सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा खर्च भागवण्यासाठी त्यांच्या सभासदांना देखभाल खर्च व सेवा शुल्क भरावे लागते. त्यांचे स्वरूप आणि प्रमाण यांची माहिती या संस्थांच्या उपविधी क्र. ६७, ६८ आणि ६९ मध्ये दिली आहे. दुर्दैवाची गोष्ट म्हणजे उपविधीमध्ये अशा प्रकारे विस्ताराने माहिती दिली असूनही ९० टक्क्यांहून अधिक सभासद त्याबाबत अनभिज्ञ असतात. कारण ते उपविधी वाचत नाहीत, एवढेच नव्हे तर स्वत:साठी
ही माहिती पुस्तिका विकतही घेत नाहीत. म्हणून सभासद आणि पदाधिकारी यांच्यामध्ये संघर्ष होतात.
ते टाळण्यासाठी..
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचा कारभार हा सहकार कायदा, नियम
आणि पोटनियम यांद्वारे चालतो. यापैकी कायदा आणि नियम हे सहकार कायदा पुस्तकात असतात, तर पोटनियम हे वेगळ्या स्वरूपात असतात.
गृहनिर्माण संस्थांच्या कारभाराचा मुख्य भार हा पोटनियमांवर (ज्यांना उपविधी असेही म्हटले जाते) असतो. हे पोटनियम प्रचलित सहकार कायद्याच्या अनुषंगाने असतात; परंतु कायदा आणि पोटनियम यामध्ये अधिक महत्त्वाचा कायदा असतो. म्हणूनच इ८ी-’ं६२ ँं५ी ल्ल ऋ१ूी ऋ ’ं६ असे म्हटले जाते. तरीसुद्धा पोटनियमांचे महत्त्व अनन्यसाधारण असते.
सहकारी गृहनिर्माण समितीच्या व्यवस्थापक मंडळाकडून कोणत्याही पोटनियमांचा भंग झाला तर उपनिबंधक त्या संदर्भात संबंधित संस्थेकडे जाब मागू शकतो. एवढेच नव्हे तर संबंधित पोटनियमात तरतूद असेल त्याप्रमाणे कायदेशीर कारवाई केली जाते. म्हणून व्यवस्थापक समितीच्या सभासदांनी आणि प्रामुख्याने पदाधिकाऱ्यांनी पोटनियमांचा अभ्यास करणे आवश्यक आहे. तसेच सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांविरुद्ध तक्रार करण्यापूर्वी पोटनियमांचा अभ्यास केला पाहिजे. असे झाले तरच संस्थेचा कारभार व्यवस्थितपणे चालू शकेल. अर्थात या संस्थांना मार्गदर्शन करण्याकरिता जिल्हा हौसिंग फेडरेशन आणि उपनिबंधकांची कार्यालये असतातच. मात्र बहुसंख्य सोसायटय़ांचे पदाधिकारी पोटनियमांबाबत अनभिज्ञ असतात, ही वस्तुस्थिती आहे.
उपविधी क्र. ६७, ६८ आणि ६९
गृहनिर्माण संस्थेचे सर्वच उपविधी महत्त्वाचे असतात; परंतु उपविधी क्र. ६७, ६८ आणि ६९ हे त्यातल्या त्यात अधिक महत्त्वाचे आहेत. कारण उपविधी क्र. ६७ द्वारे संस्थेची शुल्क आकारणी कशी होते याबद्दलचे मार्गदर्शन होते. उपविधी क्र. ६८ द्वारे संस्थेचे सेवाशुल्क कसे आकारले जाते याचे मार्गदर्शन होते, तर उपविधी क्र. ६९ द्वारे संस्थेच्या शुल्कातील प्रत्येक सभासदाचा वाटा किती असतो याचे मार्गदर्शन असते.
