महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम २८ या कलमाच्या वैधतेबद्दलच पुनर्विचार व सदरहू कलमामध्ये योग्य ती दुरुस्ती होण्याच्या दृष्टीने विचारमंथन होण्याची अतिशय आवश्यकता आहे, त्याविषयी ऊहापोह करणारा लेख…
अॅड. सुरेश वामन पटवर्धन
संपूर्ण महाराष्ट्र राज्याकरिता ३१ मार्च २००० पासून महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ च्या तरतुदी लागू झालेल्या आहेत. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या अंमलबजावणीस सुरुवात होण्यापूर्वी मुंबई-पुणे पश्चिम व दक्षिण महाराष्ट्राच्या परिसरातील सर्व भागांना मुंबई भाडे नियत्रण कायदा १९४७, विदर्भ व नागपूर भागांत सी. पी. अॅण्ड बेअरर भाडे नियंत्रण कायदा, मराठवाडा भागात हैद्राबाद भाडे नियंत्रण कायदा असे निरनिराळे कायदे लागू होत होते. सर्व कायदे रद्द करून संपूर्ण राज्याकरिता एकच कायदा अस्तित्वात आणला गेला.
मुळात भाडे नियंत्रण कायदा तयार करण्याची जरुरी का भासली? दुसऱ्या युद्धाच्या सुमारास एकीकडे जागेची टंचाई तर दुसरीकडे मालकाचा मनमानीपणा यामध्ये भाडेकरू वर्ग भरडला जाऊ लागला व अशा वर्गास संरक्षण देणे क्रमप्राप्त झाले. स्वातंत्र्यप्राप्तीनंतर पुढे जसजसा नोकरी-व्यवसायाच्या निमित्ताने लोकसंख्येचा ओघ शहरी भागांकडे विशेषत: मुंबई व त्याच्या परिसरात वाढू लागला, तशी भाडे नियंत्रण कायद्याची निकड भासू लागली. भाडे नियंत्रण कायद्यात भाडेकरूकडून जागेचा ताबा मागण्याकरिता जी कारणे दिली होती, त्यापैकी एक न एक तरी कारण घडल्याशिवाय भाडेकरूकडून जागा परत घेण्यास घरमालकास प्रतिबंध करण्यात आला. तसेच स्थानिक स्वराज्य संस्थेतर्फे (नगरपालिका, महानगरपालिका इ.) वापरले जाणारे कर, पाणीपट्टी इ मधील वाढ वगळता इतर कोणत्याही तऱ्हेने १९४९ साली भाड्यात वाढ करण्यावर नियंत्रण आले. मालकांनादेखील संरक्षण देणाऱ्या तरतुदी यात आल्या. मात्र कालांतराने भाडे नियंत्रण कायद्याखालील खटल्यांमध्ये वाढ होत गेली व भाडे नियंत्रण कायदा अस्तित्वात येण्याची गरज भासण्यास सुरुवात झाली. विश्वनाथ मालपे विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार या याचिकेच्या सुनावणीच्या वेळी सर्वोच्च न्यायालयाकडून महाराष्ट्र शासनाला निर्देश देण्यात आले की, प्रचलित कायद्यात सुधारणा करून बदलत्या परिस्थितीप्रमाणे तरतुदी केल्या न गेल्यास पूर्वीच्या कायद्यातील संबंधी तरतुदी अवैध ठरवाव्या लागतील व कायद्याला मुदतवाढ देता येणार नाही. परिणामी दि. ३१ मार्च २००० पासून महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या तरतुदी अस्तित्वात आल्या. दि. ३१ मार्च २००० पूर्वी भाडे नियंत्रण कायद्याखाली दाखल झालेल्या दाव्यांना पूर्वीचाच भाडे नियंत्रण कायदा लागू आहे, तर दि.३१ मार्च २००० नंतर दाखल होणारे दावे महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या तरतुदींनुसार दाखल करावे लागतात. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यामध्ये, भाडेकरूंना दिलासा देणाऱ्या काही तरतुदींचा समावेश केलेला आहे. त्याचप्रमाणे घरमालकांनादेखील दिलासा देणाऱ्या तरतुदींचा समावेश करण्यात आलेला आहे व या कायद्याचे एकंदरीत स्वरूप पाहता घरमालक व भाडेकरू यांच्यामध्ये सहमती असावी अशा तऱ्हेचा प्रयत्न करण्यात आलेला आहे.
