गृहनिर्माण संस्थांचे उप-विधी

सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या उप-विधींना अनन्यसाधारण असे महत्त्व आहे. बऱ्याच संस्थांना उप-विधीचे महत्त्व व त्याची उपयुक्तता कशी आहे याची प्रथम ओळख व्हावी, या उद्देशाने या लेखात उप-विधी संबंधी माहिती देण्याचा प्रयत्न करीत आहे.
महाराष्ट्र राज्यात गृहनिर्माण क्षेत्रात सहकार कायदा १९६० नियम १९६१ अंतर्गत २ प्रकारच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्था प्रामुख्याने नोंदवल्या जातात.
१) टेनण्ट को-पार्टनरशीप- म्हणजे बिल्डरकडून बांधण्यात आलेल्या इमारतीमधील गाळे / सदनिका खरेदीदारांची स्थापन झालेली सहकारी संस्था. त्यालाच आपण भाडेकरू सह-भागीदारी गृहनिर्माण संस्था म्हणतो.
२) टेनण्ट को- ओनरशिप म्हणजे भाडेकरू- मालकी सहकारी गृहनिर्माण संस्था. या प्रकारात संस्था प्रथम जमीन खरेदी करून त्याने नगरविकास विभागाकडून रीतसर तुकडे पाडून घेऊन ते संस्थेच्या सभासदांना भाडेपट्टा करारावर (लीज-डीड) ९९ / ९९९ वर्षांच्या बोलीवर वापरावयास देते व सभासद संस्थेचा भाडेकरू म्हणून त्याला भूखंड देते. तोवर सभासद स्थानिक प्राधिकरणाच्या (महानगरपालिका) परवानगीने इमारतीचे / बंगल्याचे बांधकाम करून त्याचा वापर आपल्या कुटंबासाठी करता येतो. या प्रकारात संस्था जमिनीची कायम मालक असते व सभासद भूखंडाचा भाडेकरी असतो. वार्षिक नाममात्र भाडे संस्था (भाडेकरी) त्यासाठी आकारते.
या २ प्रकारच्या सहकारी संस्थांची नोंदणी करतेवेळी सहकार विभागाकडून संस्थेचा अंतर्गत कारभार कसा चालवावा, यासाठी तयार केलेल्या नियमावलीलादेखील मान्यता देते. त्यालाच आपण संस्थेचे मान्य उप-विधी म्हणतो. प्रत्येक संस्था आपल्याला योग्य वाटतील त्याप्रमाणे कायद्याच्या चौकशीनुसार स्वतंत्र उप-विधी तयार करू शकतात. परंतु, त्यामध्ये एकवाक्यता असावी म्हणून शासन आदर्श उप-विधी तयार करून संस्थांचे काम अधिक हलके करते. उप-विधी म्हणजे सभासद आणि संस्था यांचेमधील एक करार असतो. कारण संस्थेचा कारभार कशा पद्धतीने चालावा यासाठी केलेले अंतर्गत नियम म्हणजेच उप-विधी. संस्था नोंदणीच्या वेळी सहकार विभागाने मान्य केलेले उप-विधी प्रत्येक सभासदावर व संस्थेवर बंधनकारक असतात. त्यामध्ये जर बदल करावयाचा असेल किंवा काही नियम वाढवावयाचे असतील तर सहकार विभागाची पूर्वसंमती घेणे संस्थेवर बंधनकारक असते. संस्था  परस्पर मान्य उप-विधीमध्ये बदल करू शकत नाही. म्हणून प्रत्येक सभासदाने सभासदत्व घेतल्यानंतर लगेच आपल्या संस्थेच्या मान्य उप-विधीची प्रत संस्थेकडून घ्यावी व त्याचा अभ्यास करावा. त्यातील नियमांचा अभ्यास करावा. तरच संस्थेचा कारभार योग्य पद्धतीने चालला आहे किंवा नाही याची खातरजमा वेळीच करणे शक्य होईल. नंतर वादाचे प्रसंग येणार नाहीत. शक्यतो प्रत्येक संस्थेने प्रत्येक सभासदाला उप-विधीची एक प्रमाणित प्रत देण्याची प्रथा ठेवल्यास अनेक प्रश्न सुटतील असे माझे मत आहे.
उप-विधीचा इतिहास
भारतामध्ये सन १९१२ सालचा सहकार कायदा अमलात आल्यापासून मुंबई इलाक्यात सहकारी तत्त्वावरील घरबांधणीकडे लोकांचे लक्ष जाऊ लागले. सहकार चळवळीचे आद्यप्रणेते रावबहादूर तालमकी यांचे नाव आजदेखील आदराने व गौरवाने स्मरले जाते. भारतातील पहिली सहकारी गृहनिर्माण संस्था मुंबईमध्ये त्यांनीच सन १९१५ च्या मार्च महिन्यात ‘सारस्वत सहकारी गृहनिर्माण संस्था’ या नावाने स्थापन केली. सदर सहकारी संस्था त्यांनी भाडेकरू सह-भागीदारी (टेनण्ट को-पार्टनरशिप) या वर्गात नोंदवलेली होती. परंतु त्या काळामध्ये ब्रिटिश सरकारकडे संस्था नोंदणीनंतर संस्था व त्याचा कारभार कशाप्रकारे चालवावा याबाबत कोणत्याही प्रकारचे नियम-पोटनियम किंवा उप-विधी अस्तित्वात नव्हते. सन १९१५ ते १९१९ या काळात अनेक लोकांनी पुढाकार घेऊन सहकारी तत्त्वावरील घरे बांधण्याची संकल्पना सुरू केली. त्यामुळे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची नोंदणी सुरू झाली. त्यामुळे साहजिकच त्यावेळेच्या ब्रिटिश सरकारला याचा विचार करणे भाग पडले. त्या वेळच्या ब्रिटिश सरकारच्या सहकार विभागाचे निबंधक (रजिस्ट्रार) सर ऑटो रॉथफेल्ड यांनी प्रथमच नमुनेवजा पोटनियम पुस्तिका सन १९२०-२२ च्या सुमारास प्रसिद्ध केले. त्याला ‘यू’ पत्रक असे नाव दिले गेले. सदर ‘यू’ पत्रक दोन्ही प्रकारच्या गृहनिर्माण संस्थांसाठी म्हणूनच वापरले जाऊ लागले व तशा सूचना ब्रिटिश सरकारने सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना दिल्या. त्यामध्ये १९२८ पर्यंत वेळोवेळी आवश्यक ते बदल करून तेच पोटनियम महाराष्ट्र राज्यात अस्तित्वात आले. आजसुद्धा काही जुन्या संस्था याच ‘यू’ पत्रकानुसार कामकाज करीत आहेत.
