लेखाचे शीर्षक बघूनच आनंद झाला की नाही? हा किंवा अशाच धर्तीवरचा मेसेज म्हणा, पोस्ट म्हणा सध्या समाजमाध्यमांमध्ये धुमाकूळ घालतोय. हल्लीच्या भाषेत बोलायचे तर व्हायरल होतोय. नवीन मंत्रिमंडळ निर्णय, जी.आर. मुळे सोसायटी अभिहस्तांतरणाची आवश्यकता नाही असा साधारण या मेसेजचा आशय आहे.
आज आपण याच मेसेजमागचा तथ्यांश समजून घेऊ या. प्रथमत: सोसायटी अभिहस्तांतरण म्हणजे काय हे लक्षात घेऊ. जेव्हा जागामालक किंवा विकासक एखाद्या जमिनीवर इमारती उभारतो, तेव्हा त्यातले बांधकाम विविध लोकांना विकण्यात येते. त्या जमीन आणि इमारतीच्या मालकी आणि व्यवस्थापनाकरिता खरेदीदारांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यात येते. अंतिमत: त्या जमिनीची आणि बांधकामाची मालकी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकडे हस्तांतरित करणे म्हणजेच अभिहस्तांतरण अर्थात सोसायटी कन्व्हेयन्सची. आता असे अभिहस्तांतरण करण्याचे दोन मुख्य मार्ग आहेत. पहिल्या मार्गात एखादा जमीन मालक किंवा विकासक स्वत: पुढाकार घेऊन असे अभिहस्तांतरण करून देऊ शकतो. मात्र जर जमीनमालक किंवा विकासक विनाकारण किंवा काही कोपी हेतू मनात ठेवून असे अभिहस्तांतरण करायचे टाळत असेल, तर आता शासकीय यंत्रणेमार्फत असे अभिहस्तांतरण करून घेता येते, ज्याला मानीव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्स म्हणतात. या दोन्ही मार्गाने अभिहस्तांतरण करताना अभिहस्तांतरणाचा करार आणि त्याची नोंदणी करावीच लागते, त्याच्याशिवाय असे अभिहस्तांतरण पूर्ण होत नाही.
अभिहस्तांतरण म्हणजे काय हे समजून घेतल्यावर आता आपण त्या व्हायरल मेसेजमध्ये कितपत तथ्य आहे हे बघू. या व्हायरल मेसेजमध्ये मंत्रिमंडळ निर्णय आणि जी.आर. म्हणजेच शासन निर्णय असा शब्दप्रयोग करण्यात आलेला आहे. आपल्या व्यवस्थेचे तीन मुख्य स्तंभ आहेत कायदेमंडळ म्हणजेच लोकप्रतिनिधीगृह, प्रशासन म्हणजेच सरकार आणि त्याचे विभाग आणि न्यायव्यवस्था म्हणजेच विविध न्यायालये. यातल्या प्रत्येक स्तंभाचे स्वतंत्र अधिकारक्षेत्र असून कोणत्याही स्तंभास इतरांच्या अधिकारक्षेत्रात हस्तक्षेप करायची परवानगी सर्वसाधारणत: नाही. कोणत्याही विषयावर कायदे करायचे अधिकार हे आपल्या व्यवस्थेत कायदेमंडळाकडे म्हणजेच संसद, विधानसभा, विधान परिषद यांच्याकडे असतात. केंद्र किंवा राज्य सरकार किंवा त्याचे कोणतेही प्रशासकीय विभाग यांना स्वत:च्या अधिकाराने कायदे करता येत नाहीत. केंद्र किंवा राज्य सरकारने कालमान परिस्थितीनुसार स्वत:च्या अधिकारात अध्यादेशाद्वारे कायदा निर्मिती किंवा सुधारणा केली तरी कालांतराने त्यास कायदेमंडळाची मंजुरी मिळवावीच लागते, अन्यथा तो अध्यादेश गैरलागू होतो. मग आता असा प्रश्न येतो की मंत्रिमंडळ किंवा शासननिर्णय याला काही महत्त्वच नाही का? तर आहे. मात्र त्याचे महत्त्व प्रशासकीय स्वरूपाचे आहे कायदेशीर स्वरूपाचे नाही. साहजिकच मंत्रिमंडळ किंवा प्रशासनाचा कोणताही घटक कायदे निर्मिती करू शकत नाही हे सुस्पष्ट आहे.
या सगळ्याचा एकसमयावच्छेदाने विचार केल्यास मंत्रिमंडळ किंवा कोणताही प्रशासकीय घटक कायदे करण्यास अक्षम असल्याने सोसायटी कन्व्हेयन्सबाबतीत मंत्रिमंडळ किंवा प्रशासनास असा कोणताही कायदा करताच येणार नाही. एवढंच समाजमाध्यमांवर पसरलेला हा मेसेज तथ्यहीन आणि खोटा आहे.