अशी वस्तुस्थिती असूनदेखील महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ मधील कलम २८ हे कलम संदिग्ध स्वरूपाचे व भाडेकरूंच्या हक्कांवर अन्याय व अतिक्रमण करणारे वाटते. या कायद्याच्या कलम २८ नुसार घरमालकांनी भाड्याने दिलेल्या जागेची तपासणी भाडेकरूंना पूर्व लेखी सूचना देऊन भाडेकरूकडे भाड्याने असलेल्या जागेची पहाणी व तपासणी करण्याचा अधिकार घरमालकांना देण्यात आलेला आहे. हा कायदा अमलात आल्यानंतर अनेक ठिकाणी कलम २८ अन्वये भाडेकरूला नोटीस दिल्यानंतर भाडेकरूने त्याच्या जागेची पाहणी अथवा तपासणी करू न दिल्यास आणि अशा भाडेकरूविरुद्ध त्याच्याकडे भाड्याने असलेल्या जागेचा ताबा मिळण्याकरिता घरमालकाने दाखल केलेल्या प्रलंबित दाव्यांत संबंधित कोर्टाकडे अर्ज देऊन कलम २८ च्या तरतुदींचा लाभ घेऊन भाडेकरूंकडे भाड्याने असलेल्या जागेची पाहणी करण्याच्या प्रमाणातदेखील वाढ झालेली आहे.
महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ मधील कलम १५ व १६ या कलमांमध्ये भाडेकरूंकडून घर मालकाला जागेचा ताबा, केव्हा मागता येतो त्याची कारणे दिलेली आहेत. त्यापैकी कलम १५ मध्ये भाडे थकबाकी या कारणांकरिता भाडेकरूच्या जागेचा ताबा मागता येतो. याशिवाय महत्त्वाचे म्हणजे त्या कायद्याच्या कलम १६ मध्ये दिलेल्या विविध कारणांपैकी कोणत्याही कारणास्तव न्यायालयात दावा दाखल करून ताबा मागता येतो. उदाहरणार्थ, कलम १६ मधील विविध तरतुदींनुसार, म्हणजे भाडेकरूने ट्रान्सफर ऑफ प्रॉपर्टी अॅक्ट १८८२ या कायद्याच्या कलम १०८ अ (ओ) याचा भंग केला असल्यास अथवा घरमालकांच्या परवानगीशिवाय भाडेकरूने त्याच्या जागेत पक्क्या स्वरूपाचे बांधकाम केलेले असल्यास भाडेकरूने त्याचे जागेत पोटभाडेकरू दिलेला असल्यास, भाडेकरूने त्याची जागा सहा महिन्यांपेक्षा जास्त कालावधीकरिता बंद करून ठेवलेली असल्यास घरमालकाला स्वत:च्या उपभोगासाठी भाडेकरूकडील जागेची आवश्यकता असल्यास अशा विविध कारणांपैकी कोणतेही कारण उपलब्ध झाले असल्यास, घरमालकाला जागेचा ताबा भाडेकरूकडून मागता येतो, मात्र महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम १६ मधील कोणत्याही उपकलमात दिलेल्या कारणाकरिता भाडेकरूकडून जागेचा ताबा मागावयाचा असल्यास स्वतंत्रपणे पुरावा आणून ते कारण घरमालकाला कोर्टासमोर सिद्ध करावे लागते. या कायद्यातील तरतुदींच्या आधारे पुरावा गोळा करून घरमालकाने आपली बाजू मांडणे व सिद्ध करणे हे कायद्याने अभिप्रेत नाही, असे असूनही याच नियमाला छेद महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम २८ मुळे दिला जातो.
प्रस्तुतच्या लेखात याआधी उल्लेख केल्यानुसार या कायद्याच्या कलम २८ चा आधार घेऊन घरमालकाला, भाडेकरूस लेखी पूर्वसूचना देऊन भाड्याच्या जागेची पाहणी अथवा तपासणी करण्याचा अधिकार मिळालेला आहे. अशी पाहणी तपासणी भाडेकरू विरुद्ध ताबा मिळण्याबाबतचा दावा दाखल करण्याच्या आधी द्यायची किंवा दावा दाखल केल्यानंतर द्यायची असा कुठेही उल्लेख या कलमात नाही. म्हणजेच ताबा मिळण्याचा दावा दाखल केल्यानंतर देखील एखादा घरमालक भाडेकरूकडील भाड्याच्या जागेची पाहणी / तपासणी करू शकतो.
