बिल्डर आणि शासकीय यंत्रणांच्या अभद्र युतीमुळे अनेक गृहनिर्माण सोसायटय़ांवर अन्याय होत आहे. सोसायटय़ांचे मूळ सव्‍‌र्हे क्रमांक बदलले आहे. एफएसआयचे गणित चुकते आहे. सोसायटय़ांच्या जागा कागदोपत्री लाटण्यात आलेल्या आहेत. टीडीआर प्रभार कागदोपत्री वापरून टाकण्यात आला आहे. त्यांच्या मूळ संमत आराखडय़ाप्रमाणे त्यांचा कन्व्हेअन्स घेणं जवळजवळ अशक्य झालं आहे, अशी परिस्थिती आहे. त्याविषयी..
दहा अपराधी सुटले तरी एका निरपराध्याला शिक्षा व्हायला नको, असं आपल्या न्यायव्यवस्थेचं तत्त्व आहे असं ऐकल्याचं आठवतं. पण वास्तवात असं बऱ्याच वेळा काही घडत नाही. कारण त्या तत्त्वाला जनतेच्या सेवकांचा काही आधार मिळत नाही. एफएसआयचा मलिदा सर्वानाच हवा आहे. राजकारण्यांनाही आणि बिल्डरांनाही. विविध योजना राबवताना जमलेला टीडीआर कुठे वापरावा, हाही प्रश्न यामुळे सुटण्यास मदत होते आहे. या स्वार्थाच्या सगळ्या गदारोळात काही सदनिकाधारकांवर अन्याय होतोय असं वाटतं. मुख्यत: हे सदनिकाधारक स्थानिक आहेत आणि त्यांच्या गृहनिर्माण संस्था पंचवीस वर्षांपूर्वी अस्तित्वात आलेल्या आहेत म्हणजे १९९१ पूर्वी.
तर १९९१ साली मुंबई शहराची विकास नियमावली अस्तित्वात आली. या विकास नियमावलीने टीडीआर नावाचे पर्व सुरू केले. आणि त्या टीडीआर पर्वाने मोफा कायद्याच्या जनहितासाठी असलेल्या कलमांचा खातमा केला. कन्व्हेअन्सच्या प्रक्रियेला ब्रेक लावला. विकास नियमावली मोफा कायद्याला ओळखत नाही. आराखडे विकास नियमावलीच्या आधारे संमत होत राहतात. आराखडे संमत होण्याच्या प्रक्रियेत मोफा कायद्याच्या कलमांची पायमल्ली होऊ नये म्हणून या विकास नियमावलीत योजनाच नाही. यामुळे हौसिंग सोसायटय़ांच्या जागेच्या कन्व्हेअन्सचा प्रश्न जटिल होत गेला. वेळोवेळी नगरविकास खात्याकडून निघणाऱ्या जीआरमुळे एफएसआय वाढत राहतो. या वाढणाऱ्या एफएसआयमुळे बिल्डर आधीच्या आराखडय़ात बदल करत राहतो. ही अनंतकालपर्यंत चालणारी प्रक्रिया आहे. मग पार्किंगसाठी किंवा क्लबसाठी असलेल्या जागेत नवीन इमारत उभी राहते. जागा तेवढीच असते, पण त्या जागेत जास्तीतजास्त सदनिका निर्माण करण्याचे महान कार्य यातून घडत राहते. विकास नियमावली मोफा कायद्याला ओळखत नसल्याने हे सुधारित आराखडे संमत होत राहतात. आनंदी आनंद असतो. कोटय़वधी रुपयांचा फायदा असतो अगदी नगण्य गुंतवणुकीवर. इतर कोणत्याही धंद्यात एवढा फायदा नाही. या शोषण प्रक्रियेतून एकत्रीकरण, एकत्रीकरण आणि पोटविभाजन ही पंचवीस वर्षांपासून हौसिंग सोसायटय़ांतून राहणाऱ्या सदनिकाधारकांच्या मुळावर आघात करणारी प्रक्रिया जन्मास आली. वास्तविक पाहता एकत्रीकरण, पोटविभाजन किंवा दोन्ही प्रक्रिया एसआरए स्कीमसाठी असावी असे वाटते. बेकायदा झोपडय़ा या रिकाम्या, दुर्लक्षित जागेवर अस्तित्वात येतात. त्या येताना प्लॉटच्या सीमारेषा, सव्‍‌र्हे क्रमांक यांचा विचार करण्याचा प्रश्नच नसतो. जागा मोकळी आहे, हा एकच महत्त्वाचा मुद्दा. आता अशा झोपडपट्टय़ांचा पुनर्विकास करताना प्लॉटच्या सव्‍‌र्हे क्रमांकाचा अडसर येऊ नये म्हणून एकमेकांलगत उभ्या असलेल्या, पण सव्‍‌र्हे क्रमांक वेगळ्या असलेल्या जागांचा पुनर्विकासात अडथळा येऊ नये म्हणून, पुनर्विकास सुलभ व्हावा म्हणून अशा प्लॉटचे नैसर्गिकरीत्या एकत्रीकरण झाले आहे असे मानले जाते. झोपडय़ांचा पुनर्विकास होत राहतो. नेमक्या याच गोष्टीचा गैरफायदा घेऊन १९९१ पूर्वीच्या काही हौसिंग सोसायटय़ांचा एफएसआय लुटण्यात आला आहे. आता अशा सोसायटय़ांचे कन्व्हेअन्स व पुनर्विकास अशक्य आहे. पंचवीस वर्षे किंवा त्यापेक्षा जास्त जुन्या असल्याने अशा सोसायटय़ांमधून राहणाऱ्या सदनिकाधारकांचे कुटुंबही वाढले आहे. मग लग्न झालेला एक मुलगा स्वयंपाकघरात झोपतो. दुसरा हॉलमध्ये टाकलेल्या पार्टिशनपलीकडे झोपतो आणि आईवडील पार्टिशनच्या दुसऱ्या बाजूला असं हे विदारक जगणं अशा निष्पाप कुटुंबांच्या वाटय़ाला आलं आहे.
