सदनिका भाडय़ाने देण्यात संस्थेची मध्यवर्ती भूमिका

सदनिकेत योग्य भाडेकरूची निवड होणे महत्त्वाचे असून, आपण ज्या गृहनिर्माण संस्थेत राहतो तेथील सभासदांची काही एक समान संस्कृती असते. एखादा सभासद आणत असलेला भाडेकरू त्या दृष्टीने योग्य असावा. याबाबत संस्थेकडेसुद्धा उत्तरदायित्व येत असल्याने भाडेकरूच्या निवडीमध्ये सभासदाइतकेच संस्थेनेही लक्ष घातले पाहिजे.
हकारी गृहनिर्माण संस्थेचे सभासद हे त्यांनी संस्थेत घेतलेल्या सदनिकेत स्वत: राहतील अशी मूलभूत धारणा असते. तरीही काही कारणास्तव सभासदाला आपल्या सदनिकेत राहणे शक्य होणार नाही, हेसुद्धा आदर्श उपविधीमध्ये मान्य असलेले तत्त्व आहे. त्यानुसार नोकरी किंवा व्यवसायामुळे संस्थेच्या कार्यक्षेत्राबाहेर जाणे, मुलांच्या शिक्षणाची सोय, सभासदाला कामाच्या ठिकाणी राहणे आवश्यक असल्याने त्याच्या नियोक्त्याने दिलेले निवासस्थान किंवा स्वत:च्या सदनिकेत काही अपरिहार्य कारणाने राहावयास असमर्थ असणे इ. परिस्थितीत सभासदाला स्वत: न राहता आल्याने त्याची सदनिका भाडय़ाने देता येईल अशी स्पष्ट तरतूद उपविधी क्र. ४३ (१) मध्ये करण्यात आली आहे. त्यानुसार अनेकांवर सदनिका भाडय़ाने देण्याची वेळ येत असते.
सभासदांची मानसिकता
वर उल्लेख केलेल्या कारणांव्यतिरिक्त आता कित्येक ठिकाणी सदनिका घेताना लोक त्याकडे गुंतवणूक म्हणून बघत असल्याने ते स्वत: त्या सदनिकेत राहायला येण्याची शक्यतासुद्धा असत नाही. याबाबत निश्चित आकडेवारी उपलब्ध नसली तरी अशा सदनिका भाडय़ाने देण्याऐवजी त्या रिकाम्या ठेवणाऱ्या सभासदांचे प्रमाण बऱ्यापैकी असावे असे वाटते. कारण गुंतवणूक म्हणून विचार करता सदनिकेचे बाजारमूल्य हे दरवर्षी वाढतच असते आणि त्यामुळे मालकाला समाधान लाभत असावे. तरीसुद्धा जर सदनिका भाडय़ाने दिली तर त्या सभासदाला उत्पन्न मिळून सदनिकेचे मासिक सेवा शुल्क, कर इ. खर्चाची भरपाई होऊन त्याला थोडाफार फायदा होईल हे निश्चित आहे. परंतु असे असूनही सभासद आपली सदनिका भाडय़ाने देत नाहीत यामागे काही कारणेसुद्धा आहेत. आपल्याला योग्य भाडेकरू मिळेल काय, उद्या त्याने घर सोडण्यास नकार दिला तर कोर्टकचेरी कोण करील, आपले घर तो नीट वापरील काय इ. अनेक शंका मनात असतात. ओळखीच्या किंवा नात्यातील लोकांना दिल्यास तेही अवघड जागेचे दुखणे होऊन बसेल काय, अशी भीती असते. मुख्य प्रश्न आपल्याला हवे तेव्हा घर खाली करून मिळेल काय हाच असतो. भाडेकरू व्यक्ती जातच नाही म्हणाली तर धाकदपटशा किंवा धमकी (गुंडांकरवी?) द्यावीच लागते असे कित्येक जण मानतात आणि त्यात तथ्य नाही, असे म्हणता येत नाही.
दलालांचा फायदा
या अडचणी येऊ नयेत म्हणून कित्येक सभासद भाडेकरू मिळवण्यासाठी दलालाची मध्यस्थी स्वीकारतात. पण दलालाची नेमणूक करण्यातही अनेक प्रकारचे अनुभव येतात. कधी महिनोन् महिने भाडेकरू मिळत नाही. दलालच कमी प्रयत्न करतो असे वाटते. मग आपली सदनिका योग्य नाही किंवा जवळपास सोयीसुविधा नाहीत अशी कारणे दलाल देतात. आधी जे आमिष दाखवलेले असते तेवढे भाडे देण्यास कोणी तयार नाही असे सांगण्यात येते. कालापव्यय झाला तरी दलालाचे नुकसान होत नाही. कारण त्याला आज ना उद्या कमिशन मिळणारच असते.
