श्रीनिवास घैसास
गृहनिर्माण संस्थेच्या पुनर्विकासासंबंधी ३ जानेवारी २००९ साली निर्देश दिले होते, त्यामध्ये शासनाने अलीकडेच सुधारणा करणारे निर्देश जारी केले आहेत. कोणतीही गोष्ट कालप्रवाहासमान ठेवायची असेल तर निश्चितच कोणत्याही कायद्यात, नियमात सुधारणा होणे आवश्यक आहे. मात्र, सुधारित केलेले निर्देश रोगाहून औषध भयंकर असे नाहीत ना? तसेच त्यामध्ये आणखी काय सुधारणा आवश्यक आहेत, याविषयी ऊहापोह करणारा लेख.
गृहनिर्माण संस्थेची पुनर्बाधणी हा तर सध्या ऐरणीवर असलेला मुद्दा आहे. याचे कारण म्हणजे सुमारे ७५-८० वर्षांपूर्वी आपल्या समाजाने घर समस्येवर गृहनिर्माण संस्थेचा पर्याय स्वीकारला आणि त्यानुसार अनेक गृहनिर्माण प्रकल्प उभे राहिले. अनेक इमारती उभ्या राहिल्या आणि त्यातील काही मोजक्या अपवाद वगळता बहुतांशी इमारती या मोडकळीस अथवा दुरुस्ती करण्यास पात्र झाल्या आहेत. मात्र हे करताना अनेक समस्या उद्भवू लागल्या. खरे तर आपले घर जर आपणाला दुरुस्त करायचे असेल, तर आपल्यालाच आपले पैसे खर्च करावे लागतात. परंतु मुंबई आणि परिसरात तसेच पुणे-नाशिकसारख्या वेगाने वाढणाऱ्या शहरांमध्ये जागेला असलेली मागणी आणि जागेचा पुरवठा या दोन गोष्टींचे प्रमाण नेहमीच व्यस्त राहिले आणि त्यामुळेच नवीन मोकळ्या जागा या जवळपास संपुष्टात आल्यामुळेच बिल्डर / विकासक यांचे लक्ष अशा मोकडळीस आलेल्या इमारतींकडे जाऊ लागले आणि आज तर ‘पुनर्विकास’ हा परवलीचा शब्द बनला आहे. तसे पाहिले तर पुनर्विकास करण्यासाठी शासनाने स्ट्रक्चरल ऑडिटदेखील सक्तीचे केले आहे. परंतु इमारतीची दुरुस्ती करायची तर त्याला स्वत:च्या खिशातून पैसा खर्च करावा लागतो. त्यामुळेच सहसा दुरुस्ती या पर्यायाकडे कोणतीही गृहनिर्माण संस्था लक्ष देत नाही. तिचे लक्ष पुनर्विकासाकडेच असते.
या वृत्तीमुळे अनेक सोसायटय़ांच्या बाबतीत पुनर्विकास कसा होईल याकडेच बहुतांश पदाधिकाऱ्यांचे लक्ष लागलेले असते. पुनर्विकास झाल्यास नवीन इमारतीत घर मिळेल ही सुखावणारी कल्पना. जिन्याऐवजी लिफ्ट मिळेल, तसेच वरच्या मजल्यावरून हवादृश्यता चांगली असेल याची प्रत्येक सदस्याससुद्धा कळत-नकळत क्रेझ असते. याशिवाय पुनर्विकासाच्या वेळी मिळणारे भाडे, मिळणारा कॉर्पस फंड, तसेच जागेमध्ये होणारी वाढ या गोष्टीदेखील प्रत्येक सदस्याला खुणावत असतात. परिणामी कित्येक सोसायटय़ा पुनर्विकासाची वाट धरताना दिसतात. अर्थात हे करताना भविष्यात होणारे तोटे त्यांना दिसत नाहीत अथवा दिसत असले तरी ते त्याकडे काणाडोळा करताना दिसतात. असलेल्या जागेवर, राहणाऱ्या कुटुंबामध्ये होणारी वाढ, वाहनांच्या संख्येमध्ये वाढ, मेंटेनन्सचा वाढीव खर्च, नवीन येणाऱ्या लोकांची जुन्या लोकांकडे पाहायची तुच्छ वृत्ती, जुन्यांना आम्हीच या जोगेच मालक आहोत, आमच्यामुळेच यांना इथे राहायला मिळाले असा वाटणारा अहंकार, त्यातून सुरू होणारी जीवघेणी स्पर्धा, नकळत तुलना होणे आदी अनेक तोटे आपण संस्थेच्या पुनर्विकासाच्या वेळी सोसत असतो. परंतु हे सारे तोटे स्लो पायझनिंगसारखे असल्यामुळे ते पुनर्विकासाच्या वेळी दिसणाऱ्या आकर्षित फायद्यापुढे दिसत नाहीत. साहजिकच पुनर्विकास करण्यासाठी जिवाचा आटापिटा केला जातो.
