गृहनिर्माण संस्थांतील सदनिका हस्तांतरणाचे विविध प्रकार

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांतील स्वत:च्या सदनिका सभासद विक्री करून, गिफ्ट डीड करून हस्तांतरित करू शकतो. त्याचप्रमाणे नामनिर्देशन केल्यामुळे मूळ सभासदाच्या निधनानंतर कायद्याच्या प्रक्रियेनेसुद्धा सदनिकेचे हस्तांतर होऊ शकते. मात्र नामनिर्देशनाने मिळालेल्या मिळकतीचा नामनिर्देशित इसम निर्वविाद मालक बनू शकत नाही आणि त्यामुळे असा इसम मूळ मालकाच्या कायदेशीर वारसाच्या लेखी परवानगीशिवाय ती मालमत्ता विकू शकत नाही.
एखादी व्यक्ती जेव्हा विकासकाकडून त्याच्या नवीन बांधलेल्या इमारतीतील सदनिका विकत घेतो; तेव्हा त्या इमारतीचे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेत रूपांतर झालेले असतेच, असे सांगता येत नाही. याचे कारण संबंधित इमारतीतील किमान दहा तरी सदनिका विकल्या गेलेल्या असल्या पाहिजेत. कारण सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यास किमान दहा प्रवर्तक सभासदांची आवश्यकता असते.
महाराष्ट्र ओनरशिप फ्लॅट्स अ‍ॅक्ट (मोफा) नुसार किमान दहा सदनिका विकल्या गेल्यावर विकासकाने सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करून ती रजिस्टर करावयाची असते. आणि ती रजिस्टर झाल्याच्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या आत ती इमारत आणि ती ज्या भूखंडावर उभी आहे तो भूखंड सोसायटीच्या मालकीचा केला पाहिजे. या प्रक्रियेलाच कन्व्हेअन्स असे म्हणतात. विकासक हे कन्व्हेअन्स राजीखुशीने करीत नाहीत म्हणून महाराष्ट्र शासनाने मोफा कायद्यात २०१० साली डीम्ड कन्व्हेअन्सची दुरुस्ती केली; परंतु हा कायदा होऊन आता चौथ्या वर्षांचा आठवा महिना उलटून गेला तरी डीम्ड कन्व्हेअन्स म्हणजे वास्तव की मृगजळ, हा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या लक्षावधी सभासदांच्या मनात संदेह आहे.
विकासकाच्या सहकार्याशिवाय
विकासकाने गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यास अतोनात विलंब लावला तर संबंधित इमारतीतील एकूण सदनिकाधारकांपकी किमान ६० टक्के सदनिकाधारक एकत्र येऊन आपल्या विभागाचे उपनिबंधक / साहाय्यक निबंधक यांच्या मार्गदर्शनाखाली सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करू शकतात, रजिस्टर करू शकतात. अशा प्रकारे रजिस्टर झालेल्या सोसायटीस ‘बिल्डरच्या सहकार्याविना रजिस्टर झालेली सोसायटी’ असे म्हटले जाते.
संस्थेचे सदस्यत्व घेणे
ज्या इमारतीची सहकारी गृहनिर्माण सोसायटी स्थापन झालेली आहे, अशा इमारतीत विकल्या न गेलेल्या सदनिकेची एखाद्या व्यक्तीने विकासकाकडून सदनिका खरेदी केल्यावर खरेदी करणारा आणि सदनिकेची विक्री करणारा विकासक याच्यात होणारा करार तो खरेदी करण्यात आल्याच्या तारखेपासून एक महिन्याच्या आत करारात नमूद केलेल्या विक्री रकमेवर एक टक्का या दराने सब-रजिस्ट्रार ऑफ अ‍ॅश्युअरन्सकडे नोंदणीकृत करावयाचा असतो आणि तो नोंदणीकृत केल्याच्या तारखेपासून चार महिन्यांच्या आत त्यावर स्टॅम्पडय़ुटी ऑफिसरकडे प्रचलित बाजारभावाने म्हणजे अर्थातच रेडीरेकनरप्रमाणे शासनाने ठरवून दिलेल्या स्लॅबप्रमाणे त्यावर स्टॅम्पडय़ुटी भरावी लागते. या विहित चार महिन्यांच्या  अवधीत योग्य ती स्टॅम्पडय़ुटी भरली गेली नाही तर ती पूर्ण भरेपर्यंत स्टॅम्पडय़ुटी ऑफीस  रु. २००/- प्रमाणे दंड आकारू शकते, याची सदनिकाधारकांनी जाणीव ठेवावी.