या दलालांचे कमिशन पूर्ण महिन्याच्या भाडय़ाइतके असते आणि ते भाडय़ाने देणारा आणि घेणारा अशा दोघांकडून घेतले जाते. म्हणजेच महिन्याचे भाडे वीस हजार रुपये आले तर दलालास दोन्हीकडचे मिळून चाळीस हजार रुपये मिळतात. (ही रक्कम कमी आहे काय याचा क्षणभर विचार करावा) आणि ही रक्कम अकरा महिन्यांच्या कालावधीसाठी असते. म्हणजेच परत करार करण्याची वेळ येते तेव्हा भाडय़ाबरोबर कमिशनची रक्कमसुद्धा वाढू शकते. (येथे वर दिलेल्या भीतीच्या कारणाने दलालाची मध्यस्थी चालू ठेवली जाईल असे गृहीत धरले आहे.)
करार नोंदणी- भ्रष्टाचाराचे कुरण
संभाव्य अडचणी टाळण्यासाठी पुढची खबरदारी म्हणजे भाडेकरूशी लीव्ह अ‍ॅण्ड लायसन्सचा करारनामा करून त्याची नोंदणी करणे होय. यासाठी लागणारी सर्व तऱ्हेची मदत दलाल देऊ करतो आणि करारनाम्याचा मसुदा वकिलाकडून करून घेण्यापासून ते सहदुय्यम निबंधक कार्यालयात नोंदणी करण्यापर्यंत पावलोपावली येणारा खर्च सदनिकाधारक आणि भाडेकरू यांच्याकडून निम्मा निम्मा घेतला जातो. या करारापोटी शासनाला स्टॅम्प, नोंदणी आणि हाताळणीसाठी मिळून हजार रुपये मिळत असले तरी कार्यालयातील ‘काम’ करून देणारे दलाल वेगळे असतात आणि त्यांच्यामार्फत वपर्यंत लाच देऊन काम होते हे उघड गुपित असून, या प्रकरणी एकूण खर्च आठ ते दहा हजार रुपये येतो असे अनुभवी सांगतात. तसेच भ्रष्टाचाराचा मार्ग अवलंबिल्याशिवाय तुमचे काम होऊच शकत नाही असे म्हटले जाते आणि नोंदणी कार्यालयाला भेट दिल्यावर ते पटते.
संस्थेने पुढाकार घ्यावा
अशा अडचणींमुळे अनेक सभासद आपली सदनिका भाडय़ाने देण्याचा विचार करीत नसतील तर ते समजण्यासारखे आहे. पण यामुळे अनेक सदनिका रिकाम्या राहून गृहनिर्माण संस्थेच्या व्यवस्थापनावर त्याचा बरा-वाईट परिणाम होत असावा असे वाटते. सभासदांनी जास्त संख्येने एकत्र येऊन सहकाराच्या माध्यमातून एकोप्याने राहावे हाच गृहनिर्माण संस्थेच्या स्थापनेचा मूळ हेतू असल्याने जर जास्त प्रमाणात सदनिका रिकाम्याच राहिल्या तर मूळ उद्देशच सफल होणार नाही. म्हणून सभासद काही कारणांनी स्वत: राहात नसल्यास त्यांच्या सदनिका रिकाम्या राहण्यापेक्षा भाडय़ाने दिल्या गेल्या तर अधिक चांगले असा विचार संस्थेने (म्हणजे सर्वसाधारण सभेने) केल्यास ते सहकारी गृहनिर्माण धोरणाशी विसंगत नसून, ती आता काळाची गरज आहे असे वाटते. त्या दृष्टीने संस्था आपणहून याबाबत काही पुढाकार घेऊन हा प्रश्न मार्गी लावू शकेल काय हे पाहणे सयुक्तिक होईल.
