मालमत्ताकराचा गुंता

मुंबई शहर व उपनगर निवासी / अनिवासी मालमत्ताकरधारकांना मालमत्ताकर आकारणी ही भाडेमूल्य पद्धतीऐवजी भांडवली मूल्य पद्धतीने करण्याची शिफारस केंद्र शासनाच्या नगरविकास विभागाने केली होती. या शिफारशीची पाश्र्वभूमी अशी की, टाटा सामाजिक विज्ञान संस्थेने बृहन्मुंबई महानगरपालिका परिक्षेत्रात मालमत्ताकर भाडेमूल्यावर आधारित असल्याने त्यामध्ये पारदर्शकतेचा अभाव व भाडे नियंत्रण कायद्यामुळे प्रचलित पद्धतीवर प्रतिकूल परिणाम झाला आहे, असा शिफारसी अहवाल दिला होता. मुंबई क्षेत्रात महापालिका अधिनियम १८८८ च्या कलम १५४ नुसार भाडय़ावर आधारित असलेली कर आकारणी ३१ मार्च २०१० पर्यंत लागू होती. त्यापुढे १ एप्रिल २०१० पासून भांडवली मूल्यावर कर प्रणालीनुसार आता पूर्वलक्षी प्रभावाने मुंबईकरांकडून कर आकारणी वसूल करण्यास स्थानिक महापालिका प्रभागांनी सुरुवात केली आहे. कोटी रुपयांचे मालमत्ता करपात्र मूल्यांकन ठरवून, जुन्या इमारतींना लाखो रुपयांची मालमत्ता करदेयके वितरित केली आहेत.
भांडवली मूल्यावर आधारित पद्धतीचे वैशिष्टय़ म्हणजे जमिनीचे करनिर्धारण करताना जमिनीचे क्षेत्रफळ व त्याची किंमत परिगणित करून, शासनाच्या सिद्धगणकातील मुद्रांक शुल्काचे दर हा प्राथमिक पाया ठरविला आहे. निवासी स्थळ, बांधकामाचा प्रकार, मालमत्तेचे वय व वापर याचा विचार करून भांडवली मूल्याचे परिगणन केले जाते. हे मूल्य निर्धारण करताना कारपेट क्षेत्रास बाजारभावाने तसेच बांधकामाचे वय या प्रवर्गासाठी विहित ठरविलेल्या भाराने गुणले जाते. अशा ठरविलेल्या भांडवली मूल्यांवर महापालिकेने निर्देशित केलेल्या कराच्या दराने व उपयोगकर्ता प्रवर्गाच्या भाराने गुणून प्रत्येक मालमत्तेचा कर ठरविण्यात येतो.
जे जुन्या पद्धतीने मालमत्ता कर भरत आहेत व ज्या निवासी सदनिका ५०० चौरस फुटांपर्यंत आहेत, त्यांनी भांडवली मूल्यातील दराप्रमाणे कमी कर येत असेल तर नवीन भांडवली मूल्यानुसार कर आकारणी देण्याबाबत जागरूक राहावे. चाळी व इमारतीतील सदनिकाधारकांच्या निवासी सदनिका ५०० चौ.फूट कारपेट चटई क्षेत्रफळापर्यंत आहेत. त्यांच्या करनिर्धारणात या नवीन पद्धतीमुळे पुढील ५ वष्रे कोणतीही वाढ होणार नाही. परंतु ५ वर्षांनंतर ४० टक्क्यांपेक्षा जास्त वाढ असणार नाही. तसेच सद्यस्थितीत चालू असलेल्या करमाफीतसुद्धा बदल होणार नाही. नंतरच्या कालावधीसाठी वाढ करावयाची असल्यास शासनाच्या पूर्वपरवानगीशिवाय करता येणार नाही, अशी तरतूद आहे. बृहन्मुंबई महानगरपालिका अधिनियम १८८८च्या १३९ नुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मालमत्ता कराची आकारणी होते. इमारती व जमिनी यावर जी कर आकारणी होते, त्यालाच ‘मालमत्ता कर’ असे संबोधले जाते. याच अधिनियमाच्या कलम १५४(१) नुसार इमारतीचे करपात्र मूल्यांकन केले जाते. इमारतीस भोगवटा प्रमाणपत्र मिळून पाण्याची नळ जोडणी झाल्याच्या दिनांकापासून इमारत मालमत्तेच्या वास्तूचे करनिर्धारण केले जाते. परंतु भोगवटा प्रमाणपत्र प्राप्त नसताना अथवा जल जोडणी केली नसतानासुद्धा सदनिकाधारक मुंबईत भांडवली मूल्यावर मालमत्ता करआकारणी वास्तव्यास आले तरी महापालिका इमारतीचे करपात्र मूल्यांकन करू शकते. करनिर्धारण