डीम्ड कन्व्हेयन्स आणि शासकीय व्यवस्थेचा नाकर्तेपणा

मुख्यमंत्र्यांनी घोषित केलेली व सर्वसामान्य नागरिकांच्या निवारा प्रश्नाशी संबधित ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ या योजनेचा शासकीय कर्मचाऱ्यांच्या असहकारामुळे ही महत्त्वपूर्ण योजना केवळ कागदावरच राहत असून, बहुसंख्य सोसायटय़ांनी एक तर या योजनेकडे पाठ फिरवली आहे वा वकील अथवा कार्यालयाशी संबधित दलालाशी आपल्या सोसायटीचे डीम्ड कन्व्हेयन्स करून देण्यासाठी ‘देण्याघेण्या’ची बोलणी सुरू केली आहे. यावरून ही योजना कशी अपयशी ठरतेय हे दिसून येते.
गेल्या काही दिवासांपासून या योजनेद्वारा सोसायटय़ांना डीम्ड कन्व्हेयन्सचे काम करून घेणे कसे अवघड होत आहे, या संबधी वर्तमानपत्रांमधून सविस्तर बातम्या येत आहेत. सर्वाचा सारांश एकच की शासकीय कर्मचारी सोसायटी व्यवस्थापन देऊ शकणार नाहीत अशा कागदपत्राची मागणी करून सहकारी सोसायटय़ांकडून फाइल दाखल करून घ्यायला नकार देत आहेत.
सोसायटीच्या नावे जमिनीच्या हस्तांतरणाचा व्यवहार पूर्ण करण्यासाठी कन्व्हेयन्स करून घेणे आवश्यक असते. एक प्रकारे सोसायटीच्या नावे कन्व्हेयन्स झाल्यामुळे संबधित जमिनीच्या हस्तांतरणाचा व्यवहार पूर्ण होऊन शासकीय दप्तरी त्या जमिनीचा ताबा ज्या व्यक्तीकडे आहे, त्या व्यक्तीचे नाव जमिनीचे हक्क (मालक) म्हणून नोंद होते. कन्व्हेयन्स हे सोसायटी इमारतीच्या जमिनीसंदर्भात असल्यामुळे बांधकामविषयक कागदपत्राची मागणी सोसायटीकडून करण्याची खरे तर आवश्यकताच नाही. केवळ जमिनीच्या मालकीसंदर्भातील काही आवश्यक कागदपत्राची मागणी करून डीम्ड कन्व्हेयन्सचे काम पूर्ण करता येईल व त्यायोगे जमिनीच्या मालकीविषयक शासकीय दप्तरी अद्ययावत नोंद करणे शक्य आहे. मात्र त्यासाठी शासकीय कर्मचाऱ्यांनाप्रबळ इच्छाशक्ती व योग्य मार्गदर्शन  करणे गरजेचे आहे.
सोसायटीच्या नावे जमिनीचे कन्व्हेयन्स करून देण्याची खरी जबाबदारी संबधित जमिनीचा मालक व इमारतीचे बांधकाम करणारा बिल्डर या दोघांवर ‘मोफा’ कायद्यानुसार आहे. तीदेखील त्यांनी विशिष्ट मुदतीत पार पाडावयाची आहे व तसे न केल्यास त्या विरुद्ध सोसायटी वा सर्वसामान्य सभासददेखील कायदेशीर कारवाई करू शकतो. परंतु जमीनमालक व बिल्डर्स यांना सोसायटी वा सर्वसामान्य सभासद आपल्याविरुद्ध अशी कायदेशीर कारवाई कधीही  करणार नाहीत, याची पूर्ण खात्री असल्यामुळेच त्यांनी ही कायदेशीर तरतूद फारशी गांभीर्याने घेतलेली नाही. शासनाला त्यामुळेच डीम्ड कन्व्हेयन्स ही विशेष योजना जाहीर करण्याची वेळ आली आहे व आता ती यशस्वी होऊ नये यासाठीच बिल्डर्स, जमीनमालक व त्या दोघांना अप्रत्यक्षपणे सहाय्य करणारी शासकीय कर्मचाऱ्यांची फळी एकत्र आली आहे. खरे तर या योजनेद्वारा सोसायटीच्या नावे जमिनीचा हस्तांतरणाचा व्यवहार पूर्ण करून संबधित बिल्डर्स व जमीनमालकाविरुद्ध शासनाने कायदेशीर कारवाई करणे अपेक्षित आहे, पण ती झाली दूरची गोष्ट. मुळात योजनेचा लाभ घेण्यासाठी तरी सहकारी संस्थांकडून प्रतिसाद यायला हवा व त्यासाठी या योजनेमध्ये सहभागी होऊ इच्छिणाऱ्या संस्था प्रतिनिधीच्या अडचणी समजावून घ्याव्यात असे कुणाही जबाबदार अधिकाऱ्याला वाटलेले नाही, हेच या महत्त्वपूर्ण योजनेचे अपयश आहे.
