म्हाडा, इमारतींसह मुंबई शहर बेटावरील अनेक जीर्ण व मोडकळीस आलेल्या चाळ, इमारतींचा पुनर्विकास ‘समूह पुनर्विकास’ (क्लस्टर डेव्हलपमेंट) योजनेद्वारा व्हावा यासाठी राज्य शासनाने बृहन्मुंबई विकास नियंत्रण नियमावली १९९१ मधील विनियम ३३(९) मध्ये सुधारणा करून फेरबदलाची मंजूर अधिसूचना नुकतीच ९ सप्टेंबर २०१४ रोजी जारी केली. या नियमावलीमध्ये पुन्हा फेरबदल करून अनेक-विविध प्रकारांतील इमारतींना एकत्रित येऊन समूहाने पुनर्विकास करण्याचा मार्ग मोकळा केला. याआधी २ मार्च २००९ च्या समूह पुनर्विकास धोरणास प्रतिसाद का मिळू शकला नाही, याची कारणे शोधण्यासाठी व नव्याने धोरणाची घडी बसविण्यासाठी शासनाने नगरविकास विभागाचे प्रधान सचिव – १ यांच्या अध्यक्षतेखाली १० सप्टेंबर २०१२ रोजी अभ्यास गटाची (Study Group) स्थापना केली होती. सचिव पातळीवरील अभ्यास गटाने प्रामुख्याने मुंबई शहरातील ‘म्हाडा’च्या जुन्या वसाहतींतील इमारतींसह इतरही उपकरप्राप्त चाळ / इमारती, झोपडपट्टी वस्ती तसेच विविध प्रकारांतील जुन्या इमारतींचा अभ्यास केला. या इमारती एकत्रित येऊन कशा प्रकारे समूहाने पुनर्विकासास जाऊ शकतील, असा शिफारसींसह अहवाल शासनास सादर केला. नगरविकास विभागाने २७ डिसेंबर २०१३ रोजी या प्रस्तावित फेरबदलांच्या सुधारित विकास नियंत्रण नियमावलीस अंतिम स्वरूप देण्यापूर्वी नागरिकांच्या सूचना / शिफारसी / हरकती मागविणारी सूचना जाहीर केली. बहुसंख्य नागरिकांनी यावर संचालक, नगर नियोजन मुंबई यांच्याकडे सूचना – शिफारसी – हरकती शासनास पाठविण्यासाठी नोंदविल्या होत्या. नागरिकांच्या प्राप्त सूचना – हरकतींचा अहवाल संचालक, नगरनियोजन विभागाने १९ एप्रिल २०१४ रोजी शासनाच्या नगरविकास विभागाकडे सादर केला.
बृहन्मुंबई विकास नियंत्रण नियमावली ३३ (९) व समूह पुनर्विकास धोरणात सातत्याने फेरबदल, सुधारणा करूनही समूह पुनर्विकास प्रकल्प योजना कार्यान्वित न होता, अस्तित्वात का येत नाही, या विचारार्थ मुद्देनिहाय सादर सूचना – हरकतींचा, निवेदनाचा अभ्यास गटाने परामर्श घेतला. या धोरणात समूह पुनर्विकास योजना अस्तित्वात येण्यासाठी अनेक प्रकारांतील विविध घटकांच्या विकासहितार्थच्या दृष्टीने समूह पुनर्विकासाचे सर्वव्यापी नवीन धोरण ९ सप्टेंबर २०१४ रोजी जाहीर केले. शासनाने तिसऱ्यांदा या धोरणात आधीच्या धोरणाच्या तुलनेत नव्याने काय सुधारणा – फेरबदल केलेत, त्या जाणून घेणे यातील हितसंबंधितांसाठी क्रमप्राप्त ठरते.