केलेल्या दिवसापासूनच विकासकाचे मालमत्ता कराचे दायित्व संपते. मालमत्ता करात भरघोस वाढ करण्यासाठी महानगरपालिकेने भाडे आधारित करपात्र मूल्य पद्धतीऐवजी भांडवली मूल्यावर कर आकारणी पद्धतीविषयी ठराव करून हा प्रस्ताव राज्य सरकारकडे पाठविला होता. सदर प्रस्ताव महाराष्ट्र विधानसभा व विधान परिषदेतसुद्धा पारित झाला होता. परंतु झोपडपट्टी निर्मूलन व पुनर्वसन योजनेखाली पुनर्वसित झालेल्या इमारतींना तसेच विकास नियंत्रण नियमावली ३३(५) व ३३(१०) नुसार पुनर्बाधणी झालेल्यांना शासन निर्णय ०७.११.१९९३ प्रमाणे अथवा २३.११.१९९५ किंवा नवीन इमारत बांधलेल्या शेवटच्या तारखेप्रमाणे पहिल्या वर्षांसाठी २० टक्के, त्यानंतरच्या ५ वर्षांसाठी ५० टक्के व त्यानंतरच्या ५ वर्षांसाठी ८० टक्के व २० वर्षांनंतर पूर्ण १०० टक्के मालमत्ताकर आकारणी फक्त पुनर्वसित रहिवाशांसाठी लागू करण्यात आली. परंतु त्यादरम्यान ३३(१०) नियमावली अंतर्गत बांधलेल्या सदनिकांची विक्री केल्यास त्यांना हा लाभ मिळणार नाही, अशी तरतूद शासन निर्णयात केली गेली. मालकीहक्कांच्या सदनिकांबाबत करपात्र मूल्य ठरविताना कारपेट चटईक्षेत्र गुणिले निवासी भाडेदरनुसार वार्षकि भाडे निश्चित करून त्यातून १० टक्के वैधानिक वजावट देऊन त्या सदनिकेचे करपात्र मूल्य ठरते.
बहुमजली इमारतीतील सदनिकांचे करपात्र मूल्य निश्चित करताना त्या मजल्यावरील प्रत्येक सदनिकेचे कारपेट चटईक्षेत्र गुणिले निवासी भाडेदर (महापालिका प्रभागाने निश्चित केलेले भाडेदर) बहुमजली उंच इमारतींसाठी निवासी भाडेदर प्रत्येक चौरस मीटरला त्या-त्या मजल्यानुसार निश्चित केला जातो. म्हणजे ५ व्या ते
९ व्या मजल्यास मूळ दर अधिक ५ टक्के, १० ते २० व्या मजल्यास मूळ दर अधिक १० टक्के, २१  ते ३० वा मजला मूळ दर अधिक १५ टक्के व ३१ व्या मजल्याच्या पुढे मूळ दर अधिक २० टक्के असे  ९ टक्के वजावट देऊन येणाऱ्या रकमेवर पुन्हा १० टक्के वैधानिक सूट दिल्यानंतर येणारी रक्कम म्हणजे त्या इमारती टॉवर्सचे करपात्र मूल्यांकन होते.
महापालिका अधिनियम १५२ नुसार प्राथमिकतेचे मालमत्ताकर दायित्व असलेल्या सदनिकाधारकांच्या जुन्या इमारती पुनर्वकिासासाठी पाडल्यानंतर अथवा नवीन इमारती बांधल्यानंतरची माहिती महापालिका आयुक्तांना कळविणे बंधनकारक असते. अशा इमारतींचे करपात्र निर्धारण ज्या आíथक वर्षांत देण्यात आलेले भोगवटा प्रमाणपत्र व जलजोडणीच्या अनुषंगाने ठरविण्यात येते. भूखंडाचे अभिहस्तांतरण झालेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबत प्रत्येक सदनिकेस मालमत्ता करदेयक देण्याची व्यवस्था चालू केलेली आहे. परंतु अशी लेखी मागणी केलेल्या गृहनिर्माण संस्थांच्या व्यक्तिश: सभासदांना मालमत्ता करदेयके पाठविण्याची व्यवस्था केली जाते. या योजनेसंदर्भात फक्त २० टक्के प्रतिसाद मिळाल्यामुळे ही योजना मुंबईमध्ये फार मोठय़ा प्रमाणात लागू होऊ शकली नाही.
भांडवली मूल्यावर कर प्रणालीनुसार आता पूर्वलक्षी प्रभावाने मुंबईकरांकडून कर आकारणी वसूल करण्यास स्थानिक महापालिका प्रभागांनी सुरुवात केली आहे. कोटी रुपयांचे मालमत्ता करपात्र मूल्यांकन ठरवून, जुन्या इमारतींना लाखो रुपयांची मालमत्ता करदेयके वितरित केली आहेत.