महाराष्ट्र भाडेनियंत्रण कायद्याच्या कलम २८ अन्वये घर मालकाला भाडेकरूची जागा पाहण्याचा तपासणी करण्याचा जो अधिकार देण्यात आलेला आहे त्याविरुद्ध मुंबई उच्च न्यायालयांत आजपर्यंत ३ रिट अर्ज निरनिराळ्या वेळी दाखल झाले. सुरेश मनोहरलाल जुमानी विरुद्ध आसिया मॅनेजमेंट अॅण्ड कन्स्लंटी प्रायव्हेट लिमिटेड, विठ्ठल शेट्टी, महेंद्र भानाजी, मणिबेन खिमही विरुद्ध मे. मोतीराम तोलारा व सूर्यकांत चव्हाण, नारायण हरी कुंभार, कांताबेन देढिया, अंबादास कपोते विरुद्ध वंदना बिल्डर्स या सर्व रिट अर्जामध्ये मुंबई उच्च न्यायालयाच्या वेगवेगळ्या न्यायमूर्तीनी कलम २८ नुसार घरमालकांना भाडेकरूची जागा तपासणी करण्याचा अधिकार महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यातील कलम २८ नुसार वैध ठरविला आहे. या लेखाच्या सुरुवातीस उल्लेख केल्याप्रमाणे घरमालकांना देण्यात आलेला भाडेकरूच्या जागा तपासणीचा अधिकार भाडेकरूच्या मूलभूत हक्कांवर परिणाम करणारा आणि घरमालकांच्या हातात कोलीत देणारा आहे.
या कायद्यातील कलम १६ मधील विविध उप-कलमांनुसार भाडेकरूकडून ताबा मिळण्याकरिता न्यायालयात दावा दाखल करून त्या दाव्यात दर्शविलेल्या कारणांच्या कामी जागेची पाहणी व तपासणी करून त्याबाबतचा अहवाल – वृत्तांत कोर्टात दाखल करून त्या अन्वये पुरावा गोळा करण्याची संधी घरमालकांना देण्यात आलेली आहे व त्याचे दूरगामी परिणाम दिसण्यास सुरुवात झाली आहे, त्यामुळे महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम २८ या कलमाच्या वैधतेबद्दलच पुनर्विचार व सदरहू कलमामध्ये योग्य ती दुरुस्ती होण्याच्या दृष्टीने विचारमंथन होण्याची अतिशय आवश्यकता आहे.
adv.sureshpatwardhan@gmail.com
अॅड. सुरेश वामन पटवर्धन
संपूर्ण महाराष्ट्र राज्याकरिता ३१ मार्च २००० पासून महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ च्या तरतुदी लागू झालेल्या आहेत. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या अंमलबजावणीस सुरुवात होण्यापूर्वी मुंबई-पुणे पश्चिम व दक्षिण महाराष्ट्राच्या परिसरातील सर्व भागांना मुंबई भाडे नियत्रण कायदा १९४७, विदर्भ व नागपूर भागांत सी. पी. अॅण्ड बेअरर भाडे नियंत्रण कायदा, मराठवाडा भागात हैद्राबाद भाडे नियंत्रण कायदा असे निरनिराळे कायदे लागू होत होते. सर्व कायदे रद्द करून संपूर्ण राज्याकरिता एकच कायदा अस्तित्वात आणला गेला.