सदर ३३ (९) धोरणाची व्याप्ती मुंबई शहरातील म्हाडा वसाहतींच्या इमारती, उपकरप्राप्त जुन्या चाळी / इमारती, झोपडपट्टी पुनर्वसन योजना, खाजगी जुन्या इमारती तसेच धारावी प्रकल्प अशा नागरी नूतनीकरण योजनेंतर्गत येणाऱ्या कोणत्याही योजना, ज्यात इमारतींचा समूह, हा समूह किमान ४००० चौरस मीटरपेक्षा जास्त भूखंडक्षेत्र जागा व्यापणारा असावा. परंतु यातून या क्षेत्रानजीक असलेले अथवा आलेले सर्व अंतर्गत रस्ते, नाले, रेल्वेमार्ग गृहीत धरले जाणार नसून, अशा जागांव्यतिरिक्त नागरी नूतनीकरण प्रकल्प योजनेकरिता ४००० चौरस मीटर भूखंडक्षेत्र आवश्यक केले आहे. या योजनेखाली जेवढी अधिक जमीन, तेवढा अधिक लाभ असे पुनर्विकास कार्य प्राप्त करून घेणाऱ्यांस ४.०० चटईक्षेत्र निर्देशांक लागू असून त्यास प्रोत्साहनात्मक एफ.एस.आय.ची विशेष तरतूद असेल. सदर समूह पुनर्विकास प्रकल्प योजनेच्या अंतर्गत येणाऱ्या एकूण भूखंडक्षेत्रावरच ४.०० एफ.एस.आय. अथवा रहिवाशांच्या घरांच्या पुनर्विकासास लागणाऱ्या एफ.एस.आय. बरोबर विकासकांच्या विक्री सदनिकांसाठी लागू असलेला प्रोत्साहनात्मक एफ.एस.आय. यापेक्षा जो अधिक असेल तो परिशिष्ट तक्ता III – ‘ए’नुसार मिळू शकणार आहे. याशिवाय अभिन्यासामधील प्रोरेटा चटई क्षेत्रफळाचाही म्हाडा इमारती पुनर्विकास करताना विकासकांना फायदा मिळू शकेल. अशा सर्वव्यापी समूह पुनर्विकास प्रकल्प योजनेचा महापालिका आयुक्तांमार्फत अभ्यास केल्याशिवाय व सदर अभ्यांसांतर्गत प्रकल्प योजनेचे रस्ते, पर्यावरण तसेच वाहतूक समस्या यांचा प्रामुख्याने अभ्यासात उल्लेख करूनच पुनर्विकास योजनेस मान्यता दिली जाणार आहे. तसेच या प्रकल्पात रस्ते, नाले अस्तित्वात नाहीत, त्याची निहित रेषा (Project Boundary) ठरविण्याचे अधिकार महापालिका आयुक्तांस असतील. त्याचप्रमाणे धोरण प्रचलित झाल्यापासून तीन वर्षांच्या आत उच्चाधिकार समितीकडे परिपूर्ण प्रस्ताव सादर केल्यास आणि त्यास उच्चाधिकार समितीने मान्यता दिल्यानंतर त्या समूह प्रकल्प योजनेचा परिपूर्ण मंजूर आराखडा एक वर्षांत मुंबई महानगरपालिकेच्या विकास नियोजन विभागाकडे सादर केल्यास पुनर्वकिसित होणाऱ्या रहिवाशांना १० टक्के अधिक क्षेत्रफळ मिळू शकणार आहे.
समूह धोरणातील नव्याने अंतर्भूत केलेली महत्त्वपूर्ण बाब म्हणजे पुनर्विकासात जाणाऱ्या इमारतींचे वयोमान ३० वष्रे ठरविण्यात आले आहे. या वयोमानाची परिगणना भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्त केल्यापासून अथवा त्या इमारतीचे मालमत्ता करनिर्धारणाचे वर्ष असे ठरविण्यात आले आहे. शासकीय / निमशासकीय अशा सार्वजनिक जागेवर वसलेल्या १ जानेवारी २००० पूर्वीच्या झोपडय़ांना मात्र त्या संबंधित योजनेच्या एकूण क्षेत्रापकी ५० टक्के जागेपेक्षा अधिक असता कामा नये. यातील सहभागीदार पात्र लाभार्थी झोपडीधारकांस झोपु प्राधिकरणाच्या नियमानुसार २६९ चौरस फुटांचे घर मोफत मिळणार आहे.
या योजनेतील रहिवाशांच्या समूह पुनर्विकासासाठी वापरण्यात येणारे चटईक्षेत्र निर्देशांक आणि विक्रीयोग्य सदनिकांसाठी लागू असलेला प्रोत्साहनात्मक चटईक्षेत्र निर्देशांक असा एकूण चटईक्षेत्र निर्देशांक ४ पेक्षा कमी होत असेल तर उर्वरित एफ.एस.आय.च्या आधारावर विकासकाने बांधकाम सुरू करताना त्यातील घरांच्या स्वरूपातील वाटा म्हाडाला द्यावा लागणार आहे. परंतु तेथील जमिनीचा मूळ दर (LR) कमी असल्यास त्या जागेवर देण्यात येणाऱ्या घरांच्या संख्येत वाढ होऊ शकेल. ‘म्हाडा’अंतर्गत निर्माण झालेल्या गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींच्या पुनर्विकास योजनांसाठी त्या इमारतीतील वास्तव्यास असणाऱ्या मूळ मालकीहक्क धारकांस पुनर्वसित जागा प्रदान करताना त्यांच्या मूळ जागेच्या राहत्या घराच्या जोत्याच्या क्षेत्रफळापेक्षा कमीत कमी ३०० चौरस फुटांपेक्षा जास्त म्हणजे २७.८८ चौरस मीटरपेक्षा कमी असणार नाही. परंतु नागरी नूतनीकरण समूह पुनर्वसन योजनेत अतिरिक्त इनटायटलमेंटकरिता विकास होणाऱ्या भूखंडांतर्गत अधिक मिळणारी जागा १ हेक्टर ते २ हेक्टपर्यंत १५ टक्के, २ हेक्टर ते ५ हेक्टर २० टक्के, ५ हेक्टर ते १० हेक्टर भूखंडापर्यंत २५ टक्के व १० हेक्टरच्या पुढे ३० टक्के अशा टक्केवारीने अतिरिक्त जागा राहत्या घरापेक्षा जास्त मिळू शकेल. परंतु ४००० चौरस मीटरपासून १०हजार चौ.मी.भूखंडाच्या पुढे अशा टक्केवारीचा टप्प्याने अधिक लाभ मिळविण्यासाठी या भूखंडाच्या आकारमानाअंतर्गत येणाऱ्या इमारतींना एकत्रित येण्यावाचून दुसरा पर्याय धोरणात उपलब्ध नसल्याचे दिसून येते.