काही सन्मान्य अपवाद सोडून कित्येक सोसायटय़ा त्यांच्या इमारतीचे आयुष्यमान बाकी असले तरीसुद्धा पुनर्विकासाच्या मागे धावतात. एवढेच नव्हे, तर स्ट्रक्चरल ऑडिटच्या रिपोर्टकडे डोळेझाक करतात. त्यातच त्यांना कित्येक विकासकांची फूस असते आणि त्याला संबंधित स्थानिक स्वराज्य संस्थाची, त्यांच्या अधिकारी कर्मचाऱ्यांची जोड मिळते, मग काय दुग्धशर्करा योगच! मग अशा वेळी चांगल्या सुस्थितीत असणाऱ्या इमारतींना संबंधित स्थानिक स्वराज्य संस्था ही मोडकळीला आलेली इमारत धोकादायक इमारत म्हणूनसुद्धा घोषित करते आणि येनकेनप्रकारे पुनर्विकासाशिवाय अन्य पर्याय उपलब्ध नसल्याचे चित्र उभे केले जाते. आणि मग सारी संस्थाच या पुनर्विकासाच्या दुर्दैवी फेऱ्यात अडकून जाते, ही वस्तुस्थिती आहे आणि अशा या वृत्तीला चाप हा बसायलाच हवा.
गृहनिर्माण संस्थेचे काम कालपर्यंत हे सामाजिक काम, एकत्रित जबाबदारीचे काम म्हणून समजले जायचे. गृहनिर्माण संस्थेचा कारभार हा स्वच्छ पारदर्शी असावा. ते एक कर्तव्य म्हणून पार पाडावे या हेतूने कित्येक जण संस्थेचे काम करत असतात. किंबहुना, याआधीच्या पिढीने केले आहे. त्यामुळेच कित्येक गृहनिर्माण संस्था आजही अशा आहेत की तिथे एकही थकबाकीदार नाही. एकदाही तेथे निवडणुका झाल्या नाहीत. एवढेच काय, पण पदाधिकारीदेखील बदलले नाहीत. अनेक संस्थांमधून पंप लावण्याची, निरनिराळे दिवे लावण्याची, संस्थेची अन्य कामे पाळी पाळीने करण्याची प्रथा आजही आपणास अपवादाने का होईना पण दिसून येते. परंतु जसजसे गृहनिर्माण संस्थांमध्ये पैसा दिसू लागला तसतसे गृहनिर्माण संस्थांचे पदाधिकारी हे छोटे-मोठे संस्थानिकच बनू लागले. संस्थेची दुरुस्तीची कामे, रंगकाम आपल्याच माणसाला कसे मिळेल, त्यात आपल्याला काही मिळेल का, याचा प्रामुख्याने विचार होऊ लागला आणि एकदा एखाद्या ठिकाणी अर्थकारण सुरू झाले की त्या ठिकाणी नीतिनियम धाब्यावर बसवले जाऊ लागतात. येनकेनप्रकारे कार्यकारिणी कशी आपल्याच हातात राहील याकडे संस्थेच्या आजी पदाधिकाऱ्याचा कल असतो आणि यातूनच मग निवडणुका, पॅनेल, गट या गोष्टी तयार होतात. या साऱ्या गोष्टींना कळत वा नकळत खतपाणी मिळते ते संस्थेच्या उपविधीमध्ये केलेल्या सुधारणांचे! संस्थांमध्ये जे काही महत्त्वकांक्षी