एफएसआय लुटीची प्रक्रिया नक्की कशी होतो ते आपण पुढे पाहू. समजा एक हौसिंग सोसायटी मुंबई उपनगरात आहे. तिचे बांधकाम, नोंदणीकरण १९९१ पूर्वी झालेले आहे. हे नोंदणीकरण करताना बिल्डरने सदनिकाधारकांकडून लिहून घेतले आहे की भविष्यकाळात जर एफएसआय वाढला तर मी त्याचा उपयोग करेन. हे असे काही सदनिकाधारकांना लिहून द्यावेच लागते. कारण बिल्डर सदनिकेचा ताबा देत नाही किंवा सोसायटी नोंदणीकरण करत नाही. काही ठिकाणी तर सदनिकांचा ताबा देताना बिल्डरने कोऱ्या कागदांवर सदनिकाधारकांच्या सह्य़ाही घेऊन ठेवल्याची उदाहरणे आहेत. सोसायटी रजिस्टर करण्याच्या आधीच प्रस्तावित सोसायटीच्या आधारे ठराव पास करण्यास सदनिकाधारकांना भाग पाडले आहे. शिवाय सदनिकेच्या खरेदीखतात बिल्डरने कलम घातलेले आहे- ‘भविष्यकाळातला वाढीव एफएसआयचा वापर करण्यास सदनिकाधारकाची कोणतीही हरकत नाही’. हे सगळे मोफा कायद्याप्रमाणे बेकायदेशीर आहे. पण वास्तवात हे असेच चालते. सोसायटीचे कन्व्हेअन्स झालेले नाही. बिल्डर करतच नाही, कारण तो त्याचा हक्क आहे!
तर वरीलप्रमाणे पूर्व तयारी केलेली असते. आता समजा या सोसायटीला लागून यूएलसी प्लॉट, प्रशस्त पार्किंग जागा, मोडकळीस आलेली इमारत, इ. आहे. सोसायटी पंचवीस वर्षे जुनी आहे. त्या वेळेस एफएसआय ‘एक’ होता. १९९१च्या विकास नियमावलीने टीडीआर ही संकल्पना जन्माला घातली. तसेच वेळोवेळी आलेल्या जीआरमुळे एफएसआय वाढला. समजा दुप्पट झाला. नेमका याच गोष्टीचा फायदा काही बदमाश प्रवृत्तीच्या ऑर्किटेक्टनी आणि व्यक्तींनी घेतला. या लोकांनी अशा जुन्या सोसायटय़ांच्या मूळ बिल्डरांकडून किंवा कागदोपत्री असलेल्या जमीनमालकांकडून या जागांच्या विकासाच्या पावर ऑफ अ‍ॅटर्नी घेतल्या. आता या गोष्टीमध्ये काहीजणांना शंका येऊ शकते की, ज्या जागेवर नोंदणीकृत हाऊसिंग सोसायटी उभी आहे, जिला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेले आहे, तांत्रिक दृष्टीने सध्या राहत असलेल्या सदनिकाधारकांच्या किमतीच्या रूपाने जागेचीही किंमत २५ वर्षांपूर्वीच बिल्डरला दिली आहे, अशा जागांची, सोसायटीचा सहभाग न घेता विकासासाठी पावर ऑफ अ‍ॅटर्नी रजिस्टर होतेच कशी! तर वास्तव असे आहे की, अशी पावर ऑफ अ‍ॅटर्नी रजिस्टर होते. त्यात असं दाखवलं जातं की, २५ वर्षांपासून उभी असलेली सोसायटी अस्तित्वातच नाही!! कारण कन्वेअन्स झालेले नाही. सोसायटीचा तिच्या इमारतीखालील जागेवर कायदेशीर हक्कच प्रस्थापित झालेला नाही!! पण मूळ बिल्डरने २५ वर्षांपूर्वीच जागेचे पैसे हे सदनिकांच्या पैशांच्या रूपाने घेतले आहेत.
