महाराष्ट्र शासनाच्या सहकार पणन व वस्त्रोद्योग विभागातर्फे जारी केलेल्या परिपत्रकान्वये प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची नेमणूक व जबाबदारी निश्चित करण्यात आली आहे. नियोजित इमारतीचे संपूर्ण बांधकाम व कायदेशीर बाजू सांभाळून पुनर्विकास प्रकल्प प्रत्यक्षात उतरविण्याची अत्यंत महत्त्वाची जबाबदारी प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची असते.
सध्या राज्यातील बहुतांश प्रमुख शहरांत सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींच्या पुनर्वकिास योजना मोठय़ा प्रमाणावर सुरू आहेत. पुनर्वकिास प्रकल्प राबविणाऱ्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या कार्यपद्धतीबाबत सभासदांच्या अनेक तक्रारी जिल्हा-उपनिबंधक/ कोर्ट-कचेऱ्यांत प्रलंबित आहेत. त्यापकी काही प्रमुख तक्रारींचे स्वरूप खालीलप्रमाणे :
(१) पुनर्वकिास प्रक्रियेत सभासदांना विश्वासात न घेणे.
(२) निविदा प्रक्रियेमध्ये पारदर्शकता नसणे.
(३) मनमानीपणे कंत्राटदारांच्या नियुक्त्या करणे.
(४) सहकारी कायदा, नियम व उपविधीतील तरतुदींचे उल्लंघन करून कामकाज करणे.
(५) वास्तुविशारद व प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार यांनी करावयाच्या कामात सुसूत्रता नसणे.
(६) पुनर्वकिास प्रकल्प अहवालाचे नियोजन न करणे.
(७) निविदा अंतिम करण्यासाठी योग्य त्या कार्यपद्धतीचा अवलंब न करणे.
(८) विकासकांशी करावयाच्या करारनाम्यात समानता नसणे.
अधिनियम क्रमांक १७६ अन्वये महाराष्ट्र राज्यातील सर्व सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम १९६० चे कलम ७९(अ) अन्वये सहकार पणन व वस्त्रोद्योग विभाग, महाराष्ट्र शासन, परिपत्रक क्रमांक २००७/ प्र. क्र. ५५४/ १४-स, दिनांक ३ जानेवारी, २००९ – सहकारी गृहनिर्माण संस्थेच्या इमारतीच्या पुनर्वकिासासाठीचे निर्देश देण्यात आले आहेत. त्यामधील परिच्छेद क्रमांक २, ३(अ) व ७ मध्ये शासनाच्या/ स्थानिक प्राधिकरणाच्या मान्यताप्राप्त यादीतील तदन्य व अनुभवी वास्तुविशारद/ प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागाराची नेमणूक व त्यांची जबाबदारी निश्चित करण्यात आली आहे. त्याबाबत आपण सविस्तर माहिती घेऊ :-
प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार म्हणजेच – Project Management Consultant. प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागार हा पुनर्वकिास प्रकल्पाचा मुख्य शिल्पकार असतो. त्याने सदसद्विवेक बुद्धीने व चातुर्याने आपल्या अनेकविध जबाबदाऱ्या व्यवस्थितपणे पार पाडायच्या असतात. त्याचप्रमाणे पुनर्वकिास प्रकल्प राबविताना प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारास अत्यंत अक्कल हुशारीने व सुनियोजितपणे आपल्या जबाबदाऱ्या पार पाडावयाच्या असतात त्या पुढीलप्रमाणे :-
(अ) पुनर्वकिास प्रकल्प अहवाल व नियोजित बांधकाम :
(१) प्रस्तावित पुनर्वकिास प्रकल्प हाती घेणाऱ्या सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचा स्वत:चा वास्तुविशारद (आíकटेक्ट) नसल्यास किंवा त्याची निवड करण्यास असमर्थता दर्शविल्यास तज्ज्ञ अनुभवी व विश्वासू वास्तुविशारदाची निवड करण्यास कार्यकारी/ बांधकाम समितीस मदत/ मार्गदर्शन करणे किंवा समितीच्या अनुमतीने स्वत:च्या फर्मतर्फे उपरोक्त सेवा पुरविणे.
(२)पुनर्वकिास प्रकल्पासाठी नियुक्त वास्तुविशारदामार्फत संस्थेची इमारत व मोकळ्या आवाराचे सर्वेक्षण करून घेणे.
