेळ मर्यादा (जून २०२१ पर्यंत) आखून दिल्याचा हा परिणाम होऊ शकतो.
* मालमत्ता नोंदणी व्यवहार वाढून त्याचा परिणाम राज्याच्या महसूल वाढीत होईल.
* एकूणच अर्थव्यवस्था सुधारावयास याची मदत होईल.
* स्थावर मालमत्ता हे एक असे क्षेत्र आहे की, ज्यावर इतर बरेच उद्योग अवलंबून असतात. त्यांनाही चालना मिळून त्यांचे अर्थकारण सुधारण्यास मदत होईल. यामुळे एकंदरीत अर्थव्यवस्थेत आलेली मरगळ दूर होईल.
* येणाऱ्या गुढीपाडवा या गृहखरेदीसाठी महत्त्वाच्या सणाच्या काळात मालमत्ता खरेदीसाठी उत्तेजन मिळेल.
वर उद्युक्त केल्याप्रमाणे या निर्णयाचे बरेच चांगले आणि दूरगामी परिणाम होणार आहेत. सरकार, ग्राहक आणि विकासक अशा तिघांनाही याचा फायदा होईल. ग्राहकांनीसुद्धा आता जास्त विलंब न करता आपले गृहस्वप्न साकारले पाहिजे.
मुद्रांक शुल्क नोंदणी सध्या पूर्णपणे ऑनलाईन असून, सध्याच्या करोना काळात आपल्या घरीच राहून सुरक्षितपणे आपल्याला मालमत्ता खरेदी विक्री व्यवहार करता येऊ शकतात. याविषयी महसूल खात्यातर्फे जनजागृती मोहीम राबवता येऊ शकते; ज्यामुळे ग्राहकांना ऑनलाईन व्यवहार कशा पद्धतीने करावेत, त्याची काय उपयुक्तता आहे याची माहिती मिळेल.
आता विकासकांनीदेखील आपल्या विक्री व्यवस्थेत बदल करून ग्राहकांना योग्य ती माहिती देणे गरजेचे होईल. त्यासोबत इतर मालमत्ता संबंधित व्यवहार ऑनलाईन करून (जसे की श््र१३४ं’ साईट भेट, कर्जव्यवस्था आणि अन्य) सध्याच्या व्यवसायासाठी कठीण काळाचे संधीत कसे रूपांतर करता येईल यावर आपले लक्ष्य केंद्रित करू या.
(लेखक हे स्थावर मालमत्ता व्यवस्थापन विशारद आहेत )
sdhurat@gmail.com
महाराष्ट्र सरकारच्या ऑगस्ट २०२० मधील निर्णयामुळे मुद्रांक शुल्क कमी करून स्थावर मालमत्ता क्षेत्रातील ग्राहकांना दिलासा देण्यात आला. सरकारच्या या निर्णयानुसार मुद्रांक शुल्क कमी झाले. दोन टप्प्यांमध्ये ही सवलत होती, ती पुढीलप्रमाणे-
१. १ सप्टेंबर २०२० ते ३१ डिसेंबर २०२० या काळासाठी मुद्रांक शुल्कामध्ये ३% घट.
२. १ जानेवारी २०२१ ते ३१ मार्च २०२१ या काळासाठी मुद्रांक शुल्कामध्ये २% घट.
इतर सर्व क्षेत्रांप्रमाणेच स्थावर मालमत्ता क्षेत्रालाही करोना परिस्थितीचा सामना करावा लागला. बरेच गृहप्रकल्प त्यामुळे रखडले. ग्राहकांचा ओघ आटला. करोना संकटाचा अनेकांच्या नोकऱ्यांवर परिणाम झाल्यामुळे ग्राहक अनुत्सुक होते. पण ही परिस्थिती पूर्णपणे करोना काळात निर्माण झाली असे नाही, तर त्याआधीही कित्येक प्रकल्प बांधून तयार होते, पण विकले गेले नव्हते. बरेच ग्राहक हे किंमत आणखी कमी होईल या आशेवर मालमत्ता खरेदीचा निर्णय पुढे ढकलत होते. याचा परिणाम बांधून विक्रीसाठी तयार अशा प्रकल्पांची संख्या वाढण्यात झाला. अपेक्षेइतकी विक्री नसल्यामुळे विकासकांचे पैसे प्रकल्पात अडकले गेले आणि या क्षेत्रावर मंदीचे सावट आले.
तर करोना काळातील मंदीमुळे बरेचसे स्थावर प्रकल्प अडचणीत आले आणि त्यासाठी सरकारतर्फे काहीतरी उपाय करण्यात यावे अशी मागणी करण्यात येत होती. त्यानुसार महाराष्ट्र सरकारने ऑगस्ट २०२० मध्ये मुद्रांक शुल्क कमी करण्याचा निर्णय घेतला; जो अत्यंत योग्य आणि स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला उभारी देणारा ठरला.
