वास्तु-मार्गदर्शन

आमची १९३ सदस्यांची गृहनिर्माण संस्था आहे. त्यातील काही दुकानदार मेंटेनन्स देत नाहीत. या दुकानदारांपैकी एक जण तर पाणी नाही, दुकानाबाहेर साफसफाई नाही आदी कारणे देऊन एक रुपयासुद्धा मेंटेनन्सपैकी देत नाही. आमची सोसायटी स्थापन होऊन दोन वर्षे झाली आहेत. या पार्श्वभूमीवर माझे पुढील प्रश्न आहेत ते असे-

१) आम्ही त्यांच्याकडून मेंटेनन्स कसा वसूल करावा?

२) आम्ही त्याला बिलामध्ये २१% टक्के इतके व्याज लावू शकतो का? (१०१ अंतर्गतच्या कारवाईच्या वेळी)

– राजू शिंदे

• आपल्या पहिल्या प्रश्नाचे उत्तर म्हणजे, आपल्या संस्थेने सर्व थकबाकीदारांकडून थकबाकी वसूल करण्यासाठीचा एक ठराव मंजूर करावा आणि ते अधिकार संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांना द्यावेत. आवश्यकता वाटल्यास या कामी वकील नेमण्याचा अधिकारदेखील पदाधिकाऱ्यांना देण्यात यावा. तसेच यासाठीच्या खर्चालादेखील संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेची मंजुरी घ्यावी. त्यानंतर आपण संबंधित थकबाकीदारांविरुद्ध कारवाईला सुरुवात करावी. थकबाकी वसुलीसाठी कलम १०१ अंतर्गत जी कारवाई करावी लागते, त्याची तपशीलवार माहिती देणारी पुस्तिकादेखील काही हाऊसिंग फेडरेशननी प्रसिद्ध केली आहे. त्याचा उपयोगदेखील आपण करू शकता.
• आपल्या दुसऱ्या प्रश्नाचे उत्तर ‘होय’ असे आहे. मात्र त्यासाठी गृहनिर्माण संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेमध्ये त्याविषयीचा ठराव मंजूर करून घेणे आवश्यक आहे. या ठरावात संस्थेने मेंटेनन्सच्या थकबाकीवर किती दराने व्याज आकारावे याचा स्पष्ट उल्लेख केला गेला असला पाहिजे. या ठिकाणी आणखी एक गोष्ट स्पष्ट करू इच्छितो- ती अशी की, सदर व्याज आकारणी ही चक्रवाढ पद्धतीने करू नये, तर ती सरळव्याज दराने करावी.

मी ठाण्यात राहते. माझ्या आईचा एक फ्लॅट सांताक्रूझ येथे आहे. माझ्या आईचे या वर्षी फेब्रुवारीमध्ये निधन झाले. माझ्या आईने सोसायटीला नॉमिनेशन फॉर्म भरून दिला होता. ज्यात माझ्या नावाने १०० टक्के नॉमिनेशन दिले होते. आता ती सोसायटी रिडेव्हलपमेंटमध्ये आहे, त्यामुळे आई ठाण्यात राहत होती. सोसायटीमधील अजून एका व्यक्तीचा (मेंबर) मृत्यू जानेवारीमध्ये झाला आणि त्यांचे शेअर सर्टिफिकेट ट्रान्सफरचे काम सोसायटीने करून दिले. सोसायटी पूर्वी ज्या वकिलांचा सल्ला घ्यायची, त्यांना विचारून मी फ्लॅट शेअर सर्टिफिकेटमध्ये बदल करून माझ्या नावाने ट्रान्सफर करण्यासाठी सर्व कागदपत्रे (अ‍ॅफिडेव्हिट, आई, वडील, भाऊ यांचा मृत्यू दाखला, भावाचे डिव्होर्स पेपर, इत्यादी) तयार करून सोबत माझा विवाह दाखला, गॅझेट आणि आयडेंटिटी, पत्ता यासंबंधी सर्व कागदपत्रे तयार करून सोसायटी अध्यक्ष आणि सचिव यांना या संदर्भात मीटिंग ठेवण्यास सांगितली. अध्यक्ष आणि सचिव टोलवाटोलवी करीत आहेत. आई गेल्यापासून अजूनही हे काम झाले नाही. मी या संदर्भात त्यांना काही नोटीस पाठवू शकते का?  – रोहिणी शेटय़े-जोशी

• आपण जर सर्व कागदपत्रे पूर्ण भरून संस्थेकडे भाग हस्तांतरणासाठी दिली असतील आणि त्याचा सादर केल्याचा पुरावा आपणाकडे असेल तर आपणाला याबाबत चिंता करण्याचे कारण नाही. कारण भाग हस्तांतरणासाठी आपण आवश्यक ती कागदपत्रे सादर केल्यावर ९० दिवसांत ज्या संस्थेने आपणाशी यासंबंधी काही पत्रव्यवहार केला नसेल तर आपण संस्थेचे डीम मेंबर झाला आहात असे समजले जाते. याबाबत आपण संबंधित उपनिबंधकांकडे अर्ज करून आपणाला सदस्यत्व द्यावे यासाठी आदेशदेखील प्राप्त करू शकता. एवढेच काय, तर संबंधित संस्थेने त्यांचे आदेश न मानल्यास उपनिबंधक स्वत:देखील दप्तर ताब्यात घेऊन भाग हस्तांतरण करून देऊ शकतात. आपण याबाबत संबंधित संस्थेला नोटीस पाठवून न्यायालयीन कारवाईदेखील सुरू करू शकता. आपण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांबाबत उपनिबंधकाकडे तक्रार करू शकता.