सभासद असतात त्यांचे राजकीय लागेबांधे असतात, असे सदस्य या नियमांचा फायदा उठवतात. संस्थेमध्ये या सदस्यांबरोबरच संस्था ही आपली आहे, ती नीट चालली पाहिजे अशा वृत्तीचे सदस्यदेखील पुष्कळ असतात. त्यांना संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांचे चाललेले किळसवाणे राजकारण, एकमेकांवर कुरघोडय़ा करण्याच्या क्लृप्त्या या अजिबात पसंत नसतात आणि मग ते अशा प्रकारच्या सभांपासून चार हात दूर राहणेच पसंत करतात. साहजिकच असे झाल्यानंतर ज्यांना काही महत्त्वाकांक्षा असते त्या सदस्यांचे फावते आणि ते आपणाला हवे तसे ठराव मंजूर करून घेतात. यातून कोणी विरोध करायचा प्रयत्न केला तर कायद्याचाच वापर करून त्यांना गप्प बसवले जाते. उदाहरण देऊन बोलायचे झाल्यास सदस्यांच्या प्रकाराप्रमाणे जे सदस्य फारसे दैनंदिन व्यवहारात भाग घेत नाहीत, परंतु त्यांची सद्सद्विवेकबुद्धी जागृत असते अशा लोकांना ते क्रियाशील सदस्य नाहीत म्हणून गप्प बसवण्यात येते. खरे तर क्रियाशील आणि अक्रियाशील हा फरक करण्यामागचा उद्देश हा खूपच चांगला होता आणि आहे; जेणेकरून सर्व सदस्यांनी संस्थेच्या कामात भाग घ्यावा हा त्यामागचा हेतू आहे, पण त्याचीच ढाल करून आपल्या व्यवहारावर पांघरूण घालण्याची चतुराई हे सर्व लोक दाखवतात.
अगदी असाच प्रकार या नवीन केलेल्या सुधारणांबाबत होण्याची शक्यता आहे. याचे कारण म्हणजे त्यामागे दडलेला त्यांचा वैयक्तिक स्वार्थ होय. वर निवेदन केल्याप्रमाणे, जेव्हा संस्थेच्या पुनर्विकासाचा प्रश्न येतो त्या वेळेला कित्येक सदस्य हे पुनर्विकासाची तळी उचलून धरतात. खरे तर या इमारतीची थोडीफार डागडुजी करून त्यांचे आयुष्य अनेक वर्षांपर्यंत वाढवता येणे शक्य असते. परंतु मुळात कसेही करून आपल्या इमारतीचा पुनर्विकास झाला पाहिजे. यासाठी अगदी सुस्थितीतील इमारतींचासुद्धा पुनर्विकास करण्याचे ठराव सदस्य मांडतात. आता याला अडसर होता तो म्हणजे पुनर्विकासाचा ठराव हा मंजूर करण्यासाठी ३/४ इतकी गणसंख्येची आवश्यकता होती. तशा प्रकारच्या स्पष्ट सूचना या जानेवारी २००९ ला जारी केलेल्या परिपत्रकात होत्या. यामुळे त्यांच्या महत्त्वाकांक्षेला कुठेतरी पायबंद बसत होता आणि त्यामुळेच इतर सदस्यांचे मत विचारात घेणे आवश्यक होत होते.