(३) संस्थेच्या जमिनीच्या अभिहस्तांतरणासंबंधी माहिती घेणे. कोणत्याही नियोजित बांधकामाच्या जागेचे क्लियर-टाइटल असणे अत्यंत आवश्यक आहे. त्यासाठी जमीन मालकाचा/ हिस्सेदाराचा संपूर्ण शोध घेऊन सत्यता तपासणे. ७/१२चा किंवा प्रॉपर्टी-कार्डाचा प्रचलित उतारा व मागील किमान ३० वर्षांचे उतारे तपासणे. त्यावरील सर्व फेरफार, नोंदणी, उतारे, खाते-उतारा, मागील सर्व खरेदीखते, चतु:सीमा, वहिवाट व मूळ मालकापासून ते सध्याच्या मालकापर्यंतच्या मालमत्तेच्या हस्तांतरणाचा सर्व तपशील तपासून खात्री करणे. गरज भासल्यास शासनाच्या भू-मापन विभागाकडून जागेची प्रत्यक्ष मोजणी करून प्रमाणपत्र घेणे.
(४) पुनर्वकिास प्रकल्पाबाबत संस्थेचे सभासद व कार्यकारी/ बांधकाम समितीने केलेल्या सूचना व शिफारशी विचारात घेऊन संस्थेच्या सभासदांसाठी उपलब्ध करावयाचे निवासी क्षेत्र, व्यापारी क्षेत्र, मोकळी जागा, बगिचा, वाहनतळ व बांधकामाचे स्पेसिफिकेशन इत्यादी बाबी विचारात घेऊन संस्थेच्या नियुक्त वास्तुविशारदाच्या मदतीने वास्तववादी पुनर्वकिास प्रकल्प अहवाल व आराखडा तयार करणे.
(५) संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेने बहुमताने स्वीकारलेल्या व मंजुरी दिलेल्या सूचना व शिफारशींची नोंद घेऊन नियुक्त वास्तुविशारद व अन्य तज्ज्ञ तांत्रिक सल्लागारांच्या मदतीने शासनाच्या प्रचलित कायद्यानुसार व तरतुदीनुसार बांधकामासाठी उपलब्ध होणारे सर्वसामान्य चटई क्षेत्रफळ तसेच वाढीव चटई क्षेत्रफळ व टी.डी.आर. यांचा व्यवस्थित उपयोग करून संबंधित महानगरपालिका/ परिषदेच्या नवीन बांधकामाबाबत सर्व अटी/ नियमांचे पालन करून नियोजित इमारतीचे नकाशे तयार करून ते महानगरपालिकेच्या/ परिषदेच्या संबंधित विभागाकडून मंजूर करून घेणे. प्रत्यक्ष बांधकामास सुरुवात करण्यापूर्वी व बांधकामाच्या विविध टप्प्यांवर आवश्यक तेथे महानगरपालिकेच्या/ परिषदेच्या संबंधित विभागाची लेखी पूर्वपरवानगी घेणे. बांधकामाच्या दर्शनी भागाजवळ जागेचा मालक, विकासक, वास्तुविशारद, अन्य तांत्रिक सल्लागार व कायदाविषयक सल्लागार यांची नावे व अन्य माहितीसह बांधकामास रितसर परवानगी दिली असल्याचा महानगरपालिकेचा/ परिषदेचा परवाना क्रमांक व तारीख दर्शविणारा फलक लावण्याची दक्षता घेणे. बांधकामाच्या सर्व महत्त्वाच्या टप्प्यावर व प्रत्येक स्लॅब टाकताना मालाचे प्रमाण, दर्जा व मोजमाप तपासणीसाठी नियुक्त वास्तुविशारद व अन्य तज्ज्ञ तांत्रिक सल्लागार उपस्थित राहतील अशी व्यवस्था करणे, तसेच त्यांच्याकडून इमारतीच्या संपूर्ण कामावर देखरेख ठेवणे, मंजूर नकाशाप्रमाणे काम होत असल्याची काळजी घेणे व काही त्रुटी/ उणिवा आढळल्यास त्याबाबत अहवाल तयार करून संबंधित विकासकाकडून त्याचे निराकरण करून घेणे. सर्वात महत्त्वाचे म्हणजे इमारतीचे बांधकाम सर्व दृष्टीने पूर्ण झाल्यावर महानगरपालिका/ परिषदेकडून इमारतीचा निवासी दाखला (भोगवटा प्रमाणपत्र) मिळाल्यावरच संस्थेच्या सभासदांना सदनिकेचा रितसर ताबा देणे.
(ब) कायदेशीर संकीर्ण बाबी व मार्गदर्शन :
(१) पुनर्वकिास प्रकल्पाचा संपूर्ण मसुदा/ अहवाल तयार करणे. यामध्ये संस्थेच्या सभासदांचे जास्तीतजास्त हित जपण्याचा दृष्टिकोन ठेवणे व कार्यकारी/ बांधकाम समितीच्या सूचना व शिफारशींचे पालन करणे.