पावर ऑफ अ‍ॅटर्नी मिळाल्यानंतर नवीन विकासक ही जुनी सोसायटी लागून असलेला यूएलसीतून मोकळा झालेला प्लॉट किंवा शेजारची मोकळी जागा, पार्किंग, हे सर्व एकत्र करून ले-आऊट संमतीसाठी इमारत प्रस्ताव विभागाला प्लॉन टाकतो. मग या विभागाकडून सव्‍‌र्हे होतो. हा कागदोपत्री असतो किंवा झाला तरी २५ वर्षे जुनी सोसायटी या सर्वेअरला, पैशांचा चष्मा लावल्याने डोळ्यांनी दिसत नाही. लागली तर विधी विभागाचीही संमती घेतली जाते. २५ वर्षांपूर्वीच्या सोसायटीच्या प्लॉटच्या सीमारेषा बदलल्या जातात. ही पूर्ण प्रक्रिया मोका कायद्याच्या जनहिताच्या कलमांना तिलांजली देणारी असते. वास्तविक सोसायटी रजिस्टर झाल्यापासून चार महिन्यांच्या आत बिल्डरने कन्व्हेअन्स करायला हवे. मग बिल्डर २५ वर्षे थांबला का? हा प्रश्न संबंधित नगरपालिकेच्या अधिकाऱ्यांना पडत नाही. विधी विभागही याची दखल घेत नाही. जुन्या बिल्डरचे खरेदीखत मोका नियमावली १९६४ च्या नियमाप्रमाणे आहे की नाही, हेही बघितले जात नाही. सोसायटीची २५ वर्षांपूर्वीची संमती ‘टाइमबार’ नाही का? नगरपालिकेच्या संबंधित विभागातील काही व्यक्तींना या नवीन इमारतीत सदनिकाही बहाल केलेल्या आढळू शकतात. उठसूट कर भरण्याची नोटीस सोसायटीला बजावणारे अधिकारी या वेळेस मात्र सोसायटीचं अस्तित्वात नाकारतात. या प्रस्तावाची हवाही सोसायटी लागू न देण्याची विकासकाने संबंधित अधिकाऱ्यांना विनंती केलेली असते. ही विनंती हे अधिकारी आनंदाने पाळत असतात. इतके असूनही सोसायटीतल्या एखाद्या सभासदाला याचा सुगावा लागला आणि तो या विभागात गेला तर त्याला उडवाउडवीची उत्तरे मिळतात. याच विभागातून विकासकाला फोन जातो. मग तो या सुजाण सभासदाचे तोंड बंद करतो. आनंदीआनंद- लुटीचा आनंद, अशा तऱ्हेने हा एकत्रीकरणाचा, पोटविभाजनाचा किंवा दोन्हींचा वापर करून निर्माण केलेला नवीन भूखंडाचा आराखडा संमत होतो.
नंतर नवीन विकासक हा मा. जिल्हाधिकाऱ्यांच्या कार्यालयात जातो. तेथे एकत्रीकरण इ.संबंधी अर्ज करतो. या अर्जाचे स्वरूप अतितातडी असे असते. या अर्जाला सगळी आवश्यक कागदपत्रे लावली जातात. फक्त २५ वर्षे जुनी सोसायटी या जागेवर उभी आहे, असं कुठेही दाखवलं जात नाही. जणू काही ही सोसायटी अस्तित्वातच नसते कागदोपत्री. या ठिकाणी प्रकर्षांने जाणीव होते कायद्याच्या कमकुवतपणाची. ठिकठिकाणी माजलेल्या भ्रष्टाचाराची. अशा पद्धतीने केलेल्या अर्जावर मा. जिल्हाधिकारी कार्यालयापासून एकत्रीकरणासंबंधी संमती बहाल केली जाते. एरवी मतदारांचे नोंदणीकरण करायला फिरणारे जिल्हाधिकारी कार्यालयातल्या अधिकाऱ्यांना या जुन्या सोसायटीचा विसर पडलेला असतो, पण या सोसायटीच्या सभासदांचे अगदी सोसायटीच्या पत्त्यानिशी नाव असते मतदार यादीत. आहे की नाही गंमत, पण या आदेशात एक शर्त जरूर असते- ‘सदरची परवानगी अर्जदारांच्या वैयक्तिक जबाबदारीवर देण्यात येत आहे. काही वाद निर्माण झाल्यास सदरची परवानगी रद्द करण्याचे अधिकार राखून ठेवण्यात येत आहेत.’ समजा एखाद्या विद्वान सभासदाला याचा सुगावा लागला उशिराने, तर त्याला उत्तर मिळते ‘‘तुमचं अस्तित्वच या भूखंडावर नाही. तुमचा याच्याशी काही संबंधच नाही. कन्व्हेअन्स करा आणि नंतर या किंवा ‘टाइमबार’, हे उत्तर मिळतं. अन्याय करण्याची अशी कायदेशीर पद्धत अत्यंत विचारपूर्वक पद्धतीने अमलात आणली जाते. मग अशा सभासदाला ग्राहकराजा, सोसायटीचे नोंदणीकरण गृहनिर्माण क्षेत्रात काम करणाऱ्या सरकारी, बिगरसरकारी संस्थांचे दावे, प्रयत्न किती तोकडे, पोकळ आहेत याची जाणीव होते.