समूह धोरणातील पुनर्विकासात प्रोत्साहनात्मक चटईक्षेत्र निर्देशांकाबाबत आधीचे सरासरी गणक मोजल्यावर उर्वरित भूखंड जागेची किंमत, ज्या जमिनीचा मूळ दर प्रतिचौरस मीटरप्रमाणे; परंतु पुनर्वकिसित भूखंड जागेच्या त्या वर्षीच्या वार्षकि दरपत्रकानुसार व त्याच वर्षीच्या बांधकामाच्या दरानुसार प्रतिचौरसप्रमाणे जो लागू असेल तो राहील. म्हणजे एखाद्या वर्षी जमिनीचा मूळ दर व बांधकामाचा (LR/RC) दर ६.०० च्या पुढे असेल तर ४००० चौ.मी. ते १.० हेक्टपर्यंतच्या पुनर्विकासात प्रोत्साहनात्मक जागेच्या पात्रतेखाली ५५ टक्के, १ हेक्टर ते ५ हेक्टर ६० टक्के, ५ हेक्टर ते १० हेक्टर ६५ टक्के व १० हेक्टरच्या पुढे ७० टक्के असेल. याप्रमाणेच ४.०० ते ६.०० च्या दरम्यान जमिनीचा मूळ दर व बांधकाम दर असेल तर; वरील अनुक्रमिक हेक्टरीप्रमाणे ६५ टक्के, ७० टक्के, ७५ टक्के व १० हेक्टरच्या पुढे ८० टक्के, २.०० ते ४.०० दरम्यान मूळ दर असल्यास वरील हेक्टरीप्रमाणे प्रथम ७५ टक्के, ८० टक्के, ८५ टक्के व १० हेक्टरच्या पुढे ९० टक्के हा जमिनीचा दर व बांधकामाचा दर, त्यावर्षी २.०० पर्यंत असल्यास पुन्हा वरील अनुक्रमिक हेक्टरीप्रमाणे ८५ टक्के, ९० टक्के, ९५ टक्के व १० हेक्टरच्या पुढे प्रोत्साहनात्मक (Incentive) १०० टक्के असेल. परंतु सदरचे प्रत्येकी त्या त्या वर्षीचे लागू असलेले जमीन दर / बांधकाम दर समूह योजना प्राप्तधारकांनी शासनाचे मुख्य महसूल नियत्रंक प्राधिकरण आणि नोंदणी महानिरीक्षक महाराष्ट्र राज्य या कार्यालयाच्या प्रसिद्ध होणाऱ्या वार्षकि दरपत्रकानुसारच ठरविल्याप्रमाणे निश्चित असतील.
या नवीन धोरणानुरूप समूह पुनर्विकास प्रस्ताव प्रकरणात एकापेक्षा अनेक भूखंड एकत्रित येऊन पुनर्विकास करणार असतील तर अशा प्रत्येक भूखंडाचा मूळ दर काढून त्या सर्व एकत्रित आलेल्या भूखंडांच्या दरांची सरासरी काढून कार्यवाही करण्यात येणार आहे. समूह पुनर्विकास प्रकल्प ज्या वर्षी मंजूर होईल, त्याच वर्षीची जमिनीची किंमत व बांधकामाचा दर वरील नमूद सक्षम प्राधिकाऱ्यांकडून मंजूर करून घेणे बंधनकारक असेल.
वरील टक्केवारीनुसार प्रत्येकी म्हटल्याप्रमाणे एखाद्या वर्षी भूखंड हा जागेच्या त्या वर्षीचा जमिनीचा मूळ दर (किंमत) व बांधकामाच्या दराप्रमाणे वरील टप्प्यानुसार प्रोत्साहनात्मक एफ.एस.आय. वापरानंतर उर्वरित चटईक्षेत्राची विभागणी (Sharing of Balance FSI) जमीनदर / बांधकाम दर ६.०० च्या पुढे असल्यास प्रवर्तक / विकासक यांस ३० टक्के, ४.०० ते ६.०० चा दरम्यानचा दर असल्यास ३५ टक्के, २.०० ते ४.०० च्या दरम्यान दर असल्यास ४० टक्के व २.०० च्यापर्यंत जमीन व बांधकाम दर असल्यास ४५ टक्के असेल. याचप्रमाणे म्हाडाचा वाटा प्रत्येक दराप्रमाणे अनुक्रमानुसार ७० टक्के, ६५ टक्के, ६० टक्के व ५५ टक्के अशा टप्प्याने उर्वरित चटईक्षेत्र निर्देशांकाची विभागणी होणार आहे. या ३३ (९) धोरणातील पुढील फेरबदल उच्च न्यायालयात दाखल असलेल्या जनहितार्थ याचिकेवरील अंतिम आदेशानुसार आचरणात आणला जाणार आहे.
