बांधकाम व्यावसायिकाकडून सदनिकांची विक्री करण्यापूर्वी ग्राहकांशी केलेल्या करारपत्रात नमूद असलेले सदनिकेचे क्षेत्रफळ बरोबर आहे किंवा नाही, याची स्वतंत्र तपासणी करून, वैधमापनशास्त्र विभागाचे प्रमाणपत्र सादर केल्याशिवाय सदनिकांच्या खरेदी-विक्री व्यवहाराची नोंदणी करता येणार नाही, त्याविषयी..
राज्यात यापुढे बांधकाम व्यावसायिकाकडून सदनिकांची विक्री करण्यापूर्वी ग्राहकांशी केलेल्या करारपत्रात नमूद असलेले सदनिकेचे क्षेत्रफळ बरोबर आहे किंवा नाही, याची स्वतंत्र तपासणी केली जाणार आहे. खरेदी-विक्री करारातील सदनिकांचे क्षेत्रफळ व प्रत्यक्ष क्षेत्रफळ बरोबर आहे, असे वैधमापनशास्त्र विभागाचे प्रमाणपत्र सादर केल्याशिवाय सदनिकांच्या खरेदी-विक्री व्यवहाराची नोंदणी करू नये, असे आदेश मुंबई व ठाणे जिल्हा सह-निबंधक – उपनिबंधकांना वैधमापनशास्त्र विभागाचे नियंत्रक व विशेष पोलीस महानिरीक्षक यांनी दिले आहेत. राज्यात वैधमापनशास्त्र कायदा लागू आहे. त्यात ज्या ज्या ठिकाणी मोजमापावर आर्थिक व्यवहार होतात, त्या सर्व मोजमापाचे प्रमाणीकरण करून घेणे बंधनकारक असल्याची तरतूद आहे. सदनिकांची खरेदी-विक्री ही क्षेत्रफळाच्या मोजमापावर होते. परंतु त्याचे अद्याप कधी प्रमाणीकरण झालेच नाही. त्यामुळे बऱ्याचदा ग्राहकांशी केलेल्या करारातील नमूद क्षेत्रफळ व प्रत्यक्ष सदनिकेचे क्षेत्रफळ यात तफावत असते. परंतु त्याची स्वतंत्र यंत्रणेमार्फत मोजणीच होत नसल्याने ग्राहकांच्याही ते लक्षात येत नाही. ग्राहकांची फसवणूक टाळण्यासाठी कायद्यातील या नियमांची काटेकोरपणे अंमलबजावणी करण्याचे वैधमापनशास्त्र विभागाने ठरविले आहे. वैधमापनशास्त्र विभागाचे नियंत्रक व विशेष पोलीस महानिरीक्षक यांनी कायद्याच्या अधिकारात घेतलेल्या तडकाफडकी निर्णयामुळे काही प्रश्न उपस्थित होतात ते पुढीलप्रमाणे :-
० बांधकाम व्यावसायिकाने वैधमापनशास्त्र विभागाचे प्रमाणपत्र सादर केल्याशिवाय सदनिका खरेदी-विक्रीची नोंदणी करू नये, असे आदेश कायद्याच्या अधिकारात वैधमापनशास्त्र विभागाचे नियंत्रक व विशेष पोलीस महानिरीक्षक यांनी जिल्हा सह-निबंधक – उपनिबंधकांना देणे हे त्यांची कार्यकक्षा ओलांडून बांधकाम क्षेत्रात रस घेणे अतार्किक वाटते. मुळातच बांधकाम / गृहनिर्माण / नगर विकास विभाग या क्षेत्राशी संबंधित अशा प्रकारचा आदेश शासनाच्या सहकार, पणन व वस्त्रोद्योग विभागातर्फे देणे खातेनिहाय कार्यक्षेत्र व अधिकाराच्या चौकटीत बसणारे होते.