आता नवीन सुधारणेनुसार गणसंख्येचे बंधन हे ३/४ वरून २/३ वर आणले आहे, यामुळे अशा महत्त्वाकांक्षी लोकांचे चांगलेच फावेल अशी सार्थ भीती वाटते. यामध्ये दिलासा देणारी एकच गोष्ट दिसते ती म्हणजे ५१% संमतीबाबत शासनाने दिलेले स्पष्टीकरण होय. या स्पष्टीकरणानुसार जरी गणसंख्या २/३ इतकी कमी केली असली तरी एकूण सदस्यांच्या ५१% इतक्या मतांनी हा ठराव मंजूर झाला पाहिजे. म्हणजेच, गणसंख्या असेल त्याच्या ५१% सदस्यांनी हा ठराव मंजूर करून उपयोग नाही, तर एकूण सदस्य संख्येच्या ५१% मतांनी ठराव मंजूर करणे आवश्यक आहे. ही गोष्ट जरी चांगली असली तरी ही सुधारणा रद्द करून मूळ आवश्यक असणारी ३/४ गणसंख्या आणि पुनर्विकासाचा ठराव मंजूर करण्यासाठी एकूण सभासदांच्या ३/४ इतक्या बहुमताने हा ठराव मंजूर करण्याचे बंधन शासनाने निश्चितपणाने अमलात आणावे. यामुळे काही बाबतीत किंवा अपवादात्मक स्थितीत एखादा पुनर्विकास प्रकल्प या गोष्टींमुळे रखडला असला; किंवा एखादा प्रकल्प रखडण्याची शक्यता असली तरीसुद्धा शासनाने वर दर्शवलेली अट कायम ठेवावी आणि नवीन केलेली २/३ गणसंख्या आणि ५१% बहुमताची सुधारणा रद्द करावी, असे ठामपणे सुचवावेसे वाटते. असे केल्याने किमानपक्षी धडधाकट इमारतींचे पुनर्विकास प्रकल्प मंजूर होण्याचे निश्चितपणे थांबेल. संस्थेचे जे सदस्य खरोखरच राजकारण करू इच्छित नाहीत अथवा संस्थेच्या हितापेक्षा अन्य कोणत्याही गोष्टीला महत्त्व देत नाहीत अशा सदस्यांच्या मतालादेखील किंमत राहील. सर्वसाधारणपणे पुनर्विकासाचा निर्णय हा जवळपास एकमतानेच घेणे आवश्यक आहे. परंतु पूर्वीच्या सुधारणेमुळे सदस्यांच्या मतालादेखील किंमत होती ती या सुधारणेमुळे नाहीशी झाली आहे, असे प्रकर्षांने जाणवते.
शासनाला जर या नियमावलीत सुधारणाच करायची असेल तर अनेक गोष्टींमध्ये करता येईल, जेणेकरून पुनर्विकास कामाला खीळ बसणार नाही. नियमावलीत सुधारणांना वाव असणाऱ्या महत्त्वाच्या गोष्टी पुढीलप्रमाणे :-
१) उपनिबंधक कार्यालयातील प्राधिकृत अधिकाऱ्याची विकासक निवडणुकीच्या सभेला हजर असणे बंधनकारक आहे. ही अट खरोखरच चांगली आहे, परंतु प्रत्यक्षात असा प्राधिकृत अधिकारी सभेसाठी हजर करणे किती कष्टप्रद आहे याची खातरजमा पुनर्विकास ठराव मंजूर झालेल्या संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांशी बोलल्यावर निश्चितपणाने कळेल. म्हणूनच संस्थेने असा प्राधिकृत अधिकारी नियुक्त करण्यासाठीचा अर्ज उपनिबंधकांकडे पाठवला की त्यावर विशिष्ट मुदतीत निर्णय घेणे उपनिबंधक कार्यालयावर बंधनकारक करावे.
२) असा अधिकारी नियुक्तीचं आणि सर्वसाधारण सभा कधी घ्यावी याच्या दोन-तीन तारखा त्यांना देण्याचे लेखी पत्र उपनिबंधक कार्यालयाने देण्याचे बंधन घालावे.
३) हे पत्र उपनिबंधक कार्यालयाकडून न आल्यास आणि त्यासंबंधीचे लेखी उत्तर न आल्यास उपनिबंधक कार्यालयाचा प्राधिकृत प्रतिनिधी हजर होता असे मानून संस्थेचे कामकाज ग्रा धरावं, तसेच या संस्थेचे संपूर्ण व्हिडीओ शूटिंग करून त्याची एक प्रत संबंधित उपनिबंधक कार्यालयाला सादर करण्याची आणि ते व्हिडीओ शूटिंग पाहून सभा योग्य तऱ्हेने संपन्न झाली की नाही यासंबंधीचे पत्र त्यांचा प्रतिनिधी उपस्थित नसल्याने देण्याचे बंधन उपनिबंधक कार्यालयावर घालावे.
४) सर्वसाधारणपणे विकास करारनामा तीन महिन्यांच्या आत होणे बंधनकारक आहे ते योग्यदेखील आहे, परंतु एखादी संस्था मोठी असेल, विकासकाशी विकास करारनाम्यातील प्रत्येक कलमाबद्दल चर्चा करण्यासाठी जादा वेळ आवश्यक असेल तसे पत्र संस्थेने दिले तर त्यांना मुदतवाढ देण्याची तरतूद असावी.
