बांधकाम व्यवसाय : पारदर्शकता हवी

सर्वसामान्य माणूस एकापेक्षा अधिक घरे खरेदीच करू शकत नाही, हे वास्तव आहे. अधिक घर घेण्याचा फायदा जर कुणाला होत असेल तर ज्यांच्याकडे गुंतवणुकीसाठी ‘अधिक’चा (काळे धन) पैसा असेल त्यांनाच!
बांधकाम व्यवसायातील भ्रष्टाचार हा घरांच्या किमती गगनाला भिडण्याचे एक प्रमुख कारण आहे. भ्रष्टाचाराचे पाणी मुरण्याचे मुख्य ठिकाण म्हणजे ‘जमीन’ आणि त्या संबंधातील व्यवहार. नळावरून पाण्याचे भांडे भरून तेव्हाच आणले जाते, जेव्हा ते रिकामे करण्यास जागा असते (सुज्ञास सांगणे न लगे). मागणी-पुरवठय़ावर आधारित किंमत, उत्पादन/ निर्मिती मूल्य, आधारभूत किंमत, नफा यांसारख्या कुठल्याही बाजार व्यापाराच्या नियमांपासून हे क्षेत्र कोसो दूर आहे. काळ्या धनाने भरलेले भांडे रिते करण्याचे जमीन-बांधकाम व्यवसाय मुख्य स्रोत आहे, हे सरकारनेही मान्य केले आहे. करोडो रुपयांची उलाढाल असणारे क्षेत्र वर्षांनुवर्षे ‘अनियंत्रित’ का राहते, ठेवले जाते, हे अनाकलनीय आहे. वस्तुत: जमीन ही ‘शून्य निर्मिती मूल्य’ (प्रॉडक्शन कॉस्ट) असणारी नैसर्गिक देणगी आहे. उत्पादन खर्चावर आधारित किंमत ठरवणे कंपन्यांना अनिवार्य ठरते. जनतेची एकरकमी सर्वात जास्त लूट ही घर-जमीन खरेदीत होते, हे सर्वश्रुत, सर्वज्ञात आहे. परंतु याकडे सोयीस्कररीत्या दुर्लक्ष केले जाते, यातच सर्व काही आले.
बांधकामासाठी लागणारे बहुतांश सामान जसे वाळू, खडी, पाणी नैसर्गिकरीत्या उपलब्ध असते. लागणारे मजूरही अत्यल्प दरात राबवून घेतले जातात. कमी कालावधीत गुणाकार पद्धतीने बिल्डरांची होणारी भरभराट या व्यवसायातील अर्निबध नफेखोरी अधोरेखित करते. सर्वात महत्त्वाचे हे की, ग्राहकांनी कितीही किंमत मोजली तरी त्याला गुणवत्तेची कुठलीच गॅरंटी मिळत नाही.
या संदर्भात कोणाकडे तक्रारही करता येत नाही. हा सर्व प्रकार म्हणजे तोंड दाबून बुक्क्याचा मार सहन करण्यासारखा होय. सिडको, हडको, म्हाडासारखी महामंडळेही याला अपवाद नाहीत. स्लॅब पडण्याचे अनेक प्रकार घडूनही या कंपन्यांवर कारवाई झाल्याचे ऐकिवात नाही. उलटपक्षी वाढीव ‘एफएसआय’ची खिरापत पुनर्बाधणीच्या नावाखाली दिली जाते.
मुंबई-नवी मुंबईसारख्या महानगरात फ्लॅटची खरेदी-विक्री करताना बहुतांश ६० टक्के व्हाइट, ४० टक्के ब्लॅकचा फंडा वापरला जातो. सरकारचे दर आणि प्रत्यक्षातले दर यात जमीन-अस्मानाचा  फरक आहे. बिल्डरांच्या काळ्या पैशाचे ‘काळे-पांढरे’ जे व्हायचे ते होऊ  दे, परंतु यामध्ये प्रामाणिक जनतेचा पांढरा पैसा काळा होतो, ही बाब क्लेशदायक आहे. ‘कोळसा कितीही उगाळला तरी काळाच’ या न्यायाने काय होते यापेक्षा काय व्हायला हवे, याचा विचार करणे जास्त सयुक्तिक ठरेल.
फ्लॅट हा गुंतवणुकीचा सर्वोत्तम मार्ग आहे, असे भासवले जाते. त्यात पैसा वाढतो, परंतु हे सर्व आभासी असते. १० लाखांना घेतलेला फ्लॅट ५ वर्षांत दुप्पट होतो. मान्य आहे, पण परत ५ वर्षांनी तेवढाच फ्लॅट घ्यायला ५० लाख लागतात. जर विकून फायदा होतो तर राहायचे कुठे? सर्वसामान्य माणूस एकापेक्षा अधिक घरे खरेदीच करू शकत नाही, हे वास्तव आहे. त्यामुळे फायदा होत असेल तर ज्यांच्याकडे गुंतवणुकीसाठी ‘अधिक’चा (काळे धन) पैसा असेल त्यांचा! त्यामुळे जमिनीतील गुंतवणूक सर्वसामान्यांसाठी सर्वोत्तम ठरते हे मिथकच आहे.