अशा रीतीने मा. जिल्हाधिकारी कार्यालयातून परवानगी मिळाल्यानंतर आराखडय़ात प्रत्यक्ष फेरफार करण्यासाठी नवीन विकासक नगर भूमापन कार्यालयात जातो. अर्ज करतो. नगर भूमापन कार्यालयातून मग या सोसायटीच्या आजूबाजूच्या सोसायटय़ांना हरकत नोंदविण्याविषयी अर्ज जातात. काही सोसायटय़ांच्या सेक्रेटरींना किंवा काही सभासदांना नव्या विकासकाने आधीच मॅनेज केलेले असते. समजा कुणी तयारच झाले नाही तर त्या सोसायटीच्या वॉचमनची सहीही चालते किंवा खोटय़ा सह्य़ाही चालतात. अशा सोसायटय़ांचे कन्व्हेअन्स झालेले नसले तरी त्यांना नोटिसा जातात! पण ज्या बिचाऱ्या सोसायटीच्या प्लॉटचे एकत्रीकरण इ. करायचे आहे तिला कुणीच विचारीत नाही. कारण तिचे कन्व्हेअन्स झालेले नसते. मग प्लॉटच्या सीमारेषांत फेरफार होतात. सव्‍‌र्हे क्रमांक बदलतात सगळं होतं. सगळं गुप्त स्वरूपात होतं. मोफा कायदाही निद्रिस्त असतो. सव्‍‌र्हे होतो किंवा तो झाला असे दाखविले जातेच, पण गंमत अशी की सव्‍‌र्हे करताना २५ वर्षे जुनी सोसायटीची इमारतच सव्‍‌र्हे करणाऱ्या अधिकाऱ्याला दिसत नाही. एरवी दगड, झाड, विहीर इ. खुणा आराखडय़ात नोंदवून घेणारे अधिकारी २५ वर्षे जुनी सोसायटीची इमारत मात्र दाखवत नाही. इथे असा प्रश्न पडतो की, अनधिकृत झोपडय़ाही शासनाच्या रेकॉर्डवर असतात. दर पाच वर्षांनी त्या अधिकृत होण्याची योजना असते. मग ही २५ वर्षे जुनी सोसायटी सरकारी कागदपत्रात अस्तित्वातच नसते. कारण काय तर कन्वेअन्स झालेले नाही, पण सोसायटीच्या सभासदांनी सदनिकेच्या किमतीच्या रूपाने मूळ विकासकाला जमिनीची किंमत दिलेली असते. एवढे पैसे मोजूनही शासनाला स्टॅम्प डय़ुटी देऊनही जिल्हाधिकारी कार्यालयात, नगर भूमापन कार्यालयात, नगरपालिकांत नोंदणीकृत हाऊसिंग सोसायटीचे अस्तित्वच नसते. हा सगळा खटाटोप २५ वर्षे जुन्या सोसायटीच्या जागेचा तुकडा आणि टीडीआर प्रकार फुकटात पदरात पाडून घेण्यासाठी असतो. अशा प्रोजेक्टमध्ये संबंधित विभागाच्या अधिकाऱ्यांचा काळा पैसा, तसेच त्यांना फुकटात घरे मिळाल्याची शक्यता नाकारता येत नाही. विशेष म्हणजे ही गोष्ट न्यायालयात सिद्ध करणे अशक्य असते. ‘टाइमबार’ असतो. सगळं असतं, फक्त एकच गोष्ट नसते ती म्हणजे जुन्या सोसायटीचा इतकी वर्ष कन्व्हेअन्स का झाला नाही. याला ‘टाइमबार’ नाही का?
तर अशा पद्धतीने मुंबई उपनगरात काही सोसायटय़ांवर अन्याय झाला आहे. याला शासकीय यंत्रणेतली कीड जबाबदार आहे. अशा सोसायटय़ांचे मूळ सव्‍‌र्हे क्रमांक बदलले आहे. एफएसआयचे गणित चुकते आहे. याच्या जागा कागदोपत्री लाटण्यात आलेल्या आहेत. टीडीआर प्रभार कागदोपत्री वापरून टाकण्यात आला आहे. त्यांच्या मूळ संमत आराखडय़ाप्रमाणे त्यांचा कन्व्हेअन्स घेणं जवळजवळ अशक्य झालं आहे. या सोसायटय़ांमधून राहणाऱ्या सभासदांची कुटुंब वाढली आहेत. या सोसायटय़ांचा पुनर्विकास होऊ शकत नाही. येत्या पाच-सात वर्षांत अशा इमारती पडायला लागतील. मग काय करायचे? अशा लोकांनी शासनाकडून न्यायाची अपेक्षा धरावी का? का कोर्टात जनहितार्थ याचिका दाखल करावी? इ. प्रश्न मनात रेंगाळत राहतात.
