श्रीनिवास भा. घैसास
गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाली की त्यातील सदस्य हे गृहनिर्माण संस्था ही आपली खासगी मालमत्ता आहे असे समजू लागतात, आणि सार्वजनिक वापरासाठी उपलब्ध असलेल्या जागेचा उपयोग ते सर्रासपणे आपल्या खासगी वापरासाठी करतात हेदेखील सत्य आहे. सार्वजनिक वापरासाठी उपलब्ध असणाऱ्या या जागेत आपल्या घरातील वस्तू ठेवणे, कचरा बाहेर फेकणे, आपल्या घरातील अडगळीच्या वस्तू त्या ठिकाणी आणून ठेवणे एवढेच काय, पण आपली वाहने सामायिक जागेमध्ये वाटेल तशी उभी करणे हे सर्व जणू आपले जन्मसिद्ध हक्क आहेत अशा तोऱ्यातच सदस्य वावरत असतात.
निवाऱ्याची समस्या दूर करण्यासाठीचा एक उत्तम उपाय म्हणून सर्वसामान्य जनतेने गृहनिर्माण संस्थेचा पर्याय करीत आपलासा केला आहे. आज अगदी खेडेवजा गावातदेखील गृहनिर्माण संस्था सामान्य माणसाच्या जीवनातील एक अविभाज्य घटक बनू लागल्या आहेत. या गृहनिर्माण संस्थांमुळे जसा निवाऱ्याचा प्रश्न सोडवण्यास मोलाची मदत झाली आहे हे निर्विवाद सत्य आहे, परंतु एकदा का गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाली की त्यातील सदस्य हे गृहनिर्माण संस्था ही आपली खासगी मालमत्ता आहे असे समजू लागतात; आणि सार्वजनिक वापरासाठी उपलब्ध असलेल्या जागेचा उपयोग ते सर्रासपणे आपल्या खासगी वापरासाठी करतात हेदेखील सत्य आहे. सार्वजनिक वापरासाठी उपलब्ध असणाऱ्या या जागेत आपल्या घरातील वस्तू ठेवणे, कचरा बाहेर फेकणे, आपल्या घरातील अडगळीच्या वस्तू त्या ठिकाणी आणून ठेवणे एवढेच काय, पण आपली वाहने सामायिक जागेमध्ये वाटेल तशी उभी करणे हे सर्व जणू आपले जन्मसिद्ध हक्क आहेत अशा तोऱ्यातच सदस्य वावरत असतात. या सर्वातूनच सदस्यांमध्ये तेढ निर्माण होते. संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांमध्ये व सदस्यांमध्ये दुरावा निर्माण होतो आणि मग गृहनिर्माण गृहसंस्थेची सर्वसाधारण सभा म्हणजे युद्धभूमी बनून जाते. म्हणूनच याबाबत कायद्यामध्ये काय काय तरतुदी आहेत याची माहिती आपण या लेखाद्वारे घेणार आहोत.
गृहनिर्माण संस्था या महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम २०१४ या कायद्याच्या अंतर्गत येतात व त्या कायद्यात असलेल्या तरतुदीप्रमाणे गृहनिर्माण संस्थांचा कारभार चालवला जातो. सर्वसाधारण दैनंदिन कारभार चालवण्यासाठी शासनाने या कायद्यांतर्गत आदर्श उपविधी तयार केले असून, या उपविधीमार्फत गृहनिर्माण संस्थांचा दैनंदिन कारभार चालवला जातो. सर्वप्रथम आपण महाराष्ट्र सहकारी सोसायटी अधिनियम २०१४ यामध्ये अतिक्रमणाविषयी काय तरतुदी आहेत त्या पाहू या. या कायद्याच्या कलम १६४(अ) व कलम १६८ (अ) मध्ये यासंबंधीच्या तरतुदी करण्यात आल्या आहेत. या कलमांनुसार गृहनिर्माण संस्थेच्या कोणत्याही सामायिक जागेत अतिक्रमण करण्यास मज्जाव करण्यात आलेला आहे आणि अशा प्रकारचे अतिक्रमण केल्यास अतिक्रमण करणाऱ्या व्यक्तीला दंड ठोठावण्याची तरतूद देखील वर दर्शवलेल्या कलमांतर्गत करण्यात आलेली आहे. गृहनिर्माण संस्थेच्या बाबतीत अतिक्रमण म्हणजे सामायिक जागेमध्ये चप्पलस्टँड ठेवणे, फुलझाडे तसेच फुलझाडांच्या कुंडय़ा ठेवणे, छत्र्या ठेवणे, कचऱ्याचे डबे ठेवणे, नको असलेले फर्निचर बाहेर काढून ठेवणे, वापरून झालेला झाडू , टय़ुबलाइटच्या गेलेल्या नळय़ा ठेवणे इत्यादी. या सर्व गोष्टी ठेवणे.. या सर्व कृती म्हणजे एक प्रकारचे अतिक्रमण होय. अर्थात या ठिकाणी एक गोष्ट स्पष्ट करावीशी वाटते, ती म्हणजे संस्थेमध्ये घरचा कचरा नेण्यासाठी