|| अ‍ॅड. तन्मय केतकर
मानीव अभिहस्तांतरण योजना ही खरोखरच यशस्वी करायची शासनाची इच्छा असेल, तर त्याकरिता सद्य:स्थितीत नोंदणीकृत असलेल्या सर्व संस्थांचे अभिहस्तांतरण करून देण्याची पूर्ण जबाबदारी त्या त्या निबंधक कार्यालयावर टाकणे आणि त्या अनुषंगाने त्यांना ठरावीक कालावधीत ठरावीक संख्या गाठण्याचे लक्ष्य आणि वेळापत्रक देणे आवश्यक आहे.
बांधकाम व्यवसायात मोकळी जमीन, जमीनमालक आणि विकासक यांच्यातील करार, विविध परवानग्या, सुधारित परवानग्या, बांधकाम, विक्री, ग्राहकांची संस्था स्थापना आणि सरतेशेवटी त्या संस्थेच्या लाभात हस्तांतरण असे महत्त्वाचे टप्पे असतात. मोकळ्या जमिनीपासून सुरू झालेले चक्र सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या लाभात अभिहस्तांतरण झाल्यावर पूर्ण होते.
बांधकाम प्रकल्पातील ग्राहकांना त्यांचे वैयक्तिक युनिट विकण्यात येते आणि उर्वरित सामायिक बांधकाम, मोकळ्या जागा आणि इतर लाभांची मालकी घेण्याच्या प्रमुख उद्देशाने ग्राहकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापण्यात येते. जोवर संपूर्ण जमीन आणि बांधकाम अशा संस्थेच्या नावावर होत नाही, तोवर त्याची कायदेशीर मालकी हस्तांतरित होत नाही. या दरम्यानच्या काळात जमीनमालक किंवा विकासकाचे निधन, इमारत किंवा तिचा काही भाग पडणे वगरेसारख्या घटना घडल्यास ग्राहकांच्या हक्कांच्या सुरक्षेस बाधा निर्माण होते. संस्थेच्या लाभात अभिहस्तांतरण करून देणे हे विकासकाचे कायदेशीर कर्तव्य असूनही भविष्यातील वाढीव चटईक्षेत्र, पुनर्वकिासामध्ये प्राधान्य किंवा इतर काही कारणांमुळे असे अभिहस्तांतरण करून देण्यात येत नव्हते. परिणामी ग्राहकांना आणि संस्थेला पूर्ण मालकी मिळत नव्हती. ही प्रथा मोडून काढण्याकरता जुन्या मोफा कायद्यात सुधारणा करण्यात आली आणि डीम्ड कन्व्हेअन्स अर्थात मानीव अभिहस्तांतरणाचा पर्याय खुला करण्यात आला. या पर्यायाद्वारे, विकासकाशिवाय शासकीय कार्यालयाद्वारे जमीन आणि बांधकामाची मालकी संस्थेस मिळवता येण्याची मोठीच सोय झाली. परंतु सुरुवातीपासूनच या मानीव अभिहस्तांतरणाच्या सबंध प्रक्रियेबाबत संदिग्धता कायम होती, त्याकरता विविध सुधारणा करून त्यात सुसूत्रता आणण्याचा प्रयत्न करण्यात आला. मात्र आजघडीलादेखील मानीव अभिहस्तांतरण न झालेल्या आणि मानीव अभिहस्तांतरणाकरता प्रलंबित असलेल्या सोसायटय़ांची संख्या लक्षात घेतली, तर मानीव अभिहस्तांतरण प्रक्रिया पूर्णपणे यशस्वी झालेली आहे असे म्हणता येणार नाही. गेल्या काही काळात सव्‍‌र्हरच्या समस्येमुळे आणि इतर मानवी कारणांमुळे मानीव अभिहस्तांतरणाची प्रकरणे पाहिजे त्या प्रमाणात निकाली निघालेली नाहीत हे वास्तव आहे, या सगळ्याचे मुख्य कारण म्हणजे मानीव अभिहस्तांतरणाकरता शासकीय विभागाला आपले लक्ष्य आणि वेळापत्रक निश्चित करण्यात आलेले नाही.