दहा अपराधी सुटले तरी एका निरपराध्याला शिक्षा व्हायला नको, असं आपल्या न्यायव्यवस्थेचं तत्त्व आहे असं ऐकल्याचं आठवतं. पण वास्तवात असं बऱ्याच वेळा काही घडत नाही. कारण त्या तत्त्वाला जनतेच्या सेवकांचा काही आधार मिळत नाही. एफएसआयचा मलिदा सर्वानाच हवा आहे. राजकारण्यांनाही आणि बिल्डरांनाही. विविध योजना राबवताना जमलेला टीडीआर कुठे वापरावा, हाही प्रश्न यामुळे सुटण्यास मदत होते आहे. या स्वार्थाच्या सगळ्या गदारोळात काही सदनिकाधारकांवर अन्याय होतोय असं वाटतं. मुख्यत: हे सदनिकाधारक स्थानिक आहेत आणि त्यांच्या गृहनिर्माण संस्था पंचवीस वर्षांपूर्वी अस्तित्वात आलेल्या आहेत म्हणजे १९९१ पूर्वी.
तर १९९१ साली मुंबई शहराची विकास नियमावली अस्तित्वात आली. या विकास नियमावलीने टीडीआर नावाचे पर्व सुरू केले. आणि त्या टीडीआर पर्वाने मोफा कायद्याच्या जनहितासाठी असलेल्या कलमांचा खातमा केला. कन्व्हेअन्सच्या प्रक्रियेला ब्रेक लावला. विकास नियमावली मोफा कायद्याला ओळखत नाही. आराखडे विकास नियमावलीच्या आधारे संमत होत राहतात. आराखडे संमत होण्याच्या प्रक्रियेत मोफा कायद्याच्या कलमांची पायमल्ली होऊ नये म्हणून या विकास नियमावलीत योजनाच नाही. यामुळे हौसिंग सोसायटय़ांच्या जागेच्या कन्व्हेअन्सचा प्रश्न जटिल होत गेला. वेळोवेळी नगरविकास खात्याकडून निघणाऱ्या जीआरमुळे एफएसआय वाढत राहतो. या वाढणाऱ्या एफएसआयमुळे बिल्डर आधीच्या आराखडय़ात बदल करत राहतो. ही अनंतकालपर्यंत चालणारी प्रक्रिया आहे. मग पार्किंगसाठी किंवा क्लबसाठी असलेल्या जागेत नवीन इमारत उभी राहते. जागा तेवढीच असते, पण त्या जागेत जास्तीतजास्त सदनिका निर्माण करण्याचे महान कार्य यातून घडत राहते. विकास नियमावली मोफा कायद्याला ओळखत नसल्याने हे सुधारित आराखडे संमत होत राहतात. आनंदी आनंद असतो. कोटय़वधी रुपयांचा फायदा असतो अगदी नगण्य गुंतवणुकीवर. इतर कोणत्याही धंद्यात एवढा फायदा नाही. या शोषण प्रक्रियेतून एकत्रीकरण, एकत्रीकरण आणि पोटविभाजन ही पंचवीस वर्षांपासून हौसिंग सोसायटय़ांतून राहणाऱ्या सदनिकाधारकांच्या मुळावर आघात करणारी प्रक्रिया जन्मास आली. वास्तविक पाहता एकत्रीकरण, पोटविभाजन किंवा दोन्ही प्रक्रिया एसआरए स्कीमसाठी असावी असे वाटते. बेकायदा झोपडय़ा या रिकाम्या, दुर्लक्षित जागेवर अस्तित्वात येतात. त्या येताना प्लॉटच्या सीमारेषा, सव्‍‌र्हे क्रमांक यांचा विचार करण्याचा प्रश्नच नसतो. जागा मोकळी आहे, हा एकच महत्त्वाचा मुद्दा. आता अशा झोपडपट्टय़ांचा पुनर्विकास करताना प्लॉटच्या सव्‍‌र्हे क्रमांकाचा अडसर येऊ नये म्हणून एकमेकांलगत उभ्या असलेल्या, पण सव्‍‌र्हे क्रमांक वेगळ्या असलेल्या जागांचा पुनर्विकासात अडथळा येऊ नये म्हणून, पुनर्विकास सुलभ व्हावा म्हणून अशा प्लॉटचे नैसर्गिकरीत्या एकत्रीकरण झाले आहे असे मानले जाते. झोपडय़ांचा पुनर्विकास होत राहतो. नेमक्या याच गोष्टीचा गैरफायदा घेऊन १९९१ पूर्वीच्या काही हौसिंग सोसायटय़ांचा एफएसआय लुटण्यात आला आहे. आता अशा सोसायटय़ांचे कन्व्हेअन्स व पुनर्विकास अशक्य आहे. पंचवीस वर्षे किंवा त्यापेक्षा जास्त जुन्या असल्याने अशा सोसायटय़ांमधून राहणाऱ्या सदनिकाधारकांचे कुटुंबही वाढले आहे. मग लग्न झालेला एक मुलगा स्वयंपाकघरात झोपतो. दुसरा हॉलमध्ये टाकलेल्या पार्टिशनपलीकडे झोपतो आणि आईवडील पार्टिशनच्या दुसऱ्या बाजूला असं हे विदारक जगणं अशा निष्पाप कुटुंबांच्या वाटय़ाला आलं आहे.