भारत देश स्वतंत्र झाल्यानंतर महाराष्ट्र शासनाने १९६० मध्ये सहकार कायदा प्रसिद्ध केला व सन १९६१ मध्ये सहकार नियमावली प्रसिद्ध केली. आपल्या व इतर राज्यांच्या सहकार कायद्याला आपण १९२५ चा मुंबई राज्य सहकारी कायदा जो ब्रिटिश सरकारने केला होता, त्याचाच आधार घेतलेला आहे व त्याप्रमाणेच आजदेखील सहकार कायदा प्रत्येक राज्यात अस्तित्वात आहे.
महाराष्ट्र शासनाने १९६० मध्ये सहकार कायदा प्रसिद्ध करतेवेळी सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसाठी नवीन पोटनियम न करता जुनेच ‘यू’ पत्रकातील पोटनियमच कायम केले व त्यानुसारच दोन्ही प्रकारच्या सहकारी संस्थांसाठी एकाच प्रकारचे पोट-नियम (उप-विधी) लागू केले गेले. परंतु, भाडेकरू सह-भागीदारी व भाडेकरू मालकी सहकारी गृहनिर्माण संस्था या दोन्ही संस्थांचे कामकाज पूर्णपणे स्वतंत्र व भिन्न स्वरूपाचे असल्याने ‘यू’ पत्रकातील नियम अमलात येताना बऱ्याच अडचणी येऊ लागल्या व सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे प्रश्न दिवसेंदिवस वाढू लागले. म्हणून सहकार विभागाने राज्यातील जिल्हा गृहनिर्माण महासंघाच्या मदतीने आदर्श उप-विधी तयार करण्याचे १९८४ मध्ये ठरवले. त्यानुसार सर्व तज्ज्ञ व्यक्तींच्या सहकार्याने दोन्ही प्रकारच्या गृहनिर्माण संस्थांसाठी आदर्श उप-विधी प्रथमच महाराष्ट्र राज्यात अस्तित्वात आले. त्यानुसार पूर्वीच्या ‘यू’ पत्रकाचा वापर करणे खऱ्या अर्थाने संपले. संस्था नोंदणीच्या वेळी सन १९८४ पासून २ स्वतंत्र उपविधींना मान्यता देण्यास सुरुवात झाली. परंतु, ज्या पूर्वीच्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांनी सन १९८४ चे उप-विधी स्वीकारले नसतील त्यांचेकडे मात्र ‘यू’ पत्रकातील उप-विधीच आजदेखील अस्तित्वात आहेत.
सन १९८४ नंतर महाराष्ट्र राज्यात सहकारी गृहनिर्माण चळवळीने जोर धरल्याने सहकारी गृहनिर्माण संस्थांची संख्या वाढू लागली. आजमितीस जवळजवळ ९०,००० सहकारी गृहनिर्माण संस्था शासनदरबारी नोंदणीकृत करण्यात आलेल्या आहेत. म्हणूनच शासनानेदेखील काळाप्रमाणे बदल करण्याचे ठरवून सन २००१ तसेच सन २००९, २०११ मध्ये सन १९८४ च्या उप-विधीमध्ये वेळोवेळी सुधारणा केल्या व त्याप्रमाणे प्रत्येक गृहनिर्माण संस्थेने त्या स्वीकारण्याबाबत सूचनादेखील केलेल्या आहेत. उप-विधीमध्ये सुधारणा करताना शासनाने वेळोवेळी जिल्हा महासंघाच्या तज्ज्ञ व्यक्तींची मदतदेखील घेतलेली आहे. त्यामुळे आदर्श उप-विधी हे जास्तीत जास्त उपयुक्त व प्रचलीत कायद्याप्रमाणे अद्ययावत झाल्याचे दिसून येतात व त्याप्रमाणेच सहकारी संस्थांचे कामकाजदेखील चालू आहे.
९७ व्या घटनादुस्तीमुळे सन २०१३ मध्ये सहकार कायद्यात आमूलाग्र बदल झालेले असल्याने आता पुन्हा नव्याने दोन्ही प्रकारच्या गृहनिर्माण संस्थेसाठी सुधारित उप-विधी तयार करणे आवश्यक झालेले असल्याने शासनाने म्हणजे सहकार विभागाने तज्ज्ञ व्यक्तींची समिती गठीत केली व त्यांच्यामार्फत नवीन सुधारित उप-विधीदेखील तयार केले. सदर उप-विधी महाराष्ट्र शासनाच्या वेब-साईटवर तसेच सहकार विभागाच्या वेब-साईटवर माहितीसाठी सध्या उपलब्ध आहेत. फक्त सहकारी संस्थेचे नियम १९६१ सुधारित स्वरूपात शासनाने अद्याप मान्य केलेले नसल्याने उप-विधी समितीने तयार केलेल्या उप-विधींना अद्याप शासनाने मान्यता दिलेली नाही, म्हणून कोणत्याच सहकारी संस्थेला वेब-साईटवरील उप-विधी स्वीकारता येत नाहीत. लवकरच त्याला सहकार विभाग मान्यता देईल, अशी अपेक्षा आहे.
नवीन सुधारित उप-विधी शासनाने मान्यता दिल्यानंतर प्रत्येक सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने ते स्वीकारून त्याला संबंधित उप-निबंधक कार्यालयाची मान्यता घ्यावी व त्यानंतरच ते प्रत्यक्ष अमलात आणावेत. नवीन आदर्श उप-विधी हे बदललेल्या सहकार कायद्यातील तरतुदीनुसारच बनवलेले असल्याने प्रत्येक संस्थेने व सभासदाने त्याचा अभ्यास करावा. संस्थेचा कारभार जास्तीत जास्त पारदर्शी, लोकाभिमुख व सुलभपणे चालण्यासाठी नवीन उप-विधी नक्कीच उपयुक्त ठरू शकतील, अशी मला आशा आहे.
सहकारी संस्थांना जास्तीत जास्त स्वायत्तता देण्याच्या उद्देशाने सहकार कायद्यात व नियमात बदल केलेले असल्याने उप-विधीसुद्धा त्याप्रमाणेच बनवले गेले आहेत. भविष्यात सहकारी गृहनिर्माण चळवळ शहरी तसेच ग्रामीण भागापर्यंत पोहोचणार असल्याने या नव्या उप-विधीला अनन्यसाधारण महत्त्व आहे. संस्थेचा कारभार सुरळीत चालला तर नक्कीच सहकार चळवळदेखील अधिक बळकट होईल. त्यासाठी प्रत्येक संस्थेने जिल्हा महासंघ तसेच राज्य गृहनिर्माण महासंघ यांचे सभासदत्व घेऊन त्याचे मार्गदर्शन घ्यावे, असे माझे मत आहे.
पुढील लेखामध्ये प्रत्यक्ष उप-विधीमधील तरतुदींबाबत सविस्तर माहिती देण्यात येईल.     

