मोडकळीस आलेल्या इमारतींचा पुनर्विकास घडवून आणण्यात त्याचबरोबर वाढीव एफएसआय मिळविण्यात अनेक राजकीय नेते आणि बिल्डर यांच्यात संगनमत झाल्याचे दिसून येते. अर्थात यामागे नागरीकांच्या सेायीपेक्षाही या दोघांच्याही आर्थिक विकास महत्त्वाचा आहे. परंतु यामुळे नगर नियोजनाचे तीनतेरा वाजले आहेत, आणि त्याचा सर्वाधिक फटका सामान्य नागरीकांनाच बसणार आहे, याकडे दुर्लक्ष करून चालणार नाही.
हल्ली एफएसआय वाढवून पुनर्वकिास ही संकल्पना महत्त्वाच्या शहरांमध्ये- विशेषत: मुंबईत- लोकांच्या मनात बिंबविण्याचा प्रयत्न होत असल्याचे दिसून येते.  या संकल्पनेत थोडेफार तथ्य आहे, असे म्हटले तरी काही लबाड बिल्डर्स-विकासक आणि त्यांच्या जवळजवळ कडेवरच बसलेले नगर नियोजन अधिकारी आणि राजकीय नेते, ज्या प्रकारे ही संकल्पना राबविण्याचा प्रयत्न करीत आहेत; त्यावरून असा संशय येतो की, जुन्या इमारतींच्या पुनर्वकिासापेक्षा अधिकारी आणि बिल्डर्सच्या पाठीमागे स्वार्थासाठी नेहमीच खंबीरपणे उभे राहणारे संबंधित राजकीय नेते यांचा आर्थिक विकास या संकल्पनेच्या पाठी असावा.  
सर्वात प्रथम ‘एफएसआय वाढवून पुनर्वकिास’ म्हणजे काय ते समजून घेऊ. एफ.एस.आय. आपल्या जमिनीवर आपल्याला किती क्षेत्रफळाचे बांधकाम करता येईल याचा निर्देशक आहे. ‘एफएसआय  १’ म्हणजे आपल्या १००० स्क्वेअर फुटांचे क्षेत्रफळ असलेल्या जमिनीवर आपण १००० स्क्वेअर फुटांचे बांधकाम करू शकता. त्या जमिनीला जर आपल्याला ‘एफएसआय  १.५’ मिळाला, तर आपण त्या १००० स्क्वेअर फुटांच्या जमिनीवर १५०० स्क्वेअर फुटांचे बांधकाम करू शकता. एफएसआय वाढल्याने जमिनीची आवश्यकताच जाऊन जमिनीची किंमत (घर बांधणीत सर्वात जास्त खर्च जमिनीच्या किमतीचा आहे.) भरावी न लागल्याने ते ५०० स्क्वेअर फुटांचे वाढीव बांधकाम बाजार भावात (ज्यात मात्र जमिनीची किंमत धरली जाते.) विकून विकासकाचा जबरदस्त फायदा होतो.
इमारत जुनी असली आणि तिची नीट व नियमित डागडुजी झाली नाही, तर ५०-६० वर्षांनंतर मोडकळीस येते, असे बांधकामतज्ज्ञ म्हणतात. अशा जुन्या आणि नीट व नियमित डागडुजी न केलेल्या इमारतीत सामान्यत: गरीब लोक राहतात आणि त्यांच्याकडे इमारतीची  नीट व नियमित डागडुजी करावयास पसे नसतात, असे गृहीत धरून, त्या इमारती पाडून त्या जमिनींचा एफएसआय वाढवून त्यावरील वाढीव बांधकाम श्रीमंतांना विकले जाते. आणि त्यातून मिळालेल्या पैशांत इमारतीचा पुनर्वकिास करावा, असे एकूण या प्रस्तावामागचे तर्कशास्त्र आहे. हे तर्कशास्त्र मुळातच चूक आहे. कारण जर तुमच्याकडे तुमचे घर नीट ठेवण्याइतपत पसे नसतील तर ते घर विकून आणि पुरेसे स्वस्त व परवडणारे घर घ्यावयास पाहिजे, हे सामान्यज्ञान आहे. आणि हे नैसर्गिकही आहे. पण अशा गरीब लोकांना मदतीची, (घरांच्या/जमिनींच्या किमती आकाशाला भिडल्या असताना याची काय जरुरी हा तर्कशुद्ध प्रश्न सध्या बाजूला ठेवू) आणि आहे तिथेच राहण्याची आवश्यकता आहे, असे गृहीत धरू. यातून त्या ‘गरिबांना’ मदत होते, हे कबूल पण हे ध्यानात घ्यावयास हवे की, या संकल्पनेचा उदय हा दुसऱ्या खास भारतीय असलेल्या, ‘जुगाड’- ‘थातुरमातूर’ या संकल्पनेतून झाला आहे. नगर नियोजनाच्या कुठच्याही शास्त्रीय पद्धतीत असला पुनर्वकिास बसत नाही. पद्धतशीर