श्रीनिवास भा. घैसास
ए खाद्या बिल्डरने एखादी इमारत बांधली की त्यामधील सदनिका, गाळे, दुकाने, गोडाऊन आदींची विक्री बिल्डर करतो. त्यासाठी रीतसर करारनामा करून आवश्यक ते मुद्रांक शुल्क भरून करारनामा करणे आवश्यक असते. मात्र संपूर्ण इमारत पूर्ण झाल्यावर व तिला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यावर त्या इमारतीखालील जमिनीचे हस्तांतरण करणेदेखील तितकेच महत्त्वाचे असते, यालाच कन्व्हेन्स असे म्हणतात. कित्येक वेळेला ही जबाबदारी बिल्डर पार पाडत नाहीत आणि त्यामुळेच जेव्हा इमारत मोडकळीला येते तेव्हा मालकीचा प्रश्न निर्माण होतो आणि मग इमारतीतील रहिवाशांना नाहक त्रास सोसावा लागतो. हा सर्व त्रास होऊ नये व बिल्डर, विकासक, जमीन मालक व त्यांचे वारसदार यांची मनमानी चालू नये म्हणून शासनाने डीम कन्व्हेन्स ही संकल्पना पुढे आणली आणि आता तीदेखील मूळ धरू लागली आहे. पुष्कळ वेळेला अशा प्रकारे इमारत पूर्ण झाल्यावर बिल्डर एक तर सोसायटी स्थापन करतो किंवा अपार्टमेंट स्थापन करतो. त्यावेळेला सर्वसामान्य माणसाला यातील फरक समजत नाही. दोन्ही प्रकारांत दैनंदिन व्यवहार हे एकसारखेच चालू असतात, म्हणूनच ढोबळ मानाने त्यांच्यामध्ये असणारे फरक हे आपण जाणून घेणार आहोत. जेणेकरून त्याबद्दलच्या आपल्या संकल्पना स्पष्ट होतील.
सर्वप्रथम म्हणजे रेरा कायद्यातील कलम ११ (४) (ई) प्रमाणे बहुसंख्य युनिट बुक झाल्यावर तीन महिन्यांच्या आत इमारतीतील रहिवाशांची गृहनिर्माण संस्था अथवा अपार्टमेंट असोसिएशन स्थापन करणे त्याच्यावर कायद्याने बंधनकारक आहे. याशिवाय कलम १७ प्रमाणे भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यावर तीन महिन्यांच्या आत कन्व्हेन्स करून देण्याची जबाबदारीदेखील बिल्डर-प्रमोटर यांच्यावर आहे.
आता आपण अपार्टमेंट आणि सोसायटी यामधील महत्त्वाचा फरक पाहू या.
● अपार्टमेंटमध्ये प्रत्येक युनिट हे स्वतंत्र असून ते हस्तांतरित करता येते. अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण अधिकार असतो. अपार्टमेंट मालकाच्या क्षेत्रफळाच्या अनुषंगाने त्याला इमारतीखालील जमिनीवर देखील हक्क प्राप्त होतो. गृहनिर्माण संस्थेच्या बाबतीत मात्र जमीन व इमारत ही गृहनिर्माण संस्थेच्या मालकीची असते व सदस्याला भोगवटादार म्हणून त्याचा वापर करता येतो.
● गृहनिर्माण संस्थेमध्ये कन्व्हेन्स अथवा डीम कन्व्हेन्स झाल्यावर इमारत आणि बिल्डिंग ही गृहनिर्माण संस्थेच्या मालकीची होते. त्यातील एखादी सदनिका विकली गेली व एखादा सदस्य बदलला तरी गृहनिर्माण संस्थेच्या मालकी हक्कांमध्ये काही फरक होत नाही. अपार्टमेंटच्या बाबतीत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला त्या अपार्टमेंटचा पूर्ण मालकी हक्क प्राप्त होतो.
● अपार्टमेंटमधील अपार्टमेंटधारकांची असोसिएशन स्थापन केली जाते. प्रत्येक अपार्टमेंटधारक हा त्याचा नाममात्र सदस्य असतो.
