समूह विकास धोरण व कार्यपद्धती

राज्य शासनाचे संभाव्य समूह पुनर्विकास धोरण लोकसभा निवडणुकीच्या आचारसंहिता समाप्तीनंतर जाहीर होणे अपेक्षित होते; परंतु या धोरणात पूर्वी असलेल्या समूह विकासार्थ भूखंड क्षेत्रफळाची मर्यादा कमी करण्याची प्रामुख्याने मागणी सूचना-हरकतीमध्ये करण्यात आली आहे. ‘म्हाडा’ इमारतींचा पुनर्वकिास समूह पद्धतीने गृहनिर्माण संस्था व विकासकांच्या माध्यमातून करणे शक्य व्हावे याकरिता प्रचलित विकास नियंत्रण नियमावलीतील नियम ३३ (५), (९)मध्ये शासनाने वारंवार बरेच फेरबदल मंजूर करून धोरण आखले आहे. मुंबई शहरातील जुन्या व मोडकळीस आलेल्या या इमारतींचा पुनर्विकास उत्तम व दर्जेदार व्हावा आणि त्यात वास्तव्यास असलेल्या रहिवाशांना चांगल्या मूलभूत सोयी-सुविधा उपलब्ध व्हाव्यात यासाठी शासनाने जादा चटई क्षेत्रफळाची तरतूद करून त्यांच्या समूह पुनर्वकिास प्रस्तावांस चालना देणारे विकास नियंत्रण नियमावली ३३ (९)चे धोरण प्रतीक्षेत ठेवले आहे.
समूह पद्धतीच्या पुनर्विकास योजनेमध्ये शहरासाठी चार हजार व उपनगरांसाठी दहा हजार चौरस मीटर भूखंड क्षेत्रफळ असावे, असे र्निबधित केलेले आहे. त्यामुळे नियोजनबद्ध नगररचनाशास्त्रानुसार विकास साध्य होऊ शकतो. कारण १९६०-७०च्या दशकात बांधलेल्या ‘म्हाडा’च्या ५६ वसाहतींचे गृहसंकुल म्हणजे एक नियोजनबद्ध समूह विकासाचे ‘पथदर्शक’ मॉडेलच! नगररचनाशास्त्राचा व या कायद्याचा उगम एकोणिसाव्या शतकात झाला.
सध्याच्या प्रचलित तरतुदीनुसार ३३(९) हा नियम इमारतींच्या पुनर्रचना योजना व नागरी नूतनीकरण योजना, म्हाडा व मुंबई महानगरपालिका या राबवीत असणाऱ्या अशा इमारतींना असून, या योजनेसाठी ४.० चटई क्षेत्र निर्देशांक लागू होते. परंतु या नवीन प्रस्तावित धोरणात उपकरप्राप्त इमारती, जुन्या बठय़ा चाळी तसेच खासगी इमारतींनाही लागू होणार आहे.
म्हाडाच्या जुन्या वसाहतीत ६० टक्क्यांपेक्षा जास्त अल्पउत्पन्न गटाच्या सदनिका असल्याने त्याचे चटई क्षेत्रफळ ३० चौरस मीटर क्षेत्रफळापेक्षा जास्त असावे, असे न्यायसंगत वाटल्याने त्याचा धोरणात समावेश आहे. किंतु त्या लाभदायक प्रवर्गातील कुटुंबांचे उत्पन्नही वाढलेले आहे. विकास नियंत्रण नियमावली ३३ (५)मध्ये त्यांच्या राहत्या घराच्या जोत्याच्या क्षेत्रफळावर पुनर्वकिसित घराचे क्षेत्र मिळणार आहे. त्यामुळे या वसाहतीत रहिवाशांना विकसित होणाऱ्या भूखंड क्षेत्राप्रमाणे पुनर्विकासीकरणांतर्गत अतिरिक्त जास्त घराची जागा मिळू शकते. समूह पुनर्विकासाचे धोरण आज जरी जाहीर होणे अपेक्षित असले, तरी या वसाहतींबाबत १९७५ सालीच बोधे समितीने आपला अभ्यासपूर्ण अहवाल शासनास सादर केला होता. सदर अहवालात पुनर्विकासाची योजना लाभदायक विकासक व म्हाडा यांनी संयुक्तरीत्या राबवावी, असे प्रस्तावित केले होते.