एखाद्या व्यक्तीची नेमणूक केलेली असेल व तो येण्याचा वेळेला जर कचऱ्याचा डबा एखाद्या सदनिकाधारकाने बाहेर ठेवला तर त्याला अतिक्रमण म्हणता येणार नाही हे लक्षात घ्यावे. थोडक्यात, वरील सर्व गोष्टी संस्थेच्या परवानगीशिवाय संस्थेच्या सामायिक जागी ठेवणे याला अतिक्रमण म्हणता येईल. आता या कलमांतर्गत गृहनिर्माण संस्थेच्या सामायिक जागा कोणत्या ते आपण पाहू या. गृहनिर्माण संस्थेच्या सामायिक जागांमध्ये जिन्याखालील मोकळी जागा, टेरेसवरील मोकळी जागा, मोकळे मैदान, लॉन, क्लब हाऊस, हॉल, वाहने उभी करायची जागा, प्रत्येक मजल्यावरील मोकळी जागा, वरांडा आदी सर्व जागांचा समावेश त्यामध्ये होतो. संस्थेच्या कोणत्याही सभासदाला वर दर्शवलेल्या जागेपैकी कोणतीही जागा वैयक्तिक कारणासाठी वापरता येणार नाही अशी तरतूद कायद्यामध्ये आहे आणि अशा प्रकारे जर एखादा सभासद संस्थेची सामायिक जागा वैयक्तिक कारणासाठी वापरत असेल तर त्याला दंड करण्याची तरतूददेखील या कलमांतर्गत करण्यात आलेली आहे. संस्था अशा सभासदाला दंड करू शकते. कायद्यातील तरतुदीनुसार, संस्था एखाद्या सभासदाला या कारणास्तव महिन्याच्या मासिक शुल्काच्या पाच पट इतका दंड आकारू शकते. गृहनिर्माण संस्थेची सर्वसाधारण सभा याबाबत ठराव करून दंड किती आकारायचा याबाबत निर्णय घेऊ शकते. आता अशा प्रकारचे अतिक्रमण हे कोणत्या वर्गात मोडते हे निश्चित करून प्रत्येक अतिक्रमणाला गृहनिर्माण संस्थेची सर्वसाधारण सभा वेगवेगळा दंड आकारण्याची तरतूद देखील करू शकते. या ठिकाणी संस्था जास्तीतजास्त किती दंड आकारू शकते, हे कायद्यामध्ये नमूद केले आहे. मात्र संस्था याबाबत त्यावेळची परिस्थिती लक्षात घेऊन निर्णय घेऊ शकते. किंवा एखाद्या अतिक्रमणासाठी एखादा दंड माफ देखील करू शकते. थोडक्यात सांगायचे झाल्यास अशा प्रकारचा दंड आकारण्याचा अधिकार संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेला आहे हे सर्वानी लक्षात ठेवणे आवश्यक आहे.
आता एखाद्या सदस्याने अशा प्रकारचे अतिक्रमण केल्यास त्याला कसा दंड करायचा याबाबत देखील काही नियम आहेत त्याची अंमलबजावणी कशी करायची ते आपण पाहू या. एखाद्या सभासदाने संस्थेच्या सामायिक जागेवर अतिक्रमण केले व ते कार्यकारी मंडळाच्या लक्षात आल्यानंतर संस्थेमार्फत संस्थेचे सेक्रेटरी अशा सभासदाला एक नोटीस देऊन त्याने केलेले कृत्य हे त्याच्या निदर्शनास आणून देईल व या कृत्यासाठी आपणाला दंड का लावू नये अशी विचारणादेखील करेल. अशा प्रकारची नोटीस मिळाल्यावर संबंधित सदस्याने अतिक्रमण केलेली गृहनिर्माण संस्थेची सामायिक जागा खाली करून अथवा रिकामी करून देणे आवश्यक आहे. परंतु अशा प्रकारची नोटीस मिळवूनदेखील संबंधित सदस्याने जर अतिक्रमण केलेली जागा खाली करून दिली नाही अथवा रिकामी करून दिली नाही तर संबंधित गृहनिर्माण संस्था अशा सदस्याला जास्तीत जास्त मासिक देयकाच्या पाच पट इतकी रक्कम अथवा संबंधित गृहनिर्माण संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेने जी दंडाची रक्कम मंजूर केली आहे तेवढी रक्कम संबंधित सदस्याला दंड म्हणून आकारू शकते. आणि ती दंडाची रक्कम सदस्याला संस्थेकडे भरणा करणे आवश्यक आहे. समजा अशा प्रकारे दंड आकारूनदेखील सदर दंडाची रक्कम संबंधित सदस्याने संस्थेकडे जमा केली नाही तर सदर संस्था संबंधित सदस्याच्या मासिक बिलामध्ये थकबाकी म्हणून दाखवू शकते. थकबाकीवर संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेमध्ये मंजूर केलेल्या व्याजदाराने व्याजदेखील आकारू शकत़े.