५) तीन महिन्यांत विकास करारनामा न झाल्यास उपनिबंधकांना पुनर्विकासासाठी नेमलेल्या विकासकाची नेमणूक तसेच त्या संस्थेचे कामकाज रद्द करण्याचा अधिकार उपनिबंधकांना आहे किंवा नाही याबाबतची स्पष्टता या सुधारणांमध्ये असावी.
६) रेरा क्षेत्रफळ आणि कार्पेट क्षेत्रफळ यातील फरक एकसूत्रता आणण्याच्या दृष्टीने रद्द करावा.
७) मूळ सदस्य धारण करीत असलेले क्षेत्रफळ हे रेरा क्षेत्रफळात बसवण्यासाठी जे वाढीव क्षेत्रफळ होईल ते मूळ क्षेत्रफळच आहे, असे गृहीत धरण्याची स्पष्ट तरतूद करण्यात यावी.
८) सदर प्रकल्पाचा कालावधी दोन वर्षांचा आहे आणि अपवादात्मक स्थितीत तीन वर्षांचा आहे या कालावधीत प्रकल्प पूर्ण न झाल्यास सरसकट विकासकावर काय कारवाई होईल की नाही याची स्पष्टता या नियमावलीत असावी.
९) वर दर्शवलेला मूळ कार्यकाळ हा दोन वा तीन वर्षांचा आहे, त्यातून कोणता कालावधी वजा करता येईल याबाबतचे स्पष्टीकरणदेखील सुधारित नियमात असावे.
१०) स्ट्रक्चरल ऑडिटरचा रिपोर्ट जर- काही टक्के दुरुस्ती काम करून इमारतीचे आयुष्यमान वाढवता येत असेल तर- त्या ठिकाणी पुनर्विकासाला परवानगी न देण्याची तरतूद नियमावलीत असावी; जेणेकरून संबंधित विभागावरील नागरी सुविधांवरील ताण कमी होईल आणि विनाकारण पुनर्विकासाच्या मागे धावायच्या वृत्तीलाही आळा बसेल.
११) एखादी इमारत एखाद्या स्थानिक स्वराज्य संस्थेने धोकादायक ठरवली तर त्याबद्दल अन्य स्ट्रक्चरल ऑडिटरकडून ‘सेकंड ओपिनियन’ घेण्याची तरतूद करता येण्याची सुधारणा करणे ही सुधारणा सध्याच्या नियमावलीत करणे जरुरीचे आहे.
यासारख्या अनेक सूचना लक्षात घेऊन यामधील त्रुटी करता येतील किंवा तसा प्रयत्न शासनाने करावा. आता शासनाने २००९ च्या नियमावलीत २०१९ मध्ये सुधारणा केल्या. खरे तर एखाद्या कंपनीच्या पगारवाढीचा करारसुद्धा दर तीन वर्षांनी होतो. तद्वतच यासाठी एखादी कायमस्वरूपी यंत्रणा उभारावी आणि एखादी सुधारणा आवश्यक असेल तर वाढवणे अथवा कमी करणे ही प्रक्रिया चालू ठेवावी असे सुचवावेसे वाटते. यासाठी याच विषयातील तज्ज्ञ लोकांची नियुक्ती करावी.
आता विकासकाशी करण्यात येणाऱ्या करारनाम्याबाबत आणि त्यात समाविष्ट करावयाचे मुद्दे तत्त्वत: बरोबर असले तरी काही गोष्टींचा खुलासादेखील होणे आवश्यक आहे. उदा. विकासक संस्थेचा सदस्य किंवा त्याचा नातेवाईक नसावा. आता याबाबत कोणत्या प्रकारचा नातेवाईक कोणता सदस्य आदीची उकल झाली तर चित्र अधिक स्पष्ट होईल. या करारनाम्यात आणखी काही सुधारणा सुचवाव्याशा वाटतात त्या अशा :-
१) या करारनाम्यात ठरावीक कालावधीत विकासकाच्या हलगर्जीपणामुळे अथवा विकासकाने जाणीवपूर्वक प्रकल्प पूर्ण न केल्यास तो रद्द करण्याचा अधिकार संस्थेला असावा.
