महाराष्ट्र शासनाने सदनिकाधाकांना दिलासा देणारे काही निर्णय घेतले असून, त्यांची प्रभावीपणे अंमलबजावणी करण्याचे आदेश वरिष्ठ शासकीय अधिकाऱ्यांना दिले आहेत.  हे तिन्ही आदेश महत्त्वाचे आहेत. त्यांची माहिती देणारा लेख.
महाराष्ट्र शासनाने अलीकडे गाळेधारकांना दिलासा देणारे आदेश काढण्याचे मनावर घेतलेले दिसते.अगदी अलिकडे इमारतीचे सोसायटीत रूपांतर झाले नसले तरी विकासकाने बांधलेल्या इमारतीतील सदनिका विकासासाठी विकासकाची सदनिका विकण्यासाठी विकासकाची ‘एनओसी’ (ना हरकत प्रमाणपत्र) ची गरज नाही, असे स्पष्ट करणारा आदेश काढला आहे. तो निश्चित दिलासादायक आहे.
एखाद्या व्यक्तीने विकासक बांधीत असलेल्या इमारतीत गाळा ‘बुक’ केला असेल आणि त्याला तो विकायचा असेल तर त्याला तो विकासकाच्या परवानगीशिवाय विकता येणार नाही. किंवा त्या इमारतीतील गाळेधाकरांना सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापना करता येणार नाही. अशा अटी विकासक करारपत्रात घालत असतात. सह्य़ा करीत असतात. याबद्दलचे अगदी ताजे उदाहरण म्हणजे ‘व्हॅट’चे. ज्यांनी विकासकांकडून गाळे विकत घेण्याचे करार केले त्यांच्याबाबत ‘व्हॅट’ गाळेधारकांनी भरावयाचा की विकासकांनी हा वाद जोरात चालू आहे. ज्या गाळेधारकांनाही सरकार जे वेळोवेळी कर जारी करील जे कर आपण भरू अशा विकासकाबरोबर केलेल्या करारावर सह्य़ा केल्या आहेत, त्यांनी हा व्हॅट भरला पाहिजे, अशी विकासकांची मागणी आहे. तर व्हॅट पाच टक्के भरावा की एक टक्का भरावा, याबद्दलही वाद आहे. कारण २०१० पासून व्हॅटचे प्रमाण १ टक्का आहे. जोपर्यंत सर्वोच्च न्यायालयात सध्या प्रलंबित प्रकरणाचा निर्णय लागत नाही तोपर्यंत हा वाद चालूच राहणार आहे. मात्र २००६ ते २००९ या कालावधीतील व्हॅट विकासकांनी भरला पाहिजे, अशी भूमिका आज तरी महाराष्ट्र शासनाने घेतली आहे.
‘सिडको’मधील परिस्थिती
‘सिडको’तर्फे नवी मुंबई, नवे औरंगाबाद अशी आधुनिक शहरे वसविली आहेत आणि यापुढेही वसविली जाणार आहेत. या शहरात इमारती बांधण्यासाठी ‘सिडको’ विकासकांना लीजवर भूखंड देत असते. परंतु १९६३ च्या मोफा कायद्याच्या कलम १० व कलम ११ नुसार विकासकाने इमारतीच्या पूर्णत्वानंतर सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन होण्याकरिता लागणाऱ्या किमान संख्येत सदनिकाधारकांनी सदनिकांचा ताबा घेतल्यानंतर ४ महिन्यांच्या आत सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन करण्याबाबत कार्यवाही करणे आवश्यक आहे. तद्वतच सहकारी गृहनिर्माण संस्था स्थापन झाल्यापासून ४ महिन्यांच्या आत इमारतीखालील जमिनींचे अभिहस्तांतरण आवश्यक आहे. या तरतुदीचे पालन सिडकोकडून लीजवर देण्यात आलेल्या भूखंडावर ज्या विकासकानी बांधकाम केले आहे, त्यांच्याकडून करण्यात येत आहे किंवा कसे याबाबत जमिनीचे मूळ मालक या नात्याने लक्ष वेधण्याची जबाबदारी आहे, असे गृहनिर्माण विभागाचे अपर सचिव डॉ. ल. पुलकुंडवार यांनी सिडकोचे व्यवस्थापकीय संचालक तानाजी सत्र लिहिलेल्या पत्रात म्हटले आहे.
मोफा कायदा १९६३ चा नियम १९६४ नुसार या तरतुदीचे पालन विकासकांकडून झालेले नसेल तर ते त्वरित करण्याच्या सूचना सर्व संबंधितांना आपल्या स्तरावरून त्वरित देण्यात याव्यात व याबाबत प्राप्त माहिती आणि केलेल्या कार्यवाहीची माहिती गृहनिर्माण विभागाला कळविण्यात यावी अशी सिडको व्यवस्थापकीय संचालकांना करण्यात आली आहे.