संस्थेचे सभासदत्व घेतले गेल्यावर एक वर्ष पूर्ण होईपर्यंत त्या सभासदास आपल्या सदनिकेची विक्री करता येत नाही, अशी तरतूद सहकार कायद्यात आहे. सदनिका हस्तांतरित करण्याच्या अटी आणि शर्ती सभासदत्वास किमान एक वर्ष पूर्ण झाल्यावर संबंधित सदनिकाधारक आपल्या सदनिकेची विक्री करू शकतो. कायद्यातील तरतुदीमुळे त्यासाठी सोसायटीचे ना हरकत प्रमाणपत्र घेण्याची गरज नाही. मात्र त्याने आणि ती सदनिका विकत घेऊ इच्छिणाऱ्याने उपविधी क्र. ३८ मधील सर्व अटींचे तंतोतंत पालन करणे जरूर आहे.
या अटी व शर्ती पुढीलप्रमाणे –
उपविधी क्र. ३८
 एखाद्या सभासदास संस्थेच्या भांडवलातील / मालमत्तेतील आपले भाग व हितसंबंध यांचे हस्तांतरण करावयाचे असल्यास त्याने सदर हस्तांतरणाचा इरादा असल्याबद्दल संस्थेच्या सचिवास विहित नमुन्यात १५ दिवसांची नोटीस दिली पाहिजे व सदर नोटिशीसोबत ज्याचे नावे हस्तांतरण करावयाचे योजिले आहे त्याची हस्तांतरणास संमती असल्याबद्दल पत्र जोडले पाहिजे.
 ज्याच्या नावे हस्तांतरण करावयाचे आहे त्याचा विहित नमुन्यात सभासदत्वासाठी अर्ज सादर करणे.
 विहित नमुन्यात राजीनामा सादर करणे.
 स्टॅम्पडय़ुटी भरून तयार केलेले करारपत्र सादर करणे.
 नियोजित हस्तांतरणाची सयुक्तिक कारणे देणे.
 हस्तांतरण करून देणाऱ्याने संस्थेची सर्व देणी चुकती करण्याबाबत हमीपत्र.
 हस्तांतरण शुल्क म्हणून रु. ५००/- भरणा करणे.
 ज्याचे नावे हस्तांतरण करावयाचे आहे, त्याने रु. १००/- प्रवेश शुल्क द्यावे.
 सहकार खाते व महाराष्ट्र शासन यांनी वेळोवेळी ठरविल्याप्रमाणे अधिमूल्य (प्रीमियम) देणे.
सध्या हे अधिमूल्य पुढीलप्रमाणे आहे.
१) महापालिका क्षेत्र – रु. २५,०००/-
२) ‘अ’ वर्ग नगरपालिका – रु. २०,०००/-
३) ‘ब’ वर्ग नगरपालिका – रु. १५,०००/-
४) ‘क’ वर्ग नगरपालिका – रु. १०,०००/-
५) ग्रामपंचायत – रु. ५,०००/-
मात्र याव्यतिरिक्त जादा रक्कम देणगी अथवा इतर निधी तसेच अन्य कोणत्याही स्वरूपातील निधी घेता येणार नाही. ही यादी बरीच मोठी आहे. त्यासाठी उपविधी क्र. ३८ पाहावा.
यांना अधिमूल्य लागू नाही
गाळ्याचे हस्तांतरण, उपविधी क्र. ३ (२६) मध्ये दिलेल्या कुटुंब व्याख्येत नमूद केलेल्या व्यक्तीमध्ये झाल्यास संस्थेस अधिमूल्य घेता येणार नाही. मात्र सदनिका खरेदी करणारी व्यक्ती त्रयस्थ असो किंवा कुटुंब व्याख्येत बसणारी व्यक्ती असो, तिने करारपत्र रजिस्टर करणे, त्यावर योग्य ती स्टॅम्पडय़ुटी भरणे आणि हस्तांतरण शुल्क रु. ५००/- रक्कम दिलीच पाहिजे.
बक्षीस पत्र (गिफ्ट डीड)
आपल्या मर्जीतील व्यक्तीला कोणीही सभासद आपली सदनिका बक्षीस पत्राने म्हणजेच गिफ्ट डीडने देऊ शकतो. त्यासाठी या बक्षीस पत्रावर दोन टक्के दराने स्टॅम्पडय़ुटी व एक टक्क्याने रजिस्ट्रेशन फी भरून हे बक्षीस पत्र रजिस्टर केले पाहिजे. हे बक्षीस पत्र कुटुंबातील व्यक्तीच्या नावे झाले असल्यास त्यावर संस्थेस अधिमूल्य घेता येणार नाही. मात्र त्रयस्थ व्यक्तीकडून अधिमूल्य (प्रीमियम) घेता येते.