अर्थात ही व्याज आकारणी चक्रवाढ पद्धतीने करायची नसते, ती सरळ व्याज पद्धतीने करावयाची असते. यानंतर जर सभासदाची थकबाकीची रक्कम ही संस्थेने मंजूर केलेल्या रकमेपेक्षा जास्त होत असेल तर संस्था अशा सदस्याच्या विरुद्ध वसुली दाखल्यांसाठी कलम १५४ (६)-२९ अंतर्गत कारवाई करू शकेल. थोडक्यात, ही रक्कम सदस्याला संस्थेकडे जमा करावी लागेल किंवा अशा दंडाची रक्कम वसूल करणे संस्थेला शक्य न झाल्यास संस्था याबाबत उपनिबंधक कार्यालयाचे मार्गदर्शनदेखील घेऊ शकेल. नुकताच यासंबंधी एक खटला सहकारी न्यायालयात सुरू आहे त्याची थोडक्यात माहिती वाचकांसाठी या ठिकाणी देत आहे. पुण्यामधील वानवडी विभागातील एक सोसायटी व सदनिकाधारक सदस्य यांच्यामध्ये या संबंधाने हा खटला सुरू आहे. संबंधित गृहनिर्माण संस्थेच्या एका सदस्याने संस्थेच्या सामायिक जागेवर अतिक्रमण केले होते व संस्थेने त्या सदस्यास दंड आकारला होता. याबाबतची हकीगत पुढीलप्रमाणे, या गृहनिर्माण संस्थेमध्ये एक ज्येष्ठ नागरिक असलेले व संस्थेचे सदस्य असलेले जोडपे राहात होते. सदर जोडप्याने आपल्या सदनिकेच्या बाहेर सामायिक जागेत एक मूर्ती ठेवली होती. हा प्रकार म्हणजे संस्थेच्या सामायिक जागेवरील अतिक्रमण आहे असे समजून गृहनिर्माण संस्थेने त्यांच्याविरुद्ध दंडात्मक कारवाई केली व सदर दाम्पत्याला रुपये ५,६२,००० इतका दंड ठोठावला. आता त्याबाबत सहकार न्यायालयात खटला चालू आहे.