भाडेकरू हे नाममात्र सभासद
सर्वप्रथम हे लक्षात घेतले पाहिजे की संस्थेच्या आदर्श उपविधी क्र. ५ मध्ये संस्थेच्या उद्देशात सभासदांमधील शांतीपूर्ण सहनिवासाला प्राधान्य आहे. त्या अनुषंगाने सहकाराच्या मूलतत्त्वांनुसार संस्थेचे संचालन अभिप्रेत आहे. तसेच या पूर्ततेसाठी संस्थेला तिच्या संपदेचे (प्रॉपर्टी) व्यवस्थापन, सांभाळ आणि प्रशासन करावयाचे आहे. या मूळ धारणेनुसार संस्थेत सभासदांना प्रवेश दिला जात असून उपविधी क्र. १६ मध्ये सभासदांचे वर्गीकरण करताना नाममात्र (नॉमिनल) सभासदत्व देण्याची तरतूद आहे. तसेच उपविधी क्र. २० नुसार भाडेकरू म्हणून येण्यास पात्र व्यक्तीने नाममात्र सभासद म्हणून प्रवेश मिळवण्यासाठी मूळ सभासदामार्फत परिशिष्ट-११ नुसार विहित नमुन्यात अर्ज करावयाचा असून प्रवेश फी म्हणून रु. शंभर ही रक्कम भरावयाची आहे. उपविधी क्र. २४ (ब) नुसार सदर नाममात्र सभासदाला सदनिकेत राहण्याचा अधिकार मूळ सभासदाच्या लेखी अनुमतीने आणि त्याने संस्थेला दिलेल्या लेखी सूचनेने प्राप्त होतो. आणि याबाबत सर्वसाधारण सभेने ठरवलेल्या अटी लागू असतात. असे असूनही या नाममात्र सभासदाला सभासदांचे इतर कोणतेही अधिकार असणार नाहीत, अशी स्पष्ट तरतूद उपविधी क्र. २६ मध्ये करण्यात आली आहे. असे नाममात्र सभासद फक्त ते भाडेकरू म्हणून राहत असण्याच्या कालावधीपुरते (नाममात्र) सभासद आहे. मध्ये कोणत्याही वेळी त्यांना सयुक्तिक कारण देऊन राजीनामा देता येतो आणि त्यास मंजुरी देण्याचे अधिकार कार्यकारिणीला देण्यात आले आहेत.
गृहनिर्माण संस्थेचे अधिकार
वरीलप्रमाणे भाडेकरूला नाममात्र सभासदत्व दिल्याने त्याला संस्थेचे पोटनियम आणि संस्थेने केलेले प्रशासकीय नियम लागू होतात याची सर्वानी नोंद घेण्याची गरज आहे. ही तरतूद संस्थेच्या मूळ सभासदांच्या हिताची असल्याने भाडेकरूला नाममात्र सभासद व्हावेच लागेल याची खबरदारी संस्थेने घेणे गरजेचे आहे. अन्यथा ते पोटनियमाचे उल्लंघन आहे. याचे नियमन व्हावे म्हणून उपविधी क्र. ४३ (१) नुसार सभासदावर तो त्याची सदनिका भाडय़ाने देण्यापूर्वी संस्थेला तसे कळवून कार्यकारिणीकडून लेखी संमती घेईल अशी तरतूद आहे. तसेच क्र. ४३ (२) नुसार त्याने लेखी अर्ज करून भाडेकरूचा नाममात्र सभासदत्वाचा अर्ज सादर करावयाचा आहे. सभासदाने याव्यतिरिक्त लेखी स्वरूपात हमी द्यावयाची आहे की पुढे कधी भाडेकरूने सदनिका सोडण्यास नकार दिल्यास त्याच्याविरुद्ध संस्था जी कार्यवाही करील तीत सभासद संस्थेच्या बाजूने भाग घेईल. सदरची तरतूद तर सदनिका धारण करणाऱ्या मूळ सभासदाच्या हिताचे रक्षण करणारी असल्याने सभासदांनी समजून उमजून तिचे पालन केले पाहिजे. तसेच या उपविधीत सदनिका भाडय़ाने देण्याचा कालावधी ११ महिने किंवा कार्यकारिणीच्या अनुमतीने तो वाढवण्याची तरतूद आहे. या कालावधीत सभासदाने संस्थेचे सर्व सेवा शुल्क आणि त्यावर शासनाने ठरवून दिलेल्या दराने ना-भोगवटा शुल्क संस्थेला द्यावयाचे आहे. या तरतुदीसुद्धा सर्व सभासदांच्या हिताच्या असून सदनिका भाडय़ाने देणाऱ्या सभासदाने पाळणे आवश्यक आहे.