आपल्याकडे मालमत्तेच्या अधिकाराला कायदेशीर अधिकाराचा दर्जा आहे, साहजिकच कायद्याने एखाद्या मालमत्तेची मालकी घोषित करणे कठीण आहे. आता कुळ कायद्याचे उदाहरण देऊन हा मुद्दा खोडण्याचा प्रयत्न करण्यात येईल. कुळ कायद्याने कसेल त्याची जमीन या न्यायाने कुळांना जमिनीची मालकी मिळायची सोय केली, थेट मालकी जाहीर केली नाही. काही बाबतीत कुळांना मालकी न मिळण्याच्या, कुळांचे हक्क नष्ट होण्याच्या तरतुदीसुद्धा कुळ कायद्यात आहेत हा एकच मुद्दा हे उदाहरण कसे गैरलागू आहे हे स्पष्ट करतो. शिवाय कुळ कायद्यात ज्यांना मालकी मिळू शकते जे मालकीस पात्र आहेत त्यांनासुद्धा विहित प्रक्रिया पार केल्यावरच मालकी मिळते, परस्पर मालकी जाहीर होत नाही हेसुद्धा लक्षात घेणे गरजेचे आहे.
अभिहस्तांतरणातील समस्या आणि अडचणी लक्षात घेता मूळ कायद्यात सुधारणा करून मानीव अभिहस्तांतरणाची पर्यायी सोय शासनाने केलेली आहे आणि त्या पर्यायी मार्गाने सहकारी संस्था अभिहस्तांतरण करून घेऊ शकतात. मात्र आपल्यासारख्या नानाविध कायदे आणि त्याच्या विभिन्न तरतुदी असणाऱ्या राज्यात एकाच कायद्याने सरसकट सर्वच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मालमत्तेची मालकी देता येऊ शकेल असे म्हणणे धाडसाचेच ठरेल आणि नजीकच्या भविष्यात तरी असे काही होण्याची शक्यता वाटत नाही.
या सगळ्याचा विचार करता, आपल्या विविध समस्यांकरता आकर्षक आणि सोप्पे मार्ग सांगणारे मेसेजेस समाजमाध्यमांद्वारे वगैरे आपल्यापर्यंत आल्यास आपण त्याची शहानिशा केल्याशिवाय अजून पुढे ढकलू नयेत, हीच विनंती.
tanmayketkar@gmail.com
आज आपण याच मेसेजमागचा तथ्यांश समजून घेऊ या. प्रथमत: सोसायटी अभिहस्तांतरण म्हणजे काय हे लक्षात घेऊ. जेव्हा जागामालक किंवा विकासक एखाद्या जमिनीवर इमारती उभारतो, तेव्हा त्यातले बांधकाम विविध लोकांना विकण्यात येते. त्या जमीन आणि इमारतीच्या मालकी आणि व्यवस्थापनाकरिता खरेदीदारांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्यात येते. अंतिमत: त्या जमिनीची आणि बांधकामाची मालकी सहकारी गृहनिर्माण संस्थेकडे हस्तांतरित करणे म्हणजेच अभिहस्तांतरण अर्थात सोसायटी कन्व्हेयन्सची. आता असे अभिहस्तांतरण करण्याचे दोन मुख्य मार्ग आहेत. पहिल्या मार्गात एखादा जमीन मालक किंवा विकासक स्वत: पुढाकार घेऊन असे अभिहस्तांतरण करून देऊ शकतो. मात्र जर जमीनमालक किंवा विकासक विनाकारण किंवा काही कोपी हेतू मनात ठेवून असे अभिहस्तांतरण करायचे टाळत असेल, तर आता शासकीय यंत्रणेमार्फत असे अभिहस्तांतरण करून घेता येते, ज्याला मानीव अभिहस्तांतरण अर्थात डीम्ड कन्व्हेयन्स म्हणतात. या दोन्ही मार्गाने अभिहस्तांतरण करताना अभिहस्तांतरणाचा करार आणि त्याची नोंदणी करावीच लागते, त्याच्याशिवाय असे अभिहस्तांतरण पूर्ण होत नाही.