(२) संस्थेच्या नियुक्त वास्तुविशारद व अन्य तज्ज्ञ तांत्रिक सल्लागारांच्या मदतीने पुनर्वकिास प्रकल्पाच्या इमारतीसाठी निविदा तयार करणे. संस्थेच्या कार्यालयातच निविदाची विक्री होईल याची काळजी घेणे.
(३) आलेल्या सर्व निविदांची छाननी करून एक तौलनिक (तुलनात्मक) तक्ता तयार करून त्याची माहिती संस्थेच्या कार्यकारी/ बांधकाम समितीला देणे. संस्थेच्या कार्यकारी/ बांधकाम समितीबरोबर चर्चा करून आलेल्या निविदेतून चार ते पाच सक्षम निविदांची निवड करून त्यांना चच्रेस पाचारण करणे. ही सर्व कार्यपद्धती अत्यंत पारदर्शक असेल याची काळजी घेणे. त्यामुळे संस्थेच्या सभासदाकडून होणारे आरोप-प्रत्यारोप व वाद-विवाद काही प्रमाणात टाळता येतील.
(४) संस्थेच्या प्रत्येक सभासदाला जादा चटई क्षेत्र, कॉर्पस फंड आणि जास्तीतजास्त सोयी-सुविधा पदरात पाडून घेण्यासाठी विकासकाबरोबर सकारात्मक चर्चा करून त्यास राजी करणे. त्यानंतर करारनाम्याचा कच्चा मसुदा तयार करणे. संस्थेच्या सर्वसाधारण सभेने बहुमताने मंजुरी दिलेल्या प्रस्तावाप्रमाणे विकासकाबरोबर करावयाचा अंतिम करारनामा तयार करणे.
(५) पुनर्वकिास प्रकल्पाच्या इमारतीचे बांधकाम सुरू असताना एखादा सभासद कायदेशीर नोटीस देऊन काम थांबविण्याचा प्रयत्न करणार नाही यासाठी पुनर्वकिास प्रकल्पाच्या नियोजित बांधकामास माझी पूर्ण संमती आहे आणि नियोजित बांधकाम सुरू झाल्यावर कोणत्याही प्रकारे अडथळा किंवा स्थगिती आणणार नाही अशा आशयाचे नोंदणीकृत हमीपत्र संस्थेच्या प्रत्येक सभासदाकडून स्टॅम्प-पेपरवर लिहून घेणे. त्यामुळे मनस्ताप व बांधकामास होणारा विलंब टाळणे.
(६) संस्थेच्या सभासदांना दिले जाणारे एकूण चटई क्षेत्र व सर्व सोयीसुविधा अधोरेखित करून त्यानुसार सर्व सभासदांचे वैयक्तिक करारनामे तयार करणे. मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क भरण्याची प्रक्रिया पूर्ण करणे.
(७) पुनर्वकिास प्रकल्पाच्या कालावधीत संस्थेच्या सर्व सभासदांना लिव्ह अँड लायसेन्स तत्त्वावर सुयोग्य जागा मिळवून देणे. त्यासाठी करारनामा तयार करणे, मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क भरणे. तसेच नजीकच्या पोलीस ठाण्यात त्याबाबत माहिती देण्याची पूर्तता करणे. सभासदांचे सामान नवीन ठिकाणी नेण्याची व परत जुन्या ठिकाणी आणण्यासाठी वाहन व्यवस्था करणे.
(८) पुनर्वकिास प्रकल्पाच्या इमारतीचे नकाशे महानगरपालिकेकडे/ परिषदेकडे मंजुरीसाठी पाठविण्यापूर्वी नियुक्त वास्तुविशारद व अन्य तदन्य तांत्रिक सल्लागार व विकासक यांची एकत्र बठक घेऊन सर्व कायदेशीर बाजू समजावून देणे. तसेच, महानगरपालिकेच्या व अन्य प्राधिकरणाच्या आवश्यक त्या सर्व परवानगी/ मंजुरी मिळण्यासाठी विहित नमुन्यात अर्ज करण्यास मदत करणे व सतत पाठपुरावा करणे.
(९) पुनर्वकिास प्रकल्पाच्या संपूर्ण कालावधीत उद्भवलेल्या सर्व समस्या/ अडचणी यातून मार्ग काढणे व योग्य ती कार्यवाही करणे.
कोणत्याही परिस्थितीत संस्थेच्या कार्यकारी/ बांधकाम समिती सभासदांनी वेळोवेळी सर्व प्रकारचे करारनामे, दस्तऐवज, पत्रव्यवहार व कागदपत्रे डोळ्यांत तेल घालून तपासणे आणि आशय जाणून घेतल्याशिवाय सही न करणे. तसेच एकूण सर्व व्यवहारात नतिकता आणि दक्षतेचा अंकुश प्रकल्प व्यवस्थापन सल्लागारावर सदैव राहील, याची खबरदारी घेणे गरजेचे आहे.
