ॲड. तन्मय केतकर
मालमत्ता खरेदी करताना सवलतींचा लाभ घेण्यात काहीही गैर नाही, मात्र या सवलतींचा लाभ घेताना दूरदृष्टी असणे आवश्यक आहे. केवळ तत्कालिक फायद्याचा विचार करून या सवलतींचा लाभ घेणे हे दीर्घकालीन हिताकरता धोकादायक ठरू शकते.
गे ल्या काही वर्षांमध्ये मालमत्तेचे दर गगनाला भिडलेले असल्याने मालमत्ता खरेदी ही फारच खर्चीक बाब बनलेली आहे. त्यामुळे साहजिकपणे मालमत्ता खरेदी करताना जेवढ्या सवलतींचा लाभ मिळेल तेवढ्या सवलतींचा लाभ घेण्याचा प्रयत्न करण्यात येतो. या सवलती काही वेळेला खासगी विकासकाकडून मिळतात, तर काही वेळेला शासनाकडून कर, मुद्रांकशुल्क, इत्यादींत सवलत दिली जाते. या सवलतींचा लाभ घेण्यात काहीही गैर नाही, मात्र या सवलतींचा लाभ घेताना दूरदृष्टी असणे आवश्यक आहे. केवळ तत्कालिक फायद्याचा विचार करून या सवलतींचा लाभ घेणे हे दीर्घकालीन हिताकरता धोकादायक ठरू शकते.
सुरुवातीलाच म्हटल्याप्रमाणे, मालमत्ता खरेदी ही खर्चीक बाब बनलेली आहे आणि त्यामुळेच विकत घेत असलेल्या मालमत्तेचे मालकी हक्क चोख आणि निर्वेध असणे अत्यावश्यक आहे. जेव्हा जेव्हा विविध शासकीय सवलती जाहीर केल्या जातात; तेव्हा तेव्हा त्याकरता काही अटी व शर्तींचे पालन करावे लागते. उदाहरणार्थ, महिलांच्या नावावर जागा घेतल्यास मुद्रांक शुल्कात सवलत, एकापेक्षा अनेक व्यक्तींच्या किंवा संस्थांच्या नावे जागा घेतल्यास त्याकरता मिळू शकणारी संभाव्य करसवलत इत्यादी.
हेही वाचा >>> उपविधींमधील नमूद दंड आकारणे बंधनकारक
या सवलतींचा फायदा घेताना काही प्रमुख मुद्द्यांचा अगत्याने आणि प्राधान्याने विचार होणे गरजेचे आहे. सर्वप्रथम मालमत्तेच्या मालकी हक्कांचा विचार व्हायला हवा. सर्वसाधारणपणे ज्या व्यक्तीचे पैसे मालमत्ता विकत घेताना खर्च होत आहेत, त्या व्यक्तीचे त्या मालमत्तेतील हक्क चोख आणि निर्वेध असायलाच हवेत. एखाद्या व्यक्तीच्या पैशातून मालमत्ता घेताना, केवळ मुद्रांक शुल्क किंवा करसवलती मिळविण्याकरता त्या मालमत्तेची खरेदी संयुक्त नावाने केली तर ती मालमत्ता आपोआपच संयुक्त मालकीची होते. भविष्यात दुर्दैवाने त्या दोन व्यक्तींमध्ये वाद निर्माण झाले तर त्या मालमत्तेकरता पैसे मोजणाऱ्या खऱ्या मालकाला, आपल्याच मालमत्तेची मालकी मिळविण्याकरता अनंत कटकटींना सामोरे जायला लागू शकते.
संयुक्त नावावर मालमत्ता खरेदी असल्यास, त्या संदर्भात गहाण, विक्री इत्यादीसारखे सर्व महत्त्वाचे व्यवहार करताना त्या सर्व सहमालकांची संमती आवश्यक असते. या सहमालकांमध्ये वाद निर्माण झाले तर त्या मालमत्तेचे गहाण, विक्री असे व्यवहार करणे अडचणीचे किंवा अशक्यदेखील बनू शकते.
