गृहनिर्माण सोसायटय़ांमध्ये ‘अनिवासी’ सभासदांचा वर्ग मोठय़ा प्रमाणात वाढत आहे. ही बाब अनेक गृहनिर्माण सोसायटय़ांसाठी डोकेदुखीची ठरत आहे त्याविषयी..
दोनशेच्या वर सभासद असलेली एक गृहनिर्माण संस्था स्थापन होऊन आता ३८ वर्षे झाली आहेत. ज्या काळी स्वत:चे घर असणे हे अनेकांना आपल्या आवाक्याबाहेरचे वाटत असे, त्या काळी ही संस्था स्थापन झाली. मोक्याची जागा मिळणार होती आणि सभासदाला २०-२५ हजारातच सदनिका मिळणार होती. तरीसुद्धा पुरेसे सभासद मिळवण्यासाठी प्रवर्तक मंडळीला पुष्कळ प्रयास करावे लागले. शेवटी सभासद संख्या पूर्ण झाली आणि इमारती होऊन सर्वाना स्वत:च्या सदनिका मिळाल्या. श्री. कौशिक हे त्यापैकी एक. त्यांनी सदनिकेचा ताबा घेतला तरी ते संस्थेत कधीच राहिले नाहीत.
कौशिकांची सदनिका सुरुवातीपासून रिकामीच आहे. मात्र संस्थेचे सर्व प्रकारचे शुल्क त्यांनी नियमानुसार वेळोवेळी भरले असून त्यांच्याकडून संस्थेला कोणत्याही प्रकारचे येणे नाही, इतका काटेकोर व्यवहार त्यांनी ठेवला आहे. ज्या इमारतीत त्यांची सदनिका आहे, त्याबाबत बोलायचे तर संस्था आणि त्या इमारतीतील इतर सभासदांनी आजवर देखभाल, दुरुस्ती, रंगकाम, इ.कडे लक्ष दिले, त्यावेळी कौशिक तिथे राहतच नसल्याने त्यांनी पुढाकार घेण्याचा प्रश्नच आला नाही आणि अनायासे हे काम इतरांकडून झाले. इतक्या वर्षांत स्वत: राहणे तर सोडाच, पण कौशिकांनी सदनिका भाडय़ानेसुद्धा दिली नाही. त्यामुळे सदनिकेच्या अंतर्गत भागाकडे दुर्लक्ष झाले असावे.. भिंती कमकुवत झाल्या असतील तरीसुद्धा आज सदनिका विकायला काढली तर जवळपास एक कोटी रुपयाला ती जाऊ शकेल अशी स्थिती आहे, एवढी किंमत जागेला आली आहे.
वरील उदाहरणात ज्याप्रमाणे सभासदांतील काही जण प्रवर्तक होते तसे आता होताना दिसत नाही. आता घरांसाठी इच्छुक व्यक्तींनी एकत्र येऊन संस्था स्थापन करणे आणि सहकारी तत्त्वावर गृहनिर्मिती करणे हे जवळपास इतिहासजमा झाले आहे. त्याऐवजी बांधकाम व्यावसायिक/विकासक पुढाकार घेऊन भूखंड मिळवतात आणि त्यावर इमारती उभारल्या जातात. यातील सदनिकांची विक्री होऊन पुढे त्या सदनिकाधारकांची सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन होणार असे ठरलेले असते. बँकांकडून योजनेला मंजुरी असते आणि मुबलक कर्जपुरवठा होत असतो. त्यामुळे काही महिन्यातच सदनिकांची विक्री बहुतांशी पूर्ण झालेली असते.
आता एक अलीकडच्या काळातील उदाहरण पाहू. या उदाहरणात एका विकासकाने पाच इमारतींचे गृहसंकुल उभारून त्यातील सर्व म्हणजे ९० सदनिकांची विक्री केली. त्यानंतर काही वर्षे त्या गृहसंकुलाचे व्यवस्थापन विकासकाने केले आणि नंतर तेथे राहणाऱ्या किंवा न राहता ये-जा करणाऱ्या जवळपास सर्व सभासदांच्या सह्या घेऊन सहकारी संस्था स्थापन करण्यासाठी प्रकरण करून ते निबंधकांकडे पाठवले. त्यावेळी आपण नक्की कशावर सह्या करत आहोत, सहकारी संस्था म्हणजे काय याची अनेकांना सुतराम कल्पना नव्हती. प्रत्येकाशी आधी करारनामा करताना विकासकाने सहकारी संस्था निर्माण करण्यासाठी भागभांडवल इ.साठी रक्कम घेतली होती, तिचा आता विनियोग होत आहे एवढेच अनेकांना वाटले. पुढे गृहनिर्माण संस्था म्हणून रीतसर नोंदणी होऊन प्रमाणपत्र आले आणि ते प्रवर्तक म्हणून सह्य़ा करणाऱ्या सभासदांना देण्यात आले. त्यानंतर संस्थेची पहिली सर्वसाधारण सभा झाली आणि त्या सभेत पुढाकार घेणाऱ्या तिघांनी अध्यक्ष, सचिव आणि खजिनदार अशा जबाबदाऱ्या (तेव्हा आनंदाने) स्वीकारल्या. पुढे संस्थेच्या कामाला रीतसर सुरुवात झाली आणि विकासकाने पाय काढून घेतला.
