महाराष्ट्र शासनाने वाजतगाजत सुरू केलेल्या डीम्ड कन्व्हेयन्स कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठी विशेष मोहीम सुरू केली होती. तिची मुदत नुकतीच ३० जून २०१३ रोजी संपली. विशेष मोहीम राबवूनही त्याचे फलित मात्र परिणामकारक झाल्याचे उपलब्ध आकडेवारीवरून दिसत नाही. ही मोहीम राबविण्यात आलेल्या अपयशाचे प्रमुख कारण सर्वाधिकार प्राप्त झालेल्या अधिकाऱ्यांची खाबूगिरी हे असले तरी निरनिराळ्या कायद्यांतील त्रुटी व त्यामुळे गृहनिर्माण संस्थांना भरावा लागणारा आíथक भरुदड, हेसुद्धा कारण महत्त्वाचे आहे. डीम्ड कन्व्हेयन्सची प्रक्रिया पूर्ण होईपर्यंत नोंदणी करावयाचे दस्तऐवज निरनिराळ्या विभागाकडे जात असल्याने त्या त्या विभागांमध्ये समन्वयाचा अभाव त्यामुळे ही प्रक्रिया पूर्ण होण्यात कायदेशीर अडचणी निर्माण झाल्या.
ज्या जमिनीवर इमारत उभी आहे त्या जमिनीची मालकी त्या संस्थेच्या मालकीची व्हावी, म्हणजे भविष्यात पुनर्विकास असो, की वाढीव चटई क्षेत्राचा फायदा असो, हा त्या इमारतीत राहणाऱ्या सदनिकाधारकांनाच मिळावा म्हणून महाराष्ट्र शासनाने मोफा (महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट अॅक्ट) कायद्यात बदल करून मानीव अभिहस्तांतरण (डीम्ड कन्व्हेयन्स) कायदा अमलात आणला. या कायद्याच्या अंमलबजावणीला जनतेचा म्हणावा तसा प्रतिसाद लाभला नाही, हे शासनाच्या लक्षात आल्यावर विद्यमान मुख्यमंत्र्यांनी याचे गांभीर्य ओळखून जमिनीच्या अभिहस्तांतरणाचा फायदा सामान्य जनतेला मिळावा, यासाठी १५ डिसेंबर २०१२ ते ३० जून २०१३ या कालावधीत या मानीव अभिहस्तांतरण कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठी ‘विशेष मोहीम’ राबविण्याची घोषणा केली. नुसती घोषणा करून थांबले नाहीत, तर विशिष्ट कार्यपद्धती आखून दिली. स्वत:च्या स्वाक्षरीने राज्यातील सहकारी संस्था नोंदणी कार्यालयामार्फत प्रत्येक नोंदणीकृत सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांना पत्र पाठवून मानीव अभिहस्तांतरण करून घेण्यासंबंधी आवाहन केले. प्रत्येक जिल्ह्य़ात दरमहा आढावा घेण्यासाठी जिल्हाधिकाऱ्यांच्या अध्यक्षतेखाली व मानीव अभिहस्तांतरणाचे आदेश देण्याचा अधिकार ज्यांना दिला, त्या जिल्हा उपनिबंधकाला सचिव पद बहाल करून जिल्हा समन्वय समित्या बनविण्याचे शासन आदेश जारी केले. प्रत्यक्षात अशा किती समन्वय समित्या अस्तित्वात आल्या हा एक संशोधनाचा विषय होऊ शकतो.
प्रत्यक्षात जे चित्र समोर आले आहे ते अतिशय भयानक आहे. आज या मानीव अभिहस्तांतरणाचे आदेश मिळविण्यासाठी ज्यांनी ज्यांनी अर्ज केले आहेत, त्यातला एखाद् दुसरा अपवाद वगळता त्यांना ‘भीक नको, पण कुत्रा आवर’ म्हणण्याची वेळ आली आहे.