नामनिर्देशन / इच्छापत्र
नामनिर्देशन / इच्छापत्र याअन्वयेही सदनिकेचे हस्तांतरण होऊ शकते. परंतु ते मूळ सभासदाच्या निधनानंतर होत असते.
सभासदांनी करावयाच्या नामनिर्देशनाबाबतीत उपविधी क्र. ३२ ते क्र. ४० या उपविधीत सविस्तर मार्गदर्शन करण्यात आले आहे.
उपविधी क्र. ३५
एखादा सभासद नामनिर्देशन / इच्छापत्र न करताच दिवंगत झाला तर त्याच्या कायदेशीर वारसांनी कोणता मार्ग चोखाळावा याबाबतचे सविस्तर मार्गदर्शन उपविधी क्र. ३५ मध्ये करण्यात आले आहे. हे सर्व उपविधी प्रत्येक सभासदाने अभ्यासावे असेच आहेत.
सर्वोच्च न्यायालयाच्या निर्णयानुसार नामनिर्देशित व्यक्ती ही विश्वस्त म्हणून काम करीत असते. तो सहकार कायदा कलम ३० नुसार मूळ सभासदाच्या कायदेशीर वारसाच्या लेखी संमतीशिवाय तो स्वत:च्या अधिकारात अशा मालमत्तेची विल्हेवाट लावू शकत नाही. नामनिर्देशनाबाबत वारसामध्ये विवाद उद्भवले तर त्यांनी कायदेशीर वारस ठरवून घेण्यासाठी दिवाणी कोर्टात जावे.
इच्छापत्र
इच्छापत्र करूनसुद्धा सभासद आपला वारस ठरवू शकतो. मात्र त्या सभासदाच्या मृत्यूनंतर त्या इच्छापत्राचे प्रोबेट त्याच्या वारसाने घेतले पाहिजे. इच्छापत्रावरूनसुद्धा सख्ख्या भावंडांमध्ये विवाद होऊ शकतात. त्यासाठी त्यांनी दिवाणी न्यायालयाचा रस्ता सुधारावा.
नामनिर्देशन आणि इच्छापत्र या संबंधात सक्षम न्यायालयाने दिलेला निकाल संबंधित वारस आणि गृहनिर्माण संस्था यांवर बंधनकारक असतो.
नामनिर्देशन / इच्छापत्र याद्वारे ठरलेल्या कायदेशीर वारसास कराराचे रजिस्ट्रेशन करणे, स्टॅम्पडय़ुटी भरणे हे व्यवहार करण्याची गरज नसते. कारण त्याला हे अधिकार वारसाहक्काने प्राप्त झालेले असतात.
या सर्व विवेचनावरून एक गोष्ट प्रकर्षांने लक्षात येईल की, वर उल्लेखिलेल्या कोणत्याही मार्गाने सदनिकेचे हस्तांतर करताना संस्थेच्या व्यवस्थापक मंडळाने संबंधितांनी कायदा / उपविधी तंतोतंत पाळले गेले आहेत याची खात्री करून घ्यावी. या व्यवहारात कोणतीही कायदेशीर त्रुटी राहिली तरी झालेले हस्तांतरण बेकायदेशीर ठरू शकते. आवश्यक असल्यास त्यांनी आपल्या विभागाचे उपनिबंधक / साहाय्यक निबंधक यांचे समक्ष मार्गदर्शन घ्यावे.
सदनिकेचे हस्तांतरण केव्हापासून अमलात येते याची तरतूद क्र. ४० उपविधीत आहे. हा उपविधी पुढीलप्रमाणे- ‘‘ज्याचे नावे हस्तांतरण करण्यात आले आहे, अशी हस्तांतरीत व्यक्ती संस्थेकडून नमुन्यात पत्र मिळाल्याच्या तारखेपासून सभासदत्वाच्या हक्कांचा वापर करण्यास पात्र राहील, मात्र ही पात्रता महाराष्ट्र सहकारी अधिनियम १९६० आणि त्याला अनुसरून बनविलेल्या नियमांच्या अधीन धरून राहील.
