रेग्युलेटरी अ‍ॅक्ट : बिल्डरांना चाप

केंद्र सरकारने अलीकडेच राज्यसभेत बिल्डरांना चाप बसविणारे विधेयक मांडले आहे, त्याविषयी..
केंद्र सरकारने अलीकडेच राज्यसभेत बिल्डरांना चाप लावणारा नवा कायदा मांडला आहे. यापूर्वीच्या महाराष्ट्राच्या मोफा कायद्यासारखाच या नवीन कायद्याचा तोंडवळा आहे. त्यामुळे नवा कायदा म्हणजे नव्या बाटलीतील जुनी दारू असे म्हटले तर ते वावगे ठरू नये.
सदनिकाधारकांची त्यांना नाडणाऱ्या बिल्डर्स आणि डेव्हलपर्स यांच्या कचाटय़ातून सुटका करण्यासाठी केंद्र सरकारने रिअल इस्टेट रेग्युलेटर्सची स्थापना करणारे, रिअल इस्टेट रेग्युलेटरी विधेयक ऑगस्ट २०१३ च्या पहिल्या आठवडय़ात राज्यसभेत मांडले. हे विधेयक २००९ पासून प्रतीक्षेत होते. या विधेयकाचे वैशिष्टय़ म्हणजे त्यामध्ये कार्पेट एरियाची व्याख्या विषद केली असून अनिश्चित ‘सुपर बिल्टअप’ एरिया दाखवून विकासकांना सदनिका विकण्यासाठी प्रतिबंध करण्यात आला आहे. हे विधेयक राज्यसभेत मांडण्यापूर्वी संसदेच्या स्थायी समितीकडे अधिक विचारविनिमयासाठी पाठविले होते. या विधेयकात सदनिका खरेदी करणाऱ्यांसाठी अनेक संरक्षक उपयांची तरतूद केली आहे. कार्पेट एरियाबाबत सदनिका खरेदीदार आणि विकासक यांमध्ये संदिग्धता राहू नये, तसेच अन्य प्रकारच्या संदिग्धता राहू नयेत म्हणून विकासक आणि  गाळा खरेदीदार यांमध्ये आदर्श कराराची तरतूद करण्यात आली आहे.
इमारत बांधकामासाठी आवश्यक त्या सर्व परवानग्या आणि मंजुऱ्या मिळाल्याखेरीज विकासकांना भावी गाळेखरेदीदारांकडून पैसे घेता येणार नाहीत.
विकासक जो गृहप्रकल्प हाती घेईल त्या प्रकल्पाबाबत सर्व तपशील म्हणजे, प्रवर्तकांचा तपशील, जमिनीचे स्थान, ले-आऊट प्लॅन, कार्पेट एरिया आणि वैधानिक मंजुऱ्या प्रसिद्ध करण्याची जबाबदारी विकासकावर सोपविण्यात आली आहे. हा सर्व तपशील शासकीय रेग्युलेटरच्या संकेतस्थळावर प्रदर्शित करावा लागेल.
दिशाभूल करणाऱ्या जाहिरातींना प्रतिबंध
ग्राहकांची दिशाभूल होईल अशा जाहिराती प्रदर्शित केल्यास जबर दंडाच्या शिक्षेची तरतूद विधेयकात करण्यात आली आहे. जाहिरातीत घरांची जी चित्रे प्रदर्शित करण्यात येतील त्याच चित्रांप्रमाणे घरे पुरविली गेली पाहिजेत. गाळे खरेदीदारांना फसविणाऱ्या, दिशाभूल करणाऱ्या विकासकांसाठी या विधेयकात जबर दंडाची तरतूद करण्यात आली आहे. हा दंड प्रकल्पखर्चाच्या दहापट असू शकेल. तसेच संबंधित विकासकाची नोंदणी रद्द करण्यात येईल आणि तीन वर्षांपर्यंत तुरुंगवास घडू शकेल.