मुख्यमंत्र्यांनी जाहीर केलेल्या ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ योजनेमुळे जमीनमालक व बिल्डर्स यांचे असहकार्य असले तरीदेखील सोसायटय़ांना जमिनीचे अभिहस्तांतरण त्यांच्या नावे करून घेणे शक्य होणार आहे. परंतु सोसायटय़ांच्या जमिनीचे हस्तांतरण पूर्ण करण्याच्या प्रक्रियेतील तिसरा व अत्यंत महत्त्वपूर्ण घटक म्हणजे, शासकीय कर्मचाऱ्यांच्या प्रवृत्तीकडे मुख्यमंत्र्यांचे काहीसे दुर्लक्ष झाले असावे. किंवा ही योजना यशस्वी करण्यासाठी त्यांना फारसे महत्त्व देण्यात आले नसावे त्यामुळेच आता ही योजना कशी यशस्वी होणार नाही, यासाठीच सोसायटय़ांच्या पदाधिकाऱ्याकडून अनावश्यक कागदपत्रे दस्तावेजाची मागणी केली जात आहे. खरे तर त्या दस्तऐवजाचा ताबा सोसायटय़ांकडे असण्याची शक्यताच नसूनए ज्या दोन घटकांच्या असहकार्यामुळे डीम्ड कन्व्हेयन्स ही विशेष योजना जाहीर करण्याची वेळ शासनावर आली त्या जमीनमालक व बिल्डर्स यांच्याकडून त्याची मागणी करायला हवी. किमान या योजनेत सहभाग घेणाऱ्या संस्थांकडून जमीनमालक व बिल्डर्स यांच्याकडून अपेक्षित असलेल्या कागदपत्रांची मागणी न करता त्यांच्याकडे उपलब्ध असलेली दस्तावेज कागदपत्रे व मूळ जमिनीच्या मालकीसंदर्भात शासनाच्या दप्तरी नोंद असलेला दस्तावेज, इ. तपासून सोसायटीच्या नावे जमिनीचे अभिहस्तांतरण करून दिले तरच त्याला  ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ असे  म्हणणे योग्य होईल. परंतु सरकारीबाबू मंडळींच्या आíथक हितरक्षणाआड ते येत असल्यामुळे विविध प्रकारचे एकूण किमान १२ दस्तावेजाची मागणी सहकारी संस्थांकडून केली जात आहे. शासकीय कर्मचाऱ्यांनी मागणी केलेले व सोसायटय़ांच्या दफ्तरी उपलब्ध नसलेले काही प्रमुख दस्तावेज कागदपत्रांची मागणी करणे  या योजनेशी कसे विसंगत आहे व ते सादर केले अथवा न केल्यामुळे अभिहस्तांतरणच्या प्रक्रियेत कोणताही अडथळा कसा येत नाही, हे प्रथम समजून घेऊ या.
१. ७/१२, व नगर भूमापन उतारा :- मिळकतविषयक ह्या दोन्ही शासकीय दस्तावेजांवर सोसायटीचे नाव येणे हा कन्व्हेयन्स  प्रक्रियेचा अंतिम टप्पा असतो. त्यामुळे कन्व्हेयन्स प्रक्रिया सुरू होण्यापूर्वी या दस्तावेजावर असलेल्या मूळ मालकाचे नाव कमी होऊन त्या जागी सोसायटी वा तत्सम मिळकत खरेदीदाराच्या नावाची नोंदणी होते. आता या दोन्ही दस्तावेजांचा ताबा मिळकतीचे मालक व बिल्डर्स यांच्याकडे असतो. दोन्ही दस्तावेज शासकीय नोंदी असल्यामुळे तलाठी अथवा सिटी सव्र्हे कार्यालयातूनदेखील मिळू शकतात. परंतु या दोन्ही कार्यालयांत एक तर संबधित कर्मचारी सोसायटी पदाधिकाऱ्याच्या वेळेत उपलब्ध नसतो. किंवा असलाच तर तो जमीनमालकाने न भरलेला कर भरल्याशिवाय उतारा देण्यास तयार नसतो, असा अनुभव येतो. म्हणजे ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ योजनेचा लाभ सोसायटय़ांपेक्षा शासन, जमीनमालक व या सर्वाचा कर्ताकरविता बिल्डर्स यांना होताना दिसून येतोय. वास्तविक पाहता ७/१२ उतारा, खाते उतारा यासम नागरिकांना लागणारे सर्व दस्तावेज इंटरनेटद्वारा घरोघरी पोहोचल्याची जाहिरात सर्वच शासकीय कार्यालयांत पाहावयास मिळते. असे असताना ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ ह्या योजनेसाठी शासकीय अधिकाऱ्यांना मात्र मिळकतीबाबतचा अधिकृत उतारा त्याद्वारा कसा मिळू शकत नाही, याचे आश्चर्य वाटते.
