महाराष्ट्र राज्यात एक लाखाहून अधिक सहकारी गृहनिर्माण संस्था आहेत अशी माहिती आहे. यातील बहुसंख्य संस्था मुंबईत, पूर्व-पश्चिम उपनगरात, ठाणे, रायगड, नवी मुंबई भागात असून, पुणे, नागपूर, औरंगाबाद या शहरात त्यांचे प्रमाण जास्त आहे. या संस्थातील सभासदांच्या मताची चाचपणी केली तर बहुसंख्य सभासद आणि कार्यकारिणीचे सदस्य एकमेकांबद्दल असमाधानी असतील, असे मला वाटते. (वस्तुस्थिती चांगली असल्यास मला आनंद होईल.) यास अनेक कारणेही आहेत. कार्यकारिणी असमाधानी असते कारण सभासद फक्त घर घेणे आणि नंतर कोणत्याच प्रकारे सहभागी न होणे, सहकार्य न करणे, नियम धाब्यावर बसवणे, थकबाकीदार होणे वगैरे प्रकार करतात. तर काही ठिकाणी सभासद असमाधानी असतात, कारण तिथे कार्यकारिणी मनमानी करत असते आणि त्यापुढे सभासदांचे काही चालत नाही अशी स्थिती असते. त्यांचे तंटेबखेडे सहकारी न्यायालयापुढे जातात आणि कित्येक वर्षे त्यात खर्ची पडतात. याचे मूळ कारण सहकाराचा अर्थ नीटपणे न कळलेला असणे, याबरोबरच ‘सहकारी व्यवस्थापन’ आणि आधी म्हटल्याप्रमाणे आता सर्वत्र अनुभवाला येणारे ‘आधुनिक व्यवस्थापन’ या दोहोंचा गृहनिर्माण संस्थांमध्ये असलेला अभाव हे होय असे म्हणता येईल.
सहकारी व्यवस्थापन
सहकारी कायदा नियम आणि संस्थेचे पोटनियम यांच्या अधीन राहून संस्थेच्या सभा झाल्या, वेगवेगळी रजिष्टरे ठेवली, वार्षिक अहवाल व हिशेबपत्रके तयार केली, संस्थेची आर्थिक स्थिती दर्शविणारा ताळेबंद तयार केला की, सहकारी व्यवस्थापन साधले असा अर्थ होणार नाही. कारण मुळात नियम आणि पोटनियम हे पूर्णाशाने बरोबर आहेत काय हे काळ आणि परिस्थितीनुसार तपासून त्यात बदल करावे लागतात. म्हणजे कालपर्यंत काही धारणा चुकीच्या होत्या हे आज मान्य करावे लागते आणि उद्यासाठी बदल करावे लागतात. ९७व्या घटना दुरुस्तीच्या अनुषंगाने महाराष्ट्र राज्य सहकारी संस्था (अमेंडमेंट) अध्यादेश २०१३ नुसार आता सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या पोटनियमात होणारे बदल हे त्याचे ताजे उदाहरण होय. हे बदल केल्यावर बरेच प्रश्न सुटू शकतील आणि सहकारी व्यवस्थापनावर (को-ऑपरेटिव्ह मॅनेजमेंट) त्याचा चांगला परिणाम होईल, अशी सरकारी धारणा आहे.
मुळात कायदा आणि पोटनियम यातील तरतुदी कितीही चांगल्या असल्या, तरी त्यांचे पूर्ण आकलन प्रत्येक सभासदापर्यंत झिरपणे हे तेवढेच किंबहुना त्याहून जास्त महत्त्वाचे आहे. ‘मी संस्थेचे पोटनियम वाचले असून ते मला मान्य आहेत’ असे प्रत्येक सभासदाने लेखी लिहून दिलेले असले तरी प्रत्यक्ष स्थिती नेमकी उलटी असल्याचे आपल्या सहज लक्षात येईल. याकरिता संस्थेने सभासदांचे सतत प्रबोधन करणे गरजेचे आहे. खरे तर त्यासाठी दरवर्षी वर्ग भरवले पाहिजेत.
