संदीप धुरत
भारतीय रिअल इस्टेट क्षेत्र दीर्घकाळापासून आर्थिक आणि सामाजिक चर्चेचा मुख्य विषय राहिला आहे. तसेच स्थावर मालमत्ता क्षेत्राची वाढ सामाजिक-आर्थिक परिणामांमुळे सतत विश्लेषकांचं लक्ष वेधून घेते. एका रिपोर्टनुसार, २०२४ च्या तिसऱ्या तिमाहीमध्ये भारतातील आठ प्रमुख शहरांमधील घरांच्या किमतींमधील वार्षिक वाढ ही ११टक्के इतकी आहे.
भारतीय स्थावर मालमत्ता क्षेत्राचा आढावा
महागाई, बदलता व्याजदर आणि जागतिक आर्थिक मंदी अशा अनेक अडथळे पार करत भारतीय स्थावर मालमत्ता क्षेत्रात खूप चांगली वाढ नोंदली गेली आहे. एका रिपोर्टनुसार, २०२४ च्या मुंबई, दिल्ली-एनसीआर, बंगलोर, चेन्नई, कोलकाता, पुणे, हैदराबाद आणि अहमदाबाद या आठ प्रमुख शहरांमध्ये घरांच्या किमतींमध्ये गेल्या वर्षभरात ११टक्के वाढ झाली आहे. ही वाढ भारतीय रिअल इस्टेट बाजारात चांगली कामगिरी म्हणून नोंदविली गेली आहे.वाढते शहरीकरण, वाढते उत्पन्न आणि ग्राहकांची बदलती पसंती यामुळे ही वाढ होत असल्याचे निरीक्षण आहे.
किमती वाढवणारे प्रमुख घटक
● शहरीकरण आणि घरांची वाढती मागणी
भारतामध्ये शहरीकरणाचा वेग कमालीचा आहे, आणि लाखो लोक अधिक चांगल्या नोकरीच्या संधी, पायाभूत सुविधा आणि अधिक अत्याधुनिक जीवन जगण्यासाठी शहरांमध्ये येत आहेत. संयुक्त राष्ट्रांच्या अंदाजानुसार, भारतामधील शहरी लोकसंख्या २०३० पर्यंत एकूण लोकसंख्येच्या ५० पेक्षा जास्त होईल. शहरांमध्ये लोकसंख्येची वाढ हाऊसिंग मागणीला महत्त्वपूर्णपणे चालना देते, विशेषत: शहरी केंद्रांमध्ये.
मुंबई, दिल्ली-एनसीआर आणि बंगलोर यांसारख्या शहरांमध्ये सुलभ आणि प्रीमियम हाऊसिंग क्षेत्रांमध्ये सतत मागणी आहे. शहरी क्षेत्रे आर्थिक व्यवहाराची केंद्रे बनल्याने, घरांची मागणी वाढत आहे आणि यामुळे घरांच्या किंमतीत वाढ होत आहे.
● नवीन हाऊसिंग प्रोजेक्ट्सचे प्रमाण कमी
घरांना वाढती मागणी असूनही, प्रमुख शहरांमध्ये नवीन घरांचे प्रमाण कमी आहे. अनेक डेव्हलपर्स वाढलेला बांधकाम खर्च, नियामक पद्धतीमधील अडथळे आणि बाजारातील अस्थिरतेमुळे नवीन प्रोजेक्ट्स सुरू करण्याबाबत तितके आग्रही नाहीत. याशिवाय, महानगरांमध्ये जमिनीची खरेदी प्रक्रिया जास्त खर्चीक आणि क्लिष्ट झाली आहे, ज्यामुळे निवासी संकुलाच्या जागेची उपलब्धता कमी झाली आहे.
मुंबईसारख्या शहरांमध्ये, जिथे रिअल इस्टेट क्षेत्र भौगोलिक कारणांमुळे मर्यादित आहे, तेथे मागणी आणि पुरवठ्यातील असमतोल हा विशेषत: लक्षात येतो. परिणामी, किमती वाढत जातात.
● बांधकाम खर्चात वाढ
निर्माण साहित्याच्या वाढत्या किमती- जसे की स्टील, सिमेंट आणि मजुरांची मागणी यांचा नवीन घरांच्या किमतींवर थेट परिणाम झाला आहे. बांधकाम खर्चातील वाढीचा प्रभाव घरांच्या किमतींवर होत आहे. विकासकांना त्यांचा नफा टिकवून ठेवण्यासाठी घरांच्या किमतीत वाढ करण्याशिवाय अन्य पर्याय नाही.
● वाढते उत्पन्न आणि खर्चक्षमता
भारतातील शहरी भागातील मध्यवर्गाचे उत्पन्न वाढत आहे. वाढलेली खर्चक्षमता आणि बचतीचे प्रमाण अधिक यांमुळे लोक घरांमध्ये गुंतवणूक करत आहेत.
ड्युअल-इन्कमचे प्रमाण वाढल्यामुळे शहरी लोकांमध्ये खर्चक्षमता वाढली आहे. बंगलोर आणि पुण्यासारख्या शहरांमध्ये, जिथे तंत्रज्ञान आणि औद्याोगिक क्षेत्र प्रमुख आहेत, तिथे आयटी आणि अन्य व्यवसायिकांची वाढती संख्या घरांच्या मागणीला चालना देते.