याचे कारण, या कायद्याच्या रचनेतच दडले आहे. एक तर हा कायदा गृहनिर्माण खात्याने बनविला. अंमलबजावणी करण्यासाठी सक्षम प्राधिकारी म्हणून जिल्हा उपनिबंधक सहकारी संस्था या सहकार खात्याच्या अधिकाऱ्याला एकहाती अधिकार दिले. त्यांनी आदेश दिल्यानंतर संबंधित दस्तऐवज नोंदणीसाठी सह-निबंधक मुद्रांक शुल्क या महसूल विभागाशी निगडित असलेल्या अधिकाऱ्यांकडे जाणार व त्यांनी तो दस्तऐवज अभिनिर्णयासाठी जिल्हाधिकारी मुद्रांक शुल्क यांच्याकडे पाठवून थकीत मुद्रांक शुल्काची मागणी करावयाची पद्धत अवलंबवायची. इथेच खरी गोम आहे. एकीकडे विकासक किंवा भूखंड मालक सहकार्य करीत नसले, तरी तुमच्या संस्थेचे मानीव अभिहस्तांतरण होणार अशी जाहिरात केली गेली, तर जिल्हा उपनिबंधकांनी (सक्षम प्राधिकाऱ्यांनी) आदेश देण्यापर्यंत निम्म्या कामाची गती पूर्ण केल्यानंतर मुद्रांक शुल्क विभागात या सर्व सामान्य सदनिकाधारकांच्या संस्थेला पर्यायाने संस्थेच्या सर्व सदस्यांना िखडीत गाठावयाचे व त्याला पुढेही जाऊ द्यावयाचे नाही आणि मागेही येऊ द्यावयाचे नाही, अशी परिस्थिती निर्माण केली. त्यामुळे अनेक प्रकरणे रेंगाळली- रखडली. केलेला खर्च अक्कलखाती खर्ची घालून सामान्य जनता शासनाच्या नावाने बोटे मोडीत शिव्या घालत आहे. होय, केलेला खर्च हा डोळे पांढरे करावयास लावणारा आहे. नवी मुंबईमध्ये सिडकोअंतर्गत संस्था नोंदणीसाठी सह-निबंधक विशेष पदाची नियुक्ती केलेली आहे. नुकत्याच बदलून गेलेल्या सहनिबंधकांनी या आपण दिलेल्या आदेशाचे पुढे काय झाले? मुद्रांक शुल्क कार्यालयात या दस्तऐवजांची नोंद होते काय? झाली काय? त्यानंतर सिडको दफ्तरी या आदेशाची नोंद घेतली जाते काय? एका तरी आदेशाची सिडकोने अंमलबजावणी केली आहे काय? ज्या दस्तऐवजाच्या आधारे हे अभिहस्तांतरणाचे आदेश आपण देत आहोत तो दस्तऐवज सिडकोला मान्य आहे का? याचा आढावा न घेताच भराभर आदेश दिले आहेत. जूनअखेर एकूण सुमारे २५० आदेश दिले गेले.
आता ही मोहीम अयशस्वी होण्याचे दुसरे कारण म्हणजे विकासकांनी बुडविलेली व थकविलेली मुद्रांक शुल्काच्या रकमेची मागणी संस्थेकडून केली जाणे, हे आहे. विकसन करार असो की भूखंड खरेदीचा करार असो किंवा त्रिपक्षीय करार असो, सदनिकाधारक अस्तित्वात येण्यापूर्वी झालेल्या सर्व करारांची नोंद करण्याची व त्यावर लागणारा मुद्रांक शुल्क भरण्याची जबाबदारी सर्वस्वी विकासकाची असते, परंतु एकतर्फी मानीव अभिहस्तांतरणाचा कायदा करताना केवळ विकासक किंवा भूखंडधारक सहकार करीत नसतील तर शासननियुक्त सक्षम प्राधिकारी असा आदेश देईल, असे म्हटले आहे. परंतु विकासक किंवा भूखंडधारक शासनाचे कोणतेही देणे लागत असेल (उदा- बिनशेती सारा- मुद्रांक शुल्क इ.) तर ते संस्थेकडून वसूल न करता संबंधिताकडून वसूल करावे व ते वसूल होईपर्यंत सक्षम प्राधिकाऱ्याने दिलेला आदेश नोंदणीपासून प्रलंबित ठेवू नये असे स्पष्ट कोठेही म्हटले नाही. जेव्हा एखादे प्रकरण अभिनिर्णयासाठी जिल्हाधिकारी मुद्रांक शुल्क यांच्याकडे जाते तेव्हा ही सारी थकबाकी भरण्याचे निर्देश संबंधित संस्थेत दिले जातात, जी रक्कम लाखात असते, ती संस्थेच्या सदस्यांनी का म्हणून भरावी? खरेच शासन जर सर्वसामान्य सदनिकाधारकांना दिलासा देऊ इच्छित असेल, तर ही सारी थकबाकी वसूल न करता दस्त नोंदणीचे आदेश द्यावेत अन्यथा ही विशेष मोहीम मानीव अभिहस्तांतरणासाठी नसून ‘विकासकांनी (बिल्डरांनी) थकविलेला महसूल सामान्य सदनिकाधारकांकडून वसुलीची विशेष मोहीम’ म्हणून याची इतिहासात नोंद होईल.