नगर नियोजनावर याचा विपरीत परिणाम होतो. कारण ज्या जागेत १०० लोक राहणार असे समजून नियोजन केलेले असते तेथे आता १५० लोक राहायला येतात. त्यामुळे लोकसंख्येची घनता वाढते आणि पायाभूत सुविधांवर ताण पडून आजूबाजूच्या लोकांना त्याचे दुष्परिणाम जसे- वाहनांची वर्दळ वाढणे आणि गर्दी होणे, पाण्याचा दाब कमी होणे, मलनि:सारण  योग्य त्या प्रकारे न होणे, पाणी तुंबणे एवढेच काय दुसऱ्या अथवा तिसऱ्या मजल्यावरील खिडकी उघडल्यावर खिडकीबाहेर मोकळ्या जागेऐवजी फ्लाय ओव्हरची भिंत दिसणे, या व अशा अन्य त्रासांना सामोरे जावे लागते. त्यामुळे ही संकल्पना राबवायचीच असल्यास गरिबांना मदत आणि शास्त्रीय नगर नियोजनाची आवश्यकता यांचे योग्य ते संतुलन ठेवणे आवश्यक आहे. दुसरी अत्यंत महत्त्वाची गोष्ट म्हणजे घर बांधण्याला जेवढा खर्च येतो त्यापेक्षा किती तरी पटींनी त्याचा बाजारभाव असतो, याची जाणीव असणे आवश्यक आहे. उदा. मलबार हिलवर घर असल्यास घर पुनर्बाधणीचा खर्च आणि घराची किंमत यामध्ये प्रती स्क्वेअर फूट रु. ५०,००० च्यावरही फरक असू शकतो. त्यामुळे अनावश्यक वाढविलेल्या एफएसआयमुळे नगर नियोजनावर ताण पडतोच, पण विकासकाचाही कारण नसताना करोडो रुपयांचा फायदा होऊ शकतो. किंबहुना तोच त्याचा मुख्य हेतू आहे. कारण त्यात त्याला बसल्या बसल्या पैसे मिळतात. त्यामुळे त्याच्या लॉबीने या गरिबांसाठी जास्त एफएसआयसाठी आणलेल्या अनावश्यक दबावाला विरोध दाखवून जरुरी एवढाच एफएसआय देण्याचे धर्य दाखवले पाहिजे. पण यात असलेल्या प्रचंड काळ्या पैशामुळे संबंधित अधिकारी आणि राजकारणी या लबाडीला विरोध करण्याऐवजी त्यात सामील झाल्याचे दुर्दैवी चित्र दिसत आहे.                                                  
याकरिता ही संकल्पना राबवायची झाल्यास खाली दिलेल्या गोष्टींबद्दल अत्यंत सावधगिरी बाळगण्याची आवश्यकता आहे.
* इमारतीत राहणारे लोक खरोखरच गरीब आहेत आणि त्यांची स्वत:चे राहते घर नीट ठेवायची ऐपत नाही, याची खात्री करून त्याबद्दल एक योग्य ते प्रमाण ठरवण्याची आवश्यकता आहे. जागांच्या आणि घरांच्या किमती पाहता ज्याचे घर २५० चौरस फुटांहून मोठे आहे अशा माणसाला मुंबईत तरी गरीब समजणे हास्यास्पद आहे. त्यामुळे २५० चौरस फुटांपेक्षा मोठय़ा सदनिकांना पुनर्वकिासासाठी जास्त एफएसआय देण्याची जरुरी नाही. तसे केल्यास तुलनात्मकदृष्टय़ा सक्षम लोकांना जास्त मदत करण्यासाठी शास्त्रीय नगर नियोजनाचा बळी दिल्यासारखे होईल. आपल्याला झोपडय़ांमध्ये राहणाऱ्या लोकांना पर्यायी जागा देणे जमत नसताना, अशा घरमालकांसाठी शास्त्रीय नगर नियोजनात घातक तडजोड करणे कितपत संयुक्तिक आहे, याचा गांभीर्याने विचार करणे आवश्यक आहे.
* हल्ली बरेच लोक मर्यादित ‘इन्व्हेस्टमेंट आपॉच्र्युनिटीमुळे’ स्वत:ची सदनिका असूनही दुसरी एक सदनिका गुंतवणूक म्हणून घेऊन ठेवतात. अशा लोकांना नगर नियोजनाबद्दल काहीच देणे-घेणे नसते. आणि केवळ आपल्या मालमत्तेची किंमत वाढविण्याचा हेतू असतो. हा हेतू एफएसआय वाढल्याने सिद्ध (जमिनीची किंमत न भरताच सदनिकेचा आकार वाढवून) होत असल्याने अशा लोकांचा एफएसआय वाढवून पुनर्विकास या संकल्पनेला अगदी मनापासून पाठिंबा असतो. तो केवळ स्वार्थापोटी आहे, हे ध्यानात ठेवणे आवश्यक आहे.
