उपनिबंधकांचे आदेश प्रचलित कायदे आणि उपविधीमधील तरतुदी

गृहनिर्माण संस्था, सदस्य, संस्थेचे पदाधिकारी, फेडरेशन, उपनिबंधक कार्यालय यांच्यामध्ये एक विश्वासाचे नाते निर्माण होईल, तोच गृहनिर्माण संस्थांच्या भविष्यातील सर्वात महत्त्वाचा दिवस असेल.

दिवसेंदिवस राहत्या घराची समस्या बिकट होत चालली आहे. या पार्श्वभूमीवर गृहनिर्माण संस्था हा पर्याय लोकांच्या जास्त पसंतीस उतरलेला आहे आणि त्यामुळेच गृहनिर्माण संस्थांची संख्या दिवसेंदिवस प्रचंड वेगाने वाढत आहे. या गृहनिर्माण संस्थांना त्यांचे दैनंदिन कामकाज कसे चालवावे यासाठी आदर्श उपविधीमधील तरतुदींचे पालन करणे बंधनकारक करण्यात आले आहे. अशा या दैनंदिन कारभारात जर काही मतभेद झाले तर त्याची दाद कुणाकडे मागावी, याबाबतचे मार्गदर्शनदेखील या उपविधीमध्ये करण्यात आलेले आहे. अशा वेळी हे मतभेद सहमतीने दूर न झाल्यास उपनिबंधकाकडे दाद मागण्याचा पर्यायदेखील या आदर्श उपविधीमध्ये नमूद करण्यात आला आहे. आणि याच पर्यायाचा गृहनिर्माण संस्थेचे पदाधिकारी आणि सदस्य जास्तीत जास्त उपयोग करताना दिसतात. त्या सर्वाना असे वाटते की, उपनिबंधक कार्यालयाकडून आपल्याला निश्चितच न्याय मिळेल आणि या आशेवर ते त्यांच्या निकालाकडे डोळे लावून बसतात आणि त्यांची याबाबत प्रचंड निराशा होते. कित्येकवेळा उपनिबंधक  कार्यालयाकडे एखाद्या गोष्टीत मार्गदर्शन मागितले तर त्यांच्याकडून कधी मिळतच नाही. एवढेच नव्हे तर त्या पत्राची साधी पोचदेखील या कार्यालयाकडून मिळत नाही. एखादी तक्रार दाखल झाल्यावर महिनोन्महिने त्याबाबत काही कळवले जात नाही. आणि चुकून एखाद्या तक्रारीची दखल घेतली तर त्याबाबत काय निर्णय दिला आहे हे पत्र वाचून समजत नाही. किंवा निकाल कधी दिला गेला हे समजत नाही. या झाल्या सर्वसाधारण गोष्टी. याला कदाचित उपनिबंधक कार्यालयावर असणारा ताण हेदेखील कारण असू शकेल किंवा एका उपनिबंधकाने किती गृहनिर्माण संस्थांचा कारभार पाहावयाचा याला काही मर्यादा नसण्याचा परिणामही असू शकेल. याबाबतीत अगदी मुळापासून सुधारणा होणे आवश्यक आहे.

एखाद्या उपनिबंधक कार्यालयावरील भार पाहून त्याचे विभाजन केले गेले पाहिजे. किंवा त्यांना आवश्यक तेवढा कर्मचारी वर्ग, जागा अशा मूलभूत सुविधा पुरविल्या पाहिजेत, या बाबतीत दुमत होण्याचे कारण नाही. ज्याप्रमाणे नोंदणी कार्यालयाच्या बाबतीत विकेंद्री करण्याचा आणि दोन पाळ्यांमधून कार्यालय चालविण्याचा निर्णय शासनाने उशिरा का होईना, पण निर्णय घेतला तो योग्यच म्हणावा लागेल. एका तालुक्याच्या नोंदणी कार्यालयावर खूप काम असेल तर त्याचे विभाजन करणे, ती कार्यालये दोन पाळ्यांत चालवणे आदी उपाय शासनाने केले आणि त्याला यश आले हे मान्य करावेच लागेल. अगदी तशाच धर्तीवर उपनिबंधक संस्थांच्या कार्यालयाचे विभाजन करणे अत्यावश्यक आहे. इतर सहकारी संस्था, गृहनिर्माण संस्था असेदेखील वर्गीकरण करणे सद्य परिस्थितीत अत्यावश्यक झाले आहे. या झाल्या तांत्रिक गोष्टी. परंतु या उपनिबंधक कार्यालयाकडून एखाद्या तक्रारीवर निर्णय दिला जातो, तो पाहून हसावे की रडावे हेच समजत नाही. उपनिबंधकांना काही न्यायिक अधिकार असतात आणि या न्यायिक अधिकारांची कसोशीने अंमलबजावणी करणे हे उपनिबंधकाचे काम आहे. परंतु दुर्दैवाने हे घडताना दिसत नाही. तक्रार करणाऱ्या व्यक्तीला तक्रारीची खरी शहानिशा होऊन निर्णय मिळणे अपेक्षित असते. परंतु दुर्दैवाने या ठिकाणी अनेक उपनिबंधक कार्यालयाकडून दिले गेलेले निर्णय हे प्रचलित कायद्याशी आणि उपविधींशी सुसंगत का असत नाहीत याचे उत्तर अनेक वेळा मिळत नाही. आणि मग या उपनिबंधक कार्यालयाकडे तक्रार करून काय उपयोग? या उपनिबंधकांना निर्णय देताना प्रचलित कायदे आणि उपविधी यांमधील महत्त्वाच्या तरतुदींना अधीन राहून निर्णय देणे बंधनकारक नाही का, असे सर्वसामान्यांच्या मनामध्ये प्रश्न उभे राहतात. याचेच एक गमतीदार उदाहरण मी या ठिकाणी नमूद करतो.