अभिहस्तांतरण म्हणजे काय हे समजून घेतल्यावर आता आपण त्या व्हायरल मेसेजमध्ये कितपत तथ्य आहे हे बघू. या व्हायरल मेसेजमध्ये मंत्रिमंडळ निर्णय आणि जी.आर. म्हणजेच शासन निर्णय असा शब्दप्रयोग करण्यात आलेला आहे. आपल्या व्यवस्थेचे तीन मुख्य स्तंभ आहेत कायदेमंडळ म्हणजेच लोकप्रतिनिधीगृह, प्रशासन म्हणजेच सरकार आणि त्याचे विभाग आणि न्यायव्यवस्था म्हणजेच विविध न्यायालये. यातल्या प्रत्येक स्तंभाचे स्वतंत्र अधिकारक्षेत्र असून कोणत्याही स्तंभास इतरांच्या अधिकारक्षेत्रात हस्तक्षेप करायची परवानगी सर्वसाधारणत: नाही. कोणत्याही विषयावर कायदे करायचे अधिकार हे आपल्या व्यवस्थेत कायदेमंडळाकडे म्हणजेच संसद, विधानसभा, विधान परिषद यांच्याकडे असतात. केंद्र किंवा राज्य सरकार किंवा त्याचे कोणतेही प्रशासकीय विभाग यांना स्वत:च्या अधिकाराने कायदे करता येत नाहीत. केंद्र किंवा राज्य सरकारने कालमान परिस्थितीनुसार स्वत:च्या अधिकारात अध्यादेशाद्वारे कायदा निर्मिती किंवा सुधारणा केली तरी कालांतराने त्यास कायदेमंडळाची मंजुरी मिळवावीच लागते, अन्यथा तो अध्यादेश गैरलागू होतो. मग आता असा प्रश्न येतो की मंत्रिमंडळ किंवा शासननिर्णय याला काही महत्त्वच नाही का? तर आहे. मात्र त्याचे महत्त्व प्रशासकीय स्वरूपाचे आहे कायदेशीर स्वरूपाचे नाही. साहजिकच मंत्रिमंडळ किंवा प्रशासनाचा कोणताही घटक कायदे निर्मिती करू शकत नाही हे सुस्पष्ट आहे.
या सगळ्याचा एकसमयावच्छेदाने विचार केल्यास मंत्रिमंडळ किंवा कोणताही प्रशासकीय घटक कायदे करण्यास अक्षम असल्याने सोसायटी कन्व्हेयन्सबाबतीत मंत्रिमंडळ किंवा प्रशासनास असा कोणताही कायदा करताच येणार नाही. एवढंच समाजमाध्यमांवर पसरलेला हा मेसेज तथ्यहीन आणि खोटा आहे.
आपल्याकडे मालमत्तेच्या अधिकाराला कायदेशीर अधिकाराचा दर्जा आहे, साहजिकच कायद्याने एखाद्या मालमत्तेची मालकी घोषित करणे कठीण आहे. आता कुळ कायद्याचे उदाहरण देऊन हा मुद्दा खोडण्याचा प्रयत्न करण्यात येईल. कुळ कायद्याने कसेल त्याची जमीन या न्यायाने कुळांना जमिनीची मालकी मिळायची सोय केली, थेट मालकी जाहीर केली नाही. काही बाबतीत कुळांना मालकी न मिळण्याच्या, कुळांचे हक्क नष्ट होण्याच्या तरतुदीसुद्धा कुळ कायद्यात आहेत हा एकच मुद्दा हे उदाहरण कसे गैरलागू आहे हे स्पष्ट करतो. शिवाय कुळ कायद्यात ज्यांना मालकी मिळू शकते जे मालकीस पात्र आहेत त्यांनासुद्धा विहित प्रक्रिया पार केल्यावरच मालकी मिळते, परस्पर मालकी जाहीर होत नाही हेसुद्धा लक्षात घेणे गरजेचे आहे.
अभिहस्तांतरणातील समस्या आणि अडचणी लक्षात घेता मूळ कायद्यात सुधारणा करून मानीव अभिहस्तांतरणाची पर्यायी सोय शासनाने केलेली आहे आणि त्या पर्यायी मार्गाने सहकारी संस्था अभिहस्तांतरण करून घेऊ शकतात. मात्र आपल्यासारख्या नानाविध कायदे आणि त्याच्या विभिन्न तरतुदी असणाऱ्या राज्यात एकाच कायद्याने सरसकट सर्वच सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना मालमत्तेची मालकी देता येऊ शकेल असे म्हणणे धाडसाचेच ठरेल आणि नजीकच्या भविष्यात तरी असे काही होण्याची शक्यता वाटत नाही.
या सगळ्याचा विचार करता, आपल्या विविध समस्यांकरता आकर्षक आणि सोप्पे मार्ग सांगणारे मेसेजेस समाजमाध्यमांद्वारे वगैरे आपल्यापर्यंत आल्यास आपण त्याची शहानिशा केल्याशिवाय अजून पुढे ढकलू नयेत, हीच विनंती.
tanmayketkar@gmail.com