नामनिर्देशित नसलेली व्यक्ती
नामनिर्देशनासंबंधी ३५ क्रमांकाचा उपविधी हा सर्वात महत्त्वाचा उपविधी असल्याचे यापूर्वी नमूद केले आहे. त्या उपविधीची समग्र माहिती पुढीलप्रमाणे.
एखादा सभासद नामनिर्देशन न करताच दिवंगत झाल्यास सदर सभासदाच्या मृत्यूची माहिती (लेखी स्वरूपातील) मिळाल्यापासून एक महिन्याच्या आत मृत पावलेल्या सभासदाचे संस्थेच्या भांडवलातील / मालमत्तेतील भाग व हितसंबंध यांच्या नियोजित वा हस्तांतरणाबाबत हक्क / मागण्या / हरकती मागवण्यासाठी संस्था फलकावर विहित नमुन्यात जाहीर नोटीस प्रदíशत करून आवाहन करील. तसेच संस्था सदर जाहीर नोटीस जास्त खपाच्या कमीतकमी दोन स्थानिक वृत्तपत्रांत प्रसिद्ध करील. अशा नोटिशीच्या प्रसिद्धीचा सर्व खर्च मयत सभासदाचे संस्थेच्या भांडवलात / मालमत्तेत जे भाग व हितसंबंध असतील त्याच्या किमतीतून वसूल केला जाईल. सदर नोटीस प्रसिद्ध केल्यानंतर नोटिशीच्या अनुरोधाने आलेल्या हक्क / मागण्या वा सूचना लक्षात घेऊन वा प्राप्त परिस्थितीत समितीस योग्य वाटेल अशी चौकशी करून समिती कोणता इसम समितीच्या मते मृत पावलेल्या सभासदाचा वारसदार वा कायदेशीर प्रतिनिधी आहे, याचा निर्णय करील. असा इसम उपविधी क्र. १७ (अ) वा १९ मधील तरतुदींच्या अधीनतेने संस्थेचा सभासद होण्यास पात्र राहील. मात्र अशा सभासदास सभासदत्वासाठी द्यावयाच्या विहित नमुन्यातील अर्जासोबत मयत सभासदाचे संस्थेच्या भांडवलातील / मालमत्तेतील भाग व हितसंबंध यावर कधी काळी हक्क सांगितल्यास त्याची संस्थेस कोणत्याही प्रकारे झळ पोहोचू दिली जाणार नाही. याची हमी म्हणून विहित नमुन्यात हानिरक्षण बंधपत्र (इण्डेम्निटी बाँड) लिहून द्यावे लागेल.
एकापेक्षा अधिक हक्कदार असतील तर संस्था त्यांना त्यापकी कोणी संस्थेचे सभासद व्हावे यासंबंधी प्रतिज्ञापत्र करण्यास सांगेल आणि अशा प्रतिज्ञापत्रकात निर्देशिलेल्या इसमाने संस्थेच्या सभासदत्वाच्या वर उल्लेख केलेल्या अर्जासोबत वर निर्दष्टि केल्याप्रमाणे हानिरक्षण बंधपत्र लिहून दिले पाहिजे. मात्र कोणता इसम मृत पावलेल्या सभासदाचा वारसदार अगर कायदेशीर प्रतिनिधी आहे, या संबंधात समिती निर्णय घेऊ शकत नसल्यास किंवा हक्कदारांपकी कोणी सभासद व्हावे यासंबंधी त्यांमध्ये मतक्य होऊ शकत नसल्यास समिती त्यांना सक्षम न्यायालयाकडून वारसाचा दाखला आणण्यास सांगेल. मात्र कोणीही हक्कदार पुढे न आल्यास मृत पावलेल्या सभासदाचे संस्थेच्या भांडवलातील / मालमत्तेतील भाग व हितसंबंध संस्थेच्या स्वाधीन होतील.
नामनिर्देशित व्यक्तीला संस्थेचे सभासदत्व देताना संस्थेने खूप खबरदारी घेतली पाहिजे. प्रसंगी आपल्या विभागाच्या उपनिबंधकाकडून / साहाय्यक निबंधकाकडून मार्गदर्शन घेणे अत्यंत जरुरीचे आहे.
या लेखात सदनिकेचे हस्तांतरण कोणत्या विविध मार्गानी होऊ शकते त्याचे साधार विस्तृत विवेचन करण्यात आले आहे. मात्र या संबंधात काही अडचण आल्यास संबंधितांनी उपनिबंधक/ साहाय्यक निबंधक यांच्या कार्यालयाशी संपर्क साधावा.