० सदनिकेच्या क्षेत्रफळाबाबत सर्वात कळीचा मुद्दा म्हणजे तिचे अचूक मोजमाप. सध्या बांधकाम व्यावसायिक ‘इंच इंच लढवू’ या उक्तीप्रमाणे व त्यांच्या सोयीप्रमाणे इमारतीच्या प्रवेशद्वारापासून ते पंप-हाउसपर्यंतचा एरिया मोजमापात अंतर्भूत करून बिल्ट-अप / सुपर बिल्ट-अप निकष लावून ग्राहकांना सदनिकांची विक्री करीत आहेत. त्याऐवजी सदनिकांचे क्षेत्रफळ मोजमाप करताना व त्या संबंधी सर्व प्रकारचे व्यवहार करताना ‘कार्पेट एरिया’ हाच निकष लावण्यात यावा. त्यासाठी सहकार, पणन व वस्त्रोद्योग खात्याने पुन्हा एकदा परिपत्रक काढून सदनिकेच्या क्षेत्रफळाचे मोजमाप करताना ‘कार्पेट एरिया’ हाच निकष असल्याचे व त्यामध्ये अंतर्भूत असणाऱ्या सर्व गोष्टींचा तपशील नव्याने जाहीर करावा. त्याचबरोबर नवीन इमारतीचा नकाशा मंजूर करताना, इमारत पूर्णत्वाचा दाखला देताना, भोगवटा प्रमाणपत्र देताना, सदनिकेचा करारनामा व खरेदी-विक्री करताना, सदनिकेची रेटेबल व्हॅल्यू, रेडी रेकनर रेट, महानगरपालिकेची मालमत्ता कर आकारणी व सदनिका हस्तांतरण करताना घ्यावयाचे अधिमूल्य यासाठी आकारणी करताना ‘कार्पेट एरिया’ हाच निकष लावणे बंधनकारक करण्यात यावे.
० बांधकाम व्यावसायिकाने महानगरपालिकेच्या बांधकाम नियंत्रण नियमावलीमध्ये नमूद केलेल्या सर्व अटींचे काटेकोरपणे पालन करणे अपेक्षित असते. प्रस्तावित इमारतीचा आराखडा व नकाशास महानगरपालिकेकडून अधिकृतपणे मंजुरी मिळाल्यावर बांधकाम सुरू करण्याचे प्रमाणपत्र, बांधकाम पूर्णत्वाचे प्रमाणपत्र व भोगवटा प्रमाणपत्र देण्यापूर्वी बांधकामाच्या क्षेत्रफळाचे मोजमाप व तपासणी या गोष्टी महानगरपालिकेच्या शहर विकास / नियोजन विभागाच्या अखत्यारीत येतात. त्यासाठी आवश्यक असणारा अनुभवी व तंत्रशुद्धपणे मोजमाप नोंदविणारा कर्मचारीवर्ग उपलब्ध असतो. असे असताना, वैधमापनशास्त्र विभागाने केवळ बांधकामाच्या क्षेत्रफळाचे मोजमाप व तपासणीसाठी त्यांचा स्वत:चा असा वेगळा कर्मचारीवर्ग नियुक्त करणे कितपत
योग्य आहे?
० सदनिकेच्या क्षेत्रफळाचे मोजमाप व तपासणी अचूक व योग्य रीतीने नोंदविण्यासाठी अनुभवी व कार्यकुशल कर्मचारीवर्ग आवश्यक असतो. सध्या मुंबई व ठाणे शहरात ज्या वेगाने व संख्येने बहुमजली इमारती उभ्या राहात आहेत त्यामधील प्रत्येक सदनिकेचे क्षेत्रफळ अचूकपणे नोंदविण्यासाठी पुरेसा प्रशिक्षित कर्मचारीवर्ग वैधमापनशास्त्र विभागाकडे उपलब्ध आहे काय? नसल्यास, त्यासाठी कर्मचारीवर्ग मंजूर करून घेऊन त्यांना योग्य प्रकारे प्रशिक्षण देण्यासाठी किती कालावधी लागेल, तोपर्यंत प्रमाणपत्र देण्याची प्रक्रिया ठप्प होईल. परिणामी सदनिका खरेदी-विक्री व्यवहार रखडल्याने बांधकाम व्यावसायिकांना आर्थिक नुकसान सहन करावे लागेल व त्याचा परिणाम अप्रत्यक्षपणे घराच्या किमती वाढण्यात होईल. यात ग्राहकांची गैरसोय होऊन आर्थिक भरुदड सहन करावा लागेल.
