गेल्या काही वर्षांतील इमारती बांधकामाचे वास्तव आपण लक्षात घेऊ या. बिल्डर किंवा विकासक जमिनीच्या मूळ मालकाशी करारमदार करून खूप मोठय़ा विस्तीर्ण भूखंडावर अनेक मजली अनेक इमारतींचे बांधकाम करायला घेतो. हल्ली कुठल्याही वर्तमानपत्रात येणाऱ्या जाहिरातीतून हे स्पष्ट दिसून येईल. अशा प्रकल्पाचे काम सुरू होण्यापूर्वीच भविष्यात होणाऱ्या सदनिका विक्रीचे काम सुरू होते आणि प्रकल्पाच्या प्रगतीनुसार त्याचे ठरलेले मूल्य खरेदीदाराला द्यावे लागते. त्या परिस्थितीतही त्याच्या कायदेशीर कागदपत्रावर बँका किवा खासगी अर्थपुरवठा करणाऱ्या संस्था कर्ज देतात. जशा इमारती तयार होत जातील तसे संबधित सदनिकाधारक तेथे सदनिकांचा ताबा घेऊ लागतात. काही वर्षांनी तो अनेक इमारतींचा अंतर्भाव असलेला प्रकल्प पूर्ण होतो आणि नंतर त्यावर उभ्या असणाऱ्या इमारतीतील सभासद आपापल्या इमारतीपुरती सहकारी संस्था स्थापन करतात. प्रत्येक इमारतीची वेगळी स्वतंत्र कार्यकारिणी अस्तित्वात येते. एखादे संकुल एवढे मोठे असते की इतर इमारती पूर्ण होऊन लोक राहायला येऊन काही काळ झालेला असतो आणि अजून शेवटच्या इमारतीचे बांधकाम सुरू असते. एकाच भूखंडावर या वेगवेगळ्या सोसायटय़ा असतात, पण त्यांची प्रत्येकाची हद्द ठरलेली नसते. त्यामुळे त्यांच्यामध्ये सार्वजनिक जागा, उदा. गार्डन, पाìकग, अंतर्गत रस्ते, दिवाबत्ती, सुरक्षा व्यवस्था, दैनंदिन सफाई आणि मुख्य प्रवेशद्वार यासंबधी गुंते निर्माण झालेले असतात. काही ठिकाणी तर प्रकरणे कोर्टात पोहोचलेली असतात. बरे, जमिनीची मालकी सोसायटीकडे आली काय आणि नाही आली काय, सदनिकाधारकाला त्याचा काही रोजचा त्रास नसतो. तो सदनिका विकू शकतो, भाडय़ाने देऊ शकतो, त्याचे सर्व व्यवहार सुखनव सुरू असतात. कळीचा मुद्दा येतो ज्या वेळी विकासकांनी किंवा बिल्डरने प्रत्येक सदनिकाधारकाकडून घेतलेल्या कॉर्पस फंडाचा हिशेब स्वीकारताना घेतलेले पसे संबंधित सोसायटीकडे सर्व जमाखर्चासकट बिल्डरकडून किंवा विकासकाकडून सोसायटीच्या कार्यकारिणीला स्वीकारावे लागतात. त्यातूनही समस्या निर्माण होतात. शासकीय कागदपत्रांची पूर्तता करणे हे केवळ याच बाबतीत नव्हे, तर इतर कितीतरी जमिनीशी संबधित प्रकरणामध्ये जाचक ठरत आहे. जमिनीचा मूळ मालक, विकासक आणि जमीनी संबधित सर्व शासकीय कार्यालये यांची मोट बांधून प्रकरण पूर्ण करणे म्हणजे एक दिव्य आहे. त्यातूनच मग दलाल किंवा मध्यस्थ या संकल्पनेचा जन्म होतो. भ्रष्टाचार होऊ नये म्हणून कायदे, नियम-उपनियम, राज्य सरकारी आदेश, केंद्र सरकारचे आदेश, त्यातच सार्वजनिक संस्था म्हणून आणि तिचे घटनादत्त अधिकार आणि वैयक्तिक कायदेशीर अधिकार ह्यांचे रक्षण करण्याकरता केलेले काही कायदे किंवा आदेश काही वेळा एकमेकाला छेददेखील देणारे ठरतात.
