महाराष्ट्र सरकारचे नव्या मुंबईला २.५ एफ. एस. आय. दिल्याचे नोटिफिकेशन आले आहे. नव्या मुंबईतील वेगवेगळ्या पक्षांच्या नेत्यांनी त्याचे श्रेय घेण्याचे यशस्वी / अयशस्वी प्रयत्न केले. पण अतिउत्साहाच्या भरात या नोटिफिकेशनमध्ये नक्की काय तरतुदी आहेत आणि त्याचे नवी मुंबईच्या रहिवाशांच्या राहणीमानावर काय दुष्परिणाम होऊ शकतील, याचा कोणीच गांभीर्याने काही विचार केल्याचे दिसत नाही.
महाराष्ट्र सरकारचे नव्या मुंबईला २.५ एफ. एस. आय. दिल्याचे ४ फेब्रुवारीचे नोटिफिकेशन आल्यावर नव्या मुंबईतील वेगवेगळ्या पक्षांच्या नेत्यांनी त्याचे श्रेय घेण्याचे यशस्वी / अयशस्वी प्रयत्न केले. काहींनी पोस्टरबाजी केली. काहींनी टी.व्ही.वर मुलाखती वगैरे दिल्या. पण अतिउत्साहाच्या भरात या नोटिफिकेशनमध्ये नक्की काय तरतुदी आहेत आणि त्याचे नवी मुंबईच्या रहिवाशांच्या राहणीमानावर काय दुष्परिणाम होऊ शकतील, याचा कोणीच गांभीर्याने काही विचार केल्याचे दिसत नाही.
हे चार पानी नोटिफिकेशन नीट वाचल्यास बिल्डर लॉबीचा नवी मुंबई नगरपालिका, नगर नियोजन संचालनालय, एवढेच नव्हे, तर सरकारच्या नगर विकास खात्याच्या नोकरशाहीवर प्रभाव असल्याचा प्रत्यय येतो. नगर नियोजनाच्या बारकाव्याबाबतीत अनभिज्ञ असलेल्या किंवा बिल्डरांच्या बरोबर भागीदारी असलेल्या राजकीय नेत्यांच्या संगनमताने कुठची मागणी कुठच्या कुठे नेऊन, नगर नियोजनाची ऐशी की तैशी करून शेवटी बिल्डरांचा फायदा कसा करून घेतला जातो याचे हे नोटिफिकेशन मूर्तिमंत उदाहरण आहे.
या नोटिफिकेशनची सुरुवात झाली ती नवी मुंबई महानगरपालिका हद्दीतील मोडकळीस आलेल्या इमारतीतील गरीब लोकांना जास्त एफ.एस.आय. देण्याच्या मागणीमुळे. यामागील संकल्पना अशी, की अशा मोडकळीस आलेल्या इमारतींना मिळालेला जादा एफ.एस.आय. श्रीमंत लोकांना विकून आलेल्या पैशात नवी इमारत बांधावी. यात एफ. एस. आय. वाढल्याने घरदाटी ( tenement density ) वाढत असली आणि नगर नियोजनावर अन्य गोष्टींचा ताण पडत असला, तरीही गरिबांना मदत व्हावी असा विचार आहे. यासाठी महानगरपालिकेने एम.आर.टी.पी. कायद्याप्रमाणे मे २०१२ ला तसा प्रस्ताव वृत्तपत्रात प्रसिद्ध केला होता. प्रस्ताव प्रसिद्ध करताना महानगरपालिका क्षेत्रातील ‘मोडकळीस आलेल्या आणि धोकादायक इमारतींसाठी,’ असे स्पष्टपणे लिहून अर्थातच त्यात राहणाऱ्या गरीब लोकांसाठी हे सर्व चालले आहे असे भासविले होते. या सूचनेवर लोकांच्या सूचना आणि हरकती मागवून दोन नगररचना तज्ज्ञ आणि स्वत: नवी मुंबई महानगरपालिकेचे कमिशनर यांच्या कमिटीने अहवालपण सादर केला.
