डीम्ड कन्व्हेयन्स यशस्वी करण्यासाठी…

‘वास्तुरंग’मध्ये (१३ जुलै) डीम्ड कन्व्हेयन्सविषयी लेख प्रसिद्ध झाले. त्याच अनुषंगाने ही योजना यशस्वी करण्यासाठी आणखी कुठले पर्याय उपलब्ध आहेत, त्याविषयाची चर्चा..
‘डी म्ड कन्व्हेयन्स’ हा विषय खूपच वादग्रस्त बनला असून, मुख्यमंत्र्यांनी त्यासंबंधी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना पत्रं पाठवल्यामुळे त्याला खूपच महत्त्व आले. परंतु प्रत्येकाची काम करायची एक पद्धत असते, त्यात त्यांचा काही वेगळाच हेतू असतो. माझ्या मते, या डीम्ड कन्व्हेयन्स योजनेबाबतही असेच झाले आहे. शासनाला असे दाखवायचे होते की आम्ही सर्वसामान्यांसाठी काही तरी करतो, तो त्यांचा हेतू साध्य झाला. सामान्य माणूसदेखील खूश झाला. त्याला वाटले आता अगदी मुख्यमंत्र्यांनी आपल्या सोसायटीच्या कामी लक्ष घातले, आता काय डीम्ड कन्व्हेयन्स झालेच म्हणूनच समजा. शासकीय कर्मचारी, बिल्डर, विकासक, जमीन मालक गालातल्या गालात हसत होते. ६ महिन्यांनी कशी सामान्य माणसाची फजिती होते, ते त्यांना अनुभवामुळे डोळ्यांसमोर दिसत होते. शासकीय यंत्रणेची एखादी योजना कशी हाणून पाडायची याबद्दलचा अनुभव दांडगा. ते आपल्या अनुभवावर निर्भर होते. आणि शेवटी या साऱ्याचा परिणाम एकच झाला तो म्हणजे ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ हा शब्दच थट्टामस्करी बनला. ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ म्हणजे कधीही न घडणारी गोष्ट, स्वप्नातील गोष्ट असा त्याचा कुत्सितपणे अर्थ लावला जाऊ लागला.
खरे तर मुख्यमंत्र्यांनी यात पडताना पुरेशा काळजीनिशी उतरणे आवश्यक होते. तज्ज्ञ लोकांचा सल्ला घेणे आवश्यक होते, परंतु त्यांनी तसे न केल्यामुळे ते तोंडघशी पडले व राज्याच्या मुख्यमंत्र्याने ठरवलेली योजनादेखील अमलात येऊ शकत नाही, तेथे इतरांचे काय? असा चुकीचा संदेश सर्वत्र गेला याचे खरे दु:ख आहे. शासन नेहमी फतव्यावर फतवे काढते. पण त्यासाठी लागणारे ‘इन्फ्रास्ट्रक्चर’ (मूलभूत सेवासुविधा) उपलब्ध नसतात, अशी कित्येक उदाहरणे देता येतील. या ठिकाणी वानगीदाखल एक-दोन उदाहरणे देतो. प्राप्तिकर (इन्कम टॅक्स) सर्वानी भरणे बंधनकारक आहे. असा फतवा काढल्यास त्यासाठी लागणारे फॉर्मस् या कार्यालयात उपलब्ध नसतात. विचारणा केल्यास नेटवरून घ्या, असा सल्ला दिला जातो. पण सर्वत्र खेडय़ापाडय़ात नेटवर्क उपलब्ध आहे काय? असल्यास त्यासाठी विद्युतपुरवठा उपलब्ध आहे काय? या गोष्टीचा विचारच नसतो.
आता ही योजना जर शासनाला खरोखरीच यशस्वी करायची असेल तर माझ्या मते कुळ कायद्यात ज्याप्रमाणे ३२ ग अंतर्गत खरेदी करण्याची सोय आहे. संरक्षित कुळ म्हणून इतर अधिकारात नोंद करण्याची सोय आहे व या नोंदी ७/१२ वर नोंदवता येतात. तद्वतच गृहनिर्माण संस्थांची नोंद सदर मालमत्ता पत्रकावर इतर हक्कात नोंद करायला काय हरकत आहे? उपनिबंधकांकडे एखादी गृहनिर्माण संस्था नोंद झाली की त्या मालमत्तेवर म्हणजेच त्या मालमत्तेच्या रेकॉर्ड ऑफ राइट्समध्ये सदर गृहनिर्माण संस्थेची इतर हक्कात नोंद करायची. नव्याने सुरू झालेल्या नोंदणीच्या वेळीच अशी नोंद विनाशुल्क नोंदवून घेण्याचे आदेश संबंधितांना शासन देऊ शकेल. ज्या पूर्वीच्या गृहनिर्माण संस्थांच्या अशा नोंदी बाकी असतील त्यानुसार त्या ठिकाणी टेनन्सी मामलेदारासारखे तात्पुरते पद निर्माण करून हा व्यवहार पूर्ण करता येईल. या ठिकाणी सिटी सव्‍‌र्हे ऑफिस, रेव्हेन्यू ऑफिस या ठिकाणी असे आलेले अर्ज नोंदवून घेण्याची सक्तीच शासनाने करावी. असे अर्ज रजिस्टर पोस्टाने/ऑनलाइनने पाठवावेत. कुणालाही प्रत्यक्ष भेटण्याची जरूर नाही. यामुळे काय होईल तर त्या वेळच्या खाबूगिरीवर आपोआप नियंत्रण येईल. यात मुख्य कागदपत्रे म्हणजे संस्था रजिस्ट्रेशन दाखला व मूळ मालमत्तापत्रक ७/१२ इ. कागदपत्रेच देणे बंधनकारक करावे. यातील एखादे कागदपत्र कमी असेल, बोगस वाटले तर त्याची शहानिशा करता येईल किंवा अशी प्रकरणे पेन्सिल नोंदीनेदेखील नोंदवता येतील.