मी १९९१ साली एक सदनिका  विकत घेतली होती. सदर सदनिका मी २० जून २०१८ रोजी रजिस्टर करारनामा करून १४ लाखाला विकली. तर मला प्राप्तिकर भरावा लागेल का?  – सुधा राव, वाशी

• आपल्या प्रश्नाचे उत्तर ‘होय’ असे आहे. आपल्या सदनिकेच्या खरेदी-विक्रीत आपणाला होणाऱ्या भांडवली नफ्यावर २०% इतका प्राप्तिकर भरावा लागेल. अर्थात आपणाला किती प्राप्तिकर भरावा लागेल हे ठरवताना आपण किती रुपयाला सदनिका विकत घेतली होतीत, त्या किमतीत किती अ‍ॅप्रिसिएशन झाले या सर्व गोष्टी पाहाव्या लागतील. त्यासाठी आपण एखाद्या व्यावसायिक प्राप्तिकर सल्लागाराचा सल्ला घेणे इष्ट ठरेल. आपण आपल्याला मिळालेली सर्व रक्कम जर शासनाने नमूद केलेल्या बॉण्डमध्ये गुंतवली अथवा त्या पैशातून एका वर्षांच्या आत नवीन घर घेतले तर आपला प्राप्तिकर वाचू शकतो. मात्र या सर्व गोष्टी एखाद्या तज्ज्ञ व्यक्तीच्या सल्ल्यानेच कराव्यात हे इष्ट होय.

आमची एकमजली चाळ सात वर्षांपूर्वी माझ्या वडिलांच्या निधनानंतर विकासकाने पुनर्विकसित केली. त्यामध्ये त्यांनी स्वत: विकत घेतलेली सदनिका होती. वडील हयात नसल्यामुळे नवीन सदनिकेची कागदपत्रे त्याने माझ्याच नावाने बनवली. (विकासकाने सोसायटी अद्याप हस्तांतरित केलेली नाही, त्यामुळे या सदनिकेचे सरकारदरबारी रजिस्ट्रेशन झालेले नाही.) मला एक विवाहित बहीण आहे, तिला या प्रॉपर्टीमध्ये स्वारस्य नाही. त्या अनुषंगाने तिच्याकडून काही कायदेशीर कागदपत्रे बनवून देता येतील का? त्याचबरोबर एक अडचण आहे. ती मुंबईबाहेर राहत असल्याने त्या कायदेशीर प्रक्रियेसाठी काही कारणास्तव तिला मुंबईत आणणे शक्य नाही.   – किरण पाटील

• आपल्या प्रश्नातून काही गोष्टींचा उलगडा होत नाही. ते म्हणजे, विकासकाबरोबर आपला करारनामा झाला आहे का? झाला असल्यास तो नोंदणीकृत झाला आहे का? या सर्व गोष्टींचा खुलासा होणे आवश्यक आहे. आता आपल्याला एक गोष्ट लक्षात घेतली पाहिजे, ती म्हणजे तुमच्या बहिणीचा वारसाहक्काने वडिलांच्या मालमत्तेत मालकी हक्क लागतो. आणि तो बहिणीने सोडल्याशिवाय आपला मालकी हक्क निर्वेध होत नाही. म्हणून यावर दोन उपाय करता येतील. ते असे- एक म्हणजे बहिणीचे हक्कसोडपत्र करून घेणे हा होय. तर दुसरा म्हणजे, आपण केलेल्या करारनाम्याला मान्यता देणारे मान्यतापत्र आपल्या बहिणीकडून करून घेणे हा होय. ही दोन्ही कागदपत्रे नोंद करणे जरुरीचे आहे. आणि या कागदपत्रांची नोंदणी आपली सदनिका ज्या ठिकाणी आहे त्याच क्षेत्रातील उपनिबंधकाकडे करणे जरुरीचे आहे. म्हणून त्यासाठी आपल्या बहिणीची उपस्थिती आवश्यक आहे. त्यांना जर मुंबईला येणे शक्य नसेल तर त्यांची पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नी करून घेणे आवश्यक आहे. या पॉवर ऑफ अ‍ॅटर्नीच्या जोरावर आपणाला वरील कागदपत्रे करून घेणे शक्य आहे. परंतु नक्की कोणते कागदपत्रे करणे जरुरीचे आहे हे संबंधित कागदपत्रे पाहिल्यावरच नक्की करता येईल.

ghaisas2009@gmail.com