‘द रियल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट’ या विधेयकामुळे घर घेणाऱ्या ग्राहकांना केंद्र सरकारने मोठा दिलासा दिला आहे. ग्राहकांची फसवणूक करून त्यांना लुबाडणाऱ्या बिल्डरांना चाप लावण्यासाठी हे विधेयक म्हणजे नामी अस्त्र आहे. आता पुढील आव्हान आहे ते या विधेयकाच्या अंमलबजावणीचे!
दरियल इस्टेट रेग्युलेशन अ‍ॅण्ड डेव्हलपमेंट नावाचे विधेयक केंद्रीय मंत्रिमंडळाने मंजूर केल्याची बातमी समजली आणि उशिरा का होईना; परंतु शासनाने उचललेले एक योग्य पाऊल अशीच त्याची मीमांसा करावी लागेल. कारण वर्षांनुवर्षे जागांच्या वाढणाऱ्या किमती आणि त्याचा फायदा घेऊन ग्राहकांना नाडणारे बिल्डर/ विकासक असे हे दुष्टचक्र सुरू झाले आणि त्यात सामान्य ग्राहक भरडून निघू लागला. यामधूनच चटईक्षेत्र म्हणजे ज्याला आपण कार्पेट एरिया असे म्हणतो त्याच्या व्याख्या बदलू लागल्या. पूर्वी भिंतीच्या आतील वापरता येणारा भाग म्हणजे कार्पेट एरिया असे समजले जात असे; परंतु जागांची तीव्र टंचाई लक्षात आल्यावर बिल्डरनी भिंतीच्या बाहेरून एरिया मोजायला सुरुवात केली. त्यावरही ग्राहक चळवळ उभी राहात नाही म्हटल्यावर बिल्डर लोकांचे अधिकच फावले. त्यानंतर त्यांनी अफलातून कल्पना लढवली ती म्हणजे सुपर बिल्टअप एरियाची/ सुपर बिल्टअप एरियामध्ये जिन्याच्या बाजूची मोकळी जागा वगैरे गोष्टी त्या कार्पेट एरियामध्ये मोजणे सुरू झाले. त्यामुळेच नवीन संकल्पनेप्रमाणे एखाद्या व्यक्तीने १००० चौ. फुटांची सदनिका घेतली तरी ती प्रत्यक्षात ७०० चौ. फुटांची असते, अशा पद्धतीने छुपी लुटमार तर सुरू होतीच. त्याशिवाय पुनर्विकास प्रकल्प सुरू करणे व नंतर कामच पूर्ण न करणे, जागांसाठी बुकिंग घेऊन त्याचे पैसे घेतल्यावरदेखील तो प्रकल्प पूर्ण न करणे, पूर्ण केल्यास त्यावर अनधिकृत मजले चढविणे हे प्रकार तर सर्रास चालूच आहेत. या पाश्र्वभूमीवर केंद्र सरकारने हे विधेयक मंजूर केले आहे त्याचे आपण स्वागत करायलाच हवे. आता या विधेयकातील महत्त्वाच्या तरतुदींकडे आपण एक दृष्टिक्षेप टाकू या.
या विधेयकातील महत्त्वाच्या तरतुदी :
१) सर्व वैधानिक बाबींची पूर्तता करण्याची सक्ती या विधेयकाद्वारे विकासक / बिल्डर यांच्यावर करण्यात आली. आहे.
२) या विधेयकामुळे चटई क्षेत्र (कार्पेट एरिया) निश्चित करण्याची सक्ती बिल्डर, तसेच विकासकांवर करण्यात आलेली आहे.
३) जाहिरातींद्वारे ग्राहकांची दिशाभूल करणाऱ्या बिल्डर/विकासकांना अटकाव करण्याची तरतूद या विधेयकात आहे.
४) एखाद्या बिल्डर/विकासकाने नियमांचे उल्लंघन केल्यास त्याची नोंदणीच (रजिस्ट्रेशन) रद्द करण्याची तरतूद या विधेयकात आहे.
५) गृहबांधणी क्षेत्रात नियामक मंडळ स्थापन करण्याचा प्रस्तावदेखील मंजूर करण्यात आलेला आहे.
६) हा कायदा संपूर्ण देशासाठी लागू करण्यात आला आहे.
७) या कायद्यानुसार दोषी ठरणाऱ्या बिल्डर/विकासकांना जन्मठेपेपर्यंत शिक्षा देण्याची तरतूद या विधेयकामध्ये आहे.
८) या कायद्याचा भंग करणाऱ्या व्यक्तीला प्रथम त्याच्या एकूण प्रकल्पाच्या १० टक्के इतका दंड ठोठावण्याची तरतूददेखील या विधेयकात आहे.