या सगळ्या समस्यांचा साकल्याने विचार केला तर मानीव अभिहस्तांतरण प्रक्रिया सुलभ आणि जलद नसणे, हे या समस्यांचे मूळ कारण आहे. मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता आवश्यक कागदपत्रे जमा करणे हे कोणत्याही सोसायटीकरिता कठीण काम आहे. मानीव अभिहस्तांतरणाकरिता आवश्यक कागदपत्रांची यादी पाहिली तर त्यातील बहुसंख्य महत्त्वाची कागदपत्रे सोसायटी नोंदणीच्या वेळेसच जमा केलेली असतात. मानीव अभिहस्तांतरणदेखील सहकार विभागाद्वारेच केले जात असल्याने, स्वत:च्या दप्तरी असलेलीच बहुतांश कागदपत्रे परत मागण्याचे प्रयोजन काय, याचे ताíकक उत्तर मिळत नाही.
मानीव अभिहस्तांतरण योजना ही खरोखरच यशस्वी करायची शासनाची इच्छा असेल, तर त्याकरिता सद्य:स्थितीत नोंदणीकृत असलेल्या सर्व संस्थांचे अभिहस्तांतरण करून देण्याची पूर्ण जबाबदारी त्या त्या निबंधक कार्यालयावर टाकणे आणि त्या अनुषंगाने त्यांना ठरावीक कालावधीत ठरावीक संख्या गाठण्याचे लक्ष्य आणि वेळापत्रक देणे आवश्यक आहे. संस्था नोंदणी करतेवेळेस दाखल केलेले कागदपत्र त्या त्या निबंधक कार्यालयात उपलब्ध आहेतच. ज्यांची कागदपत्रे योग्य आहेत त्यांची प्रकरणे पटापट शासकीय विभागानेच निकाली काढावीत आणि ज्यांची काही कागदपत्रे हवी आहेत त्यांना ती सादर करण्याकरिता नोटीस काढून संधी द्यावी आणि प्रकरणे निकाली काढावीत. म्हणजे थोडक्यात, सध्या मानीव अभिहस्तांतरण करून घेण्याची सोसायटय़ांवर असलेली जबाबदारी शासकीय विभागावर टाकायची. जर राजकीय इच्छाशक्ती आणि समस्या संपविण्याची खरोखर इच्छा असेल तर हा उपाय करणे अतिशय सोपे, किंबहुना आवश्यक आहे.
बांधकाम व्यवसायाकरिता रेरासारखा नवीन कायदा करताना, मानीव अभिहस्तांतरणासारख्या महत्त्वाच्या बाबींची त्या कायद्यात तरतूद नसणे हेदेखील अनाकलनीय आहे. अजूनही वेळ गेलेली नाही. अजूनही सर्व प्रकल्पांच्या मानीव अभिहस्तांतरणाची जबाबदारी आणि अधिकार महारेरा प्राधिकरणाला दिले तर हा प्रश्न कितीतरी अधिक सुलभतेने आणि जलदगतीने संपवता येईल. विविध शासकीय अंगांनी विविध टप्प्यांवर अंतिम ग्राहकांकडून शुल्क घ्यायचे आणि परत त्यालाच आपल्यामागे तेसुद्धा विविध विभागांत पळायला लावायचे ही परिस्थिती शोचनीय आहे.
जुने प्रश्न जुन्याच उपायांनी सुटतील असे नाही, काही वेळेस जुन्या व्यवस्था सुधारण्यापलीकडे गेलेल्या असतात, त्याकरिता नवीन आदर्श व्यवस्था निर्माण करावी लागते. अशा नवीन लोककेंद्री आदर्श व्यवस्थेला प्रस्थापित प्रशासकीय व्यवस्थेकडून विरोध होईल हेदेखील खरे आहे, पण अंतिम ग्राहकाचे हित लक्षात घेऊन केशवसुतांनी सांगितल्याप्रमाणे जुने जाऊ द्या मरणालागुनी जाळुनी किंवा पुरुनी टाका हा उपदेश शिरसावंद्य मानून, नवीन क्रांतिकारी उपाय करावेच लागतील. सबंध व्यवस्थेचे मालक म्हणून अशी आदर्श मानीव अभिहस्तांतरण व्यवस्थेची मागणी करणे हा आपला हक्क आणि आपले कर्तव्य आपण बजावायलाच हवे.
tanmayketkar@gmail.com