एका गृहनिर्माण संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांना आलेला अनुभव मुद्दामहून वाचकांसाठी प्रसिद्ध करत आहे. या गृहनिर्माण संस्थेमधील एका सदनिकाधारकाने गृहनिर्माण संस्था स्थापनेपूर्वी एक सदनिका खरेदी केली. ती करताना खरेदीचा करारनामा रु. २०/- च्या मुद्रांकावर केला. हा करारनामा नोंदणीकृत नाही. या करारनाम्याचे मुद्रांक शुल्कदेखील भरलेले नाही. त्याने गृहनिर्माण संस्थेकडे जेव्हा सदस्यत्वासाठी अर्ज केला त्यावेळी सदर करारनामा नोंदणीकृत नसल्यामुळे उपविधीतील कलमामधील तरतुदीप्रमाणे सदर करारनामा नोंदणीकृत नाही म्हणून त्याला सदस्यत्व दिले नाही. तसे त्याला लेखी उत्तराने स्पष्टपणे कळवल्याचे पुरावेदेखील गृहनिर्माण संस्थेकडे आहेत. त्यानंतर या खरेदीदाराचा एक नातू अचानक त्या ठिकाणी उपटला. त्याने संस्थेकडे असा अर्ज केला की मी अभय योजनेत मुद्रांक शुल्क भरले आहे, तेव्हा मला सदस्यत्व बहाल करावे. त्यावेळी त्याने मुद्रांक शुल्क भरल्याचा कोणताही पुरवा सादर केला नाही. या सर्वाला पूरक कागदपत्रे म्हणून त्याने त्याच्या आजोबांनी केलेले एक मृत्युपत्र सादर केले. हे मूळ मृत्युपत्र नोंदणीकृत नाही. त्याव प्रोबेट घेतलेले नाही. सदर मृत्युपत्रात सदर सदनिकेचा उल्लेखदेखील नाही. त्याबरोबर त्याने एक पुरवणी मृत्युपत्र सादर केले.

या पुरवणी मृत्युपत्रात फक्त सदर सदनिका मी माझ्या नातवाला देत आहे असे लिहिले होते. सदर पुरवणी मृत्युपत्रदेखील नोंदणीकृत नाही, तसेच सदर पुरवणी मृत्युपत्रावरदेखील प्रोर्बेट घेतलेले नाही. या सर्व गोष्टी गृहनिर्माण संस्थेने लेखी स्वरूपात त्याला कळवल्यादेखील आहेत. याला प्रतिसाद न देता गृहनिर्माण संस्थेस एका वकिलाची नोटीस पाठवली आणि या संस्थेला सदस्यत्व देण्यास सुचवले. या नोटिशीला संस्थेने वकिलामार्फत त्याला रजिस्टर पोस्टाने उत्तर दिले. त्यात संस्थेने पुढील गोष्टी मागितल्या त्या अशा:-

१) सदर करारपत्रावर अभय योजनेत जर मुद्रांक शुल्क भरले असेल आणि तो करारनामा नोंदणीकृत असेल तर त्याची प्रत.

२) त्याच्या आजोबांच्या सर्व वारसांची यादी आणि त्यांची ना हरकत प्रमाणपत्रे अथवा सक्षम अधिकाऱ्याकडून घेतलेले वारस प्रमाणपत्र.

३) उपविधीत नमूद केलेल्या नमुन्यात आवश्यक ते अन्य अर्ज आणि प्रकरणे इ. या सर्व गोष्टी सादर केल्यास संस्था आपणास सदस्यत्व बहाल करण्यास तयार आहे.