उपविधी क्र. ६७ – शुल्क आकारणी
संस्थेचा खर्च भागवण्यासाठी व या उपविधीत नमूद केलेले तिचे निधी उभारण्यासाठी सभासदांकडून घ्यावयाच्या वर्गण्यांना या उपविधीत शुल्के म्हणून निर्देशिले असून ती खाली नमूद केलेल्या बाबींशी संबंधित असतील.
१) मालमत्ता कर
२) पाणीपट्टी
३) सामायिक वीज आकार
४) दुरुस्ती-देखभाल निधीतील वर्गणी
५) लिफ्ट चालविण्याच्या खर्चासहित तिच्या देखभाल व दुरुस्तीवर होणारा खर्च
६) सिंकिंग फंडासाठी वर्गणी
७) सेवा शुल्क
८) वाहन आवाराचा उपयोग करण्याबद्दलचे शुल्क
९) थकलेल्या रकमांवरील व्याज
१०) कर्जाच्या परतफेडीचा व्याजासहित हप्ता
११) बिनभोगवटय़ाबद्दलचे शुल्क
१२) विम्याचा हप्ता
१३) भाडेपट्टी
१४) बिगर शेती कर
१५) इतर कोणतेही शुल्क
सेवा शुल्काची विगतवारी (उपविधी क्र. ६८)
उपविधी क्र. ६७ (७) मध्ये नमूद केल्याप्रमाणे संस्थेच्या सेवा शुल्कात खालील बाबींचा समावेश असेल.
१) कार्यालयीन कर्मचारी, लिफ्ट चालक, गुरखा, माळी, अन्य कर्मचारी यांचे पगार.
२) संस्थेचे स्वतंत्र कार्यालय असल्यास त्याबाबतचा मालमत्ताकर, वीज खर्च, पाणीपट्टी इ.
३) छपाई, लेखनसामग्री, टपाल खर्च.
४) संस्थेचे कर्मचारी व समिती सदस्य यांचा प्रवासभत्ता व वाहन खर्च.
५) समिती सदस्यांना द्यावयाचे बैठक भाडे.
६) शिक्षण निधीपोटी द्यावयाची वर्गणी.
७) हाऊसिंग फेडरेशन व अन्य कोणतीही सहकारी संस्था, की जिच्याशी संस्था संलग्न आहे अशी कोणतीही सहकारी संस्था, यांची वार्षिक वर्गणी.
८) गृहनिर्माण संस्था महासंघ व अन्य कोणतीही सहकारी संस्था यांच्याशी संलग्न होण्याकरिता द्यावयाची प्रवेश फी.
९) अंतर्गत लेखापरीक्षा, सांविधानिक पुनर्लेखा परीक्षा यांची फी.
१०) सर्वसाधारण सभेच्या तसेच समितीच्या व एखादी उपसमिती असल्यास तिच्या सभांच्या वेळी होणारा खर्च.
११) तज्ज्ञांची नेमणूक, कोर्ट-कचेरी, कायदेशीर चौकशी या बाबींवरील खर्च.
१२) सामायिक इलेक्ट्रिसिटी चार्जेस.
१३) सर्वसाधारण सभेत मान्य केलेल्या इतर खर्चाच्या बाबी. मात्र कायदा, अधिवेशन, उपविधी आणि संस्थेचे पोटनियम यांच्या विरोधाभासात या बाबी राहणार नाहीत.
संस्थेच्या शुल्कांची सभासदांमध्ये विभागणी
उपविधी क्र. ६९
अ) समिती संस्थेच्या शुल्कातील प्रत्येक सभासदाचा वाटा खालील तत्त्वावर ठरवील.
१) मालमत्ता कर- स्थानिक प्राधिकरणाने ठरविल्याप्रमाणे.
२) पाणीपट्टी- प्रत्येक सभासदाच्या गाळ्यात उपलब्ध करून देण्यात आलेल्या एकूण नळांच्या आकाराच्या आणि संख्येच्या प्रमाणात.