दीर्घकालीन फायद्यांचा विचार करताना वारसाहक्काचासुद्धा विचार होणे गरजेचे आहे. ज्या दोन संयुक्त मालकांच्या नावे मालमत्ता खरेदी करण्यात आलेली आहे त्यांच्यातील संबंध चांगले असतील; मात्र दुर्दैवाने एखाद्या सहमालकाचे निधन झाले आणि त्याने मृत्युपत्र वगैरे काहीही तजवीज केलेली नसेल, तर त्याच्या कायदेशीर वारसांना त्या मयत माणसाचे अधिकार वारसाहक्काने प्राप्त होतात. त्या वारसांमध्ये आणि उरलेल्या सहमालकात वाद झाल्यास, किंवा त्या वारसांनी असहकार केल्यास मालमत्तेतील हक्क विचित्र कायदेशीर कचाट्यात अडकतात.
हेही वाचा >>> पुनर्विकासाचे धडे: किती वर्षे एका घरात?
अजून एक महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे अटी व शर्तींचा, मुद्रांक शुल्क किंवा इतर शासकीय शुल्कांत सवलत मिळण्याकरता जे ती मालमत्ता विवक्षित व्यक्तीच्या नावावरच घेणे, किंवा सवलत घेतल्यापासून अमुक एक कालावधी त्या मालमत्तेच्या विक्रीस मनाई अशा अटी आहेत का? आणि त्या आपल्याला मान्य आहेत का? मुद्रांक शुल्क किंवा इतर शुल्कात मिळणारी सवलत आणि त्याकरता येणारी बंधने याचा तुलनात्मक विचार झाल्यास खरच फायदा आहे का? या प्रश्नांचा विचार व्हायलाच हवा. या सगळ्या मुद्द्यांचा एकसमयावच्छेदाने विचार करायचा झाल्यास, कोणत्याही प्रकारच्या सवलती मिळविण्याकरत करावी लागणारी तडजोड आणि त्याचे संभाव्य बरेवाईट परिणाम याचे स्पष्ट गणित मांडल्याशिवाय अंतिम निर्णय घेऊ नये. अन्यथा मालमत्तेच्या करोडोच्या मूल्यावर मिळणाऱ्या ५-१० टक्क्यांच्या सवलतीकरता आपली करोडोंची मालमत्ता आणि त्यातील आपले हक्क कायमचे अडकून जायची शक्यता आहे.
मालमत्ता खरेदी करताना सवलतींचा लाभ घेण्यात काहीही गैर नाही, मात्र या सवलतींचा लाभ घेताना दूरदृष्टी असणे आवश्यक आहे. केवळ तत्कालिक फायद्याचा विचार करून या सवलतींचा लाभ घेणे हे दीर्घकालीन हिताकरता धोकादायक ठरू शकते.
गे ल्या काही वर्षांमध्ये मालमत्तेचे दर गगनाला भिडलेले असल्याने मालमत्ता खरेदी ही फारच खर्चीक बाब बनलेली आहे. त्यामुळे साहजिकपणे मालमत्ता खरेदी करताना जेवढ्या सवलतींचा लाभ मिळेल तेवढ्या सवलतींचा लाभ घेण्याचा प्रयत्न करण्यात येतो. या सवलती काही वेळेला खासगी विकासकाकडून मिळतात, तर काही वेळेला शासनाकडून कर, मुद्रांकशुल्क, इत्यादींत सवलत दिली जाते. या सवलतींचा लाभ घेण्यात काहीही गैर नाही, मात्र या सवलतींचा लाभ घेताना दूरदृष्टी असणे आवश्यक आहे. केवळ तत्कालिक फायद्याचा विचार करून या सवलतींचा लाभ घेणे हे दीर्घकालीन हिताकरता धोकादायक ठरू शकते.
सुरुवातीलाच म्हटल्याप्रमाणे, मालमत्ता खरेदी ही खर्चीक बाब बनलेली आहे आणि त्यामुळेच विकत घेत असलेल्या मालमत्तेचे मालकी हक्क चोख आणि निर्वेध असणे अत्यावश्यक आहे. जेव्हा जेव्हा विविध शासकीय सवलती जाहीर केल्या जातात; तेव्हा तेव्हा त्याकरता काही अटी व शर्तींचे पालन करावे लागते. उदाहरणार्थ, महिलांच्या नावावर जागा घेतल्यास मुद्रांक शुल्कात सवलत, एकापेक्षा अनेक व्यक्तींच्या किंवा संस्थांच्या नावे जागा घेतल्यास त्याकरता मिळू शकणारी संभाव्य करसवलत इत्यादी.