हा अहवाल ऑगस्ट २०१२मध्ये नगर विकास खाते आणि नगररचना संचालनालयाला पाठवताना कामिशनर साहेबांनी त्यावर तो ‘मोडकळीस आलेल्या आणि धोकादायक इमारतींसाठी’ असल्याचे स्पष्ट करून त्यावर सरकारची संमती मागितली. या अहवालावर सप्टेंबर २०१४ पर्यंत फारशा हालचाली झाल्या नाहीत. पण त्यानंतर नगररचनेच्या दृष्टीने मुंबई -नवी मुंबईत अत्यंत महत्त्वाची असणारी घटना घडली. ती म्हणजे नवी मुंबई नगरपालिकेची निवडणूक एप्रिल २०१५ ला होणार असे जाहीर झाले. आणि नगरपालिकेच्या या ऑगस्ट २०१२ पासून सरकारकडे पडलेल्या प्रस्तावाला एकदम चालना मिळाली आणि तो प्रस्ताव अगदी ‘बिल्डर लॉबीला पाहिजे तसा’ वाकवून मंजूर करण्यात आला आहे.
प्रस्ताव ‘मोडकळीस आलेल्या आणि धोकादायक इमारतींसाठी’ असताना नोटिफिकेशनमध्ये त्यातील तरतुदी सिडकोने बांधलेल्या ३० वर्षे झालेल्या सर्व इमारतींसाठी लागू असतील असे स्पष्ट करण्यात आले आहे. यात कोणाचा काही गोंधळ होऊ नये म्हणून चक्क अशा इमारती मोडकळीस आलेल्या नसल्या तरीही, असेही स्पष्ट करण्यात आले आहे. सिडकोने बांधलेल्या इमारती आर.सी.सी. स्ट्रक्चरच्या आहेत. अशा इमारती त्यांची फारशी नीट देखभाल केली नाही तरीही ६० वर्षांपर्यंत सुस्थितीत राहू शकतात, असे तज्ज्ञांचे मत आहे. तरीही काही इमारती नीट बांधल्या नसतील आणि मोडकळीस आल्या असतील, हे नाकारता येत नाही. पण एक एफ.एस. आय.चा एकदम अडीच एफ.एस.आय. ३० वर्षांवरील सरसकट सर्व इमारतींना का? याचे स्पष्टीकरण कुठेही नाही. ३० वर्षांवरील फक्त सिडकोच्याच इमारतींना का? याचाही काही बोध होत नाही. आता सरकारलाच सिडकोपेक्षा खाजगी बिल्डर घरे चांगली बांधतो असे वाटत असल्यास गोष्ट वेगळी!
सरकारला, सिडकोने ३० वर्षांपूर्वी १२०० स्क्वे. फुटाची ३ बेडरूम – १ स्टडीरूम – ३ शौचालय- बाथरूम – गार्डन आणि पार्किंग असलेली घरेही बांधली आहेत आणि त्यात राहणाऱ्या आर्थिकदृष्टय़ा सक्षम लोकांनी ती चकाचकही ठेवली आहेत. परंतु त्यांचा सध्याची समस्या फक्त आपल्या दोनहून जास्त असलेल्या गाडय़ा रस्त्यावर ठेवाव्या लागतात हा आहे; घर केव्हा पडणार हा नाही. याचे भान हे नोटिफिकेशन काढताना राहिलेले दिसत नाही. कारण घराच्या क्षेत्रफळाच्या बाबतीत या नोटिफिकेशनमध्ये काहीच बंधन नाही. त्याची मर्यादा जास्तीतजास्त ४०० स्क्वे. फुटांपर्यंत असावयास हवी, कारण सध्याच्या घरांच्या किमती पाहता त्याहून मोठय़ा घरात राहणाऱ्या लोकांना गरीब म्हणणे धारिष्टय़ाचे ठरेल. पण तसे काही नाही. थोडक्यात, गरिबांसाठी म्हणून सुरू झालेला हा प्रस्ताव लबाडीने बिल्डरांसाठी करण्यात आलेला आहे. खुद्द नवी मुंबई महानगरपालिकेच्या हद्दीत काही नोड्समध्ये अजून जमीन उपलब्ध असताना आणि नवी मुंबईतच सिडकोच्या अखत्यारीतील क्षेत्रात तर अजून नोड्सच्या नोड्स उभे करण्याएवढी जमीन उपलब्ध असताना, आहे त्या ठिकाणचा एफ.एस.आय. सरसकट वाढवून लोकसंख्येची दाटी का वाढवायची याचे बिल्डरांचे भले याशिवाय तरी काही कारण दिसत नाही.