आता या सर्व गोष्टी न देताच त्याने उपनिबंधकाकडे सदस्यत्व मिळण्यासाठीच्या अर्जावर गृहनिर्माण संस्था निर्णय घेत नाही आणि मला सदस्यत्व देत नाही अशा प्रकारची तक्रार दाखल केली. त्यावर संस्थेने वर नमूद केलेल्या सर्व गोष्टी लेखी स्वरूपात उपनिबंधकांसमोर मांडल्या. त्याशिवाय तत्त्वत: कुणालाही सदस्यत्व देण्यास संस्थेचा विरोध असल्याचा प्रश्नच उद्भवत नाही हेदेखील स्पष्ट केले. या सर्व गोष्टी लेखी स्वरूपात देऊनदेखील दुर्दैवाने सदर मृत व्यक्तीच्या नातवाला सदस्यत्व देण्याचा आदेश उपनिबंधकांनी दिला. मग इतके दिवस संस्था सर्व गोष्टी कायदेशीर व्हाव्यात, शासनाचा महसूल बुडू नये यासाठी तसेच उपविधीमधील तरतुदीनुसार योग्य त्या कागदपत्रांची मागणी करत असताना त्यांची काही चूक होत होती का, हे त्या पदाधिकाऱ्य़ांना समजत नाही. यावरून संस्थेत काम करणाऱ्या सर्वाची एकच भावना तयार होऊ लागली की आपण उगाचच सर्व गोष्टी कायदेशीर व्हाव्यात म्हणून आग्रह धरून उपयोग काय झाला? उपनिबंधकांनी तर अर्जदाराला सदस्यत्व बहाल केले, यावरून खालील प्रश्न निर्माण होतात ते असे:-

१) एखादा करारनामा नोंदलेला नसला तरी त्याला सदस्यत्व द्यायचे का?

२) एखाद्या अभय योजनेत मुद्रांक भरल्याचे आणि तो करारनामा नोंद केल्याचे कागदपत्र मागायचेच नाही का?

३) मूळ सदस्यत्वाचा प्रश्न निलंबित असताना एखाद्या व्यक्तीच्या नातवाने सदर सदनिकेवर हक्क सांगितल्यास किमान मृत व्यक्तीच्या सर्व वारसांची नावे त्यांची ना हरकत प्रमाणपत्र मागणे चुकीचे आहे का?

४) त्यानंतर मूळ मृत्युपत्रात उल्लेख नसलेल्या सदनिका पुरवणी मृत्युपत्राच्या आधारावर जी दोन्ही नोंदणीकृत नाहीत आणि योग्यरीत्या बनवलेली नाहीत, त्या आधारे सदनिका हस्तांतरित करायची का?

५) मधल्या पिढीमधील वारसांचा वारस दाखला मागणे चुकीचे आहे का?

खरे तर या सर्व प्रश्नांची उत्तरे ही कायद्याचे रक्षक असणाऱ्या आणि ज्याच्याकडे आपण नि:शंकमनाने तक्रार दाखल केली की आपल्याला न्याय मिळेल असे आपल्याला वाटते, त्या उपनिबंधक कार्यालयाकडून मिळणे आवश्यक आहेत. सदर कार्यालयाची भूमिका नि:पक्ष असली पाहिजे. समजा त्यांचा निकाल बरोबरही असू शकेल. परंतु जर तो बरोबर असेल तर त्यांचे लेखी समर्थन त्या आदेशाच्या मागे नको का? असे अनेक प्रश्न उपस्थित होतात. सदर गृहनिर्माण संस्थेने उपनिबंधकांचे आदेश मानले की नाही ते माहीत नाही. उपनिबंधकांचा निर्णय बरोबरही असू शकतो. कारण ते त्या क्षेत्रातील अधिकारी व्यक्ती आहेत. पण मग त्याचे समर्थन सामान्य माणसाला मिळायला हवे. म्हणजेच त्याचा अधिकाऱ्यांवरचा विश्वास अधिकच दृढ होईल आणि तसा तो होणे हे अत्यंत महत्त्वाचे आणि गरजेचेदेखील आहे. एकूण या न्याययंत्रणेवरील विश्वास उडायला लागला तर तो पुन्हा निर्माण होणे खूपच कठीण होते, म्हणूनच या सर्व गोष्टींचा खुलासा होणे आवश्यक आहे. ही एक गोष्ट वानगीदाखल वाचकांपुढे ठेवली. यात उपनिबंधकांचा कोणताही उपमर्द करण्याचा कोणताही उद्देश नाही. परंतु सर्वसामान्य सदस्यांना याबाबत माहिती मिळणे आवश्यक वाटते.

ज्यावेळी गृहनिर्माण संस्था, सदस्य, संस्थेचे पदाधिकारी, फेडरेशन, उपनिबंधक कार्यालय यांच्यामध्ये एक विश्वासाचे नाते निर्माण होईल, तोच गृहनिर्माण संस्थांच्या भविष्यातील सर्वात महत्त्वाचा दिवस असेल.

ghaisas2009@gmail.com