तसेच ज्याप्रमाणे प्रत्येक सहकारी संस्थेला सहकारी कायद्याचे पुस्तक कार्यालयात ठेवणे बंधनकारक केले आहे; त्याचप्रमाणे गृहनिर्माण संस्थेच्या पोटनियमांची प्रत प्रत्येक सभासदाला संस्थेने (विकत) देणे आणि ती प्रत त्याने सदनिकेत ठेवणे नियमाने बंधनकारक केल्यास ते उभयपक्षी योग्य ठरेल. असे केल्यावर ‘सभासदाने पोटनियम वाचले आहेत’ या विधानाला बळकटी येईल आणि ‘संस्था पोटनियमांची प्रत दाखवण्यात टाळाटाळ करते’ असे सभासदालासुद्धा म्हणता येणार नाही. या व्यवस्थेतून एक पारदर्शकता तयार होईल आणि त्याचा व्यवस्थापनावर चांगला परिणाम होईल, असे वाटते.
व्यावसायिक व्यवस्थापन
गृहनिर्माण संस्थेच्या बाबतीत सहकारी व्यवस्थापनाइतकेच तिच्या ‘सहनिवासाचे व्यावसायिक व्यवस्थापन’ महत्त्वाचे आहे. किंबहुना सहनिवासाचे व्यवस्थापन ठीक साधल्यास सहकारी व्यवस्थापन ठीक असले-नसले तरी फरक पडणार नाही. ज्याप्रमाणे एखादी कंपनी योग्य कारभार चालवून सतत उत्कर्ष करते आणि तिचे भागधारक घरबसल्या अहवाल प्राप्त करतात. आणि त्यांनी वार्षिक सभेला हजेरी लावण्याची गरज उरत नाही, तसेच काहीसे हे आहे. काहींना ही तुलना गैर वाटण्याचा संभव आहे. पण कंपनी व्यवस्थापनातील चांगला भाग सहकारी संस्थांनी स्वीकारण्यास हरकत असू नये. निदान तसा प्रयत्न व्हावा यासाठी काही सूचना देत आहे.
१) गृहनिर्माण संस्थेच्या सभासदांनी एकत्र बसून विचारमंथन (ब्रेन स्टॉर्मिग) करावे आणि आपल्या संस्थेचे ध्येयवाक्य (मिशन स्टेटमेंट) शब्दात मांडावे. तसेच आम्हा सर्वाना या सहनिवासात आनंदात राहावयाचे आहे आणि त्यासाठी आम्ही सर्व तऱ्हेचे प्रयत्न करू असे ठरवावे. भूतान या एकमेव देशात घटनेद्वारे नागरिकांना आनंदी जीवन मिळण्याची तरतूद आहे. भारताच्या घटनेत तशी तरतूद नसली तरी गृहनिर्माण संस्थेच्या सभासदांनी आनंदात राहण्याचे ठरवल्यास त्यास कायदा आडकाठी करेल असे वाटत नाही. एकदा ही मूलभूत धारणा बहुसंख्य सभासदांनी स्वीकारल्यावर आणि संस्थेनेही तेच ब्रीद म्हणून स्वीकारल्यावर अनेक प्रश्न ‘बहुजनहिताय, बहुजनसुखाय’ या न्यायाने सुटू शकतील, असे वाटते.