एफएसआय लुटीची प्रक्रिया नक्की कशी होतो ते आपण पुढे पाहू. समजा एक हौसिंग सोसायटी मुंबई उपनगरात आहे. तिचे बांधकाम, नोंदणीकरण १९९१ पूर्वी झालेले आहे. हे नोंदणीकरण करताना बिल्डरने सदनिकाधारकांकडून लिहून घेतले आहे की भविष्यकाळात जर एफएसआय वाढला तर मी त्याचा उपयोग करेन. हे असे काही सदनिकाधारकांना लिहून द्यावेच लागते. कारण बिल्डर सदनिकेचा ताबा देत नाही किंवा सोसायटी नोंदणीकरण करत नाही. काही ठिकाणी तर सदनिकांचा ताबा देताना बिल्डरने कोऱ्या कागदांवर सदनिकाधारकांच्या सह्य़ाही घेऊन ठेवल्याची उदाहरणे आहेत. सोसायटी रजिस्टर करण्याच्या आधीच प्रस्तावित सोसायटीच्या आधारे ठराव पास करण्यास सदनिकाधारकांना भाग पाडले आहे. शिवाय सदनिकेच्या खरेदीखतात बिल्डरने कलम घातलेले आहे- ‘भविष्यकाळातला वाढीव एफएसआयचा वापर करण्यास सदनिकाधारकाची कोणतीही हरकत नाही’. हे सगळे मोफा कायद्याप्रमाणे बेकायदेशीर आहे. पण वास्तवात हे असेच चालते. सोसायटीचे कन्व्हेअन्स झालेले नाही. बिल्डर करतच नाही, कारण तो त्याचा हक्क आहे!
तर वरीलप्रमाणे पूर्व तयारी केलेली असते. आता समजा या सोसायटीला लागून यूएलसी प्लॉट, प्रशस्त पार्किंग जागा, मोडकळीस आलेली इमारत, इ. आहे. सोसायटी पंचवीस वर्षे जुनी आहे. त्या वेळेस एफएसआय ‘एक’ होता. १९९१च्या विकास नियमावलीने टीडीआर ही संकल्पना जन्माला घातली. तसेच वेळोवेळी आलेल्या जीआरमुळे एफएसआय वाढला. समजा दुप्पट झाला. नेमका याच गोष्टीचा फायदा काही बदमाश प्रवृत्तीच्या ऑर्किटेक्टनी आणि व्यक्तींनी घेतला. या लोकांनी अशा जुन्या सोसायटय़ांच्या मूळ बिल्डरांकडून किंवा कागदोपत्री असलेल्या जमीनमालकांकडून या जागांच्या विकासाच्या पावर ऑफ अ‍ॅटर्नी घेतल्या. आता या गोष्टीमध्ये काहीजणांना शंका येऊ शकते की, ज्या जागेवर नोंदणीकृत हाऊसिंग सोसायटी उभी आहे, जिला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळालेले आहे, तांत्रिक दृष्टीने सध्या राहत असलेल्या सदनिकाधारकांच्या किमतीच्या रूपाने जागेचीही किंमत २५ वर्षांपूर्वीच बिल्डरला दिली आहे, अशा जागांची, सोसायटीचा सहभाग न घेता विकासासाठी पावर ऑफ अ‍ॅटर्नी रजिस्टर होतेच कशी! तर वास्तव असे आहे की, अशी पावर ऑफ अ‍ॅटर्नी रजिस्टर होते. त्यात असं दाखवलं जातं की, २५ वर्षांपासून उभी असलेली सोसायटी अस्तित्वातच नाही!! कारण कन्वेअन्स झालेले नाही. सोसायटीचा तिच्या इमारतीखालील जागेवर कायदेशीर हक्कच प्रस्थापित झालेला नाही!! पण मूळ बिल्डरने २५ वर्षांपूर्वीच जागेचे पैसे हे सदनिकांच्या पैशांच्या रूपाने घेतले आहेत.