महानगरपालिकेच्या हद्दीत सिडकोच्या इमारती असलेल्या भूखंडाचे क्षेत्र जवळजवळ ४० % आहे. सध्याच्या इमारती बांधतेवेळी १ एफ. एस. आय.ने बांधल्या आहेत. एफ. एस. आय.च्या व्याख्येतून नंतर मिळालेली सूट धरून तो सध्या ०.८० ते ०.९० आहे. तो २. ५ झाल्यास राहण्याची जागा जवळजवळ २.८ ते ३.१ पटीने वाढते; म्हणजे जिथे १०० लोक राहू शकत होते तिथे २८० ते ३१० लोक राहू शकतात. म्हणजेच या ४०% जागेत अंदाजे तीन पट गर्दी वाढणार आहे. अशी गर्दी वाढवण्याचे कारण काय – विशेषत: इमारती मोडकळीस वगैरे आलेल्या नसतानाही – याचे काहीच कारण कळत नाही.
या नोटिफिकेशनमध्ये नगर नियोजनाची ऐशी की तैशी केलेल्याही काही तरतूदी आहेत. २ खालील एफ.एस.आय.ला भूखंडासमोरच्या रस्त्याच्या कमीत कमी रुंदीची तरतूदच काढून टाकली आहे. म्हणजे त्या भूखंडातील इमारतींना आग वगैरे लागली तर आगीचा बंब तरी पोहोचावा याचीही काळजी घेतलेली नाही. साधारण घरदाटी
( Normal tenement density ) बद्दल तर चक्क वाढीव एफ.एस.आय.मुळे जी काही घरदाटी होईल ती साधारण घरदाटी धरली जाईल अशी तरतूद आहे. २ एफ.एस.आय.ला कमीतकमी ९ मीटर रुंद रस्त्याची आणि २.५ एफ. एस. आय.ला १५ मीटर रुंद रस्त्याची अट आहे. पण त्यातही अशी तरतूद आहे की भूखंडधारक आपल्या भूखंडातील जमीन पालिकेला देऊन आपल्या भूखंडासमोरच्या भागापुरताच रस्ता रुंद करून घेऊ शकतो – मग डावीकडील व उजवीकडील रस्ता रुंदीच्या जरुरीपेक्षा अरुंद असलेला चालतो.
सरकारला लवकरच शहाणपण सुचेल आणि या नोटिफिकेशनमधील
तरतुदी केवळ खरोखर गरीब लोकांच्या खरोखरच्या मोडकळीस आलेल्या अथवा धोकादायक झालेल्या इमारतीपुरत्या मर्यादित केल्या जातील,
अशी अपेक्षा करूया.
महाराष्ट्र सरकारचे नव्या मुंबईला २.५ एफ. एस. आय. दिल्याचे ४ फेब्रुवारीचे नोटिफिकेशन आल्यावर नव्या मुंबईतील वेगवेगळ्या पक्षांच्या नेत्यांनी त्याचे श्रेय घेण्याचे यशस्वी / अयशस्वी प्रयत्न केले. काहींनी पोस्टरबाजी केली. काहींनी टी.व्ही.वर मुलाखती वगैरे दिल्या. पण अतिउत्साहाच्या भरात या नोटिफिकेशनमध्ये नक्की काय तरतुदी आहेत आणि त्याचे नवी मुंबईच्या रहिवाशांच्या राहणीमानावर काय दुष्परिणाम होऊ शकतील, याचा कोणीच गांभीर्याने काही विचार केल्याचे दिसत नाही.
हे चार पानी नोटिफिकेशन नीट वाचल्यास बिल्डर लॉबीचा नवी मुंबई नगरपालिका, नगर नियोजन संचालनालय, एवढेच नव्हे, तर सरकारच्या नगर विकास खात्याच्या नोकरशाहीवर प्रभाव असल्याचा प्रत्यय येतो. नगर नियोजनाच्या बारकाव्याबाबतीत अनभिज्ञ असलेल्या किंवा बिल्डरांच्या बरोबर भागीदारी असलेल्या राजकीय नेत्यांच्या संगनमताने कुठची मागणी कुठच्या कुठे नेऊन, नगर नियोजनाची ऐशी की तैशी करून शेवटी बिल्डरांचा फायदा कसा करून घेतला जातो याचे हे नोटिफिकेशन मूर्तिमंत उदाहरण आहे.