२) यानंतर पुढील पायरी म्हणजे संस्थेने करावयाचे प्रत्येक काम कसे केले जाईल, हे मुद्देसूदपणे अनुक्रमे लिहून काढणे आणि ते काम (बदल केला जात नाही तोवर) फक्त त्याच पद्धतीने केले जाईल हे लिहून त्यावर ‘प्रमाणित’ म्हणून संस्थेच्या वतीने पदाधिकाऱ्यांनी स्वाक्षरी करणे होय. संस्थेतील पाणीपुरवठा, सुरक्षा, आवाराची स्वच्छता, कचऱ्याची विल्हेवाट, वाहनांचे पार्किंग, बगिच्याचे व्यवस्थापन, विजेचा वापर आणि बचत, इमारती आणि रस्त्यांची देखभाल इ. प्रत्येक कामासाठी अशी कार्यपद्धती ठरवल्यास आणि ती कार्यकारिणीने अंगीकारल्यास प्रत्येक कामाला आपोआपच एक शिस्त येईल. यातील कोणत्याही कामासंबंधी पोटनियमात तरतूद असेल तर तिचा समावेश कार्यपद्धतीत होईलच, पण जेथे पोटनियमात तरतूद नसेल तेथे कार्यकारिणीने तर्कसंगत अशी व्यवस्था स्वत:हून ठरवण्यात काहीही गैर नाही. अशारीतीने प्रत्येक
कामासाठी लिहिलेली पृष्ठे एकत्र केल्यास त्यास संस्थेचे कार्यपुस्तक (मॅन्युअल) म्हणता येईल. हे तयार करताना सभासदांकडून आलेल्या सूचनांचा विचार व्हावा आणि नंतरच कार्यपुस्तकाला कार्यकारिणीने मंजुरी द्यावी. ही कामाची पद्धत आणि त्यासंबंधीचे नियम एकही अपवाद न करता सर्व सभासदांना काटेकोरपणे लागू केल्यास संस्थेत सहकार चांगल्याप्रकारे नांदू शकेल.
पगारी व्यवस्थापक
फेब्रुवारी २०१३च्या अध्यादेशा-नुसार पुढील काळात गृहनिर्माण संस्थांना पगारी व्यवस्थापकाचे पद निर्माण करता येणार आहे. या नवीन तरतुदीचे बरेच फायदे दिसत असले तरी या नवीन व्यवस्थेत सचिव आणि कार्यकारिणीच्या जबाबदाऱ्या लगेच कमी होतील असे नाही. पोटनियम क्र. १४१ अंतर्गत १ ते २३ मध्ये विहित केलेली कर्तव्ये आणि जबाबदाऱ्या सचिवाच्याच राहणार असून, पोटनियम क्र. १४३ मध्ये सांगितलेली रजिष्टरे, फायली इ. ठेवण्याची जबाबदारी सचिव/ कार्यकारिणी यांचीच असणार आहे. फरक जो होणार तो एवढाच की यातील कार्यकारिणी ठरवील त्या जबाबदाऱ्या व खर्चासाठी हातावर ठेवण्याची रक्कम यासाठी कार्यकारिणी पगारदार व्यक्तीला अधिकृत करू शकणार आहे. आणि जोपर्यंत पगारी व्यवस्थापक ठेवण्याची तरतूद संस्थेत पूर्णत: यशस्वी होत नाही तोवर (आणि कायमस्वरूपी व्यवस्था म्हणूनही) कार्यकारिणीला वैधानिकदृष्टय़ा जबाबदार धरणे योग्यही ठरेल.
मुळात असे बदल यशस्वी होण्यासाठी खूप कालावधी लागणार असून, जबाबदारी पेलू शकणारे व्यवस्थापक पुरेशा संख्येत मिळू शकतीलच याची आज खात्री नाही. आणखी बाब म्हणजे पोटनियमात अशा पगारी व्यवस्थापकाची व्याख्या करताना ‘पूर्ण वेळ उपलब्ध’ असे म्हटले असून, त्याजागी विद्यार्थी किंवा गृहिणी नेमल्यास त्यांना त्याप्रमाणे कामाचे अधिक तास द्यावे लागतील. शिवाय कार्यालयात बसून करण्याच्या कामाव्यतिरिक्त संस्थेच्या आवारात दिवसा किंवा कधी रात्रीसुद्धा त्यांना जबाबदाऱ्या पार पाडाव्या लागतील. (जसे की दिवस-रात्रीची सुरक्षा व्यवस्था, पाणीपुरवठय़ाचे प्रश्न, आकस्मिक परिस्थिती) यासंबंधात आणखी नमूद करण्यासारखी बाब म्हणजे एकाच व्यक्तीने ‘पार्टटाइम’ म्हणून दोन-तीन ठिकाणी पगारी व्यवस्थापक म्हणून काम करणे उचित नाही. कारण ते आर्थिक अपहाराला कारणीभूत होऊ शकते. त्याचप्रमाणे नेमली जाणारी व्यक्ती ही संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांच्या नात्यातील नसेल याची काळजी आवश्यक असून, वेळ आल्यास भावनेचा प्रश्न निर्माण न करता, त्या व्यक्तीला कामावरून दूर करता आले पाहिजे.