अर्थशास्त्राचे सर्व नियम पायदळी तुडविणारे हे क्षेत्र जाणीवपूर्वक अनियंत्रित ठेवले जाते आहे कारण राज्यकर्ते आणि बिल्डर या एकाच नाण्याच्या दोन बाजू आहेत. प्रामाणिक म्हणविणारे मुख्यमंत्रीही त्यामुळेच या क्षेत्रात पारदर्शकता आणू शकत नाहीत, हे कटू वास्तव आहे. एकटय़ा मुंबई शहरात जवळपास दीड लाख सदनिका विक्रीशिवाय पडून असूनदेखील किमती उतरत नाहीत, उलटय़ा प्रतिवर्षी वाढत आहेत. काळ्या धनाची (च )गुंतवणूक या क्षेत्रात मोठय़ा प्रमाणात असल्यामुळे बाजाराचे सर्व नियम पायदळी तुडवत वर्षांनुवर्षे सदनिका विक्रीसाठीची वाट पहिली जाऊ  शकते.
दृष्टिक्षेपातील उपाय :
* जमीन फ्लॅटच्या खरेदी-विक्रीच्या ‘दुय्यम निबंधक कार्यालयात’ होणाऱ्या प्रत्येक नोंदीचा तपशील सर्व माहितीसह (विक्रेता-खरेदी करणाऱ्याचे नाव, रक्कम वगैरे) नेटवर टाकावा.
* शासनाने ‘कमाल दर’ निश्चित करावेत व ते संपूर्ण महाराष्ट्रात सर्वत्र सारखे असावेत. त्यामुळे विशिष्ट ठिकाणीच होणारी गर्दी टाळली जाईल.
* प्रत्येक भागातील इमारतीची उंची, एफएसआय ‘फिक्स’ ठेवावा. कुठलीही परवानगी न घेता नियमानुसार इमारत बांधण्यास परवानगी असावी. नियमाचे उल्लंघन होत असल्यास मात्र कोणाचीही गय करू नये.
* ढीगभर नियम व त्यातील पळवाटा यामुळे अगदी मंत्रालयापासून ते खेडय़ापाडय़ापर्यंत ‘अनधिकृत’ बांधकामांचा सुळसुळाट आहे. अगदी उल्हासनगरसारखी संपूर्ण शहरे अनधिकृत आहेत. त्यामुळे जे नियम नियम म्हणून ओरडतात त्यांना ते हवे असतात ते अडवणुकीसाठी व त्यातून हवा तसा अर्थ काढून ‘अर्थ’प्राप्तीसाठी.
* सर्व पूर्तता करूनच ग्राहकाला ताबा देणे बिल्डरांना अनिवार्य असावे. शासन भरमसाट शुल्क आकारते. त्यामुळे जमीन-फ्लॅटची अधिकृतता तपासून नोंदणी व्हायला हवी.
* इमारत बांधून त्यातील सर्व फ्लॅट विकले की बिल्डरचा त्या जमिनीवर कुठलाही हक्क नसावा. हा नियम केल्यास ९० टक्के ग्राहकांची ससेहोलपट थांबेल.
* दुय्यम निबंधक कार्यालयात खरेदीदाराची नोंद झाली की प्रॉपर्टी टॅक्स (मालमत्ता कर), इलेक्ट्रिक मीटर, पाणी मीटर व संबंधित सर्व गोष्टी आपसूकच खरेदीदाराच्या नावावर व्हायला हव्यात. प्रशासकीय यंत्रणांकडून ग्राहकांची यातही ‘लूट’ चालू असते.
* फ्लॅट ग्राहकाचा, परंतु इमारत उभी आहे त्या जमिनीवर अधिकार मात्र बिल्डर, विकासक यांचा; अशा प्रकारचे ग्राहकांची मुस्कटदाबी करणारे नियम कालबाह्य़ ठरवावेत.
* नगरविकास खात्याने एकदा आराखडा बनवला की त्यात बदल करण्याचे अधिकार कोणालाही असू नयेत. सत्ता बदलली की भूखंडाचे ‘आरक्षण’ बदलते.
* एकाच भागात १० एकरांपेक्षा अधिक जमीन खरेदी करण्यावर र्निबध असावेत. प्रकल्प होणार असल्याची कुणकुण लागताच शेकडो एकर जमीन एखाद्या व्यक्तीकडून खरेदी केली जाते. पुढे काय होते ते सर्वश्रुत आहेच.
* ज्या कामासाठी जमीन खरेदी केली आहे त्याच कामासाठी कालर्मयादेसह वापर करण्याची अट असावी.
* ‘एफएसआय’चे स्थानांतर (एका ठिकाणचा एफएसआय दुसरीकडे वापरणे) पूर्णपणे बंद करावे.
* बिल्डर, विकासक लायसन्स होल्डर असणे अनिवार्य असावे.
* आधारचा नंबर टाकणे रजिस्ट्रेशनकरिता अनिवार्य करावे.
* अ‍ॅग्रीमेंट सोप्या, सुटसुटीत भाषेत असावे; ते बिल्डरधाजिर्णे नसावे.
भ्रष्टाचार, काळा पैसा, माफियागिरी यांसारख्या गोष्टींना पायबंद घालण्यासाठी जमीन विक्री-खरेदी, हस्तांतराचे नियम कालसुसंगत, पारदर्शक, ग्राहकाभिमुख व्हायला हवेत.