सदर संस्था स्थापन होऊन आता आठ वर्षे झाली आहेत. या काळात ज्या वार्षिक सर्वसाधारण झाल्या, त्यात हजर राहणाऱ्या सभासदांची संख्या दरवर्षी रोडावत गेली. कार्यकारिणीवर काम करण्यासाठी कोणी उत्सुक नसतानासुद्धा वेळोवेळी कोणा तिघांना ती जबाबदारी घेणे भाग झाले आणि संस्थेचे व्यवस्थापन कसेबसे होत राहिले. पुढे अशी अवस्था आली की, कार्यकारिणीने वर्षभरात सर्वसाधारण सभा अनेकवार बोलावूनही चार-पाच सभासद येऊ लागले आणि कोणतेही महत्त्वाचे निर्णय घेता येतील असे झाले नाही. शेवटी कार्यकारिणीच्या तीन सदस्यांचा उत्साह पूर्ण मावळला आणि त्यांनी सर्वसाधारण सभा आयोजित करून स्वत:चा राजीनामा देण्याचा विषय कार्यसूचीवर ठेवला. संस्थेकडे निधी आहे, पण सभासदांच्या अनास्थेमुळे महत्त्वाचे निर्णय घेणे शक्य होत नाही असे लेखी नमूद केले आणि आपण कंटाळून राजीनामा देत असल्याचे कळवून टाकले. यावेळी मात्र सभेला नेहमीपेक्षा जास्त सभासद आले आणि ३० मिनिटे झाल्यावर २० जणांच्या उपस्थितीत सर्वसाधारण सभेचे कामकाज होऊ शकले. मात्र कार्यकारिणीच्या तीन पदाधिकाऱ्यांच्या राजीनाम्याबाबत काय झाले, असे विचाराल तर त्या सदस्यांचे तोंडभरून आभार मानण्यात आले आणि राजीनामा फेटाळण्याचा ठराव बहुमताने मंजूर करण्यात आला! असो.
वरील प्रकारचा अनुभव अनेक ठिकाणी येत असण्याचा संभव आहे. असे का व्हावे असा विचार केला तर अनेकांकडे आता वेळ नसतो म्हणून सभासद हजेरी लावत नाहीत, आले तरी काही वेळानंतर (अल्पोपाहारानंतर!) निघून जातात, कोणालाच जबाबदारी घ्यायची नसते, मतभेद असतात, वाद वाढवायचे नसतात अशी अनेक कारणे प्रत्ययास येतात. पण त्याहीपुढे जाऊन विचार केला तर आता अनेक संस्थांमध्ये एका नवीन सभासदवर्गाचा उदय झाला असून संस्थेतील अनास्थेचे ते एक महत्त्वाचे कारण असल्याचे लक्षात येईल.
‘अनिवासी’ सभासद – एक नवीन वर्ग
जे सभासद संस्थेत राहत नाहीत त्यांचा हा वर्ग असून अशा सभासदांची संख्या वाढत असल्याचे आढळते. ज्याप्रमाणे ‘अनिवासी भारतीय’ हा एक नागरिकांचा वर्ग असून त्यांच्याकडे सुबत्ता आहे असे मानले जाते, त्याचप्रमाणे गृहनिर्माण संस्थेतील या ‘अनिवासी’ सभासदांकडे इतरत्र घर/सदनिका असल्याने त्या अर्थाने सुबत्ता असते आणि या संस्थेत सदनिका धारण करण्यासाठी सभासद होणे आवश्यक असल्याने ते सभासद झालेले असतात, असे म्हणण्यात काही वावगे नाही. येथे वास्तव नमूद करणे एवढाच हेतू आहे.