पगारदार व्यवस्थापक प्रशिक्षित नसल्यास त्यांना प्रशिक्षण द्यावे लागेल. तसेच या व्यक्तीने संस्थेच्या परिसरातील व्यवस्थापनास महत्त्व देऊन सभासदांवर तक्रार करण्याची वेळच येणार नाही असे पाहावे. हे झाले नाही तर अतिरिक्त पगार खर्च करूनही स्थिती ‘जैसे थे’च राहण्याची भीती आहे.
निष्णात संचालक
उपरोक्त अध्यादेशानुसार यापुढील काळात गृहनिर्माण संस्थेला आपल्या कार्यकारिणीवर दोन (पर्यंत) निष्णात संचालक बाहेरून घेता येतील अशी तरतूद करण्यात आली असून, त्यांना निवडणुकीत मतदानाचा अधिकार नसेल असे म्हटले आहे. हे निष्णात संस्थेच्या कामकाजाच्या दृष्टीने अभियांत्रिकी किंवा तत्सम तांत्रिक क्षेत्रातील अनुभवी असावेत असे अभिप्रेत आहे. ही तरतूद गृहनिर्माण संस्थांसाठी स्वागतार्ह आहे यात शंका नाही, परंतु त्यांची निवड करताना अनुभवाव्यतिरिक्त ते चांगली नीतिमूल्ये मानणारे असावेत अशी अपेक्षा ठेवणे चांगले राहील. आजकाल हे अवघड आहे हे कोणीही मान्य करील. या निष्णात व्यक्तींकडून संस्थेला बांधकाम, दुरुस्ती, रंगकाम, जलअभेद्यता इ. विषयांवर चांगले मार्गदर्शन अपेक्षित तर आहेच, पण अशी कामे करण्यासाठी एजन्सी निवडताना ‘परिचित’ म्हणून (किंवा छुप्या भागीदारीत) काम दिले जाणार नाही याची विशेष काळजी घ्यावी लागेल, जेणे करून कार्यकारिणीची दिशाभूल (?) होणार नाही. अन्यथा कुंपणानेच शेत खाल्ल्याचा अनुभव येणे अशक्य नाही..
तक्रार निवारण समिती
सभासदांच्या ‘तक्रारींचे निवारण आणि त्यासंबंधी दाद’ मागण्यासाठी एका समितीचे गठन करण्याची तरतूद हे सहकार कायद्यातील दुरुस्तीमधील महत्त्वाचे पाऊल मानावे लागेल. संस्था म्हटली की थोडय़ाफार प्रमाणात तक्रारी असणार हे गृहीत धरले, तरी कधी कधी या तक्रारी आणि त्यातून निर्माण होणारे कलह विकोपाला जातात. यावर उपाय म्हणून संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेला आपल्या सभासदांमधूनच पण कार्यकारिणीचे सदस्य नसलेल्या ज्येष्ठ जाणकार आणि सक्रिय अशा तीन जणांची एक समिती नेमावयाची आहे. संस्थेच्या कामकाजाविषयी सभासदाची जी तक्रार असेल ती त्याने लिखित स्वरूपात कार्यकारिणीच्या सदस्याकडे द्यावयाची असून, ती प्राप्त झाल्यावर होणाऱ्या कार्यकारिणीच्या सभेत निर्णय घेऊन तो सभासदाला १५ दिवसांत कळवण्याची तरतूद करण्यात आली आहे. सभासदाला तो निर्णय मान्य नसेल तर किंवा १५ दिवसांत त्याच्या तक्रारीवर कार्यकारिणीने निर्णय दिला नाही, तर तक्रार करणारा सभासद आणि कार्यकारिणी  या ‘तक्रार निवारण समिती’कडे ते प्रकरण नेतील. आणि त्यावर तीन महिन्यांत निर्णय देण्याचे बंधन या समितीवर घालण्यात आले आहे. या समितीकडून समाधानकारक निर्णय न झाल्यास संबंधित सभासद आणि संस्था यांना सहकार निबंधक, सहकार न्यायालय, सिव्हिल कोर्ट, महानगरपालिका, पोलीस, वार्षिक सर्वसाधारण सभा, फेडरेशन यांच्यापुढे आपला तंटा नेता येईल अशी तरतूद करण्यात आली आहे.