२. ना-शेती दाखला: सर्वसाधारण शहरी भागात बांधकाम परवानगी देताना स्थानिक स्वराज्य संस्था प्रथम मिळकतीबाबतच्या सर्व कागदपत्रांची छाननी करून बांधकामास मंजुरी देते. मात्र, त्या मंजुरीनुसार बांधकाम सुरू करण्याची परवानगी जिल्हाधिकारी कार्यालयातून ना-शेती दाखला घेतल्यानंतरच दिली जाते. अशा परीस्थितीत किमान ज्या सोसायटय़ांकडून इमारतीचे बांधकाम परवानगी दिल्याबाबतचे दस्तावेज असतील त्यांना तरी ना-शेती प्रमाणपत्राचा दाखला देण्याबाबतची अट शिथिल करण्यास हरकत नसावी. पुन्हा हा दाखला बहुतेक वेळा आजूबाजूच्या मिळकतीचा एक गट करून दिलेला असतो. अशा वेळेस विशिष्ट मिळकतीबाबत जिल्हाधिकाऱ्यांनी दिलेला ना-शेती दाखला त्या गटामधील कुणा तरी एका मिळकतधारकाच्या  दप्तरी असतो व इतरांना तलाठय़ाने त्या संबधी दिलेला गाव नं. (२) चा उतारा वा ना-शेती कर भरल्याची पावती दाखवून आपली मिळकत ना-शेती कामासाठी वापरण्यास योग्य आहे, हे पुरावा म्हणून द्यावे लागते. पण ते स्वीकारणे वा न स्वीकारणे हे उभयपक्षी सहकार्यावर अवलंबून असते. शासकीय कर्मचाऱ्यांकडून सहकार्य याचा अर्थ वेगळा विशद करून सांगण्याची गरज नाही.
३. बांधकाम परवानगी, बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला, त्यासंबधीचे प्रमाणपत्र : आता ह्यासंबधी ठाणे जिल्ह्यापुरता प्राथमिक स्वरूपात विचार केला तर किमान ६०% बांधकामांना महानगरपालिकेने बांधकाम पूर्णत्वाचा दाखला अद्याप दिलेला नाही, हे ठाणे जिल्ह्यामधील अनधिकृत बांधकामाची चौकशी समितीचा निष्कर्ष जाहीर आहे. इमारती बांधून २५ ते ३० वष्रे उलटून गेलेत.  वास्तुरचनाकाराच्या अहवालानुसार किमान ६० वष्रे आयुष्यमान असाव्यात त्या इमारती २५ ते ३० वष्रे उलटत नाही तर धोकादायक ठरू लागल्यात. अशा परिस्थितीत त्या मिळकतीवरील बांधकामाच्या परवानग्या महत्त्वाच्या की अशा धोकादायक परिस्थितीतदेखील नाइलाजास्तव वास्तव्य करणाऱ्या नागरिकांचे संभाव्य जीवित व वित्तहानीपासून रक्षण करण्यासाठी अभिहस्तांतरण प्रक्रिया सुलभ करून त्या मिळकतींचा पुनर्वकिासाचा मार्ग मोकळा करावयाचा, हे या योजनेच्या जन्मदात्याने शासकीय अधिकाऱ्यांना ठामपणे सांगणे आवश्यक आहे.
