मुंबईच्या विकास आराखडय़ामध्ये प्रथमच ‘म्हाडा’ वसाहतीतील इमारतींच्या पुनर्वकिास योजना कार्यान्वित होण्याकरिता ‘विशेष विकास नियंत्रण नियमावली’ (SDCR) उपयोजित करण्यात आली आहे. म्हाडा प्राधिकरणाच्या अखत्यारीतील सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारती, त्या इमारतीतील भोगवटाधारक तसेच अभिहस्तांतरित भाडेपट्टेदार निवासी गृहनिर्माण संस्था यांनी जुन्या इमारतींचा पुनर्वकिास हाती घेतल्यास या विकास आराखडय़ामधील विशेष विकास नियंत्रण नियमावली (SDCR) नुसार त्यांस हक्क प्रस्तावित करण्यात आले आहेत. आजपर्यंतच्या प्रचलित विकास नियंत्रण नियमावली १९९१ मधील नियम ३३ (५) व ३३ (९) मध्ये केलेल्या सुधारणा व त्याच्या अंमलबजावणीच्या अनुषंगाने उपाययोजना सुचविणारे नवीन सुधारित धोरण यापूर्वी जाहीर केले होते. म्हाडाच्या जागेवरील पुनर्वकिासाच्या नवीन गृहयोजनांकरिता ३.० चटईक्षेत्र निर्देशांक देण्यात आला होता.
विकास आराखडय़ातील विशेष विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार ‘म्हाडा’अंतर्गत असलेल्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींच्या पुनर्वकिास योजनांसाठी त्या इमारतीत वास्तव्यास असणाऱ्या भोगवटाधारकांना पुनर्वसित जागा प्रदान करताना, त्यांच्या विद्यमान राहत्या जागेच्या घराचे जोत्याचे मूळ चटईक्षेत्र अधिक त्यावर ३५ टक्के व किमान चटईक्षेत्र २७.८९ चौ.मी. (३०० चौ. फूट) क्षेत्र सापेक्ष असेल. म्हाडा पुनर्वकिास प्रस्तावित योजनेसाठी विकास होणाऱ्या भूखंडांतर्गत पुनर्वसनाकरिता अधिक मिळणारी जागा भूखंडाच्या आकार क्षेत्राप्रमाणे अतिरिक्त हक्क म्हणून असणार आहे.
एखाद्या म्हाडा इमारतीतील सदनिकेचे ज्योत्याचे विद्यमान क्षेत्रफळ अंदाजित २०८.७१ चौ. फूट गृहीत धरल्यास म्हणजे, बेसिक एनटायटलमेंट व किमान क्षेत्रफळ २७.८९. चौ.मी. म्हणजे अधिक अ‍ॅडिशनल एनटायटलमेंट ८.७२ चौ.मी. (९३.९१ चौ. फूट)
तसेच भूखंडाच्या आकारमानानुसार निवासी गाळ्यांसाठी अतिरिक्त क्षेत्र असेल. परंतु ४००० चौ.मी.पर्यंतच्या गाळ्यांच्या चटईक्षेत्राकरिता अतिरिक्त हक्काची टक्केवारी काही नसेल. म्हणजे, एकूण पुनर्वसित क्षेत्र ३६.६१ चौ.मी. (३९३.९२ चौ.फूट) नवीन घराचे क्षेत्र असू शकेल. पुनर्वकिासाखालील येणाऱ्या भूखंडाचे हेक्टर क्षेत्राप्रमाणे अस्तित्वात असलेल्या गाळ्यांच्या चटईक्षेत्राच्या टक्केवारीनुसार अतिरिक्त हक्क या कोष्टकाप्रमाणे असेल.
अशा परिगणित केलेल्या टक्क्यांपर्यंतचा टप्प्याने लाभ मिळविण्यासाठी या भूखंडाच्या आकारमानाअंतर्गत पुनर्वकिास होणाऱ्या सोसायटय़ांना एकत्रित येण्यावाचून दुसरा पर्याय असल्याचे विकास आराखडय़ातील विशेष डीसीआरमध्ये दिसून येत नाही. म्हणून पुनर्वकिासासाठी सीमांकित केलेल्या भूखंडावर कमान पुनर्वसन क्षेत्र पुनर्वकिास प्रकल्पाच्या मंजुरीच्या दिवशी लागू असलेला, शासनाने विहित केलेल्या कमाल चटईक्षेत्र मर्यादेपेक्षा अधिक असणार नाही, असे स्पष्टीकरण विकास आराखडय़ात केले आहे. या योजनेतील अधिकृत विद्यमान व्यावसायिक गाळेधारकांस त्यांचे अस्तित्वातील घटकाचे चटईक्षेत्रापेक्षा अधिक क्षेत्र २० टक्के अतिरिक्त हक्क असेल.
म्हाडाने संयुक्तपणे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेबरोबर पुनर्वकिास योजना हाती घेतल्यास पुनर्वकिासाच्या बाबतीतील शासनाच्या गृहनिर्माण विभागाने यापूर्वी विहित केलेल्या मध्यम उत्पन्न प्रवर्गासाठी कमाल मर्यादेच्याअधीन राहूनही पुनर्वकिासाखाली येणाऱ्या भूखंडाच्या आकारमानानुसार परिगणित केलेल्या वरील टक्क्यांनुसार पुनर्वसन क्षेत्राच्या हक्कांवर अस्तित्वातील चटईक्षेत्राच्या प्रत्येकी १५ टक्के अधिकचे पुनर्वसन क्षेत्र देण्यात येईल.