समूह पुनर्विकास धोरण प्रत्यक्षात अमलात आल्यावर कोणत्याही भागातील क्षेत्राच्या संबंधात समूह पुनर्वकिसित होऊ पाहणाऱ्या संस्था इमारती एकत्रित येऊन अशा प्रारूप पुनर्वकिास योजना महानगरपालिकेच्या मंजुरीकरिता सादर केल्यानंतर महापालिका ही समूह योजना विचारात घेते. बृहन्मुंबईच्या कोणत्याही भागातील क्षेत्राच्या संबंधात असा समूह पुनर्वकिास करणे गरजेचे आहे. अशा प्रारूप पुनर्विकास योजना महानगरपालिकेच्या मंजुरीकरिता सादर केल्यानंतर महापालिका त्यात योग्य ते बदल करून, पुनर्विकास मान्य आराखडय़ाची एक प्रत राज्य शासनाच्या संबंधित विभागास पाठवून आराखडय़ाची प्रत व जागेची नामनिर्देश करणारी नोटीस प्रसिद्ध करून निरीक्षणासाठी दिली जाते. सहा महिन्यांच्या आत राज्य शासनाकडून मान्यता येईल अशा कालावधीत पुनर्विकासविषयक आराखडा तयार केलेल्या क्षेत्राची आखणी करून, त्यातील प्रायोजनांसाठी पुनर्विकास होणाऱ्या रहिवाशांच्या घरांच्या सोयींच्या तरतुदीकरिता, रस्त्यांकरिता व खुल्या सुविधांकरिता योजली असेल ती पद्धत दर्शवून योजना सादर करावी लागते. कारण मुंबई शहर रचना अधिनियम १९१५ नुसार निश्चित केलेल्या पुनर्विकास क्षेत्राबाबत व त्याजवळच्या जमिनींसंबंधित योजनेच्या तरतुदींकडे लक्ष द्यावे लागते. प्रस्तावित पुनर्विकास योजनेच्या आराखडय़ांबाबत पूर्वगामी तरतुदींचे अनुपालन झाल्यानंतर कोणतेही आक्षेप व सूचना कोणी दिल्या असल्यास त्या समितीस सादर केल्या जातात. आक्षेप-सूचनांच्या विचाराअंती योग्य ते आवश्यक फेरबदल करून आराखडा     
पुनर्मान्यतेकरिता प्रथम महानगरपालिकेस व नंतर शासन विभागाकडून मान्यताप्राप्तीची नोटीस मिळाल्यानंतर महापालिका आयुक्त समूह पुनर्विकासविषयक आराखडा मंजूर झाला असे नमूद असलेली नोटीस प्रसिद्ध करतात. समूह पुनर्विकास मान्यता आराखडय़ातील निश्चित क्षेत्र, मान्य झालेला भूभाग, समाविष्ट असेल तेवढय़ाच भागभूखंडाचा पुनर्विकास करणे अपेक्षित असते. समूह पुनर्विकासाला कायदेशीर मान्यता मिळाल्यानंतर रहिवाशांकरिता तात्पुरत्या राहणाऱ्या घरांची सोय त्या क्षेत्राबाहेरील वा अंतर्गत जमीन संपादन करता येते. परंतु पूर्व मंजुरीचे आदेश शासनाने कायम केल्यानंतरच क्षेत्र संपादन करता येते. पुनर्वकिसित होणाऱ्या रहिवाशांकरिता घरांच्या तरतुदींच्या कारणाव्यतिरिक्त अन्य कारणांसाठी जमीन क्षेत्र उपयोगात आणता येत नाही. या शर्तीवरच ती मंजूर जमीन संपादन करता येते.