दलालांना परवाना घ्यावा लागेल
रिअल इस्टेट एजंट म्हणून काम करण्यास सुरुवात करण्यापूर्वी संबंधितांना स्वत:ची नोंदणी करून घ्यावी लागेल. (रेग्युलेटरबरोबर).
जुन्या विधेयकाला नवे स्वरूप
हे नवीन विधेयक म्हणजे (जुन्या) मोफा कायदा १९६३ ला दिलेले नवे स्वरूप अशी टीका काही तज्ज्ञांनी केली आहे.
या विधेयकातील आणखी काही तरतुदी पुढीलप्रमाणे :-
उघड करावयाच्या बाबी नियोजित कायद्याच्या कलम ४ नुसार विकासक आणि गाळेखरेदीदार यांमध्ये जो करार व्हावयाचा असतो त्यामध्ये पुढील बाबींचा समावेश असला पाहिजे.
*    खरेदीदाराला कोणत्या तारखेस गाळ्याचा ताबा दिला जाईल.
*    सदनिकेचा कार्पेट एरिआ, बाल्कनीचा एरिया स्वतंत्रपणे दाखवावा.
*    सदनिकेची किंमत, सामायिक जागा आणि देऊ करण्यात आलेल्या सुविधांची सापेक्ष किंमत (जी गाळेधारकाने द्यावयाची असते), ठरावीक कालावधीमध्ये.
*    सामायिक क्षेत्राचे स्वरूप आणि प्रमाण तसेच त्यांचे आणि देऊ करण्यात आलेल्या सुविधांचे वर्णन.
*    ज्या भूखंडावर इमारत बांधण्यात यावयाची आहे, त्या भूखंडाचे प्रॉपर्टी कार्ड/सातबाराचा उतारा किंवा मालकी हक्क दाखविणारा अन्य दस्तऐवज.
*    स्थानिक प्राधिकरणात मंजूर केलेले सदनिकांचे आराखडे.
जाहिरात
विधयकाचे तिसरे कलम प्रवर्तकाच्या सर्वसाधारण जबाबदाऱ्यांसंबंधी आहे. विकासक जेव्हा सदनिकांची जाहिरात करेल तेव्हा तो सदनिकेसंबंधी पुढील माहिती जाहिरातीत देईल.
*    सदनिकेचा कार्पेट एरिया, त्यामध्ये बाल्कनीचा कार्पेट एरियासुद्धा समावेश असेल, परंतु तो स्वतंत्र दाखवावा.
*    सदनिकेची किंमत
स्वतंत्र बँक खाते
कायद्याच्या पाचव्या कलमाखाली विकासकाने गाळेखरेदीदारांकडून घेतलेल्या रकमा, अनामत रक्कम किंवा घेतलेल्या अ‍ॅडव्हान्स रकमा ठेवण्यासाठी बँकेत स्वतंत्र खाते उघडले पाहिजे. या रकमांमध्ये गाळेधारकांची सहकारी सोसायटी स्थापन करण्यासाठी घेतलेल्या भागभांडवलाचाही समावेश असेल.
आराखडय़ात फेरफार नाहीत
संबंधित स्थानिक प्राधिकरणाने इमारतीचा आराखडा मंजूर केल्यावर आणि तो रेग्युलेटरच्या संकेतस्थळावर प्रदर्शित केल्यावर किंवा सदनिका खरेदीदाराला तो दिल्यावर विकासक, सदनिकेच्या  संरचनेत, गाळा खरेदीदाराच्या संमतीशिवाय कोणत्याही स्वरूपाचा फेरफार करणार नाही. तसेच इमारतीच्या संरचनेत उपरोक्त इमारतीत ज्यांनी सदनिका विकत घेण्याचे ठरविले आहे, अशा सर्व गाळेधारकांच्या संमतीखेरीज फेरफार करणार नाही.
त्याशिवाय सदनिकेचा ताबा दिल्याच्या तारखेपासून तीन वर्षांच्या आत इमारतीत किंवा वापरण्यात आलेल्या बांधकाम साहित्यात अनधिकृत बदल घडवून आणला असेल आणि तो दोष उपरोल्लेखित कालावधीत विकासकाच्या नजरेस आणला असेल तर त्या विकासकाने स्वखर्चाने तो दोष दुरुस्त केला पाहिजे किंवा संबंधितांना नुकसानभरपाई दिली पाहिजे.