वर दिलेल्या पहिल्या उदाहरणात संस्थेत अनिवासी सभासदाचे प्रमाण नगण्य होते. तेव्हा धारणाच अशी होती की, सभासद स्वत:च्या घरात राहण्यास येतील आणि तसेच झाले. दुसऱ्या शब्दात सांगायचे तर संस्थेत राहणे ही सभासदांची गरज होती आणि त्यामुळे ती संस्था सहकारी तत्त्वांवर चालली. शिवाय संस्थेच्या उपविधींनुसार (नोकरी करणाऱ्या) सभासदाची बदली झाल्यास किंवा कामाच्या ठिकाणी दिलेल्या निवासस्थानात अत्यावश्यक सेवेमुळे राहणे आवश्यक झाल्यास त्याला संस्थेची अनुमती घेऊन बाहेर राहण्याची मुभा होती आणि त्याच्या सदनिकेत भाडेकरू ठेवण्याचा रीतसर मार्ग होता. यानुसार सभासदांवर एक तऱ्हेचे बंधन होते. शिवाय ही व्यवस्था सभासदांना माहीत होती.
दुसऱ्या उदाहरणात मात्र सभासदांनी उत्स्फूर्तपणे संस्था स्थापन केली असे झाले नाही. उलट संस्था ही सभासदांची गरज नव्हतीच! विकासकाकडून सदनिका खरेदी करताना पुढे तिथे सोसायटी होणार एवढेच विकासकाने सांगितले. सगळे सोपस्कार त्यानेच केले. तेव्हा संस्था म्हणजे नक्की काय, सहकाराची तत्त्वे कोणती, संस्थेचे पोटनियम काय असतात याबाबत कित्येकांना माहिती नसण्याची जास्त शक्यता आहे. त्यामुळे सभासद होण्याची कृती अजाणता झाली असे म्हणता येते. (कायदा तसे मानत नाही हे अलाहिदा.) पुढे जे लोक संस्थेत राहावयास आले त्यांना संस्थेत भाग घेणे क्रमप्राप्त झाले, तर काहींना कार्यकारिणी सदस्य म्हणून जबाबदारी उचलणे भाग झाले. या तुलनेत संस्थेच्या ‘अनिवासी’ सभासदांना संस्थेच्या कार्यवाहीत/व्यवस्थापनात सहभागी न होण्याचे स्वातंत्र्य मिळून निद्रिस्त भागीदारी (स्लीपिंग पार्टनरशिप) करणे साधले असे म्हणता येईल. कोणत्याही सहकारी संस्थेत अशा (मुक्त) सभासदांची संख्या मर्यादित प्रमाणात चालू शकेल. परंतु त्यांचीच संख्या जास्त झाली तर संस्थेत राहणाऱ्या उर्वरित सभासदांवर संस्था चालवण्याची जबाबदारी येऊन पडेल आणि ते एक प्रकारे अन्यायपूर्ण होईल. हे पुरेसे नव्हे म्हणून की काय, पण जर ‘अनिवासी’ सभासदांनी मोठय़ा संख्येने भाडेकरू आणले तर उर्वरित सभासदांची अवस्था ‘इकडे आड आणि तिकडे विहीर’ अशी होणार हे उघड आहे.
नाण्याची दुसरी बाजू- भाडेकरू
‘अनिवासी’ सभासदांची संख्या जेवढी जास्त त्या प्रमाणात भाडेकरूंची संख्या वाढू शकते. ज्या लोकांकडे एकापेक्षा जास्तघरे आहेत त्यांनी ती भाडय़ाने देण्यात काही गैर आहे असे म्हणता येत नाही. तसेच ती भाडेकरूंची होणारी सोय आणि सामाजिक गरज आहे, यात शंका नाही. बऱ्याचदा कौटुंबिक किंवा प्रकृती-अस्वास्थ्य अशा कारणांसाठी सभासदाला ‘अनिवासी’ होणे भाग पडते आणि इतरत्र स्वत:ची सोय पाहावी लागते. अशावेळी या संस्थेतील त्याचे घर भाडय़ाने देणे भागही पडते; अशा सर्वच दृष्टींनी विचार केला तर संस्थेतील ‘अनिवासी’ सभासदांची घरे भाडय़ाने जातील हे गृहीतच धरले पाहिजे. मात्र हे करताना संस्थेत राहत असलेल्या सभासदांची आणि कुटुंबीयांची गैरसोय न होता भाडेकरूंची निवड झाल्यास ते सर्वाच्या हिताचे होईल.