या नोटिफिकेशनची सुरुवात झाली ती नवी मुंबई महानगरपालिका हद्दीतील मोडकळीस आलेल्या इमारतीतील गरीब लोकांना जास्त एफ.एस.आय. देण्याच्या मागणीमुळे. यामागील संकल्पना अशी, की अशा मोडकळीस आलेल्या इमारतींना मिळालेला जादा एफ.एस.आय. श्रीमंत लोकांना विकून आलेल्या पैशात नवी इमारत बांधावी. यात एफ. एस. आय. वाढल्याने घरदाटी ( tenement density ) वाढत असली आणि नगर नियोजनावर अन्य गोष्टींचा ताण पडत असला, तरीही गरिबांना मदत व्हावी असा विचार आहे. यासाठी महानगरपालिकेने एम.आर.टी.पी. कायद्याप्रमाणे मे २०१२ ला तसा प्रस्ताव वृत्तपत्रात प्रसिद्ध केला होता. प्रस्ताव प्रसिद्ध करताना महानगरपालिका क्षेत्रातील ‘मोडकळीस आलेल्या आणि धोकादायक इमारतींसाठी,’ असे स्पष्टपणे लिहून अर्थातच त्यात राहणाऱ्या गरीब लोकांसाठी हे सर्व चालले आहे असे भासविले होते. या सूचनेवर लोकांच्या सूचना आणि हरकती मागवून दोन नगररचना तज्ज्ञ आणि स्वत: नवी मुंबई महानगरपालिकेचे कमिशनर यांच्या कमिटीने अहवालपण सादर केला.
हा अहवाल ऑगस्ट २०१२मध्ये नगर विकास खाते आणि नगररचना संचालनालयाला पाठवताना कामिशनर साहेबांनी त्यावर तो ‘मोडकळीस आलेल्या आणि धोकादायक इमारतींसाठी’ असल्याचे स्पष्ट करून त्यावर सरकारची संमती मागितली. या अहवालावर सप्टेंबर २०१४ पर्यंत फारशा हालचाली झाल्या नाहीत. पण त्यानंतर नगररचनेच्या दृष्टीने मुंबई -नवी मुंबईत अत्यंत महत्त्वाची असणारी घटना घडली. ती म्हणजे नवी मुंबई नगरपालिकेची निवडणूक एप्रिल २०१५ ला होणार असे जाहीर झाले. आणि नगरपालिकेच्या या ऑगस्ट २०१२ पासून सरकारकडे पडलेल्या प्रस्तावाला एकदम चालना मिळाली आणि तो प्रस्ताव अगदी ‘बिल्डर लॉबीला पाहिजे तसा’ वाकवून मंजूर करण्यात आला आहे.
प्रस्ताव ‘मोडकळीस आलेल्या आणि धोकादायक इमारतींसाठी’ असताना नोटिफिकेशनमध्ये त्यातील तरतुदी सिडकोने बांधलेल्या ३० वर्षे झालेल्या सर्व इमारतींसाठी लागू असतील असे स्पष्ट करण्यात आले आहे. यात कोणाचा काही गोंधळ होऊ नये म्हणून चक्क अशा इमारती मोडकळीस आलेल्या नसल्या तरीही, असेही स्पष्ट करण्यात आले आहे. सिडकोने बांधलेल्या इमारती आर.सी.सी. स्ट्रक्चरच्या आहेत. अशा इमारती त्यांची फारशी नीट देखभाल केली नाही तरीही ६० वर्षांपर्यंत सुस्थितीत राहू शकतात, असे तज्ज्ञांचे मत आहे. तरीही काही इमारती नीट बांधल्या नसतील आणि मोडकळीस आल्या असतील, हे नाकारता येत नाही. पण एक एफ.एस. आय.चा एकदम अडीच एफ.एस.आय. ३० वर्षांवरील सरसकट सर्व इमारतींना का? याचे स्पष्टीकरण कुठेही नाही. ३० वर्षांवरील फक्त सिडकोच्याच इमारतींना का? याचाही काही बोध होत नाही. आता सरकारलाच सिडकोपेक्षा खाजगी बिल्डर घरे चांगली बांधतो असे वाटत असल्यास गोष्ट वेगळी!