पावर ऑफ अ‍ॅटर्नी मिळाल्यानंतर नवीन विकासक ही जुनी सोसायटी लागून असलेला यूएलसीतून मोकळा झालेला प्लॉट किंवा शेजारची मोकळी जागा, पार्किंग, हे सर्व एकत्र करून ले-आऊट संमतीसाठी इमारत प्रस्ताव विभागाला प्लॉन टाकतो. मग या विभागाकडून सव्‍‌र्हे होतो. हा कागदोपत्री असतो किंवा झाला तरी २५ वर्षे जुनी सोसायटी या सर्वेअरला, पैशांचा चष्मा लावल्याने डोळ्यांनी दिसत नाही. लागली तर विधी विभागाचीही संमती घेतली जाते. २५ वर्षांपूर्वीच्या सोसायटीच्या प्लॉटच्या सीमारेषा बदलल्या जातात. ही पूर्ण प्रक्रिया मोका कायद्याच्या जनहिताच्या कलमांना तिलांजली देणारी असते. वास्तविक सोसायटी रजिस्टर झाल्यापासून चार महिन्यांच्या आत बिल्डरने कन्व्हेअन्स करायला हवे. मग बिल्डर २५ वर्षे थांबला का? हा प्रश्न संबंधित नगरपालिकेच्या अधिकाऱ्यांना पडत नाही. विधी विभागही याची दखल घेत नाही. जुन्या बिल्डरचे खरेदीखत मोका नियमावली १९६४ च्या नियमाप्रमाणे आहे की नाही, हेही बघितले जात नाही. सोसायटीची २५ वर्षांपूर्वीची संमती ‘टाइमबार’ नाही का? नगरपालिकेच्या संबंधित विभागातील काही व्यक्तींना या नवीन इमारतीत सदनिकाही बहाल केलेल्या आढळू शकतात. उठसूट कर भरण्याची नोटीस सोसायटीला बजावणारे अधिकारी या वेळेस मात्र सोसायटीचं अस्तित्वात नाकारतात. या प्रस्तावाची हवाही सोसायटी लागू न देण्याची विकासकाने संबंधित अधिकाऱ्यांना विनंती केलेली असते. ही विनंती हे अधिकारी आनंदाने पाळत असतात. इतके असूनही सोसायटीतल्या एखाद्या सभासदाला याचा सुगावा लागला आणि तो या विभागात गेला तर त्याला उडवाउडवीची उत्तरे मिळतात. याच विभागातून विकासकाला फोन जातो. मग तो या सुजाण सभासदाचे तोंड बंद करतो. आनंदीआनंद- लुटीचा आनंद, अशा तऱ्हेने हा एकत्रीकरणाचा, पोटविभाजनाचा किंवा दोन्हींचा वापर करून निर्माण केलेला नवीन भूखंडाचा आराखडा संमत होतो.
नंतर नवीन विकासक हा मा. जिल्हाधिकाऱ्यांच्या कार्यालयात जातो. तेथे एकत्रीकरण इ.संबंधी अर्ज करतो. या अर्जाचे स्वरूप अतितातडी असे असते. या अर्जाला सगळी आवश्यक कागदपत्रे लावली जातात. फक्त २५ वर्षे जुनी सोसायटी या जागेवर उभी आहे, असं कुठेही दाखवलं जात नाही. जणू काही ही सोसायटी अस्तित्वातच नसते कागदोपत्री. या ठिकाणी प्रकर्षांने जाणीव होते कायद्याच्या कमकुवतपणाची. ठिकठिकाणी माजलेल्या भ्रष्टाचाराची. अशा पद्धतीने केलेल्या अर्जावर मा. जिल्हाधिकारी कार्यालयापासून एकत्रीकरणासंबंधी संमती बहाल केली जाते. एरवी मतदारांचे नोंदणीकरण करायला फिरणारे जिल्हाधिकारी कार्यालयातल्या अधिकाऱ्यांना या जुन्या सोसायटीचा विसर पडलेला असतो, पण या सोसायटीच्या सभासदांचे अगदी सोसायटीच्या पत्त्यानिशी नाव असते मतदार यादीत. आहे की नाही गंमत, पण या आदेशात एक शर्त जरूर असते- ‘सदरची परवानगी अर्जदारांच्या वैयक्तिक जबाबदारीवर देण्यात येत आहे. काही वाद निर्माण झाल्यास सदरची परवानगी रद्द करण्याचे अधिकार राखून ठेवण्यात येत आहेत.’ समजा एखाद्या विद्वान सभासदाला याचा सुगावा लागला उशिराने, तर त्याला उत्तर मिळते ‘‘तुमचं अस्तित्वच या भूखंडावर नाही. तुमचा याच्याशी काही संबंधच नाही. कन्व्हेअन्स करा आणि नंतर या किंवा ‘टाइमबार’, हे उत्तर मिळतं. अन्याय करण्याची अशी कायदेशीर पद्धत अत्यंत विचारपूर्वक पद्धतीने अमलात आणली जाते. मग अशा सभासदाला ग्राहकराजा, सोसायटीचे नोंदणीकरण गृहनिर्माण क्षेत्रात काम करणाऱ्या सरकारी, बिगरसरकारी संस्थांचे दावे, प्रयत्न किती तोकडे, पोकळ आहेत याची जाणीव होते.