शासकीय अधिकाऱ्याकडून संवेदनशील वर्तणुकीची अपेक्षा करणे म्हणजे अत्यंत दुर्मीळ गोष्टीची अपेक्षा करण्यासारखे आहे. आणि आता माहितीच्या अधिकाराच्या कायद्यामुळे तशी अपेक्षा कुणी करूही नये, कारण त्यांनी दाखवलेली संवेदनशीलता कायद्यापुढे टिकू शकत नाही. कदाचित ते कृत्य कायदे आणि नियम डावलून केलेला आधिकाराचा गरवापर म्हणूनही सिद्ध होऊ शकते. तशी काही संवेदना दाखवायचीच झाल्यास त्याचे मोल पुरेपूर वसूल करण्याची तजवीज तरी त्याला करून ठेवायला लागते.
मझ्या मते, हा गुंता सोडविण्यासाठी वास्तव स्वीकारून काही कायदे किंवा नियम तयार करावे लागतील.
१) संबधित भूखंडाचा ताबा किंवा मालकी, मूळ मालक आणि विकासक ह्यांची संयुक्त कायदेशीर जबाबदारी समजून विशिष्ट कालमर्यादेनंतर भूखंडाची मालकी आपोआप भूखंडावर असणाऱ्या एका किंवा अनेक सोसायटय़ांकडे स्थापित होईल. आणि तसा उल्लेख सदनिकेच्या खरेदी करारातच केला जाईल. परंतु प्रकल्प सुरू होण्याच्या तारखेपूर्वीच्या प्रकल्पासंबंधीच्या सर्व कायदेशीर जबाबदाऱ्या या जमिनीचा मूळ मालक आणि विकासक ह्यांचे त्यांनी कायदेशीर पार पडायचे कर्तव्य म्हणून त्यांच्यासाठी बंधनकारक असेल. २) भूखंडावर असणाऱ्या एका किंवा अनेक इमारतींच्या सोसायटय़ांनी आपापले कायदेशीर व्यवहार पूर्ण करून विशिष्ट कालमर्यादेत फेडरेशन किवा संयुक्त समिती स्थापन करून अंतर्गत प्रश्नावरती तोडगा काढावा, अन्यथा सदर भूखंड जसा त्यांना आपोआप त्यांच्या नावावर स्थापित करून मिळाला तसाच तो काही कालमर्यादेनंतर आपोआप म्हाडाकडे वर्ग केला जाईल. कारण जसे कायदे आणि नियम बिल्डर आणि विकासाकांना लावायला हवेत तसेच नियम सदनिकाधारकांनाही पाळायला भाग पडल्याशिवाय सहकाराचा खरा अर्थ त्यांच्या लक्षात येणार नाही. सामंजस्य आणि सहकारांनी अंतर्गत समस्या सोडविणे हे त्यांचेही कायदेशीर कर्तव्य ठरले पाहिजे.
– मोहन गद्रे
९७ वी घटना दुरुस्ती
केंद्र सरकारने सहकारी संस्थांसाठी ९७वी घटना दुरुस्ती १५ फेब्रुवारी २०१२ रोजी केली व राज्य सरकारना एक वर्षांचा काल देऊनही सहकारी संस्थांना सदृढ करण्याची कृती करता आली नाही. ४ फेब्रुवारी २०१३ रोजी सुधारणा अध्यादेश काढून सर्व सहकारी संस्थांवर अन्याय करण्यात आला आहे असे दिसते. प्रत्येक जिल्हा अधिकाऱ्याने आपापल्या क्षेत्रात १५ एप्रिलपर्यंत उपविधी स्वीकारणेबाबत कार्यवाही करावी व उपविधींची छापील प्रत संस्थांसमोर न ठेवता उपविधींना मान्यता द्या असे फर्मावले आहे. यावरून सरकार घाईगर्दीत संस्थावर बळजबरी करीत आहे हे निर्विवाद आहे.