२) वर दर्शवलेल्या कारणासाठी एखादा प्रकल्प रद्द झाल्यास विकासकाला नुकसानभरपाईची मागणी करण्याचा हक्क नसावा.
३) मूळ संस्थेमध्ये जेवढे ताबेदार असतील (ऑक्युपंट) आणि त्याबाबत वाद असेल तर पुनर्विकास न थांबवता जितक्या सदनिका / गाळे / दुकाने वादग्रस्त असतील तितक्या सदनिका / गाळे / दुकाने राखून ठेवणे विकासकावर बंधनकारक असावे.
४) विकासकाने ऑक्युपेशन सर्टिफिकेटसाठी अर्ज केल्यावर दोन महिन्यांच्या आत त्याचा निर्णय व्हावा, अन्यथा त्या इमारतीला डीम्ड ऑक्युपेशन सर्टिफिकेट मिळाल्याचे समजण्यात यावे.
५) अशा अर्जावर दोन महिन्यांत कारवाई झाली नाही याचे समर्थन योग्य नसल्यास त्यासाठी शिक्षेची तरतूद व्हावी.
६) सुधारित नकाशा सादर करताना संस्थेची त्याला मान्यता असावी.
७) वाढीव कर आकारणीचा बोजा कमी करण्यासाठी कॉर्पसची तरतूद असावी आणि त्यासाठी एखादे समान सूत्र ठरवून घ्यावे. त्यापेक्षा कॉर्पस देता येणार नाही अशीदेखील तरतूद असावी.
यांसारख्या अनेक सुधारणा येतील, परंतु मी या अगोदरही निरनिराळ्या लेखांमधून ही गोष्ट समोर आणली आहे ती म्हणजे, एखादी गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाल्याबरोबर सहा महिन्यांच्या आत ती ज्या भूखंडावर उभी आहे त्या भूखंडाच्या मालमत्ता पत्रकावर तर हक्कात संस्थेचे नाव दाखल करण्याची तरतूद शासनाने केली पाहिजे, त्यामुळे पुनर्बाधणी प्रस्तावाला खरेदी खत (कन्व्हेयन्स) डीम्ड कन्व्हेअन्स झाले नाही. याचा अडथळा येऊ नये अर्थात शासनाने प्रचलित दराने स्टॅम्प डय़ुटी आकारून ती संबंधित संस्थेकडून वसूल करून घ्यावी आणि आपलेदेखील नुकसान करून घेऊ नये असे सुचवावे.
या नवीन सुधारणा जाहीर झाल्यावर काही त्रुटी वाचकांच्या समोर आणाव्या, यासाठी हा सारा प्रपंच! या दिशेने एकदा सुरुवात झाली की खऱ्या अर्थाने प्रत्येकाला न्याय मिळण्याच्या दृष्टीने एक पाऊल तरी पुढे टाकण्याचे समाधान आपल्याला नक्कीच लाभेल. निरनिराळ्या कायद्यांच्या रेटय़ाने म्हणा किंवा निरनिराळ्या खरेदीदाराच्या जागृतीमुळे म्हणा, सुमारे १५-२० वर्षांपूर्वीपर्यंत बिल्डर या समूहाची एक दहशत सर्वसामान्यांमध्ये होती. आपल्याला बिल्डर कधीही घराबाहेर काढेल, आपले सामान तो फेकून देईल, आपल्या जिवाचे काही बरेवाईट होईल अशासारखी भीती पूर्णपणे गेली असे म्हणणे जरी धाडसाचे ठरणार असले, तरी ती दहशत नक्कीच बऱ्याच अंशी कमी झालेली आहे हे मान्य करावे लागेल.
याच पद्धतीने यापुढे खरेदीदार / संस्था सदस्य / विकासक / बिल्डर यांच्यात एक मित्रत्वाचे नाते निर्माण होण्याच्या दृष्टीने याकडे आपण पाहिले पाहिजे. शासन, संस्था, फेडरेशन, कायदे यांच्यात समन्वय साधला गेला तर तो दिवस काही फार दूर नाही असे प्रकर्षांने वाटते!
ghaisas2009@gmail.com