अशा रीतीने मा. जिल्हाधिकारी कार्यालयातून परवानगी मिळाल्यानंतर आराखडय़ात प्रत्यक्ष फेरफार करण्यासाठी नवीन विकासक नगर भूमापन कार्यालयात जातो. अर्ज करतो. नगर भूमापन कार्यालयातून मग या सोसायटीच्या आजूबाजूच्या सोसायटय़ांना हरकत नोंदविण्याविषयी अर्ज जातात. काही सोसायटय़ांच्या सेक्रेटरींना किंवा काही सभासदांना नव्या विकासकाने आधीच मॅनेज केलेले असते. समजा कुणी तयारच झाले नाही तर त्या सोसायटीच्या वॉचमनची सहीही चालते किंवा खोटय़ा सह्य़ाही चालतात. अशा सोसायटय़ांचे कन्व्हेअन्स झालेले नसले तरी त्यांना नोटिसा जातात! पण ज्या बिचाऱ्या सोसायटीच्या प्लॉटचे एकत्रीकरण इ. करायचे आहे तिला कुणीच विचारीत नाही. कारण तिचे कन्व्हेअन्स झालेले नसते. मग प्लॉटच्या सीमारेषांत फेरफार होतात. सव्‍‌र्हे क्रमांक बदलतात सगळं होतं. सगळं गुप्त स्वरूपात होतं. मोफा कायदाही निद्रिस्त असतो. सव्‍‌र्हे होतो किंवा तो झाला असे दाखविले जातेच, पण गंमत अशी की सव्‍‌र्हे करताना २५ वर्षे जुनी सोसायटीची इमारतच सव्‍‌र्हे करणाऱ्या अधिकाऱ्याला दिसत नाही. एरवी दगड, झाड, विहीर इ. खुणा आराखडय़ात नोंदवून घेणारे अधिकारी २५ वर्षे जुनी सोसायटीची इमारत मात्र दाखवत नाही. इथे असा प्रश्न पडतो की, अनधिकृत झोपडय़ाही शासनाच्या रेकॉर्डवर असतात. दर पाच वर्षांनी त्या अधिकृत होण्याची योजना असते. मग ही २५ वर्षे जुनी सोसायटी सरकारी कागदपत्रात अस्तित्वातच नसते. कारण काय तर कन्वेअन्स झालेले नाही, पण सोसायटीच्या सभासदांनी सदनिकेच्या किमतीच्या रूपाने मूळ विकासकाला जमिनीची किंमत दिलेली असते. एवढे पैसे मोजूनही शासनाला स्टॅम्प डय़ुटी देऊनही जिल्हाधिकारी कार्यालयात, नगर भूमापन कार्यालयात, नगरपालिकांत नोंदणीकृत हाऊसिंग सोसायटीचे अस्तित्वच नसते. हा सगळा खटाटोप २५ वर्षे जुन्या सोसायटीच्या जागेचा तुकडा आणि टीडीआर प्रकार फुकटात पदरात पाडून घेण्यासाठी असतो. अशा प्रोजेक्टमध्ये संबंधित विभागाच्या अधिकाऱ्यांचा काळा पैसा, तसेच त्यांना फुकटात घरे मिळाल्याची शक्यता नाकारता येत नाही. विशेष म्हणजे ही गोष्ट न्यायालयात सिद्ध करणे अशक्य असते. ‘टाइमबार’ असतो. सगळं असतं, फक्त एकच गोष्ट नसते ती म्हणजे जुन्या सोसायटीचा इतकी वर्ष कन्व्हेअन्स का झाला नाही. याला ‘टाइमबार’ नाही का?
तर अशा पद्धतीने मुंबई उपनगरात काही सोसायटय़ांवर अन्याय झाला आहे. याला शासकीय यंत्रणेतली कीड जबाबदार आहे. अशा सोसायटय़ांचे मूळ सव्‍‌र्हे क्रमांक बदलले आहे. एफएसआयचे गणित चुकते आहे. याच्या जागा कागदोपत्री लाटण्यात आलेल्या आहेत. टीडीआर प्रभार कागदोपत्री वापरून टाकण्यात आला आहे. त्यांच्या मूळ संमत आराखडय़ाप्रमाणे त्यांचा कन्व्हेअन्स घेणं जवळजवळ अशक्य झालं आहे. या सोसायटय़ांमधून राहणाऱ्या सभासदांची कुटुंब वाढली आहेत. या सोसायटय़ांचा पुनर्विकास होऊ शकत नाही. येत्या पाच-सात वर्षांत अशा इमारती पडायला लागतील. मग काय करायचे? अशा लोकांनी शासनाकडून न्यायाची अपेक्षा धरावी का? का कोर्टात जनहितार्थ याचिका दाखल करावी? इ. प्रश्न मनात रेंगाळत राहतात.