* परवानगी देताना किती एफएसआय द्यायची आवश्यकता आहे, हे जाणून तेवढाच एफएसआय  द्यावा, कारण वर सांगितल्याप्रमाणे एफएसआय किती लागणार हे वाढीव बांधकामाला किती बाजारभाव आहे याच्याशी संबंधित असतो. कारण बांधकाम खर्च जागेनुसार फारसा बदलत नाही. जितका एफएसआय मीरा रोडवरील जमिनीस लागेल, त्याच्या किती तरी कमी एफएसआय मलबार हिलजवळील पुनर्विकासास पुरेसा आहे, हे जाणले पाहिजे. जितका जरुरीपेक्षा जास्त एफएसआय दिला जाईल, तेवढा शास्त्रीय नगर नियोजनावर विपरीत परिणाम होणार आहे, याची जाणीव निदान स्वत:ला ‘टाऊन प्लानर’ म्हणविणाऱ्या अधिकाऱ्यांना असावी अशी अपेक्षा आहे.  
* या संकल्पनेत कल्पनातीत काळा पैसा असल्यामुळे हल्ली काही विकासकांनी अगदी ठणठणीत इमारतीसुद्धा मोडकळीस आलेल्या आहेत, असे नगरपालिकेकडून प्रमाणित करून घ्यायची व्यवस्था केली असल्याचे दिसते. नव्या मुंबईत जवळजवळ सर्व इमारती १९७५-१९८० नंतर बांधल्या असताना आणि घरबांधणीतज्ज्ञांच्या मते सर्वसामान्य इमारत कमीत कमी ५५-६० वर्षे अत्यंत सुरक्षित असते, यात दुमत नसतानाही जवळजवळ  शंभराच्या वर इमारती मोडकळीस आलेल्या असल्याची प्रमाणपत्रे नगरपालिकेकडून मिळवण्यात काही उद्योगपती विकासक यशस्वी झाले आहेत. त्यामुळे ६० वर्षांखालील इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी आलेल्या अर्जाकडे अत्यंत संशयाने पाहून त्याबाबत लाचखोरी टाळण्यासाठी परस्पर संबंध नसलेल्या अधिकाऱ्यांकडून तो तपासायची काळजी घेतली पाहिजे.
* हितसंबंधीय विकासकांना हल्ली अशा सदनिकाधारकांना पुनर्वकिासात त्यांच्या सध्याच्या सदनिकांहून मोठय़ा सदनिका द्याव्यात, अशी नवी टूम काढली आहे. यामागचे कारण अर्थातच तेवढा जास्त एफएसआय मिळावा हे आहे. ज्यांना स्वत:च्या जुन्या घराची डागडुजी करणे जमत नाही म्हणून आपण नवे घर फुकट बांधायला मदत करणार, त्यांना त्यांच्या पहिल्या घराहून मोठे घर फुकट देण्यामागे कसलेही तर्कशुद्ध कारण नाही. याला दुसराही एक पैलू आहे, तो म्हणजे- जर आपल्याला सध्यापेक्षा मोठे घर फुकट मिळायची संधी आहे हे माहीत झाले, तर असे सदनिकाधारक जाणून-बुजून सदनिकांची डागडुजी करणे थांबवायची शक्यता नाकारता येणार नाही.
* अशा गरीब सदनिकाधारकांना त्यांच्याकडे दुसरीकडे राहायची सोय नाही म्हणून नगरविकास योजनेत तडजोड करून सरकार पुनर्विकासासाठी जास्त एफएसआय देत आहे, याची जाणीव असणे आवश्यक आहे. त्यामुळे पुनर्विकासानंतर ते घर त्यांना स्वत:ला जर राहण्यासाठी वापरायचे नसेल, ते भाडय़ाने न देता सरकारला वापरू द्यायची अथवा ठरावीक कमी मोबदल्यात सरकारला विकायची सक्ती असावी.
* पुनर्विकासासाठी याप्रकारे एफएसआय देताना तो खास बाब म्हणून देण्यात येत आहे, हे जाणून पुन्हा त्याच जमिनीवर कुठच्याही कारणास्तव पुनर्विकासासाठी परत वाढीव एफएसआय देण्यात येणार नाही, हे स्पष्ट करावे.
वर नमूद केलेल्या गोष्टींबद्दल जर काळजी घेतली नाही आणि एफएसआय ही वाटप करायची वस्तू नाही, हे विसरल्यास आपल्याला आपली पुढची पिढी नगर नियोजनाचा सत्यानाश केल्याबद्दल माफ करणार नाही, याची जाणीव संबंधितांना होऊन त्यांना उपरती होवो, हीच अपेक्षा.
thakur.vashi@gmail.com