ग्राहक संस्था आणि नवीन रेरा आदेश

नवीन रेरा कायद्यातील कलम ७ आणि ८ मध्ये अशा रखडलेल्या किंवा बंद पडलेल्या प्रकल्पांबाबत विशिष्ट तरतूद करण्यात आलेली आहे. या तरतुदीनुसार एखादा प्रकल्प बंद पडला किंवा रखडला किंवा विकासकाद्वारे पूर्ण व्हायची शक्यता मावळल्यास, त्या प्रकल्पातील ग्राहक त्या प्रकल्पाची महारेरा प्रकल्प नोंदणी रद्द करण्याकरता अर्ज करू शकतात आणि तो प्रकल्प ताब्यात घेऊन ग्राहकांची संस्था स्वत: किंवा इतरांकरवी पूर्ण करू शकते.

गतकाळात रखडलेले प्रकल्प आणि त्यातील ग्राहकांना झालेला मनस्ताप आणि त्रास लक्षात घेता प्रकल्प पूर्णत्व, ही रेरा कायद्याची आणि महारेरा प्राधिकरणाची प्राथमिकता आहे. संपूर्ण प्रकल्पाचे पूर्णत्व लक्षात घेऊन काही ग्राहकांना व्याज नाकारणाऱ्या महारेराच्या आदेशाने ही प्राथमिकता अधोरेखित झालेली आहे.

जुन्या मोफा कायद्यात, एखादा प्रकल्प रखडला तर काय? या प्रश्नाचे उत्तर किंवा त्याबाबत कायदेशीर तरतूद नव्हती. अशी तरतूद नसल्याने रखडलेल्या किंवा बंद पडलेल्या प्रकल्पांबाबत मोठय़ा प्रमाणावर संभ्रम निर्माण होत होता.

नवीन रेरा कायद्यातील कलम ७ आणि ८ मध्ये अशा रखडलेल्या किंवा बंद पडलेल्या प्रकल्पांबाबत विशिष्ट तरतूद करण्यात आलेली आहे. या तरतुदीनुसार एखादा प्रकल्प बंद पडला किंवा रखडला किंवा विकासकाद्वारे पूर्ण व्हायची शक्यता मावळल्यास, त्या प्रकल्पातील ग्राहक त्या प्रकल्पाची महारेरा प्रकल्प नोंदणी रद्द करण्याकरता अर्ज करू शकतात आणि तो प्रकल्प ताब्यात घेऊन ग्राहकांची संस्था स्वत: किंवा इतरांकरवी पूर्ण देखील करू शकते. रखडलेल्या आणि बंद पडलेल्या प्रकल्पांतील ग्राहकांकरता ही एक अत्यंत महत्त्वाची तरतूद आहे.

रेरा कायदा कलम ७ आणि ८ मध्ये ग्राहकांची संस्था असा मोघम उल्लेख आहे. मात्र संस्थेचा प्रकार, स्वरूप, सदस्यसंख्या याबाबत विशिष्ट तरतूद नाहीये. या मोघम तरतुदीमुळे ग्राहकांनी नक्की कोणत्या स्वरूपाची संस्था करावी, याबाबत संभ्रम होता. हा संभ्रम दूर करण्याकरता आणि कलम ७(३) मधील तरतुदींच्या अनुषंगाने ग्राहकसंस्थेच्या मान्यतेबाबत खुलासा करण्याकरता महारेरा प्राधिकरणाने दि. ०८.०२.२०१९ रोजी आदेश क्र. ०७/२०१९ निर्गमीत केलेला आहे. या आदेशानुसार एखादा विकासक प्रकल्प नोंदणीच्या वाढीव एक वर्षांच्या मुदतीत देखील प्रकल्प पूर्ण करू शकला नाही आणि त्यास अजून वाढीव मुदत हवी असेल, तर ग्राहकांच्या संस्थेने प्रकल्प नोंदणी रद्द न करता सध्याच्या विकासकास वाढीव मुदत देण्याचा ठराव केला- तर आणि तरच अशी वाढीव मुदत देता येणार आहे. या आदेशानुसार ग्राहक संस्था म्हणजे बहुसंख्य (मेजॉरिटी) ग्राहक सदस्य असलेली कोणत्याही नावाने ओळखली जाणारी संस्था, महासंघ (फेडरेशन), सोसायटी किंवा सहकारी संस्था किंवा इतर संस्था (बॉडी) होय. या आदेशाने दोन बाबी स्पष्ट होतात, एक म्हणजे ग्राहकांची संस्था ही कोणत्याही प्रकारची असू शकते, तिचे नाव काहीही असू शकते आणि दोन बहुसंख्य ग्राहक अशा संस्थेचे सदस्य असले पाहिजेत. या आदेशात ‘मेजॉरिटी ऑफ अलॉटिज्’ असा मोघम उल्लेख आलेला आहे. मेजॉरिटी म्हणजे नक्की किती? याबाबत काही विशिष्ट खुलासा करण्यात आलेला नाही. साहजिकच या मेजॉरिटीचा अर्थ आपण सर्वसाधारण बहुमत म्हणजेच ५१% असा घेणे क्रमप्राप्त ठरते. म्हणजेच कलम ७ नुसार कारवाई करण्याकरता किंवा निर्णय घेण्याकरता किमान ५१% ग्राहकांनी संस्थेत सहभागी असणे आवश्यक आहे.

सध्या रखडलेल्या किंवा बंद पडलेल्या किंवा नजीकच्या भविष्यात पूर्ण न होणाऱ्या ग्राहकांकरता हा आदेश आणि या आदेशाने स्पष्ट केलेल्या दोन्ही बाबी अत्यंत महत्त्वाच्या आहेत. त्या अनुषंगाने अशा प्रकल्पातील ग्राहकांनी प्रथमत: संस्था स्थापन करणे आणि इतर ग्राहकांना त्या संस्थेचे सभासद करून घेणे अत्यंत आवश्यक आहे. प्रकल्प मोठा असला, ग्राहकसंख्या मोठी असली आणि त्यायोगे विविध ग्राहकांच्या विविध गटांनी आपापल्या संस्था स्थापन केल्यास, अशा विविध ग्राहकसंस्थांमध्येच वाद निर्माण होण्याची आणि त्यायोगे सर्वच ग्राहकांचे नुकसान होण्याची शक्यता आहे. हे टाळण्याकरता ग्राहकसंख्या मोठी असली तरी शक्यतोवर सर्व ग्राहकांची एकच संस्था असणे श्रेयस्कर ठरेल. समजा या अगोदरच ग्राहकांच्या विविध संस्था स्थापन झालेल्या असल्या तरी बहुसंख्य ग्राहकांनी एकाच संस्थेचे सभासदत्व घेऊन सर्व ग्राहकांनी एकमुखाने त्या एका संस्थेद्वारेच कारवाई करणे  ग्राहकांकरता अधिक श्रेयस्कर आणि दीर्घकालीन फायद्याचे ठरेल.

tanmayketkar@gmail.com