आणखी वाचा

प्रत्येक गावात बहुउद्देशीय संस्थाच केंद्रीय सहकार मंत्र्यांची घोषणा, ३२ प्रकारच्या व्यवसायांची मुभा

वाल्मीक कराड: राखेच्या अवैध वाहतुकीतून दहशतीचा धुरळा!

Success Story : जिल्हाधिकाऱ्यांनी शाळेला भेट देताच मनात जागं झालं स्वप्न; यूपीएससी परीक्षेला जाताना बसला मोठा धक्का अन्…; वाचा ‘या’ आयपीएस अधिकाऱ्याची गोष्ट

हयगय न करता करचोरी, गळती रोखा; उपमुख्यमंत्री अजित पवार यांचे वरिष्ठ अधिकाऱ्यांना निर्देश

पुण्यात यापुढे परवडणारी घरे शक्य नाहीत ! क्रेडाई अन् ग्राहक पंचायतीने मांडली कारणे

‘एसएमई आयपीओ’संबंधी नियम कठोर; छोट्या गुंतवणूकदारांच्या हितरक्षणासाठी ‘सेबी’चे पाऊल

अन्वयार्थ: माहिती अधिकाराची ऐशीतैशी

पुणे : विरोध ‘पब’ला नाही; गैरप्रकारांना, पोलीस आयुक्तांचे प्रतिपादन, पबसाठी नियमावली आवश्यकच