सध्या मुंबईच्या ४३५ चौ. किमी. क्षेत्रामध्ये रिकामे भूखंड फार थोडे शिल्लक असतील किंवा नसतीलसुद्धा. त्यामुळे टी. डी. आर. निर्माण होण्याचे प्रमाण अतिशय कमी होणार आणि टी. डी. आर.वर आधारीत विकासाला खीळ बसणार आहे.
स ध्या या ना त्या कारणाने बांधकाम व्यवसाय हा सरकारदरबारी आणि माध्यमांमध्ये चर्चेत आहे. साधारणपणे गेल्या पंचविसेकवर्षांत सरकारच्या धरसोड वृत्तीने तसेच विकासकांच्या समाजाचा एक ठरावीक गट डोळ्यांपुढे ठेवून केलेल्या घरबांधणीमुळे या व्यवसायाचा गुंता फारच वाढला आहे. तसेच हा व्यवसाय, जो एके काळी आर्थिक आणि तांत्रिक स्तरावर चालत होता त्याचा राजकारण्यांनी चोथा केला आहे.
हे सर्व गुऱ्हाळ आठवण्याचे कारण म्हणजे मुंबई बेट, उपनगरे, विस्तारित उपनगरे, ठाणे, नवी मुंबई इ. ठिकाणी सुमारे दीड लाख सदनिका गिऱ्हाइकांची वाट पाहत आहेत.
सध्या पुढील २० वर्षांसाठी शहराचे विकास नियोजनाचे काम चालू आहे. सध्या मुंबईच्या ४३५ चौ. किमी. क्षेत्रामध्ये रिकामे भूखंड फार थोडे शिल्लक असतील किंवा नसतीलसुद्धा. त्यामुळे हस्तांतरणीय चटई निर्देशांक (T.D.R.) निर्माण होण्याचे प्रमाण अतिशय कमी होणार आणि टी.डी.आर.वर आधारित आज जो विकास सध्या चालू आहे त्याला खीळ बसणार आहे. विशेषत: उपनगरांतल्या को.ऑप. सोसायटी आजच पुनर्विकासावर अवलंबून आहेत आणि त्याबद्दल विचार करण्याची वेळ आली आहे.
मुंबईच्या उपनगरांच्या विकासाची सुरुवात साधारणपणे ६०च्या दशकात जोरात सुरू झाली. वांद्रे ते दहिसर आणि शीव ते मुलुंड या उपनगरांत हजारोंनी को.ऑप. सोसायटींच्या इमारती बांधल्या गेल्या. त्या सर्व इमारतींचे आयुष्य साधारण ४० वर्षांच्या वर पुढील १० ते २० वर्षांत होणार आहे. यांचा आजच्या प्रमाणे विकास करावयाचा झाल्यास तो कसा शक्य आहे, कारण आज होणारा विकास हा को. ऑप. सोसायटीच्या सभासदांना कॉर्पस फंड, भरपूर भाडे (पुनर्विकास होईपर्यंत बाहेर राहण्यासाठी), त्यांच्या ताब्यात असलेल्या जागेपेक्षा जास्त जागा, त्यांचे सामान हलविण्याचे पैसे, त्यांना भाडय़ाचे घर घेण्यासाठी एजंटला द्यावयास लागणारे कमिशन, बांधकामाचा खर्च, तसेच महानगरपालिकेचे विविध शुल्क आणि आर्किटेक्ट, स्ट्रक्चरल कन्सलटन्ट, वकील इ. फी या खर्चाचा विचार करता शिल्लक राहिलेल्या सदनिका विकण्यावरच आधारणार आहे.
अद्यापपर्यंत या सदनिका मुंबईच्या काही भागांत विकल्या जात होत्या. कारण वरील सर्व विवेचनावरून असे लक्षात येईल की, सर्व खर्चाचा विचार करता एकूण विकासकाला विकायला मिळणाऱ्या क्षेत्रफळाचा विचार केल्यास रु. १००००/-च्या वर प्रति चौ.फू. इतका खर्च येतो. या गुंतवणुकीवर व्याज, विकासकाचा खर्च, फायदा आणि व्ॉट, स्टॅम्प डय़ुटी इ. सरकारी कर धरता ही सदनिका गिऱ्हाइकाला साधारणपणे रु. १५०००/- प्रति चौ.फू.च्या आसपास पडते.
साधारण १ बीएचके सदनिकेसाठी रु. ७५ लाखांच्या आसपास आणि २ बीएचके सदनिकेसाठी १.२५ कोटींच्या आसपास पैसे गिऱ्हाइकाला मोजावे लागतात. इतके पैसे देऊन सदनिका विकत घेणारे मुंबईच्या ठरावीक भागांतच आहेत. उदा. वांद्रे, खार, सांताक्रुझ, पार्ले इ. पश्चिम भाग तसेच घाटकोपर, मुलुंड इ.चा काही भाग. परंतु मुंबईत भांडुप, विक्रोळी, जोगेश्वरी इ. ठिकाणीसुद्धा को. ऑप. सोसायटय़ा आहेत. त्या इमारतीसुद्धा जीर्ण होणार आहेत आणि त्यांचासुद्धा पुनर्विकास करणे अत्यंत गरजेचे आहे. वरील आर्थिक चित्रामुळे आणि या भागांत राहणाऱ्या मुंबईकरांची ऐपत इतके पैसे देण्याची नसल्यामुळे, तसेच ज्यांची ऐपत आहे ते या भागात राहायला येण्याची शक्यता नसल्यामुळे विकासक इकडे फारसे फिरकत नाहीत. अशा परिस्थितीत या लोकांनी काय करावे, याचा विचार पुढील विकास नियोजनात व्हावा.
एक मुद्दा असाही आहे की, पूर्वी सर्व ठिकाणांहून मुंबईकडे अर्थार्जनासाठी लोक येत असत. आणि मुंबईत आणि आजुबाजूला भरपूर कारखानदारी असल्याने या लोकांना रोजगार मिळत असे. परंतु १९८२ नंतर मुंबईतली कारखानदारी जवळजवळ नामशेष झाली असल्यामुळे आणि सरकारी आणि निमसरकारी आस्थापना नवीन नोकरभरती करीत नसल्यामुळे सर्वसाधारण क्षमता असलेला अधिक बँकाची मदत घेऊन घर खरेदी करणारा ग्राहक यापुढे असण्याची शक्यता कमी आहे. जे लोंढे मुंबईत येत आहेत ते झोपडपट्टीची शान वाढवणारे आहेत. त्यांची काळजी घ्यावयास सरकारची झोपु योजना आहेच.