पुष्कळदा असे दिसून येते की, भाडेकरू निवडीबाबत विचार करताना सभासद फक्त जास्तीत जास्त भाडे मिळाले पाहिजे एवढाच विचार करतात. आणि भाडेकरूंची निवड तर दलालामार्फत होत असल्याने भाडेकरू कोण, कुठला आणि कुठे काम करतो एवढीच माहिती घेतली जाते. हे येणारे भाडेकरू संस्थेत राहणाऱ्या तमाम रहिवाशांसाठी योग्य असतील काय, त्यांच्यापासून काही उपद्रव होईल काय याकडे लक्षच दिले जात नाही. त्यामुळे येणारे भाडेकरू ही बरेचदा इतरांना डोकेदुखी होऊन बसते. येणारे भाडेकरू कुटुंबवत्सल असावेत एवढी माफक अपेक्षासुद्धा कधी कधी पूर्ण होत नाही. त्याऐवजी भरमसाट वेतनामुळे ज्यांच्या खिशात पैसा खुळखुळत आहे, असे युवक/युवती संस्थेत भाडेकरू म्हणून येतात आणि त्यांच्या जीवनशैलीचा इतर सभासदांना आणि कुटुंबीयांना उपद्रव होतो, याचा अनुभव अनेक ठिकाणी येतो.
यासाठी संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेने योग्य ते नियम करून त्याची अंमलबजावणी ‘अनिवासी’ सभासद करतील याची खात्री करावयास हवी. या नियमातून एकही सभासद सुटणार नाही हे संस्थेने पाहणे महत्त्वाचे आहे. कारण संस्थेने एक जरी अपवाद केला तरी त्या आधारे इतर सभासद वागतील आणि संस्थेला नियंत्रण करण्याचा हक्कच राहणार नाही.
संस्था व्यवस्थापन महत्त्वाचे की सक्तीचा सहकार?
शेवटी संस्थेचे व्यवस्थापन महत्त्वाचे असून एकीकडे अनिवासी सभासद आणि दुसरीकडे त्यांचे भाडेकरू यामध्ये ते कात्रीत सापडल्यासारखे होऊ नये. परंतु अनेक ठिकाणी ते अनुभवास येत आहे. याला कारण स्वत:ला राहण्यासाठी घर या धारणेतून प्रत्येक नवीन घराची खरेदी होत नाही आणि होऊ शकत नाही. तो विचारच संकुचित झाला असून आता नवश्रीमंताचा वर्ग त्याकडे गुंतवणूक म्हणून बघत आहे. ते लोक स्वत: दूर कुठेतरी राहत आहेत. त्यामुळे ज्या ठिकाणी आपण राहतच नाही, तेथील प्रश्नात लक्ष घालण्याचे त्यांना कारण उरलेले नाही. आणि असे प्रश्न असतील तर त्यात लक्ष घालायला इतर मंडळी आहेतच हा विचार बळावला असावा.
गेल्या २५ वर्षांत ज्या वर्गाकडे आर्थिक सुबत्ता आली त्या वर्गाचा सामाजिक दृष्टिकोन बदलला असून ज्याने त्याने स्वत:पुरते पाहण्याची प्रवृत्ती वाढीला लागली आहे. कित्येकांना इतरांचा विचार करणे आवश्यक वाटत नाही आणि त्यासाठी त्यांच्याकडे वेळही नाही. परिणामी संस्थांच्या व्यवस्थापनात अडथळे येत असून ज्यांची स्थापना होऊन दहा-बारा वर्षेच झाली ती गृहसंकुले कोमेजत आहेत आणि तेथील प्रश्न जटील होत आहेत. अशा परिस्थितीत सहकार कायद्यात बदल करून किंवा संस्थांना नवीन पोटनियम स्वीकारण्यास भाग पाडून काही हाती लागेल असे वाटत नाही. त्याऐवजी लोकांच्या बदललेल्या जीवनशैली विचारात घेऊन शासनाने आपले सहकारी गृहनिर्माण संस्थाविषयक धोरण खरोखरच बदललेल्या व आणखी बदलत जाणाऱ्या काळाला अनुकूल आहे काय हे तपासून घेणे आवश्यक ठरावे. अन्यथा गृहसंकुलांचे व्यवस्थापन सहकारी पद्धतीने करण्याऐवजी शक्य त्या ठिकाणी त्याचे कंपनीकरण करण्याचा पर्याय लोकांना उपलब्ध करून द्यावा असे वाटते.