या समूह पुनर्विकासात खेळाचे मदान, पार्क यांचे खुल्या स्वरूपाचे आरक्षण असल्यास आरक्षण क्षेत्राच्या ५० टक्के जागेचा विकास करून उर्वरित जागेवर ही योजना मंजूर करावी लागते. त्याचप्रमाणे इतर बांधीव स्वरूपाची आरक्षणे शाळा, बाजार यांना आरक्षणाच्या ६० टक्के बांधकाम क्षेत्र महानगरपालिकेस हस्तांतरित करणे आवश्यक असते. आरक्षण क्षेत्रांबाबत शासनाने २६.०२.२००३ अन्वये करमणुकीचे मदान, खेळाचे मदान, वेल्फेअर सेंटर, बगीचा, शाळा व पब्लिक स्कूल यांचा ‘सोय’ या व्याख्येखाली समावेश केला आहे. तसेच आर. जी. (करमणुकीचे मदान), पी. जी. (खेळाचे मदान) व गार्डन (बगीचा) यांचा समावेश ‘सुविधा-सोय’ व्याख्येत केला आहे. या संदर्भातील म्हाडा वसाहतीतील असे आरक्षित भूखंड तांत्रिक अडचणी येत असल्यामुळे या प्रकरणी शासनाने विकास नियंत्रक नियमावलीतील फेरबदलामुळे विकास आराखडय़ामध्ये व वसाहतीच्या भू-अभिन्यासामध्ये आरक्षित असलेले करमणुकीचे मदान, खेळाचे मदान, बगीचा इत्यादी आरक्षणे स्थानीय नियोजन प्राधिकरणास किंवा वसाहतीतील सरकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या संघाला किंवा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना हस्तांतरित करावयाचे असतात. अशा आरक्षित भूखंडाचे थेट वितरण म्हाडाच्या प्रचलित धोरणानुसार म्हाडा प्राधिकरणाच्या उपाध्यक्षांनी त्यांस करावे, असे स्पष्टीकरण गृहनिर्माण विभागाने २५.११.२००८ च्या पत्रकान्वये केले आहे.
अशा समूह पद्धतीच्या पुनर्विकासासाठी विकासकास ७० टक्के मालकी असणाऱ्यांची मान्यता घ्यावी लागते. त्यानंतरच विकासकास ‘लेटर ऑफ इंटेट’ अर्थात इरादापत्र दिले जाते. त्या वर्षभरात विकासकाने ही समूह योजना पूर्ण करायची असते. या योजनेत म्हाडा, जमीनमालक, भाडेकरू यांची गृहनिर्माण संस्था, महानगरपालिका आणि विकासक सहभागी असतात. या समूह पुनर्विकास योजनेच्या कार्यान्विततेसाठी किमान ४ हजार चौरस मीटरपासून १० हेक्टपर्यंत क्षेत्र संपादित करता येते. धोरणातील नमूदप्रमाणे विकासक व भाडेकरू गृहनिर्माण संस्थेने सोयी-सुविधांचा विकास करण्याकरिता मान्यता द्यावयाची असते. चटईक्षेत्र निर्देशांकापेक्षा अधिकतम क्षेत्रासाठी रु. ५,०००/- प्रतिचौरस मीटर अतिरिक्त विकास शुल्क महानगरपालिकेस भरणा करणे आवश्यक असते. पुनर्वसन क्षेत्र अधिक प्रोत्साहनात्मक चटईक्षेत्र निर्देशांकापेक्षा जास्त मंजूर असलेले बांधकाम क्षेत्र हे म्हाडा व विकासक यांच्यामध्ये धोरणाप्रमाणे विभागले जाते. या समूह योजनेतील महत्त्वाची बाब म्हणजे विकासकाने पुनर्वकिसित इमारतीच्या देखभालीसाठी कॉर्पस फंड सहकारी गृहनिर्माण सोसायटीस देणे आवश्यक असून, हा कॉर्पस फंड उच्चाधिकार समितीकडूनच निश्चित करण्यात येणार असतो. समूह विकासातील कामे जलदगतीने करण्यास किंबहुना त्यास चालना देण्यास गृहनिर्माण संस्थांनी/ वसाहतींनी सदर योजनेबाबतच्या प्रस्तावांची परिपूर्णता व पारदर्शकतेच्या कार्यपद्धतीचा उद्देश समोर ठेवूनच समूह पद्धतीची पुनर्विकास योजना आखावी.