मुळात भाडे नियंत्रण कायदा तयार करण्याची जरुरी का भासली? दुसऱ्या युद्धाच्या सुमारास एकीकडे जागेची टंचाई तर दुसरीकडे मालकाचा मनमानीपणा यामध्ये भाडेकरू वर्ग भरडला जाऊ लागला व अशा वर्गास संरक्षण देणे क्रमप्राप्त झाले. स्वातंत्र्यप्राप्तीनंतर पुढे जसजसा नोकरी-व्यवसायाच्या निमित्ताने लोकसंख्येचा ओघ शहरी भागांकडे विशेषत: मुंबई व त्याच्या परिसरात वाढू लागला, तशी भाडे नियंत्रण कायद्याची निकड भासू लागली. भाडे नियंत्रण कायद्यात भाडेकरूकडून जागेचा ताबा मागण्याकरिता जी कारणे दिली होती, त्यापैकी एक न एक तरी कारण घडल्याशिवाय भाडेकरूकडून जागा परत घेण्यास घरमालकास प्रतिबंध करण्यात आला. तसेच स्थानिक स्वराज्य संस्थेतर्फे (नगरपालिका, महानगरपालिका इ.) वापरले जाणारे कर, पाणीपट्टी इ मधील वाढ वगळता इतर कोणत्याही तऱ्हेने १९४९ साली भाड्यात वाढ करण्यावर नियंत्रण आले. मालकांनादेखील संरक्षण देणाऱ्या तरतुदी यात आल्या. मात्र कालांतराने भाडे नियंत्रण कायद्याखालील खटल्यांमध्ये वाढ होत गेली व भाडे नियंत्रण कायदा अस्तित्वात येण्याची गरज भासण्यास सुरुवात झाली. विश्वनाथ मालपे विरुद्ध महाराष्ट्र सरकार या याचिकेच्या सुनावणीच्या वेळी सर्वोच्च न्यायालयाकडून महाराष्ट्र शासनाला निर्देश देण्यात आले की, प्रचलित कायद्यात सुधारणा करून बदलत्या परिस्थितीप्रमाणे तरतुदी केल्या न गेल्यास पूर्वीच्या कायद्यातील संबंधी तरतुदी अवैध ठरवाव्या लागतील व कायद्याला मुदतवाढ देता येणार नाही. परिणामी दि. ३१ मार्च २००० पासून महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या तरतुदी अस्तित्वात आल्या. दि. ३१ मार्च २००० पूर्वी भाडे नियंत्रण कायद्याखाली दाखल झालेल्या दाव्यांना पूर्वीचाच भाडे नियंत्रण कायदा लागू आहे, तर दि.३१ मार्च २००० नंतर दाखल होणारे दावे महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या तरतुदींनुसार दाखल करावे लागतात. महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यामध्ये, भाडेकरूंना दिलासा देणाऱ्या काही तरतुदींचा समावेश केलेला आहे. त्याचप्रमाणे घरमालकांनादेखील दिलासा देणाऱ्या तरतुदींचा समावेश करण्यात आलेला आहे व या कायद्याचे एकंदरीत स्वरूप पाहता घरमालक व भाडेकरू यांच्यामध्ये सहमती असावी अशा तऱ्हेचा प्रयत्न करण्यात आलेला आहे.
अशी वस्तुस्थिती असूनदेखील महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ मधील कलम २८ हे कलम संदिग्ध स्वरूपाचे व भाडेकरूंच्या हक्कांवर अन्याय व अतिक्रमण करणारे वाटते. या कायद्याच्या कलम २८ नुसार घरमालकांनी भाड्याने दिलेल्या जागेची तपासणी भाडेकरूंना पूर्व लेखी सूचना देऊन भाडेकरूकडे भाड्याने असलेल्या जागेची पहाणी व तपासणी करण्याचा अधिकार घरमालकांना देण्यात आलेला आहे. हा कायदा अमलात आल्यानंतर अनेक ठिकाणी कलम २८ अन्वये भाडेकरूला नोटीस दिल्यानंतर भाडेकरूने त्याच्या जागेची पाहणी अथवा तपासणी करू न दिल्यास आणि अशा भाडेकरूविरुद्ध त्याच्याकडे भाड्याने असलेल्या जागेचा ताबा मिळण्याकरिता घरमालकाने दाखल केलेल्या प्रलंबित दाव्यांत संबंधित कोर्टाकडे अर्ज देऊन कलम २८ च्या तरतुदींचा लाभ घेऊन भाडेकरूंकडे भाड्याने असलेल्या जागेची पाहणी करण्याच्या प्रमाणातदेखील वाढ झालेली आहे.
महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायदा १९९९ मधील कलम १५ व १६ या कलमांमध्ये भाडेकरूंकडून घर मालकाला जागेचा ताबा, केव्हा मागता येतो त्याची कारणे दिलेली आहेत. त्यापैकी कलम १५ मध्ये भाडे थकबाकी या कारणांकरिता भाडेकरूच्या जागेचा ताबा मागता येतो. याशिवाय महत्त्वाचे म्हणजे त्या कायद्याच्या कलम १६ मध्ये दिलेल्या विविध कारणांपैकी कोणत्याही कारणास्तव न्यायालयात दावा दाखल करून ताबा मागता येतो. उदाहरणार्थ, कलम १६ मधील विविध तरतुदींनुसार, म्हणजे भाडेकरूने ट्रान्सफर ऑफ प्रॉपर्टी अॅक्ट १८८२ या कायद्याच्या कलम १०८ अ (ओ) याचा भंग केला असल्यास अथवा घरमालकांच्या परवानगीशिवाय भाडेकरूने त्याच्या जागेत पक्क्या स्वरूपाचे बांधकाम केलेले असल्यास भाडेकरूने त्याचे जागेत पोटभाडेकरू दिलेला असल्यास, भाडेकरूने त्याची जागा सहा महिन्यांपेक्षा जास्त कालावधीकरिता बंद करून ठेवलेली असल्यास घरमालकाला स्वत:च्या उपभोगासाठी भाडेकरूकडील जागेची आवश्यकता असल्यास अशा विविध कारणांपैकी कोणतेही कारण उपलब्ध झाले असल्यास, घरमालकाला जागेचा ताबा भाडेकरूकडून मागता येतो, मात्र महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम १६ मधील कोणत्याही उपकलमात दिलेल्या कारणाकरिता भाडेकरूकडून जागेचा ताबा मागावयाचा असल्यास स्वतंत्रपणे पुरावा आणून ते कारण घरमालकाला कोर्टासमोर सिद्ध करावे लागते. या कायद्यातील तरतुदींच्या आधारे पुरावा गोळा करून घरमालकाने आपली बाजू मांडणे व सिद्ध करणे हे कायद्याने अभिप्रेत नाही, असे असूनही याच नियमाला छेद महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम २८ मुळे दिला जातो.