० एरव्ही अनधिकृत / अतिक्रमणयुक्त बांधकाम जमीनदोस्त करण्यासाठी महानगरपालिकांच्या अतिक्रमण विभागाला पोलीस संरक्षण पुरविण्यास असमर्थता दर्शविणारे पोलीस खाते सदनिकेच्या क्षेत्रफळाचे मोजमाप व तपासणी करण्याची नवी जबाबदारी स्वीकारण्यासाठी आवश्यक मनुष्यबळ कोठून आणणार याबाबत संभ्रम आहे.
० कोणत्याही इमारतीच्या बांधकामाचा परवाना मिळविण्यासाठी असणारी पद्धत अत्यंत क्लिष्ट व त्रासदायक आहे. तसेच त्यात भ्रष्टाचारही होत असतो. या पाश्र्वभूमीवर राज्य सरकारने बांधकाम क्षेत्राला नवीन उभारी मिळण्यासाठी व अधिक पारदर्शकतेसाठी प्रमाणभूत आराखडे कमीतकमी वेळेत म्हणजे सात दिवसात बांधकाम परवाना देण्याची सक्ती
केली आहे. त्याची सुरुवात मुंबई महानगरपालिकेने केली आहे. मुंबई महानगरपालिका क्षेत्रात बांधकामासाठी लागण्याऱ्या २५ परवान्यांची संख्या कमी करून ती १६ पर्यंत आणली जाणार असल्याचे महापालिका आयुक्त सीताराम कुंटे यांनी जाहीर
केले आहे. आवश्यक परवानग्या आणि ना हरकत प्रमाणपत्रे लवकरात लवकर कशी मिळतील
यासाठी पावले टाकण्यात येत असून ही प्रक्रिया अधिकाधिक सुलभ केली जाणार असल्याचे सांगितले. त्यामुळे वैधमापनशास्त्र विभागाने सदनिकेच्या क्षेत्रफळाचे ‘वैधमापन प्रमाणपत्रा’ची सक्ती करणे म्हणजे शासनाच्या प्रचलित धोरणाविरुद्ध असून भविष्यात भ्रष्टाचारास प्रोत्साहन देणारे ठरेल
असे वाटते.
० इमारतीचे बांधकाम पूर्ण झाल्यावर भोगवटा प्रमाणपत्र मिळविण्यासाठी बांधकाम व्यावसायिकाला आवश्यक ती कागदपत्रे महापालिकेतील अग्निशमन दल व संबंधित अनेक टेबलांवरून मंजूर करून घ्यावी लागतात. त्यामध्ये आता पोलीस खात्याच्या ‘वैधमापनशास्त्र विभाग’ या नव्या टेबलाची भर पडणार आहे. त्यामुळे वेळेचा अपव्यय व मोठय़ा प्रमाणावर आर्थिक देवाण-घेवाण वाढणार आहे. त्यामुळे, अप्रत्यक्षपणे घराच्या किमतीत काही प्रमाणात वाढ होण्याची शक्यता नाकारता येणार नाही.
० कायद्यातील तरतुदीनुसार बांधकाम व्यावसायिकांनी ज्या मोजमापचे सदनिकेचे क्षेत्रफळ निश्चित केले त्याची वैधमापनशास्त्र विभागाकडून पडताळणी करून घेतली नाही म्हणून त्यांना वैधमापनशास्त्र विभागाकडे तडजोड शुल्क भरावे लागेल. त्याचबरोबर करारातील क्षेत्रफळापेक्षा सदनिकेचे प्रत्यक्ष क्षेत्रफळ कमी असल्याचे सिद्ध झाल्यास त्याची संबंधित घर खरेदीदाराला भरपाई द्यावी लागणार आहे.
तडजोड शुल्क व नुकसानभरपाई रक्कम ठरविण्याचा अधिकार व निकष याबाबत काहीच माहिती देण्यात आली नाही. त्यामुळे सदनिकेची बाजारातील किंमत व बांधकाम व्यावसायिकाची या क्षेत्रातील पत पाहून मांडवली केली जाण्याची अधिक शक्यता आहे. बांधकाम व्यावसायिक पोलिसांच्या मागणीला अजिबात विरोध करणार नाहीत व ते मागतील तेवढे तडजोड शुल्क देऊन मोकळे होतील आणि ती रक्कम शेवटी ग्राहकांकडून अन्य मार्गाने वसूल करतील हे निश्चित. यातील आर्थिक देवाण-घेवाणीचा अप्रत्यक्षपणे फटका सर्वसामान्य ग्राहकाला बसणार आहे.