९) जाहिरातबाजी वरून फसविणाऱ्या बिल्डर/ विकासकाविरुद्ध ३ वर्षे तुरुंगवासाची शिक्षा देण्याची तरतूद या विधेयकात आहे.
१०) दोषी व्यक्तीला कारावास/जन्मठेप या शिक्षांबरोबरच आवश्यक तर ५ लाख रु. इतका दंड ठोठावण्याची तरतूद या विधेयकांमध्ये आहे.
११) दोषी व्यक्तीची मालमत्ता जप्त करण्याची तरतूददेखील या विधेयकात करण्यात आलेली आहे.
१२) या विधेयकात दोषींवर आरोपपत्र दाखल करायची मुदतही सहा महिने इतकी ठेवण्यात आली आहे.
१३) आरोपीला सहजासहजी जामीन मिळणार नाही, अशा प्रकारची तरतूद या विधेयकात करण्यात आलेली आहे.
१४) एखाद्या प्रकल्पातील फ्लॅटचे बुकिंग करून जमा केलेल्या रकमेपैकी ७० टक्के इतकी रक्कम त्याच प्रकल्पावर खर्च झाली पाहिजे, असे बंधन या विधेयकावाटे आणण्यात आले आहे.
या सर्व तरतुदी लक्षात घेतल्यास केंद्र शासनाने हे विधेयक मंजूर करून ग्राहकांना मोठाच दिलासा दिला आहे, यात संशय नाही. मात्र या वेळी हे विधेयक म्हणजे महाराष्ट्र शासनाने घरखरेदीत जनतेची फसवणूक करणाऱ्या बिल्डर/विकासकांवर अंकुश ठेवण्यासाठी मंजूर केलेल्या कायद्याची हुबेहून नक्कल असल्याचे जाणवते. सदर मंजूर केलेला कायदा हा केंद्र सरकार आणि राष्ट्रपतींच्या मंजुरीसाठी दिल्लीला पडून आहे. अर्थात यात राजकारण असण्याची शक्यता नाकारता येत नाही. ज्याप्रमाणे माहितीच्या अधिकाराचे विधेयक प्रथम महाराष्ट्र शासनाने मंजूर केले त्यानंतर केंद्र सरकारने याबाबत कायदा केला आणि त्यामुळे महाराष्ट्र सरकारने मंजूर केलेला कायदाही रद्दबातल ठरला. तशीच काहीशी गत या विधेयकांमुळे होणार आहे. याचे कारण म्हणजे हा कायदा संपूर्ण देशासाठी लागू असल्यामुळे त्याची अंमलबजावणी करणे हे महाराष्ट्र शासनाला भाग पडणार आहे. त्यामुळे महाराष्ट्र सरकारने मंजूर केलेला कायदा हा आपोआप बासनामध्ये गुंडाळून ठेवावा लागणार आहे. अर्थात, त्यामुळे ग्राहकांचे फारसे काही बिघडले आहे, असे नव्हे; परंतु या कायद्याचे श्रेय मिळविण्यात केंद्र शासन यशस्वी ठरेल यात वाद नाही.
अर्थात हा कायदा मंजूर झाला म्हणजे सर्वकाही आलबेल झाले, असे मानण्याचे काही कारण नाही. कारण प्रत्यक्ष अंमलबजावणीच्या वेळी त्यामध्ये काय काय अडचणी येतील त्या पाहणे व त्या दूर करणे हे फार महत्त्वाचे आहे. त्यानंतरच त्याची उपयुक्तता पटू शकेल. याबाबतही वर वर पाहता काही गोष्टींमध्ये सुधारणा होणे गरजेचे आहे, असे वाटते त्या गोष्टी अशा-
१) महाराष्ट्र शासनाने जो कायदा तयार केला होता त्यात अपिलीय प्राधिकरणाला दिवाणी न्यायालयाचा दर्जा दिला होता; परंतु तसा दर्जा या नवीन विधेयकात देण्यात आलेला नाही. खरे तर दिवाणी न्यायालयाचा दर्जा देण्यास केंद्र सरकारच्या नगरविकास व कायदा मंत्रालयाने विरोध केला. मात्र हा विरोध अनाकलनीय आहे. या अपिलीय प्राधिकरणाला न्यायालयीन दर्जा देण्याची गरज निश्चितपणे आहे.
२) राज्या-राज्यांत गृहनिर्माण नियामक मंडळे स्थापन केली जाणार आहेत. बिल्डर व ग्राहकाच्या तंटय़ामध्ये ते निकाल देणार आहेत. या निकालाविरुद्ध अपील करावयाचे झाल्यास ते दिल्लीला करावे लागेल. सामान्य ग्राहकांच्या दृष्टीने हे परवडणारे नाही. यामध्ये सुधारणा करण्यास भरपूर वाव आहे.