● अपार्टमेंटमध्ये सामायिक खर्च हा प्रत्येक अपार्टमेंटच्या क्षेत्रफळावर अवलंबून असतो. गृहनिर्माण संस्थेसारखे सामायिक खर्च सर्वांना समान नसतात.
● गृहनिर्माण संस्थेमध्ये एखाद्या सदस्याने आपली सदनिका, गाळा, दुकान विकले तर गृहनिर्माण संस्था त्या ठिकाणी हस्तांतरण शुल्क आकारू शकते. अपार्टमेंटच्या बाबतीत असा व्यवहार झाल्यास त्या ठिकाणी ट्रान्सफर फी आकारण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही.
● गृहनिर्माण संस्थेत एखादी सदनिका भाड्याने दिल्यास त्या ठिकाणी बिन भोगवटा शुल्क आकारता येते. अपार्टमेंटच्या बाबतीत अशा प्रकारचे शुल्क आकारता येत नाही.
● अपार्टमेंटमध्ये सामायिक सोयीसुविधांबरोबर डीड ऑफ डिक्लेरेशनमध्ये वेगळा उल्लेख केला असल्यास उदा. जायचा यायचा वेगळा रस्ता, गच्चीचा काही भाग इत्यादी या गोष्टी त्या अपार्टमेंट होल्डरला राखीव म्हणून ठेवता येतात. मात्र गृहनिर्माण संस्थेच्या बाबतीत असा फरक करता येत नाही. गृहनिर्माण संस्थेमध्ये नॉमिनेशन करणे सक्तीचे आहे, तर अपार्टमेंटमध्ये नॉमिनेशन सक्तीचे नाही.
● अपार्टमेंटमध्ये जागेच्या आकारानुसार मतदानाचा अधिकार ठरतो. गृहनिर्माण संस्थेमध्ये तो सर्वांना समान असतो.
● अपार्टमेंट डीड जर बिल्डरने करून दिले नाही तर सिव्हिल कोर्टामध्ये दावा लावून ते कोर्टामार्फत करून घेता येते, तर गृहनिर्माण संस्था ही जर बिल्डरने स्थापन केली नाही तर नॉन को-ऑपरेटिव्ह बेसिसवर खरेदीदार गृहनिर्माण संस्था स्थापन करू शकतात.
● इमारतीच्या पुनर्विकासासंबंधी शासनाने जी नियमावली लागू केली आहे, ती गृहनिर्माण संस्थांना लागू होते ती अपार्टमेंटना लागू होत नाही. याप्रमाणे अपार्टमेंट व गृहनिर्माण संस्था यांमध्ये फरक आहे, मात्र या दोन्ही ठिकाणी एक गोष्ट मात्र समान आहे ती म्हणजे कायद्यामधील नवीन सुधारणेनुसार गृहनिर्माण संस्थेप्रमाणे अपार्टमेंट मेंटेनन्स वसुलीसाठी सहकार उपनिबंधकांकडे दाद मागता येऊ शकते, शेवटी अपार्टमेंट व गृहनिर्माण संस्था यांचे स्वत:चे असे काही फायदे व तोटे आहेत, त्यामुळे अमुक एकच संस्था चांगली अथवा वाईट ठरवता येत नाही. मात्र दोन्ही ठिकाणी आपण स्वतंत्र घर घेऊ शकत नाही, त्यामुळे आपणाला सामायिक घरामध्ये राहावे लागत आहे याची जाणीव अपार्टमेंटधारक व गृहनिर्माण संस्थेच्या सदस्यांनी ठेवली तर पुष्कळशा गोष्टी सुकर होऊन आपापसामधील वादांचे कारणच नाहीसे होईल. अपार्टमेंट व गृहनिर्माण संस्था यांतील फरक सर्वसामान्य माणसाच्या लक्षात यावा यासाठीच हा लेखप्रपंच!