तारण ठेवणे नाही
विकासकाने एखादी सदनिका विक्री करण्याचा करार केल्यावर तो कलम १० खाली ती सदनिका कोणाकडेही तारण ठेवणार नाही. किंवा सदनिकेवर किंवा संबंधित भूखंडावर गाळेधारकांच्या संमतीशिवाय चार्ज निर्माण करणार नाही. त्यांच्या परवानगीवाचून सदनिका गहाण ठेवली गेली किंवा तीवर चार्ज निर्माण केला गेला तर त्याचा गाळेधारकाच्या त्या सदनिकेतील हितसंबंधावर कोणत्याही प्रकारचा प्रतिकूल परिणाम होणार नाही.
सोसायटीची निर्मिती
कलम १० खाली सोसायटी स्थापन करण्यासाठी आवश्यक असणाऱ्या गाळेधारकांच्या संख्येएवढय़ा जणांनी     (एकूण सदनिकांच्या ६० टक्के) गाळेखरेदी केल्यावर संबंधित विकासकाने सहकार निबंधकाकडे सोसायटी रजिस्टर करण्यासाठी अर्ज केला पाहिजे. या विहित कालावधीत  त्या विकासकाने तसा अर्ज केला नाही तर गाळेधारक स्वत: सोसायटी स्थापन करण्यास पुढाकार घेतील.
कन्व्हेअन्स
कलम ११ खाली सोसायटीच्या नावे कन्व्हेअन्स करून देण्यासाठी विकासक सर्व त्या उपाययोजना करील. हे कन्व्हेअन्स किती अवधीत करून दिले जाईल याचा करारात उल्लेख नसेल तर विहित कालावधीत हे कन्व्हेअन्स करून देणे त्याच्यावर बंधनकारक आहे. विकासकाने या दृष्टीने काही हालचाल केली नाही तर सोसायटीचे सभासद थेट निबंधकाकडे अर्ज करू शकतील.
विकासकावर दंडात्मक कारवाई
एखादा विकासक वाजवी कारणांशिवाय कलम ३ च्या तरतुदींचा भंग करीत असेल (त्याच्या सर्वसाधारण जबाबदाऱ्या) कलम ४ (उघड करणे), कलम ५ (बँकेत स्वतंत्र खाते उघडणे), कलम १० (सोसायटी स्थापन करणे) किंवा कलम ११ (कन्व्हेअन्स करणे) या कलमांचा भंग करीत असेल तर तो दोषी ठरल्यावर त्याला तीन वर्षांपर्यंत शिक्षा किंवा दंड किंवा दोन्ही शिक्षा होऊ शकतील. अशा विकासकाला पुढील पाच वर्षांपर्यंत कोणताही गृहप्रकल्प उभारण्यास अपात्र ठरविण्यात येईल. दोषी ठरलेल्या प्रवर्तकाला कोणताही गृहप्रकल्प उभा करण्याची परवानगी देऊ नये म्हणून सक्षम अधिकारी स्थानिक प्राधिकरणाला आदेश देऊ शकेल.
१९६३ च्या मोफा कायद्यात जवळजवळ अशाच तरतुदी आहेत. परंतु या कायद्याची परिणामकारकरीत्या अंमलबजावणी झालीच नाही म्हणून सप्टेंबर २०१० मध्ये हा कायदा दुरुस्त करून त्यामध्ये डीम्ड कन्व्हेअन्सची तरतूद करण्यात आली. तरीसुद्धा अत्यंत संथगतीने ही प्रक्रिया सुरू आहे. केंद्र सरकार हा नवीन कायदा करीत आहे. हे ठीक आहे, पण त्याची यशस्वी अंमलबजावणी होईल काय? याकडे सर्वाचे लक्ष आहे.