४. सोसायटीमधील सर्व सदस्यांचे करारपत्र, मुद्रांक शुल्क, नोंदणी फी भरल्याबाबतचा पुरावा : बहुतांशी सोसायटीच्या कन्व्हेयन्स प्रक्रियेमध्ये प्रमुख अडचण म्हणजे सर्व सदस्यांचे करार, त्यांचे मुद्रांक शुल्क, नोंदणी फी भरल्याबाबतचा पुरावा, हस्तांतरण झालेल्या सदनिकांचा पुरावा इत्यादी. वास्तविक पाहता ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ योजनेद्वारा सोसायटीची इमारत ज्या जमिनीच्या तुकडय़ावर बांधण्यात आली तो सोसायटीच्या नावे हस्तांतरण होणे अपेक्षित आहे. व त्यासाठी शासनाला अगदी मनापासून ही योजना राबवावयाची असली तर इतक्या कागदपत्रांच्या मांदियाळीची आवश्यकताच नसावी, कारण त्याची पूर्तता अभिहस्तांतरणची प्रक्रिया सोसायटीच्या नावे झाल्यानंतरदेखील करणे सहज शक्य आहे. किंबहुना सोसायटीच्या अभिहस्तांतरणबाबत विचार करावयाचा झाल्यास ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ हा मिळकतीच्या हस्तांतरण प्रक्रियेचा अंतिम टप्पा म्हणावयास हवा. सोसायटी ही एक मानवी व्यक्ती नसून कायद्याने स्थापन केलेली व्यक्ती असल्यामुळे तिला अमर्याद आयुष्य व कायद्याचे बंधन असते. त्यामुळे ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’द्वारा अभिहस्तांतरण प्रक्रिया राबविताना एका वेगळ्या दृष्टीने विचार करून या योजनेची कार्यवाही पाहणाऱ्या अधिकाऱ्यांना योजनेच्या यशस्वितेसाठी मार्गदर्शन करायला हवे.
पहिला टप्पा : सोसायटी व्यवस्थापनाकडे उपलब्ध असलेला दस्तावेज स्वीकारून फाइल दाखल करून घ्यावी.
दुसरा टप्पा : उपलब्ध फाइलची विविध शासकीय दप्तरी अंतिम छाननी करावी व किमान मिळकतीचे वर्णन, क्षेत्रफळ, स्थळ, मिळकतीचा मालक इत्यादी किमान बाबी जुळत असल्यास उर्वरित अत्यावश्यक बाबींची पूर्तता करण्यासाठी सर्व प्रकारचे सहकार्य देण्याची हमी स्वीकारून अभिहस्तांतरण दस्तांची नोंदणी करावी. त्यामुळे सोसायटीच्या नावे जमिनीच्या हस्तांतरणाचे काम पूर्ण होऊन संबधित मिळकत (जमीन)बाबतचे शासकीय दस्तावेज अद्ययावत होण्यास मदत होईल. तसेच या योजनेच्या माध्यमातून सोसायटीच्या सभासदांबाबत संकलित होणारी  मुद्रांक  शुल्क व कराराची नोंदणी न करणाऱ्या सभासदाची संपूर्ण माहिती शासनाला विनासायास उपलब्ध होईल, त्याचा उपयोग  सोसायटी अभिहस्तांतरण प्रक्रिया आपल्या सहकार्याशिवाय पूर्ण करता येणार नाही, असे समजून आपल्या वैयक्तिक लाभासाठी संपूर्ण सोसायटीस एका चांगल्या योजनेच्या लाभापासून वंचित ठेवू पाहणाऱ्यांकडून नाठाळ सभासदाकडून मुद्रांक शुल्क व नोंदणी फी माध्यमाद्वारे मोठय़ा प्रमाणात कर संकलन करण्यास मदत होऊ शकते. तसेच अंतिमत: ही योजना ज्या बिल्डर्स व जमीनमालकांच्या असहकार्यामुळे आणणे शासनाला भाग पडले त्यांच्या विरुद्ध  ‘मोफा’ कायद्यान्वये कारवाई करून भविष्यात अशा प्रकारे वेगळी ‘डीम्ड कन्व्हेयन्स’ योजना पुनश्च जाहीर करण्याची वेळ शासनावर येणार नाही, याची सोय करता येईल. कायद्यासमोर सर्व नागरिक समान आहेत  व भविष्यात कुणीही शासनाला गृहीत धरू नये असा संदेश त्यातून सर्व सबंधितांना देता येईल. पण त्यासाठी हवे आहेत संवेदनशील प्रशासन व कठोर इच्छाशक्तीची जोड. अन्यथा मुख्यमंत्र्यांनी जाहीर केलेली विशेष योजना असो वा शासनाची नियमित योजना असो, तिची हीच अवस्था होणार हे नक्की!