प्रस्तुतच्या लेखात याआधी उल्लेख केल्यानुसार या कायद्याच्या कलम २८ चा आधार घेऊन घरमालकाला, भाडेकरूस लेखी पूर्वसूचना देऊन भाड्याच्या जागेची पाहणी अथवा तपासणी करण्याचा अधिकार मिळालेला आहे. अशी पाहणी तपासणी भाडेकरू विरुद्ध ताबा मिळण्याबाबतचा दावा दाखल करण्याच्या आधी द्यायची किंवा दावा दाखल केल्यानंतर द्यायची असा कुठेही उल्लेख या कलमात नाही. म्हणजेच ताबा मिळण्याचा दावा दाखल केल्यानंतर देखील एखादा घरमालक भाडेकरूकडील भाड्याच्या जागेची पाहणी / तपासणी करू शकतो.
महाराष्ट्र भाडेनियंत्रण कायद्याच्या कलम २८ अन्वये घर मालकाला भाडेकरूची जागा पाहण्याचा तपासणी करण्याचा जो अधिकार देण्यात आलेला आहे त्याविरुद्ध मुंबई उच्च न्यायालयांत आजपर्यंत ३ रिट अर्ज निरनिराळ्या वेळी दाखल झाले. सुरेश मनोहरलाल जुमानी विरुद्ध आसिया मॅनेजमेंट अॅण्ड कन्स्लंटी प्रायव्हेट लिमिटेड, विठ्ठल शेट्टी, महेंद्र भानाजी, मणिबेन खिमही विरुद्ध मे. मोतीराम तोलारा व सूर्यकांत चव्हाण, नारायण हरी कुंभार, कांताबेन देढिया, अंबादास कपोते विरुद्ध वंदना बिल्डर्स या सर्व रिट अर्जामध्ये मुंबई उच्च न्यायालयाच्या वेगवेगळ्या न्यायमूर्तीनी कलम २८ नुसार घरमालकांना भाडेकरूची जागा तपासणी करण्याचा अधिकार महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्यातील कलम २८ नुसार वैध ठरविला आहे. या लेखाच्या सुरुवातीस उल्लेख केल्याप्रमाणे घरमालकांना देण्यात आलेला भाडेकरूच्या जागा तपासणीचा अधिकार भाडेकरूच्या मूलभूत हक्कांवर परिणाम करणारा आणि घरमालकांच्या हातात कोलीत देणारा आहे.
या कायद्यातील कलम १६ मधील विविध उप-कलमांनुसार भाडेकरूकडून ताबा मिळण्याकरिता न्यायालयात दावा दाखल करून त्या दाव्यात दर्शविलेल्या कारणांच्या कामी जागेची पाहणी व तपासणी करून त्याबाबतचा अहवाल – वृत्तांत कोर्टात दाखल करून त्या अन्वये पुरावा गोळा करण्याची संधी घरमालकांना देण्यात आलेली आहे व त्याचे दूरगामी परिणाम दिसण्यास सुरुवात झाली आहे, त्यामुळे महाराष्ट्र भाडे नियंत्रण कायद्याच्या कलम २८ या कलमाच्या वैधतेबद्दलच पुनर्विचार व सदरहू कलमामध्ये योग्य ती दुरुस्ती होण्याच्या दृष्टीने विचारमंथन होण्याची अतिशय आवश्यकता आहे.
adv.sureshpatwardhan@gmail.com