सहकारी संस्थांमध्ये गृहनिर्माण संस्थांचा कारभार इतर संस्थांशी मिळताजुळता नाही हे इतके वर्षांनंतर कळू शकत नाही, ही एक दुर्दैवाची बाब आहे. नवीन सुधारणा विधेयक म्हणजे जनतेच्या गृहजीवनामध्ये सरकारचा हस्तक्षेप आहे. शांततेने आनंदात कुटुंब जीवन जगण्याऐवजी गृहसंस्थातील सभासदांना भयंकर समस्यांना तोंड द्यावे लागेल.
(अ) जिल्हाधिकाऱ्यांनी संस्थेच्या पदाधिकाऱ्यांनी सहकारी कायद्यातील सुधारणाबाबत सभासदांना माहिती द्यावी असे म्हणणे चुकीचे आहे. आदर्श उपविधी स्वीकारण्याबाबत तातडीने सभा बोलवा असे सांगणेही चुकीचे व निषेधार्ह आहे. लेखा परीक्षकांची यादी संस्थेकडे उपलब्ध नसताना त्याची नियुक्ती करा असे सांगणे चुकीचे आहे. कारण जी वेबसाइटवर यादी प्रसिद्ध केली त्याचे कार्यक्षेत्र ठरविलेले नाही. शिवाय सर्व संस्थांनी वेबसाइटवर पाहाणे अशक्य आहे ही गोष्ट विचारात घेतली पाहिजे.
(ब) कोणत्याही लेखा परीक्षकास रु. १ लाखापेक्षा कमी भरणा झालेले भागभांडवल असणाऱ्या संस्था सोडून वित्तीय वर्षांत एकूण २० पेक्षा अधिक संस्थांचे ऑडिट करता येणार नाही असा अध्यादेश असतानाही काही अधिकारी त्याची विपर्यास करीत आहेत व एका वर्षांत एकूण २०पेक्षा जास्त संस्थांचे ते ऑडिट करू शकत नाहीत असे प्रसिद्धीपत्रकात लिहीत आहेत.
(क) हाऊसिंग सोसायटय़ांची सभासद संख्या ११ पासून पुढे असते. आपसात समजून आळीपाळीने पदाधिकारी निवडले जातात. मग हे राज्य सहकारी निवडणूक प्राधिकरण कशासाठी? सामान्य माणसाने सोसायटीत शांततेने राहावे की शासकीय अधिकाऱ्यांची निवडणुकीत ऊठबस करण्यासाठी वेळ घालवावा
(ड) थकबाकीदार सभासदांना मतदानाचा अधिकार नाही असा नियम हाऊसिंग सोसायटय़ांना कसा लागू होईल व लागू झालाच तर संबंधित सभासद सभेस येण्याचे टाळले व त्यांच्या गैरहजेरीत त्या विषयावर चर्चाही होऊ शकत नाही.
(इ) क्रियाशील सभासदाची नवीन व्याख्या केली त्यानुसार जो सभासद ५ वर्षांतून एकदा सभेला हजर राहील तो क्रियाशील सभासद म्हणून गणला जाईल. हजर राहाणे म्हणजे संस्थेवर मोठी मेहेरबानी होते का? त्याने पदाधिकारी एकदा तरी व्हावे असे म्हटले असते तर त्याला काही अर्थ होता. शेजाऱ्यांशी माझा काही संबंध नाही व मला काही कळत नाही असे ढोंगी सभासद असंख्य आहेत. त्यांचे या नियमाने आयते फावेल व ते संस्थेच्या कामात भाग घेणार नाही व ५ वर्षांत एकदाच सभेला हजेरी लावतील.