उपरोक्त तरतूद स्वागतार्ह आहे यात शंका नाही. गृहनिर्माण संस्था आणि सभासद यांच्यातील वादाचे खटले एकदा न्यायप्रविष्ट झाले की वर्षांनुवर्षे चालतात आणि त्यात उभयपक्षी वेळ आणि पैसा खर्च पडून जीव मेटाकुटीला येतो. त्यापेक्षा कित्येकदा सभासद तक्रार न करता अन्यायाचे जिणे जगत असतात, तर अशा न्यायालयीन कटकटी नकोत म्हणून कित्येक सभासद कार्यकारिणीवर काम करण्यास तयार नसतात. याचा विचार करता स्थानिक पातळीवर तक्रारींचे होईल तेवढे निवारण चांगलेच म्हटले पाहिजे.
या लेखात आधी म्हटल्याप्रमाणे जर गृहनिर्माण संस्थांनी आपली कार्यपद्धती लिखित स्वरूपात ठरवली आणि कुणावरही अन्याय होणार नाही अशी व्यवस्था उभारली, तर संस्थेतील वातावरण आनंददायक तर होईलच, पण सभासद विरुद्ध सभासद आणि सभासद विरुद्ध संस्था अशा तक्रारींची संख्याच कमी होऊन जाईल. हेआग लागल्यानंतर तिथे शमन करण्यापेक्षा अग्निप्रतिबंधक उपाययोजना करून कार्यक्षम अशी कायमस्वरूपी व्यवस्था करण्यासारखे आहे. तसेच तक्रारीचे स्वरूप लहान असते तेव्हाच तिचा बंदोबस्त केल्यास पुढे ती तक्रार उग्र स्वरूप धारण करणार नाही हे लक्षात घेतले पाहिजे. यासाठी कार्यकारिणीने डोळस राहून संस्थेच्या आवारात चालणाऱ्या घडामोडींकडे बारकाईने लक्ष ठेवून जिथे नियमबाह्य़ किंवा गैर असे काही होत असेल तर एखादा सभासद तक्रार करेपर्यंत वाट न पाहता स्वत:हून (स्यू मोटो) कारवाई करावी.
बऱ्याचवेळा असे आढळते की, एखादा सभासद नियमबाह्य़ कृती करत असतो, पण कार्यकारिणीच्या सदस्यांना हे माहीत असूनही कार्यकारिणी साफ डोळेझाक करते. इतर सभासदांनी ती बाब निदर्शनास आणल्यास त्याच्याकडून लेखी तक्रार मागितली जाते, कारण वाईट कुणालाच व्हायचे नसते. त्यामुळे दुसऱ्याने तक्रार केल्यास लगेच तो सभासद आणि नियमबाह्य़ काम करणारा यांच्यातच भांडणाला सुरुवात होते. यामुळे तक्रारीच्या भानगडीत कुणी पडत नाही आणि नियमबाह्य़ वर्तन करणारा सुखेनैव राहतो. इतर फक्त हताश होतात. हे कुठे तरी थांबले पाहिजे.
राज्याने सहकारी गृहनिर्माण संस्था निर्माण करण्याचे धोरण स्वीकारले तेव्हापासूनच या संस्थांचे व्यवस्थापन सभासद आणि त्यांनी निवडून दिलेले प्रतिनिधी करतील, अशी शासनाची मूळ धारणा आहे आणि ती सहकाराच्या मूलभूत तत्त्वांनुसारच आहे. त्यामुळे गृहनिर्माण संस्थांची सद्यस्थिती पाहता त्यांनी कुठल्याप्रकारे व्यवस्थापनात सुधारणा करावी आणि स्वत:ला उन्नत करावे हे सर्वस्वी सभासदांच्या हातात आहे. दुसऱ्याकडे बोट दाखवताना चार बोटे स्वत:कडेच वळलेली असतात हे सांगण्याची गरज नाही.