यानंतर मोहीम अयशस्वी होण्याचे तिसरे कारण म्हणजे भूसंपादन विभागाकडील नोंद न होणे, हे होय. उदा:- नवी मुंबईतील साऱ्या जमिनीची मालकी सिडकोकडे आहे. मुद्रांक शुल्क विभागाकडे नोंदविलेली ही अनेक प्रकरणे सिडकोकडे धूळ खात पडली आहेत. आम्हास ‘युनिलिटरल डीड ऑफ कन्व्हेयन्स’ हे दस्तच लागू नाही. त्याऐवजी आमच्या जमिनी लीजवर (भाडेपट्टा करारावर) असल्याने एकतर्फी मानीव भाडेपट्टा करार Deemed lease deed नोंदणीकृत असेल तर आम्ही नोंद घेऊ, अशी नवी भूमिका आता सिडकोचे अधिकारी घेत आहेत. कायदेशीररीत्या सिडकोची भूमिका बरोबर वाटत असली तरी जेव्हा सहनिबंधकांची नोटीस सुनावणीला हजर राहण्यासंबंधी येत होती, तेव्हा सिडकोचे कोणीही या सुनावणीस हजर का राहिले नाहीत? सिडकोचे विधी खाते त्या वेळी काय करीत होते? आता आदेश दिलेल्या सक्षम अधिकाऱ्याची बदली झाली. मुद्रांक शुल्क खात्याकडे संबंधित दस्त नोंदणी प्रक्रिया पूर्ण करून सिडकोमध्ये भूखंडावर संस्थेचे नाव नोंदण्याची वेळ आल्यावर आता हे दस्त चालणार नाही, असे म्हणून जबाबदारी झटकणे योग्य आहे का?
या प्रमुख तीन कारणांमुळे मानीव अभिहस्तांतरण कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठीची ही विशेष मोहीम संपूर्णपणे अयशस्वी झालेली आहे. याचा सकारात्मक निकाल शासनास हवा असेल तर यासाठी जी कार्यपद्धती अवलंबिली गेली, ती पूर्णपणे बदलणे आवश्यक आहे. त्यासाठी सर्वप्रथम या विशेष मोहिमेस महिना-दीड महिन्याची स्थगिती देऊन जनतेच्या सूचना व हरकती मागवून कार्यपद्धतीत आमूलाग्र बदल करणे आवश्यक आहे. नवी कार्यपद्धती निश्चित झाल्यानंतर पुन्हा नव्याने ही विशेष मोहीम सुरू केली पाहिजे. तत्पूर्वी या विशेष मोहिमेत किंवा तत्पूर्वी जे काही आदेश राज्यभरात या मानीव अभिहस्तांतरणाचे झाले आहेत, त्या सर्व आदेशांची आहे त्या स्थितीत कोणताही आíथक भरूदड संस्थांना लागू न देता नोंदवून घेण्याचे ते आदेश कालबाह्य झालेले असले तरी कसलाही दंड व्याज वसूल न करता नोंदविण्याचे व सिडको असो की कोणत्याही विभागाकडे जमिनीची मालकी अथवा भाडेपट्टी करार असतील त्या त्या विभागांनी त्या आदेशानुसार भूखंडाची मालकी किंवा भाडेपट्टी करार संस्थेच्या नावे विनाविलंब करून देण्यासंबंधी शासन आदेश देणार का? व अशा प्रकारे गरमार्गाने पसे घेऊन काढले गेलेले आदेश नियमित करून या संस्थांना पर्यायाने संस्थेच्या सदस्यांना म्हणजेच सर्वसामान्य नागरिकांना शासन दिलासा देणार का?