सरकारला, सिडकोने ३० वर्षांपूर्वी १२०० स्क्वे. फुटाची ३ बेडरूम – १ स्टडीरूम – ३ शौचालय- बाथरूम – गार्डन आणि पार्किंग असलेली घरेही बांधली आहेत आणि त्यात राहणाऱ्या आर्थिकदृष्टय़ा सक्षम लोकांनी ती चकाचकही ठेवली आहेत. परंतु त्यांचा सध्याची समस्या फक्त आपल्या दोनहून जास्त असलेल्या गाडय़ा रस्त्यावर ठेवाव्या लागतात हा आहे; घर केव्हा पडणार हा नाही. याचे भान हे नोटिफिकेशन काढताना राहिलेले दिसत नाही. कारण घराच्या क्षेत्रफळाच्या बाबतीत या नोटिफिकेशनमध्ये काहीच बंधन नाही. त्याची मर्यादा जास्तीतजास्त ४०० स्क्वे. फुटांपर्यंत असावयास हवी, कारण सध्याच्या घरांच्या किमती पाहता त्याहून मोठय़ा घरात राहणाऱ्या लोकांना गरीब म्हणणे धारिष्टय़ाचे ठरेल. पण तसे काही नाही. थोडक्यात, गरिबांसाठी म्हणून सुरू झालेला हा प्रस्ताव लबाडीने बिल्डरांसाठी करण्यात आलेला आहे. खुद्द नवी मुंबई महानगरपालिकेच्या हद्दीत काही नोड्समध्ये अजून जमीन उपलब्ध असताना आणि नवी मुंबईतच सिडकोच्या अखत्यारीतील क्षेत्रात तर अजून नोड्सच्या नोड्स उभे करण्याएवढी जमीन उपलब्ध असताना, आहे त्या ठिकाणचा एफ.एस.आय. सरसकट वाढवून लोकसंख्येची दाटी का वाढवायची याचे बिल्डरांचे भले याशिवाय तरी काही कारण दिसत नाही.
महानगरपालिकेच्या हद्दीत सिडकोच्या इमारती असलेल्या भूखंडाचे क्षेत्र जवळजवळ ४० % आहे. सध्याच्या इमारती बांधतेवेळी १ एफ. एस. आय.ने बांधल्या आहेत. एफ. एस. आय.च्या व्याख्येतून नंतर मिळालेली सूट धरून तो सध्या ०.८० ते ०.९० आहे. तो २. ५ झाल्यास राहण्याची जागा जवळजवळ २.८ ते ३.१ पटीने वाढते; म्हणजे जिथे १०० लोक राहू शकत होते तिथे २८० ते ३१० लोक राहू शकतात. म्हणजेच या ४०% जागेत अंदाजे तीन पट गर्दी वाढणार आहे. अशी गर्दी वाढवण्याचे कारण काय – विशेषत: इमारती मोडकळीस वगैरे आलेल्या नसतानाही – याचे काहीच कारण कळत नाही.
या नोटिफिकेशनमध्ये नगर नियोजनाची ऐशी की तैशी केलेल्याही काही तरतूदी आहेत. २ खालील एफ.एस.आय.ला भूखंडासमोरच्या रस्त्याच्या कमीत कमी रुंदीची तरतूदच काढून टाकली आहे. म्हणजे त्या भूखंडातील इमारतींना आग वगैरे लागली तर आगीचा बंब तरी पोहोचावा याचीही काळजी घेतलेली नाही. साधारण घरदाटी
( Normal tenement density ) बद्दल तर चक्क वाढीव एफ.एस.आय.मुळे जी काही घरदाटी होईल ती साधारण घरदाटी धरली जाईल अशी तरतूद आहे. २ एफ.एस.आय.ला कमीतकमी ९ मीटर रुंद रस्त्याची आणि २.५ एफ. एस. आय.ला १५ मीटर रुंद रस्त्याची अट आहे. पण त्यातही अशी तरतूद आहे की भूखंडधारक आपल्या भूखंडातील जमीन पालिकेला देऊन आपल्या भूखंडासमोरच्या भागापुरताच रस्ता रुंद करून घेऊ शकतो – मग डावीकडील व उजवीकडील रस्ता रुंदीच्या जरुरीपेक्षा अरुंद असलेला चालतो.
सरकारला लवकरच शहाणपण सुचेल आणि या नोटिफिकेशनमधील
तरतुदी केवळ खरोखर गरीब लोकांच्या खरोखरच्या मोडकळीस आलेल्या अथवा धोकादायक झालेल्या इमारतीपुरत्या मर्यादित केल्या जातील,
अशी अपेक्षा करूया.