हे सर्व विस्ताराने सांगण्याचे प्रयोजन म्हणजे, आजकाल जवळपास सर्वच जण आपण गृहनिर्माण संस्थेमध्ये राहतो. एकदा का एखादी व्यक्ती एखाद्या गृहनिर्माण संस्थेची सदस्य झाली की सर्व गृहनिर्माण संस्थेची मालमत्ता आपलीच आहे असे त्या व्यक्तीला वाटू लागते. ती व्यक्ती जरी सदस्य म्हणून गृहनिर्माण संस्थेच्या मालमत्तेची सहमालक असली तरी त्या व्यक्तीप्रमाणे अन्य सदस्यदेखील गृहनिर्माण संस्थेच्या मालमत्तेचे सहमालक असतात ही गोष्ट नेमकी विसरली जाते आणि त्यातूनच सदस्य संस्था यामधील वाद उत्पन्न होतात. सर्वप्रथम गृहनिर्माण संस्थेच्या सर्व सदस्यांनी लक्षात ठेवले पाहिजे की, आपणाला स्वतंत्र घर अथवा बंगला घेता येत नाही किंवा आपल्याला तो घ्यायचा नाही म्हणून आपण गृहनिर्माण संस्थेमध्ये एखादी जागा, एखादा गाळा अथवा एखादे दुकान घेतो. गृहनिर्माण संस्थेचा कारभार हा बहुमतावर चालतो. त्या ठिकाणी जितके शेअर्स इतकी मते असा नियम चालत नाही तर एक व्यक्ती/ एक संस्था एक मत असा नियम गृहनिर्माण संस्थांच्या बाबतीत लागू होतो. त्यामुळे आपल्या वैयक्तिक मताला कुठे तरी मुरड घालावी लागते, हे प्रत्येक सदस्याने लक्षात ठेवावे. एखादी गोष्ट आपल्याला पटत नसली तरीसुद्धा त्या ठिकाणी बहुमताचा आदर करावा लागतो. नेमकी हीच गोष्ट गृहनिर्माण संस्थेतील सदस्य लक्षात घेत नाही आणि त्यातूनच तंटे बखेडे निर्माण होतात. एखादी गोष्ट आपल्या मानासारखी घडली नाही की मग गृहनिर्माण संस्थेचे बिल देणे बंद करणे अशा प्रकारच्या गोष्टी सदस्यांकडून केल्या ज़ातात आणि मग त्यातून पुन्हा वाद निर्माण होतात. आणि मग हे वादविवादांचे दुष्टचक्र अखंडपणे चालू राहते. यातून काहीच निष्पन्न होत नाही. पैशांचा अपव्यय होतो शिवाय प्रत्येकाला त्याचा मानसिक त्रासदेखील होतो. कोणत्याही कारणासाठी जसे गृहनिर्माण संस्थेचे बिल एखादा सदस्य थांबवू शकत नाही तद्वतच एखादा सदस्य गृहनिर्माण संस्थेची सामायिक जागादेखील आपल्या वैयक्तिक कामासाठी वापरू शकत नाही, हे प्रत्येकाने लक्षात घेतले पाहिजे. कित्येक वेळा गृहनिर्माण संस्थेच्या आवारात एखादा सदस्य एखादे फुलझाड लावतो व त्यावर फुले आल्यावर त्यातील फुले अन्य सदस्यांनी घ्यायची नाहीत कारण ते झाड मी लावले आहे, तेव्हा त्याच्यावर माझा हक्क आहे असा त्याचा समज असतो. परंतु त्यावेळी या सदस्याने हे लक्षात ठेवले पाहिजे की, आपण ते फुलझाड लावले आहे ते गृहनिर्माण संस्थेच्या सामायिक जमिनीवर लावले आहे. हे उदाहरण या ठिकाणी फक्त वानगीदाखल दिले आहे
सहकारी कायद्याच्या कलम १६४ कलम १६८ ची माहिती या ठिकाणी विस्ताराने अशासाठी दिली आहे की आपण जर संस्थेची सामायिक जागा आपल्या वैयक्तिक कामासाठी वापरली तर गृहनिर्माण संस्था त्यासाठी आपल्याविरुद्ध दंडात्मक कारवाई करू शकते हे आपण लक्षात ठेवले पाहिजे. एखाद्या विशिष्ट प्रसंगासाठी काही वेळ संस्थेची सामायिक जागा वापरणे वेगळे आणि हेतुपूर्वक कायमस्वरूपी जागा वापरणे हे वेगळे या दोहोंमधील फरक प्रत्येक सदस्याने लक्षात घेतला पाहिजे. एखाद्या सदस्याच्या घरी एखादा समारंभ असणे, एखाद्या सदस्याकडे एखादी वाईट घटना घडली वर त्याने संस्थेची सामायिक जागा वापरली तर त्याला सहसा कोणी आक्षेप घेत नाही. परंतु ज्या वेळी एखादा सदस्य जाणूनबुजून वारंवार सामायिक जागेचा वापर स्वत:साठी करत असेल तर त्याची ही कृती निश्चितपणे दंडास पात्र अशी असते.
ज्या वेळी सदस्याला अशा एखाद्या कारणासाठी म्हणजे एखाद्या समारंभासाठी गृहनिर्माण संस्थेची सामायिक अशी जागा वापरणे जरूरीचे असेल त्यावेळी संस्थेच्या कार्यकारी मंडळाकडे तसा अर्ज करून परवानगी मागावी हे उत्तम होय. सर्वसाधरणपणे अशी परवानगी मागितली व त्यासाठी योग्य ते भाडे देण्याची तयारी दाखवली तर असे वाद निर्माण होणार नाहीत. संस्थेच्या कार्यकारी मंडळाने व सदस्यांनी थोडी फार लवचीकता दाखवली तर अशा प्रकारचे वाद टाळणे निश्चितपणे शक्य होईल असे वाटते.