३) संस्थेची इमारत/इमारती यांच्या देखभाल व दुरुस्तीचा खर्च – संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेने वेळोवेळी कायम केलेल्या दराने, मात्र सर्वसाधारण दुरुस्तीचा खर्च भागविण्यासाठी कायम केलेला हा दर प्रत्येक गाळ्याच्या बांधकाम खर्चाचा दरसाल किमान ०.७६ टक्के इतका राहील.
४) लिफ्टच्या देखभालीचा व दुरुस्तीचा आणि लिफ्ट चालविण्याचा खर्च – ज्या बिल्डिंगसाठी लिफ्ट उपलब्ध करून देण्यात आली आहे, त्या बिल्डिंगमधील सर्व सभासदांना सारख्या प्रमाणात, मग ते वापर करोत वा न करोत.
५) सिंकिंग फंड- उपविधी क्र. १३ (क)- सर्वसाधारण सभेत ठरविण्यात येईल त्या दराने सभासदांकडून रकमा गोळा करून सिंकिंग फंड उभारण्यात येईल, मात्र हा दर प्रत्येक गाळ्याच्या बांधकाम खर्चाच्या ०.२५ टक्का प्रतिसाद इतका कमी असेल.
६) सेवा शुल्क- सर्व गाळ्यांना सारख्या प्रमाणात.
७) वाहन आकार शुल्क- ज्या सभासदांना वाहने ठेवण्यासाठी इमारती खालील किंवा आवारातील एकापेक्षा जास्त मोकळे पट्टे नेमून दिले असतील अशा सभासदांना सर्वसाधारण सभेने ठरावाद्वारे मंजूर केलेल्या मर्यादेप्रमाणे शुल्क द्यावे लागेल. (उपविधी क्र. ८४)
८) थकबाकीवरील व्याज- थकबाकीदार सभासदास त्याने संस्थेच्या थकविलेल्या आकारणीवर सर्वसाधारण सभेने निश्चित केलेल्या दराने सरळव्याज आकारले जाईल, मात्र संस्थेच्या थकबाकीवर आकारण्यात येणारे व्याज जास्तीत जास्त दरसाल २१ टक्के, ते थकविल्याच्या तारखेपासून त्या रकमेचा भरणा होईपर्यंतच्या कालावधीसाठी उपविधी क्र. ७० मधील मुदतीच्या अधीन राहून आकारले जाईल. (उपविधी क्र. ७२)
९) कर्जाच्या परतफेडीचा हप्ता व त्यावरील व्याज – कर्जपुरवठा करणाऱ्या संस्थेने व्याजासहित निश्चित केलेली प्रत्येक हप्त्याची रक्कम.
१०) बिनभोगवटा शुल्क- उपविधी क्र. ४३ (२), (३) (क) नुसार ठरविलेल्या दराने.
११) विमा हप्ता- प्रत्येक गाळ्याच्या बांधकाम क्षेत्राच्या प्रमाणात परंतु विमा कंपनीने व्यापार-धंद्याच्या कामासाठी वापरल्या जाणाऱ्या गाळ्यात विशिष्ट प्रकारचा माल साठविण्याबद्दल जादा विमा मूल्य आकारले असेल तर असे जादा विमा मूल्य आकारण्यास जे जबाबदार असतील, त्यांनी त्यांच्या गाळ्यांच्या बांधकाम क्षेत्राच्या प्रमाणात अशा जादा हप्त्याच्या रकमेचा भार उचलावा लागेल.
१२) भाडेपट्टी- प्रत्येक गाळ्याच्या बांधकाम क्षेत्राच्या प्रमाणात.
१३) बिगर शेती कर- प्रत्येक गाळ्याच्या बांधकाम क्षेत्राच्या प्रमाणात.
१४) इतर कोणत्याही बाबी- सर्वसाधारण सभेने निश्चित केलेल्या प्रमाणात.
उपविधी ६९ (ब) उपविधी क्र. ६९ (अ) मध्ये नमूद केलेल्या तत्त्वांच्या आधारावर समिती प्रत्येक गाळ्याच्या बाबतीत संस्था शुल्क आकारणी निश्चित करील.