या अनुषंगाने इथे एक नमूद करणे गरजेचे आहे की, करोना काळाआधीच्या तुलनेत मार्च २०२० नंतर नोंदणी संख्येत ३०% इतकी घट झाली. हे मुंबई महानगर प्रदेश (टटफ) साठी इतके प्रमाण होते. ३०% घट म्हणजे महसूलातसुद्धा तितक्याच प्रमाणात घट. या परिस्थितीमध्ये पुन्हा ग्राहकांना मालमत्ता खरेदीसाठी आकृष्ट करणे हे आव्हान होते. अशा वेळी मुद्रांक शुल्क कमी करून सरकारने या क्षेत्राला आणि ग्राहकांना मोठा दिलासा दिला.
कोणताही स्थावर मालमत्ता व्यवहार हा मुद्रांक शुल्क भरून नोंदणीकृत करावा लागतो. सरकारसाठी हा एक महत्त्वाचा उत्पन्न स्रोत आहे. राज्याच्या महसुलामध्ये या उत्पन्नाचा विशेष सहभाग आहे.
मालमत्ता व्यवहार करताना त्या व्यवहाराची एकूण किंमत म्हणजे विकासकाने आकारलेला दर आणि मुद्रांक शुल्क असे असते. त्यामध्ये जीएसटीचाही अंतर्भाव असतो.
मुद्रांक शुल्क सवलतीच्या मुदतीत वाढ झाली तर त्याचा नक्कीच फायदा स्थावर मालमत्ता क्षेत्राला होईल. आणखी ३ महिने ही सवलत मिळाली तर त्याचा नक्कीच सुयोग्य परिणाम स्थावर मालमत्ता क्षेत्रात दिसून येईल. १ एप्रिल २०२१ ते ३० जून २०२१ अशी मुदतवाढ करण्याबद्दल सरकार दरबारी विचार केला जाऊ शकतो का?
सरकारने जर असा निर्णय घेतला तर त्याचा असा सकारात्मक परिणाम होईल-
* ग्राहकांसाठी मालमत्ता खरेदीची एकूण किंमत कमी होईल- ज्याचा थेट फायदा ग्राहकांवरील आर्थिक बोजा कमी होण्यात होईल.
* मुद्रांक शुल्क सवलतीला मुदतवाढ दिल्याने जे ग्राहक मालमत्ता खरेदीचा विचार करत आहेत त्यांना लगेच निर्णय घेणे शक्य होईल. यामुळे मालमत्ता खरेदीचे प्रमाण वाढून लगेच खरेदी-विक्री उलाढाल सुरू होईल. हे होण्याची नितांत गरज आहे. वेळ मर्यादा (जून २०२१ पर्यंत) आखून दिल्याचा हा परिणाम होऊ शकतो.
* मालमत्ता नोंदणी व्यवहार वाढून त्याचा परिणाम राज्याच्या महसूल वाढीत होईल.
* एकूणच अर्थव्यवस्था सुधारावयास याची मदत होईल.
* स्थावर मालमत्ता हे एक असे क्षेत्र आहे की, ज्यावर इतर बरेच उद्योग अवलंबून असतात. त्यांनाही चालना मिळून त्यांचे अर्थकारण सुधारण्यास मदत होईल. यामुळे एकंदरीत अर्थव्यवस्थेत आलेली मरगळ दूर होईल.
* येणाऱ्या गुढीपाडवा या गृहखरेदीसाठी महत्त्वाच्या सणाच्या काळात मालमत्ता खरेदीसाठी उत्तेजन मिळेल.
वर उद्युक्त केल्याप्रमाणे या निर्णयाचे बरेच चांगले आणि दूरगामी परिणाम होणार आहेत. सरकार, ग्राहक आणि विकासक अशा तिघांनाही याचा फायदा होईल. ग्राहकांनीसुद्धा आता जास्त विलंब न करता आपले गृहस्वप्न साकारले पाहिजे.
मुद्रांक शुल्क नोंदणी सध्या पूर्णपणे ऑनलाईन असून, सध्याच्या करोना काळात आपल्या घरीच राहून सुरक्षितपणे आपल्याला मालमत्ता खरेदी विक्री व्यवहार करता येऊ शकतात. याविषयी महसूल खात्यातर्फे जनजागृती मोहीम राबवता येऊ शकते; ज्यामुळे ग्राहकांना ऑनलाईन व्यवहार कशा पद्धतीने करावेत, त्याची काय उपयुक्तता आहे याची माहिती मिळेल.
आता विकासकांनीदेखील आपल्या विक्री व्यवस्थेत बदल करून ग्राहकांना योग्य ती माहिती देणे गरजेचे होईल. त्यासोबत इतर मालमत्ता संबंधित व्यवहार ऑनलाईन करून (जसे की श््र१३४ं’ साईट भेट, कर्जव्यवस्था आणि अन्य) सध्याच्या व्यवसायासाठी कठीण काळाचे संधीत कसे रूपांतर करता येईल यावर आपले लक्ष्य केंद्रित करू या.
(लेखक हे स्थावर मालमत्ता व्यवस्थापन विशारद आहेत )
sdhurat@gmail.com