गृहनिर्माण संस्थेस केंद्रस्थानी आणण्याची गरज
वरीलप्रमाणे तरतुदी असूनही किती ठिकाणी त्यांचे पालन होते हा संशोधनाचा विषय ठरावा. कारण कित्येकांना पोटनियमांची माहिती असत नाही, तर काहींना भाडेकरू निवडणे हे आपले स्वातंत्र्य आहे असे वाटते. त्यामुळे संस्थेच्या अपरोक्ष किंवा पोटनियमांची पूर्तता न करणारे व्यवहार होत असल्यास नवल नाही.
मुळात योग्य भाडेकरूची निवड होणे महत्त्वाचे असून हे सर्वानी समजून घेतले पाहिजे. आपण ज्या गृहनिर्माण संस्थेत राहतो तेथील सभासदांची काही एक समान संस्कृती असून एखादा सभासद आणत असलेला भाडेकरू त्या दृष्टीने योग्य आणि अनुकूल असावा याबाबत दुमत असू नये. त्याऐवजी अयोग्य व्यक्ती/कुटुंब भाडेकरू म्हणून आल्यास त्याचा इतर निवासी सभासदांना त्रास किंवा त्याहीपुढे जाऊन उपद्रव होऊ शकतो. येथे योग्य-अयोग्य म्हणताना धर्म, भाषा, जात इ. संकुचित विचार नसून व्यक्तीची पाश्र्वभूमी, स्वभाव, वर्तन, इ. बाबी अभिप्रेत आहेत. महत्त्वाचे म्हणजे या व्यक्ती कोणत्याही संशयास्पद व्यवसायात, व्यवहारात वा कारवायात गुंतलेल्या नसणे फार आवश्यक आहे. याबाबत संस्थेकडेसुद्धा उत्तरदायित्व येत असल्याने भाडेकरूच्या निवडीमध्ये सभासदाइतकेच संस्थेनेही लक्ष घातले पाहिजे आणि यासाठी सदनिका भाडय़ाने देऊ इच्छिणाऱ्या सभासदाने संस्थेला केंद्रस्थान दिले पाहिजे.
गृहनिर्माण संस्थेनेच मध्यस्थ व्हावे
याबाबत एक प्रस्ताव करावासा वाटतो की, गृहनिर्माण संस्थेनेच पुढाकार घेऊन भाडेकरूची निवड करण्यासाठी गरजू सभासदाला साहाय्य करावे. यासाठी संस्थेने योग्य नियम तयार करून ज्यांना भाडय़ाने घर हवे आहे अशा व्यक्ती/कंपनीने संस्थेच्या कार्यालयात चौकशी करून तेथेच आपले नाव व मागणी नोंदवावी, असा पहिला नियम करावा. अशा नोंदवलेल्या व्यक्ती/कंपन्यांकडून गरजू सभासद आणि संस्था यांनी मिळून भाडेकरूची निवड केल्यास अनेक बाबींची पूर्तता रीतसर होऊन सभासदाला दलालाचीसुद्धा गरज पडणार नाही. संस्था/सभासद यासाठी इंटरनेटसारखे माध्यमही वापरू शकतात. कोणतीही सहकारी संस्था स्थापन करण्यामागे एकमेकांना साहाय्य करणे आणि मधल्या व्यक्तीचे (मिडलमन-दलाल) उच्चाटन हेच गाभ्याचे तत्त्व असल्याने, यावर कोणी हरकत घेण्याचे कारण असू नये. या प्रस्तावात सभासद आणि संस्था या दोघांचा फायदाच आहे.
संस्थेने यास एक सेवा समजून गरजू सभासदाकडून आणि इच्छुक भाडेकरूकडून जरूर ते सेवा शुल्क आकारावे. जे सभासद दलाल मागत असलेली रक्कम राजीखुशीने (की निमूटपणे?) देतात त्यांना संस्थेला शुल्क देणे जड होणार नाही असे वाटते. तसेच संस्थेनेसुद्धा अवाच्या सव्वा शुल्क न ठरवता सभासदाचे आणि आपले हित पाहावे अन्यथा संस्था सभासदाला दलालाकडे जाण्यापासून रोखू शकणार नाही. त्याचप्रमाणे ही सेवा देताना संस्थेने गांभीर्य आणि तत्परता दाखवावी जेणेकरून सभासदाला समाधान मिळेल. (तो ग्राहक आहे हे लक्षात ठेवावे). असे सेवा शुल्क संस्थेला उपविधी क्र. ६७ ७५्र ्र अंतर्गत ठरवता येऊ शकेल असे वाटते. आणि ते आकारल्याने संस्थेच्या उत्पन्नात भर पडून खर्चासाठी रक्कम मिळेल किंवा निधीत वाढ करता येईल. (टीप : प्रस्ताव संस्थेने स्वत: मध्यस्थ होण्याचा असून यासाठी कंत्राटदार म्हणून परत दलाल नेमण्याचा नाही हे लक्षात घ्यावे. अन्यथा ती क्रूर चेष्टा ठरेल.)