या कायद्याची अंमलबजावणी यशस्वी व्हावी असे खरेच शासनास वाटत असेल, तर सोबत सुचविल्याप्रमाणे दुरुस्ती करून नव्याने ही मोहीम राबवावी, म्हणजे शासन खऱ्या अर्थाने सर्वसामान्यांसाठी काही तरी करू इच्छिते, असा संदेश जाईल. अन्यथा हे शासन बिल्डरधार्जिणे होते, बिल्डरधार्जिणे आहे व बिल्डरधार्जिणेच राहणार, हे सिद्ध होईल. आणि हे शासन बिल्डरांनी बुडविलेला हजारो करोड रुपयांचा महसूल सर्वसामान्यांकडून वसूल करू   पाहात आहे या आरोपांवर शिक्कमोर्तब होईल, यात शंका नाही.
डीम्ड कन्व्हेयन्सची अयशस्वी झालेली योजना यशस्वी होण्यासाठी उपाययोजना :
१)     मोफा कायद्याच्या अंमलबजावणीसाठी जिल्हा उपनिबंधकांना दिलेले     एकाधिकार  काढून सुनावणीसाठी चार ते पाच जणांची समिती नेमावी.
२)     या समितीत ३ शासकीय व २ अशासकीय सदस्यांची नियुक्ती करावी.
३)     (१) जिल्हा उपनिबंधक/सहनिबंधक सिडको (२) मुद्रांक शुल्क अधिकारी (३) भूमापन नोंदणी/सिडको/म्हाडा अधिकारी हे तीन शासकीय, तर संबंधित हौसिंग फेडरेशनचे अध्यक्ष व शासननियुक्त सदस्य (सहकार क्षेत्रातील तज्ज्ञ) असे दोन अशासकीय सदस्य यांची समिती असावी.
४)     पाचपकी तीन सदस्यांच्या सहीने डीम्ड कन्व्हेयन्सचे आदेश पारित व्हावेत.
५)     समितीने आदेश पारित केल्यानंतर मुद्रांक शुल्क विभागाने संस्थेकडे कोणतेच मुद्रांक शुल्क न मागता १०० रु. च्या मुद्रांक शुल्कावर सदरचे दस्त नोंदणीकृत करावेत, तसे शासन आदेश काढावेत.
६)     दस्त नोंदणीकृत झाल्यानंतर खाते उतारा असणाऱ्या महसूल/ नगरपालिका/महानगरपालिका/ सिडको/ म्हाडा इ. संस्थांनी विनाविलंब     जमिनीच्या हस्तांतराची नोंद दफ्तरी घेऊन लेखी पत्र संबंधित संस्थेस द्यावे.
७)     सदर दस्तऐवजावर कोणतेही शासकीय/निमशासकीय येणी दिसून आल्यास संबंधित इमारतीच्या विकासकांकडून (वारसाकडून) वसुली सक्तीने करावी.
८)     सुनावणीच्याच वेळी निरनिराळ्या विभागांची येणे असलेल्या रकमाची (उदा. मुद्रांक शुल्क, सेवा शुल्क, सिडकोचे हस्तांतर शुल्क इ.) माहिती संस्थेस देणे व संबंधितांकडून वसुलीची कार्यवाही सुरू करणे बंधनकारक करावे. संबंधित देणी कोण देणार यासंबंधी बंधपत्र घ्यावे.
९)     यात दिरंगाई करणाऱ्या किंवा टाळाटाळ करणाऱ्या अधिकाऱ्यांवर कारवाई केली जाण्याची तरतूद करावी.
१०)     या संपूर्ण प्रक्रियेचा कालावधी निश्चित करावा.
११)     सध्याच्या जिल्हा समन्वय समितीतसुद्धा जिल्हा/तालुका हौसिंग फेडरेशनच्या अध्यक्षांचा समावेश सक्तीने करावा.
१२)     ३० जून रोजी संपलेल्या या विशेष मोहिमेची मुदत एका वर्षांने वाढवावी.
अध्यक्ष, पनवेल-उरण तालुका (सिडको)
को -ऑप. हौ. सोसायटीचे फेडरेशन