● कमी व्याज दर आणि सरकारी धोरणे
भारतीय रिझर्व्ह बँकेने गेल्या काही वर्षांमध्ये व्याज दर कमी ठेवले आहेत, ज्यामुळे घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी गृह कर्जे अधिक परवडणारी झाली आहेत. मोर्टगेज दर कमी पातळीवर राहिल्यामुळे, खरेदीदारांसाठी गृह कर्ज घेणे सोपे झाले आहे. तसेच, प्रधानमंत्री आवास योजना ( PMAY) यांसारख्या सरकारी योजनांनी किफायतशीर घरांच्या मागणीला चालना दिली आहे. ही योजना आर्थिकदृष्ट्या दुर्बल आणि कमी उत्पन्न गटांसाठी घर खरेदीसाठी अनुदान देणारी आहे, विशेषत: पुणे, अहमदाबाद आणि कोलकातासारख्या शहरांमध्ये.
● आकर्षक गुंतवणूक
रिअल इस्टेट हा भारतीय गुंतवणूकदारांसाठी सुरक्षित ठेवीचा पर्याय राहिला आहे, विशेषत: आर्थिक अनिश्चिततेच्या काळात. स्टॉक मार्केट्समधील चढ-उतार आणि जागतिक आर्थिक अस्थिरता यांमुळे गुंतवणूकदार रिअल इस्टेटसारख्या भौतिक मालमत्तेकडे वळतात, मोक्याच्या ठिकाणच्या जागांवरील मालमत्ता अधिक किमतीला विकल्या जात आहेत.
● प्रीमियम आणि लक्झरी घरांसाठी वाढती मागणी
प्रीमियम आणि लक्झरी घरांमसाठीची मागणी वाढत आहे. मुंबई, दिल्ली-एनसीआर आणि बंगलोर यांसारख्या शहरांमध्ये जास्त उत्पन्न असलेल्या व्यक्तींमध्ये हा ट्रेंड दिसून येतो. विकासकही या मागणीला प्रतिसाद देत प्रीमियम आणि अल्ट्रा-लक्झरी हाऊसिंग प्रोजेक्ट्स सुरू करत आहेत, ज्यामुळे एकूण घरांच्या किमतींमध्ये वाढ होऊ शकते.
प्रादेशिक ट्रेंड : प्रमुख आठ शहरांचा सखोल अभ्यास
घरांच्या किमतीत ११ वाढ असली तरी, राज्यांगणिक त्याची वेगवेगळी कारणे आहेत.
● मुंबई : मुंबई भारतातील सर्वात महाग रिअल इस्टेट बाजार आहे, जिथे घरांच्या किमती वाढतच आहेत. जागेची कमतरता, जास्त मागणी आणि बांधकाम खर्चांमुळे किमती वाढत आहेत. दक्षिण मुंबई, मध्य मुंबई आणि पश्चिम मुंबई यांसारख्या भागांमध्ये प्रीमियम अपार्टमेंट्सची मागणी विशेषत: जास्त आहे.
● दिल्ली-एनसीआर : दिल्ली-एनसीआरमध्ये घरांच्या किमतींमध्ये वाढ होत आहे, विशेषत: लक्झरी आणि सेमी-लक्झरी घरांमध्ये. दिल्ली मेट्रोचा विस्तार, नोएडा, ग्रेटर नोएडा आणि गुडगावमध्ये नव्या रेसिडेन्शियल हब्सच्या विकासामुळे मागणी वाढली आहे.
● बंगळूरु : बंगळूरुच्या रिअल इस्टेट मार्केटमध्ये वाढ होत आहे, ज्याचे मुख्य कारण हे शहर आयटी केंद्र म्हणून विकसित होत आहे. व्हाइटफिल्ड, कोरमंगला आणि इंदिरानगर यांसारख्या भागांमध्ये घरांच्या किमती जास्त वाढल्या आहेत.
● चेन्नई : चेन्नईमध्ये घरांच्या किमतीत वाढ झाली आहे. आयटी आणि मॅन्युफॅक्चरिंग क्षेत्रामुळे ही मागणी वाढली आहे.
● कोलकाता : कोलकातामध्ये रिअल इस्टेट बाजार जास्त प्रमाणात स्थिरता आहे.
● पुणे : पुणे शहराने रिअल इस्टेट बाजारात एक महत्त्वपूर्ण स्थान मिळवले आहे. हिंजवडी, बाणेर आणि वाकडसारख्या भागांमध्ये घरांच्या किमती वाढत आहेत.
● हैदराबाद : हैदराबादमध्ये रिअल इस्टेट मार्केट चांगला वाढलेला आहे तो आयटी क्षेत्रामुळे.
● अहमदाबाद : अहमदाबादमध्ये रिअल इस्टेटमध्ये वाढ झाली आहे.
२०२५ मध्ये भारतीय हाऊसिंग मार्केट कसे असेल?
भारतातील प्रमुख शहरांमध्ये घरांच्या किमतीतील वाढ ही आगामी वर्षांमध्येदेखील चालू राहण्याची शक्यता आहे, पण माफक गतीने. शहरीकरण, वाढलेली उत्पन्न क्षमता आणि गुंतवणूकदारांची रुची यांमुळे घरांची मागणी आणखी वाढेल. तथापि, घरांच्या किमती वाढण्यावर, व्याज दर, महागाई आणि सरकारी धोरणांचा प्रभाव पडू शकतो.
सामान्य लोकांनी घर खरेदी करताना विशेषत: प्रीमियम श्रेणीतील घरांसाठी विचारपूर्वक घरखरेदी करणे गरजेचे आहे. गुंतवणूकदारांसाठी रिअल इस्टेट हा एक सुरक्षित पर्याय आहे, पण विशिष्ट शहर आणि तिथली रिअल इस्टेटची स्थिती यांचा काळजीपूर्वक अभ्यास केला पाहिजे.
● sdhurat@gmail.com