हेही वाचा >>> उपविधींमधील नमूद दंड आकारणे बंधनकारक
या सवलतींचा फायदा घेताना काही प्रमुख मुद्द्यांचा अगत्याने आणि प्राधान्याने विचार होणे गरजेचे आहे. सर्वप्रथम मालमत्तेच्या मालकी हक्कांचा विचार व्हायला हवा. सर्वसाधारणपणे ज्या व्यक्तीचे पैसे मालमत्ता विकत घेताना खर्च होत आहेत, त्या व्यक्तीचे त्या मालमत्तेतील हक्क चोख आणि निर्वेध असायलाच हवेत. एखाद्या व्यक्तीच्या पैशातून मालमत्ता घेताना, केवळ मुद्रांक शुल्क किंवा करसवलती मिळविण्याकरता त्या मालमत्तेची खरेदी संयुक्त नावाने केली तर ती मालमत्ता आपोआपच संयुक्त मालकीची होते. भविष्यात दुर्दैवाने त्या दोन व्यक्तींमध्ये वाद निर्माण झाले तर त्या मालमत्तेकरता पैसे मोजणाऱ्या खऱ्या मालकाला, आपल्याच मालमत्तेची मालकी मिळविण्याकरता अनंत कटकटींना सामोरे जायला लागू शकते.
संयुक्त नावावर मालमत्ता खरेदी असल्यास, त्या संदर्भात गहाण, विक्री इत्यादीसारखे सर्व महत्त्वाचे व्यवहार करताना त्या सर्व सहमालकांची संमती आवश्यक असते. या सहमालकांमध्ये वाद निर्माण झाले तर त्या मालमत्तेचे गहाण, विक्री असे व्यवहार करणे अडचणीचे किंवा अशक्यदेखील बनू शकते.
दीर्घकालीन फायद्यांचा विचार करताना वारसाहक्काचासुद्धा विचार होणे गरजेचे आहे. ज्या दोन संयुक्त मालकांच्या नावे मालमत्ता खरेदी करण्यात आलेली आहे त्यांच्यातील संबंध चांगले असतील; मात्र दुर्दैवाने एखाद्या सहमालकाचे निधन झाले आणि त्याने मृत्युपत्र वगैरे काहीही तजवीज केलेली नसेल, तर त्याच्या कायदेशीर वारसांना त्या मयत माणसाचे अधिकार वारसाहक्काने प्राप्त होतात. त्या वारसांमध्ये आणि उरलेल्या सहमालकात वाद झाल्यास, किंवा त्या वारसांनी असहकार केल्यास मालमत्तेतील हक्क विचित्र कायदेशीर कचाट्यात अडकतात.
हेही वाचा >>> पुनर्विकासाचे धडे: किती वर्षे एका घरात?
अजून एक महत्त्वाचा मुद्दा म्हणजे अटी व शर्तींचा, मुद्रांक शुल्क किंवा इतर शासकीय शुल्कांत सवलत मिळण्याकरता जे ती मालमत्ता विवक्षित व्यक्तीच्या नावावरच घेणे, किंवा सवलत घेतल्यापासून अमुक एक कालावधी त्या मालमत्तेच्या विक्रीस मनाई अशा अटी आहेत का? आणि त्या आपल्याला मान्य आहेत का? मुद्रांक शुल्क किंवा इतर शुल्कात मिळणारी सवलत आणि त्याकरता येणारी बंधने याचा तुलनात्मक विचार झाल्यास खरच फायदा आहे का? या प्रश्नांचा विचार व्हायलाच हवा. या सगळ्या मुद्द्यांचा एकसमयावच्छेदाने विचार करायचा झाल्यास, कोणत्याही प्रकारच्या सवलती मिळविण्याकरत करावी लागणारी तडजोड आणि त्याचे संभाव्य बरेवाईट परिणाम याचे स्पष्ट गणित मांडल्याशिवाय अंतिम निर्णय घेऊ नये. अन्यथा मालमत्तेच्या करोडोच्या मूल्यावर मिळणाऱ्या ५-१० टक्क्यांच्या सवलतीकरता आपली करोडोंची मालमत्ता आणि त्यातील आपले हक्क कायमचे अडकून जायची शक्यता आहे.