(ई) नवीन सुधारणेनुसार तीन जणांची तक्रार निवारण समिती नेमा असा आदेश आहे. सोसायटीत आधी पदाधिकारी होण्यास कोणी पुढे येत नाही. मग या कमिटीवर येऊन इतर सभासदांच्या टीकेला तोंडघशी पडण्यास कोण पुढे येणार. ज्येष्ठ नागरिकाला या गोष्टी कशा झेपतील याचा तरी विचार व्हावयास पाहिजे होता. तक्रार निवारण करण्याचे काम शासकीय अधिकाऱ्यांचे आहे. चुकीच्या सुधारणा करून सरकार सोसायटय़ांना वेठीस धरत आहे असेच म्हणावे लागेल व यातून निष्पन्न काही होणार नाही.
(उ) सहकार शिक्षण व प्रशिक्षण हे हाऊसिंग सोसायटय़ांना देणे गरजेचे आहे असे सरकारला वाटते. किती सभासद पुढे येतील व त्यांना काय विषयात रस असणार. प्रत्येक सोसायटीत वीज, पाणी मिळाले की बाकी विषयाची चर्चा नसते. उपविधी हा प्रकारच अनेकांना माहिती नाही.
-रत्नागिरी जिल्हा हौ. सो.
सोसायटीला जमिनीची मालकी देण्याची प्रक्रिया सोपी व्हावी
सोसायटीला नोंदणीबरोबरच जमिनीची मालकी द्यावी, हे अनिल करंबेळकर यांचे पत्र वाचले. पत्रलेखकाने सर्वसामान्यांच्या दृष्टिकोनातून पत्रातला विचार व्यक्त केला असला तरी प्रत्यक्षात सोसायटी नोंदणीच्या वेळी सोसायटीच्या नावे जमिनीची मालकी प्रदान करणे ही गोष्ट शक्य होऊ शकणार नाही. कारण सोसायटी स्थापन करणे आणि ज्या जमिनीवर इमारत उभी आहे, त्या जागेचा मालकी हक्क हस्तांतरित करणे या दोन्ही वेगवेगळ्या संकल्पना आहेत. विकासकाने बांधलेल्या इमारतीत असलेल्या निवासी सदनिका किंवा दुकान गाळे धारण करणाऱ्यांची सोसायटी स्थापन करून दैनंदिन व्यवस्थापनाची जबाबदारी पदाधिकाऱ्यांवर सोपविली जाते. त्याकरिता जागेच्या मालकांची कोणतीही आवश्यकता नसते. महाराष्ट्र सदनिका मालकी हक्क कायद्यानुसार सोसायटी नोंदवून देण्याची जबाबदारी विकासकाची असते. मात्र सोसायटीच्या नावे जमीन हस्तांतरित करण्याच्या प्रक्रियेत जमीनमालक हा महत्त्वाचा घटक असतो. जमीनमालकाने जमीन हस्तांतरित करावयाची आणि विकासकाने त्याला संमती द्यावयाची या पद्धतीनेच सोसायटीच्या नावे खरेदीखताने मालकी हक्क दिला जातो. जमीनमालक किंवा विकासक सोसायटीच्या नावे मालकी हक्क प्रदान करून देत नसल्यास डीम्ड कन्व्हेयन्सच्या मार्गाचा अवलंब सोसायटीला करता येऊ शकतो. त्याकरिता डीम्ड कन्व्हेयन्सच्या प्रक्रियेमधील किचकटपणा दूर करून प्रक्रिया आणखी सोपी करणे जरूरीचे आहे. डीम्ड कन्व्हेन्सच्या प्रक्रियेसाठी आवश्यक असलेल्या कागदपत्रांपैकी काही कागदपत्रांची पूर्तता झाली नसल्यास त्याकरिता काम थांबवून न ठेवता पूर्तता होऊ न शकलेली कागदपत्रे पुढील विशिष्ट मुदतीत सादर करण्याची लेखी हमी सोसायटीच्या पदाधिकाऱ्यांकडून घेऊन डीम्ड कन्व्हेयन्सचा दाखला सोसायटय़ांना देण्यास हरकत नसावी.
-अ‍ॅड, सुरेश पटवर्धन, कल्याण.