करारनामा सुलभ असावा
आधी म्हटल्याप्रमाणे सदर व्यवस्थेसाठी सभासद आणि भाडेकरू यांच्यात ११ महिन्यांच्या मुदतीसाठी करार करणे अभिप्रेत असून उपविधीत ते नमूद आहे.  सदरच्या करारनाम्यात वर्षांनुवष्रे चालत येणाऱ्या अटी असून करार करणाऱ्याची नावे, वय, पत्ता इ. वगळता त्यात नवीन काहीच नसते. तरीसुद्धा अ‍ॅग्रीमेंट, ड्राफ्टिंग, वकील फी  या नावाखाली सभासद आणि भाडेकरूंकडून रकमा वसूल केल्या जातात असे दिसून येते.
या व्यवस्थेस पर्याय म्हणून संस्थेने करारनाम्याचा मसुदा (आपल्या संस्थेतील व्यवहारासंबंधी म्हणून) एकदाच तयार करून घेतला तर त्याचा उपयोग  संस्थेचे सभासद आणि (भाडेकरू) नाममात्र सभासद करू शकतील.
या करारनाम्याच्या संदर्भात असे सुचवावेसे वाटते की, सदरचा करारनामा करताना सभासद, भाडेकरू आणि गृहनिर्माण संस्था अशा तिघांनी एकत्र येऊन त्रिपक्षीय स्वरूप दिल्यास त्यास आणखी वजन प्राप्त होईल. तसेच हा करार/व्यवहार नोंदणी झालेली सहकारी संस्था, तिचा सभासद आणि नाममात्र सभासद अशा तिघांत झाल्याने त्यास सहकारी कायद्याचे अधिष्ठान आपोआप मिळेल. पुढेमागे मतभेद झाल्यास उपविधींनुसार (घटनादुरुस्तीमुळे अस्तित्वात येणाऱ्या तक्रार निवारण समितीकडे किंवा)  सहकारी न्यायालयात निर्णय होऊ शकेल आणि सुटसुटीतपणा येईल.
नोंदणी कशासाठी?
अशा प्रकारे करारनामा केल्यावर त्याची नोंदणी करावी काय हादेखील प्रश्न आहे. भारतात पिढय़ान् पिढय़ा लोक घरे भाडय़ाने देत आलेले आहेत. जी नोंदणी पूर्वी कधी केली जात नव्हती ती एकाएकी एवढी आवश्यक का झाली याचाही शोध घेतला पाहिजे. सध्या करार करताना सभासद आणि भाडेकरून हे दलालावर जास्त विश्वास ठेवून तो सांगेल ते ऐकत असतात आणि ते स्वत: अनोळखीच असल्याने त्यांचा एकमेकांवर काडीमात्र विश्वास नसतो. आणि गृहनिर्माण संस्था तर त्रयस्थ असते. (ही नोंदणी केलीच पाहिजे असे मला वाटत नाही, पण जाणकारांनी यावर जरूर प्रकाश टाकावा.) माझ्या मते, सभासद आणि भाडेकरू यांनी एकमेकांवर थोडा विश्वास टाकला, वर म्हटल्याप्रमाणे गृहनिर्माण संस्थेला केंद्रस्थानी ठेवले आणि या व्यवहाराला त्रिपक्षीय करारनाम्याचे रूप बहाल केले तर नोंदणीचा खर्च न करताही सर्वाचे हित सुरक्षित होऊ शकेल. मुख्य म्हणजे या क्षेत्रात जो दलालांचा सुळसुळाट झााला आहे त्यास आळा बेसल. तरी यावर विविध स्तरांवर सकारात्मक विचार व्हावा आणि एक नवी परंपरा निर्माण व्हावी असे वाटते.