सदनिकेच्या मापात (पाप) लबाडी करणाऱ्या बांधकाम व्यावसायिकांना चाप लावण्याच्या उद्देशाने सदनिकेचे क्षेत्रफळ मोजमाप व तपासणी करून देण्यात येणारे वैधमापनशास्त्र विभागाचे प्रमाणपत्र सादर करण्याची सक्ती करण्याचा कायदेशीर निर्णय किती योग्य व उपयुक्त आहे हे नजीकच्या काळात दिसून येईल. परंतु त्याआधी खालील गोष्टींचा विचार होणे आवश्यक आहे :-
(अ) सदनिकेचे क्षेत्रफळ मोजमाप व तपासणी वैधमापनशास्त्र विभागाकडून स्वतंत्रपणे करण्याऐवजी, महापालिकेचे कर्मचारी जेव्हा भोगवटा प्रमाणपत्र देण्यासाठी सदनिकेचे मोजमाप करतील त्या वेळी वैधमापनशास्त्र विभागाचा प्रतिनिधी उपस्थित राहून सदनिकेच्या क्षेत्रफळाची पडताळणी करणे सहज शक्य आहे. त्यामुळे स्वतंत्र मोजमाप व तपासणी करण्यासाठी लागणारा वेळ व मनुष्यबळाची बचत होईल.
(ब) महापालिकांनी त्यांच्या अभय योजनेअंतर्गत आता सदनिकाधारकासाठी वैयक्तिक भोगवटा प्रमाणपत्र देण्यास सुरुवात केली आहे. सोबत सदनिकेचे मोजमाप बरोबर असल्याचे प्रमाणपत्र देण्यास सुरुवात करावी. दोन्ही प्रमाणपत्रे एकत्रितपणे देणे आत्ताच्या संगणक युगात सहज शक्य आहे. (पुणे महानगरपालिकेने वैयक्तिक भोगवटा प्रमाणपत्र देण्यास सुरुवात केल्याची माहिती पुढे येत आहे.)
(क) सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे सदनिका नोंदणी करताना महापालिकेच्या संबंधित विभागाने मंजूर केलेल्या नकाशाची प्रत सोबत जोडणे बंधनकारक करण्यात यावे. कारण सदनिकेचे नेमके क्षेत्रफळ मंजूर नकाशात दर्शविले असते. त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकाकडून सदनिकांची विक्री करताना केलेल्या करारनाम्यातील सदनिकेचे क्षेत्रफळ महापालिकेच्या मंजूर नकाशातील क्षेत्रफळाशी लगेचच पडताळून पाहता येईल. त्यामुळे वैधमापनशास्त्र विभागाकडून वेगळे प्रमाणपत्र घेण्याची गरज उरणार नाही.
(ड) बांधकाम व्यावसायिकाने वैधमापनशास्त्र विभागाचे प्रमाणपत्र घेण्याची सक्ती करण्यापूर्वी निदान बांधकाम व्यावसायिक, राज्यातील बांधकाम / गृहनिर्माण क्षेत्रातील अनुभवी व्यक्ती, राज्यातील जिल्हा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या महासंघांचे प्रतिनिधी यांची एक बैठक बोलावून त्यांच्या हरकती व सूचना यावर साधकबाधक चर्चा होणे आवश्यक होते.
शेवटी, सहकार / गृहनिर्माण / नगर विकास विभागाने एकत्रितपणे वैधमापनशास्त्र प्रमाणपत्राच्या सक्तीची वैधता तपासून त्यामुळे राज्याच्या घर बांधणी क्षेत्रावर व घरांच्या किमतीवर कोणताही परिणाम होणार नाही या दृष्टीने विचारपूर्वक निर्णय घेणे गरजेचे आहे.
विश्वासराव सकपाळ -vish26rao@yahoo.co.in