● ghaisas2009@gmail.com
ए खाद्या बिल्डरने एखादी इमारत बांधली की त्यामधील सदनिका, गाळे, दुकाने, गोडाऊन आदींची विक्री बिल्डर करतो. त्यासाठी रीतसर करारनामा करून आवश्यक ते मुद्रांक शुल्क भरून करारनामा करणे आवश्यक असते. मात्र संपूर्ण इमारत पूर्ण झाल्यावर व तिला भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यावर त्या इमारतीखालील जमिनीचे हस्तांतरण करणेदेखील तितकेच महत्त्वाचे असते, यालाच कन्व्हेन्स असे म्हणतात. कित्येक वेळेला ही जबाबदारी बिल्डर पार पाडत नाहीत आणि त्यामुळेच जेव्हा इमारत मोडकळीला येते तेव्हा मालकीचा प्रश्न निर्माण होतो आणि मग इमारतीतील रहिवाशांना नाहक त्रास सोसावा लागतो. हा सर्व त्रास होऊ नये व बिल्डर, विकासक, जमीन मालक व त्यांचे वारसदार यांची मनमानी चालू नये म्हणून शासनाने डीम कन्व्हेन्स ही संकल्पना पुढे आणली आणि आता तीदेखील मूळ धरू लागली आहे. पुष्कळ वेळेला अशा प्रकारे इमारत पूर्ण झाल्यावर बिल्डर एक तर सोसायटी स्थापन करतो किंवा अपार्टमेंट स्थापन करतो. त्यावेळेला सर्वसामान्य माणसाला यातील फरक समजत नाही. दोन्ही प्रकारांत दैनंदिन व्यवहार हे एकसारखेच चालू असतात, म्हणूनच ढोबळ मानाने त्यांच्यामध्ये असणारे फरक हे आपण जाणून घेणार आहोत. जेणेकरून त्याबद्दलच्या आपल्या संकल्पना स्पष्ट होतील.
सर्वप्रथम म्हणजे रेरा कायद्यातील कलम ११ (४) (ई) प्रमाणे बहुसंख्य युनिट बुक झाल्यावर तीन महिन्यांच्या आत इमारतीतील रहिवाशांची गृहनिर्माण संस्था अथवा अपार्टमेंट असोसिएशन स्थापन करणे त्याच्यावर कायद्याने बंधनकारक आहे. याशिवाय कलम १७ प्रमाणे भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यावर तीन महिन्यांच्या आत कन्व्हेन्स करून देण्याची जबाबदारीदेखील बिल्डर-प्रमोटर यांच्यावर आहे.
आता आपण अपार्टमेंट आणि सोसायटी यामधील महत्त्वाचा फरक पाहू या.
● अपार्टमेंटमध्ये प्रत्येक युनिट हे स्वतंत्र असून ते हस्तांतरित करता येते. अपार्टमेंट मालकाचा त्यावर पूर्ण अधिकार असतो. अपार्टमेंट मालकाच्या क्षेत्रफळाच्या अनुषंगाने त्याला इमारतीखालील जमिनीवर देखील हक्क प्राप्त होतो. गृहनिर्माण संस्थेच्या बाबतीत मात्र जमीन व इमारत ही गृहनिर्माण संस्थेच्या मालकीची असते व सदस्याला भोगवटादार म्हणून त्याचा वापर करता येतो.
● गृहनिर्माण संस्थेमध्ये कन्व्हेन्स अथवा डीम कन्व्हेन्स झाल्यावर इमारत आणि बिल्डिंग ही गृहनिर्माण संस्थेच्या मालकीची होते. त्यातील एखादी सदनिका विकली गेली व एखादा सदस्य बदलला तरी गृहनिर्माण संस्थेच्या मालकी हक्कांमध्ये काही फरक होत नाही. अपार्टमेंटच्या बाबतीत प्रत्येक अपार्टमेंटधारकाला त्या अपार्टमेंटचा पूर्ण मालकी हक्क प्राप्त होतो.