तसेच आíथकदृष्टय़ा दुर्बल घटक, अल्प उत्पन्न गट किंवा मध्यम उत्पन्न गट या प्रवर्गासाठी शासनाने वेळोवेळी निर्धारित केलेले चटईक्षेत्रच गृहीत धरले जाईल. म्हाडा अभिन्यासातील विकसित सार्वजनिक सुविधांकरिताचे क्षेत्र वगळून उर्वरित संपूर्ण क्षेत्र एफ.एस.आय. परिगणनेच्या उद्देशांकरिता आरक्षणानुसार त्याप्रमाणे भूखंडाचे पोटविभाजन केले जाणार आहे. म्हाडा आणि सहकारी गृहनिर्माण संस्था यांचे दरम्यान बांधिव क्षेत्राच्या उर्वरित चटईक्षेत्र निर्देशांकांची विभागणी पुनर्वकिसित भूखंड जागेचा त्या वर्षीच्या सिद्धगणकाच्या दरपत्रकानुसार लागू राहील. म्हणजे जमिनीचा मूळ दर व बांधकामाच्या दरानुसार म्हाडाचा वाटा व गृहनिर्माण संस्थेचा वाटा अशी हिस्सेदारी टक्केवारीनुसार असेल. एखाद्या वर्षी जमिनीचा मूळ दर व बांधकामाचा दर ६.० पेक्षा अधिक असेल तर गृहनिर्माण संस्थेस ३० टक्के, ४.० ते ६.० पर्यंत ३५ टक्के, २.० ते ४.० पर्यंतच्या दरम्यान ४० टक्के व २.० पर्यंत ४५ टक्के असेल. वरील जमीनदर व बांधकामाच्या दरानुसारच्या क्रमाने म्हाडाचा वाटा ७० टक्के, ६५ टक्के व ६० टक्के व २.० पर्यंत ५५ टक्के निर्धारित करण्यात आला आहे.
त्याचप्रमाणे अतिरिक्त क्षेत्राची विभागणीसुद्धा वार्षकि सिद्धगणकाप्रमाणे असून, जमिनीचा मूळ दर व बांधकामाचा दर म्हणजे आर.सी.सी. बांधकामाची किंमत यानुसार करण्यात आलेले आहेत. जमीनदर व बांधकामाचा दर ६.० पेक्षा अधिक असेल तर प्रवर्तक / विकासकाचा वाटा ५३ टक्के, ४.० ते ६.० पर्यंत ३५ टक्के, २.० ते ४.० पर्यंतच्या दरम्यान ४० टक्के व २.० पर्यंत ४५ टक्के ठरविण्यात आली आहे. वरील कोष्टकानुसार जमीनदर व बांधकामाच्या दराच्या क्रमाने म्हाडाचा वाटा ७० टक्के, ६५ टक्के, ४० टक्के व २.० पर्यंत ५५ टक्के अशी विभागणी निर्धारित करण्यात आली आहे. विकास आराखडय़ातील पुनर्वकिास योजनेच्या विशेष विकास नियंत्रण नियमावलीतील तरतुदीनुसार सहकारी गृहनिर्माण संस्थेने अथवा त्यांनी नियुक्त केलेल्या विकासकाने ७० टक्के सभासद रहिवाशांची संमतीपत्राच्या आधारे म्हाडा प्राधिकरण अथवा मुंबई गृहनिर्माण मंडळाकडून त्यांचे पुनर्वकिासातील अतिरिक्त उर्वरित चटईक्षेत्र मंजुरीबाबतचे ना-हरकत प्रमाणपत्र मिळविले असल्यास; आणि सदर प्रस्तावित इमारतींसाठी पर्यायी संक्रमण शिबिराची तरतूद केली असेल तर अशा पुनर्वकिास योजनेतील सहभागी गाळेधारकांस त्यांचे विद्यमान अस्तित्वातील गाळे सदर पुनर्विकासाच्या उद्देशाकरिता सोडणे बंधनकारक करण्यात आले आहे. सहभागी गाळेधारकांनी तसे न केल्यास अशा असहकारी सदस्यांस त्यांचे गाळे रिकामे करण्यासाठी महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्रविकास प्राधिकरण कायदा १९७६ मधील कलम ९५ (अ) च्या तरतुदी लागू करून, योग्य ती कार्यवाही करण्याचे नमूद केले आहे. या विशेष विकास नियंत्रण नियमावलीतील कलम ३.२च्या अन्वये म्हाडाच्या कोणत्याही सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा या गृहनिर्माण योजनेच्या मार्फत पुनर्विकास होत असल्यास, महाराष्ट्र सहकारी संस्थेच्या कायद्यानुसार त्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा विधिग्राह्य ठरावांच्या स्वरूपाचे संमतीपत्रक संस्थेच्या पुनर्विकासाकरिता पुरेस ग्राह्य असेल. विकास आराखडय़ातील नियमावलीनुसार जर नागरी पुनíनर्माण समूह (क्लस्टर) योजनेचे भूखंड क्षेत्रफळ ८००० चौ.मी. पेक्षा जास्त असेल तर या नागरी पुनíनमाण समूह (क्लस्टर) योजना टप्प्याटप्प्याने लागू करण्याची मंजुरी असेल. अशा समूह योजनेच्या प्रत्येक टप्प्यांचा समूह पुनर्विकास या मंजूर होणाऱ्या विकास आराखडय़ाशी तंतोतंत व काटेकोरपणे सुसंगत असणे विशेष विकास नियंत्रण नियमावलीनुसार आवश्यक केले
आहे.
विजय संगारे -vijay.sangare68@gmail.com