यामुळे काय होईल की ७/१२ अथवा मालमत्ता पत्रकावर गृहनिर्माण संस्थेची इतर हक्कांत नोंद झाली की मूळ मालक, विकासक यांना सदर जमिनीची विक्री करता येणार नाही. सदर जमीन खरेदी करण्याचा पहिला हक्क हा गृहनिर्माण संस्थेचाच राहील. सिडको, एमआयडीसी, म्हाडा यांच्या रेकॉर्डमध्येसुद्धा अशी नोंद करून पहिला हक्क भाडेपट्टय़ाने जागा घेण्याचा गृहनिर्माण संस्थेला राहील. या नोंदीमुळे पुनर्विकासाची पुनर्बाधणीची कामे अडून राहणार नाहीत व त्यामुळे गृहनिर्माण संस्थांच्या सभासदांना एक प्रकारचा दिलासा मिळेल.
त्यानंतर अशा इतर हक्कांत नोंद झालेल्या गृहनिर्माण संस्थांना सदर जागा आपल्या नावे करण्यासाठी किती मुद्रांक शुल्क भरावे लागेल, हे कळवण्यात यावे. हे मुद्रांक शुल्क आकारताना संस्थेच्या नोंदणीचा दिनांक हा गृहीत धरावा. त्या दिवसाच्या बाजारभावाने त्यावर मुद्रांक शुल्क आकारावे व अभय योजनेप्रमाणे प्रत्येक सभासदामागे काही ठरावीक दंड उदा. रु. १०००/-आकारावा. त्यावर रजिस्ट्रेशन शुल्क हे १% आकारून अशी सर्व रक्कम एकत्रित किंवा हप्त्याने भरण्याची सवलत गृहनिर्माण संस्थांना द्यावी व ते शुल्क भरल्यावर कोणतेही खरेदीखत न करता ३२ ग प्रमाणे जिल्हाधिकाऱ्यांनी आदेश देऊन त्यांचे नाव (गृहनिर्माण संस्थेचे नाव) रेकॉर्ड ऑफ राइट्सला लावावे. या पद्धतीमुळे जसे ३२ ग च्या खरेदीत खरेदीखत करावे लागत नाही तद्वत या ठिकाणीही करावे लागणार नाही. शिवाय शासनाचे कोणतेच नुकसान होणार नाही. शासनाचा कोणताही महसूल बुडणार नाही.
समजा, गृहनिर्माण संस्थेला याबाबत काही चूक आढळली उदा. मुद्रांक शुल्क कसे आकारले? तर ते संबंधितांना विचारणा करतील. त्याचे उत्तर सरकारी थाटात न देता सविस्तर व कॅलक्युलेशनसहीत द्यायचे व ते रजिस्टर पोस्टाने अर्ज प्राप्त झाल्यापासून एक महिन्यात देणे बंधनकारक करायचे. असे झाल्यास गृहनिर्माण संस्थांचेही समाधान होईल. तसेच सर्वच गृहनिर्माण संस्थांना या मुद्रांक शुल्कातील प्रत्येक सदस्याचा वाटा किती आहे हेही कळवणे बंधनकारक करावे व ती रक्कम सरळव्याजाने संबंधित सदस्यांकडून १०१ खाली वसूल करण्यास पात्र ठरवावी. असे झाल्यास संबंधित सदस्याला त्या रकमेवर व्याज भरावे लागेल व त्याच्यावर म्हणजे त्याच्या मालमत्तेवर बोजा चढवता येईल. हे करताना कुठल्या तरी वादग्रस्त सुधारणा (उदा. ९७वी दुरुस्ती इ.) करण्यापेक्षा सदर मालमत्ता ठरावीक मुदतीनंतर लिलावात काढण्याचा हक्क संस्थेला द्यावा व त्याला अपिलात जायचे असेल तर पहिली सर्व थकबाकी भरण्याचे बंधन ठेवावे. अशा प्रकारे सुधारणा केल्यास, मुद्रांक शुल्क आकारणीबाबत माहितीचा अधिकार लागू केल्यास ही योजना नक्कीच यशस्वी होईल. शासनाने याबाबत जरूर विचार करावा, कारण ३२ ग खरेदी ही शासनाने राबवलेलीच एक यशस्वी योजना आहे. त्याबाबत ज्ञान असलेली मंडळीदेखील सेवेमध्ये उपलब्ध आहेत. मी जरी हे सर्व लिहिले असले तरी प्रत्यक्ष अंमलबजावणीच्या कामी यात अनेक अडचणी उद्भवू शकतील. त्याची मलाही कल्पना आहे. पण जसजशा अडचणी येतील तसतशी सुधारणादेखील त्यामध्ये करता येईल. मला वाटलेला हा मुद्दा मी मुद्दामहून वाचकांच्या, तज्ज्ञांच्या निदर्शनास आणण्यासाठीच हा लेखप्रपंच आहे. यात कुठेही अहंगंडाचा भाव नाही. फक्त एक योजना फसण्याने शासनाच्या नाकर्तेपणाचा संदेश जातो, तो चुकीचा आहे हे टाळण्यासाठी व शासन मनात आणेल तर काही करू शकते, हे दाखवण्यासाठीच हा लेखप्रपंच!