● अपार्टमेंटमधील अपार्टमेंटधारकांची असोसिएशन स्थापन केली जाते. प्रत्येक अपार्टमेंटधारक हा त्याचा नाममात्र सदस्य असतो.
● अपार्टमेंटमध्ये सामायिक खर्च हा प्रत्येक अपार्टमेंटच्या क्षेत्रफळावर अवलंबून असतो. गृहनिर्माण संस्थेसारखे सामायिक खर्च सर्वांना समान नसतात.
● गृहनिर्माण संस्थेमध्ये एखाद्या सदस्याने आपली सदनिका, गाळा, दुकान विकले तर गृहनिर्माण संस्था त्या ठिकाणी हस्तांतरण शुल्क आकारू शकते. अपार्टमेंटच्या बाबतीत असा व्यवहार झाल्यास त्या ठिकाणी ट्रान्सफर फी आकारण्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही.
● गृहनिर्माण संस्थेत एखादी सदनिका भाड्याने दिल्यास त्या ठिकाणी बिन भोगवटा शुल्क आकारता येते. अपार्टमेंटच्या बाबतीत अशा प्रकारचे शुल्क आकारता येत नाही.
● अपार्टमेंटमध्ये सामायिक सोयीसुविधांबरोबर डीड ऑफ डिक्लेरेशनमध्ये वेगळा उल्लेख केला असल्यास उदा. जायचा यायचा वेगळा रस्ता, गच्चीचा काही भाग इत्यादी या गोष्टी त्या अपार्टमेंट होल्डरला राखीव म्हणून ठेवता येतात. मात्र गृहनिर्माण संस्थेच्या बाबतीत असा फरक करता येत नाही. गृहनिर्माण संस्थेमध्ये नॉमिनेशन करणे सक्तीचे आहे, तर अपार्टमेंटमध्ये नॉमिनेशन सक्तीचे नाही.
● अपार्टमेंटमध्ये जागेच्या आकारानुसार मतदानाचा अधिकार ठरतो. गृहनिर्माण संस्थेमध्ये तो सर्वांना समान असतो.
● अपार्टमेंट डीड जर बिल्डरने करून दिले नाही तर सिव्हिल कोर्टामध्ये दावा लावून ते कोर्टामार्फत करून घेता येते, तर गृहनिर्माण संस्था ही जर बिल्डरने स्थापन केली नाही तर नॉन को-ऑपरेटिव्ह बेसिसवर खरेदीदार गृहनिर्माण संस्था स्थापन करू शकतात.
● इमारतीच्या पुनर्विकासासंबंधी शासनाने जी नियमावली लागू केली आहे, ती गृहनिर्माण संस्थांना लागू होते ती अपार्टमेंटना लागू होत नाही. याप्रमाणे अपार्टमेंट व गृहनिर्माण संस्था यांमध्ये फरक आहे, मात्र या दोन्ही ठिकाणी एक गोष्ट मात्र समान आहे ती म्हणजे कायद्यामधील नवीन सुधारणेनुसार गृहनिर्माण संस्थेप्रमाणे अपार्टमेंट मेंटेनन्स वसुलीसाठी सहकार उपनिबंधकांकडे दाद मागता येऊ शकते, शेवटी अपार्टमेंट व गृहनिर्माण संस्था यांचे स्वत:चे असे काही फायदे व तोटे आहेत, त्यामुळे अमुक एकच संस्था चांगली अथवा वाईट ठरवता येत नाही. मात्र दोन्ही ठिकाणी आपण स्वतंत्र घर घेऊ शकत नाही, त्यामुळे आपणाला सामायिक घरामध्ये राहावे लागत आहे याची जाणीव अपार्टमेंटधारक व गृहनिर्माण संस्थेच्या सदस्यांनी ठेवली तर पुष्कळशा गोष्टी सुकर होऊन आपापसामधील वादांचे कारणच नाहीसे होईल. अपार्टमेंट व गृहनिर्माण संस्था यांतील फरक सर्वसामान्य माणसाच्या लक्षात यावा यासाठीच हा लेखप्रपंच!
● ghaisas2009@gmail.com