३) बिल्डरने अर्धवट सोडलेल्या प्रकल्पाची पूर्तता करण्याची तरतूद या विधेयकामध्ये आहे. मात्र ही जबाबदारी या विधेयकाद्वारे राज्य सरकारवर टाकण्यात आली आहे. याचा निश्चितपणे पुनर्विचार होण्याची गरज आहे.
४) याबाबत राज्य सरकारने केलेल्या तरतुदींचा विचार करण्यास हरकत नाही. राज्य सरकारच्या याबाबतच्या मसुद्यात प्रकल्प अर्धवट सोडण्यास ज्या लोकांनी सदनिका विकत घेतल्या आहेत अशांपैकी ६० टक्के लोकांनी असोसिएशन स्थापन करून त्याची मालकी आपणाकडे घेऊन तो प्रकल्प पूर्ण करायचा व उर्वरित फ्लॅट/ दुकाने/ गोडाऊन इ. मालमत्ता विकून आपला खर्च भागवायचा, अशी संकल्पना त्यात होती. त्याचाही विचार करण्यास हरकत नाही. मात्र असा प्रकल्प ताब्यात घेऊन खरेदीदारांना हा प्रकल्प पूर्ण करता येईल का? यापुढे मोठे प्रश्नचिन्हच आहे. याचे कारण साधी गृहनिर्माण संस्था चालवायची तरी त्यातील रहिवाशांना अवघड होते. या ठिकाणी पैशाची देवाणघेवाण, बांधकामाचे ज्ञान, हिशेब, भोगवटा प्रमाणपत्र, काम पूर्ण झाल्याचा दाखला आदी दाखले मिळविणे हे सर्व शक्य होईल का? याचादेखील विचार होऊन राज्य शासनाची ही जबाबदारी कशी नाहीशी होईल हे पाहणे इष्ट ठरेल.
या व अशा काही सुधारणा या विधेयकामध्ये करण्यास वाव आहे; परंतु महत्त्वाचे म्हणजे या विधेयकाची अंमलबजावणी प्रभावीरीत्या झाली पाहिजे. सुरुवातीला यामध्ये निश्चितच अडचणी येतील तसेच याचा गैरफायदादेखील काहीजण घेतील; परंतु त्याची उपयुक्तता ही वादातीत आहे. म्हणूनच त्याचा माहितीच्या अधिकारासारखा उपयोग झाला पाहिजे. हे विधेयक ग्राहकांना आधार वाटले पाहिजे.
रेग्युलेशन ऑफ दि प्रमोशन ऑफ कन्स्ट्रक्शन, सेल, मॅनेजमेंट अ‍ॅण्ड ट्रान्स्फर म्हणजेच महाराष्ट्र ओनरशिप अ‍ॅक्ट या कायद्यानुसार ग्राहकाला अनेक अधिकार प्राप्त होतात. मात्र प्रत्यक्षात बिल्डर/ विकासक ग्राहकाकडून काही पैसे घेतल्याशिवाय कागदपत्रेच दाखवत नाहीत. खरे तर एखाद्या ग्राहकाला जागा घ्यायची की नाही हे ठरविण्यासाठी त्या प्रकल्पाचे कागदपत्र पाहणे जरुरीचे आहे; परंतु ते पैसे दिल्याशिवाय उपलब्ध होत नाहीत आणि पैसे देऊन सदर कागदपत्रे पाहिल्यावर ती जागा घेण्याचे ग्राहकाने नाकारले तर त्याला सुरुवातीला दिलेले पैसेही परत मिळत नाहीत. कारण त्याची पावतीच दिलेली नसते. कित्येक विकासक ‘सँपल फ्लॅटशिवाय’ जागाही दाखविण्यास तयार होत नाहीत. एवढेच नव्हे तर जागा घेतल्यावर ती तुम्हाला ५ वर्षे विकता येणार नाही. विकल्यास बिल्डरलाच विकली पाहिजे, अशा जाचक तरतुदी घालतात व कायद्याचे संरक्षण असूनही याविरुद्ध कोणी तक्रार करायला धजावत नाही.
तशी अवस्था या विधेयकाचीदेखील होता कामा नये. यासाठी ग्राहकांनीसुद्धा ग्राहक संरक्षण कायदा, डीमकन्व्हेअन्स, महाराष्ट्र ओनरशिप अ‍ॅक्ट आणि आता येऊ घातलेले विधेयक याचा पुरेपूर फायदा उचलणे गरजेचे आहे आणि त्यासाठी जागृती व्हावी यासाठी हा लेखप्रपंच!