सदनिकांधारकांकडून तक्रारी
आपल्या पत्रात अपर सचिव डॉ. पुलकुंडवार पुढे म्हणतात, ‘‘ज्यावेळी उपनिबंधक कार्यालयाकडून सदनिका हस्तांतरण अथवा विक्रीबाबत सिडकोचे ना हरकत प्रमाणपत्र आणण्याबाबत सांगण्यात येते व हे ग्राहक जेव्हा सिडको कार्यालयात ना हरकत प्रमाणपत्र देण्याबाबत अर्ज करतात. तेव्हा तेव्हा सिडको कार्यालयांतील अनेक अधिकाऱ्यांकडून विकासकाचे ना-हरकत प्रमाणपत्र सादर करण्याचे तोंडी आदेश देण्यात येतात.
मनमानी दर
या पत्रात पुढे म्हटले आहे की, अशा प्रकरणी विकासक या सदनिकाधारकांकडून प्रति चौरस फूट रु. १०० ते रु. ५००/- अशी मनमानी दराने रोख रक्कम वसूल करतात, अशा तक्रारी शासनाकडे आल्या आहेत. वास्तविक मोफा कायद्यानुसार सदनिकांची विक्री अथवा फेरविक्री करताना विकासकांचे कोणतेही ना-हरकत प्रमाणपत्र (एनओसी) देणे अपेक्षित/अनिवार्य नाही. सिडकोच्या संदर्भातील नियमानुसार अशा प्रकारचे कोणतेही ना-हरकत प्रमाणपत्र सिडकोने देणे बंधनकारक असेल तर ते सिडकोच्या स्तरावरूनच देणे अपेक्षित आहे. त्यासाठी विकासकांच्या ना-हरकत प्रमाणपत्राची कोणतीही आवश्यकता नाही. अशा परिस्थितीत सिडकोतील काही अधिकारी जर विकासकांकडून ना-हरकत प्रमाणपत्र आणण्याबाबत दबाव टाकत असतील तर हे पूर्णत: बेकायदेशीर कृत्य आहे. याबाबत संबंधितांना आपल्या स्तरावरून समज देण्यात यावी व विकासकांच्या ना हरकत प्रमाणपत्राशिवाय सदनिका हस्तांतरण प्रक्रियेतील खरेदीवर/ग्राहकाला सिडकोच्या ना हरकत पत्रासाठी कोणताही त्रास होणार नाही.
मोफा कायद्यानुसारच विक्री
या पत्रात पुढे म्हटले आहे की, नवी मुंबई डिस्पोजल ऑफ लॅण्ड रेग्युलेशन १९७५ (दुरुस्ती २००८) नुसार सिडकोकडून जर जमिनी लीजवर देण्यात येतात व त्यावर इमारत बांधण्यात येते, त्या इमारतीतील सदनिकांची विक्री ही मात्र मोफा कायद्यानुसार म्हणजे मालकी
तत्त्वावर केली जाते. ही वस्तुस्थिती पाहता मालकी तत्त्वावर सदनिकांच्या हस्तांतरणाकरिता किंवा विक्रीकरिता सिडकोच्या परवानगीची आवश्यकता नसावी. या मुद्यावर गृहनिर्माण विभागाने सिडको व्यवस्थापकीय संचालकांकडून अभिप्राय मागितले आहेत.
नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांकनियंत्रक यांना पत्र
अपर सचिव डॉ. पुलकुंडवार यांनी महाराष्ट्र राज्याचे नोंदणी महानिरीक्षक व मुद्रांक नियंत्रक यांनाही दि. २६ सप्टेंबर २०१२ रोजी ‘मोफा कायद्याची प्रभावी अंमलबजावणी’ या विषयावर पत्र पाठविले आहे. त्यात असे म्हटले आहे, की शासनाच्या असे निदर्शनास आले आहे, मोफा कायद्यानुसार सदनिकांच्या खरेदी विक्रीचे करार नोंदविताना नोंदणी अधिकारी विविध ना हरकत प्रमाणपत्रांची मागणी करतात. यात विशेषत: विकासकाचा/सिडकोच्या प्रमाणपत्रांची मागणी केली जाते. वास्तविक मोफा कायद्यानुसार सदनिकांच्या विक्रीचा करार करताना ही विक्री मालकी तत्त्वावर होत असल्यामुळे त्या बाबतीत कायद्यानुसार कोणत्याही ना हरकत प्रमाणपत्राची आवश्यकता नाही. सदनिकांच्या विक्रीचा करार करताना ही विक्री मालकी तत्त्वानुसार होत असल्यामुळे त्याबाबतीत कोणत्याही ना हरकत प्रमाणपत्राची आवश्यकता कायद्यानुसार अपेक्षित नाही. ही वस्तुस्थिती असतानादेखील नोंदणी कार्यालयातील अधिकाऱ्यांकडून ना-हरकत प्रमाणपत्र आणल्याशिवाय नोंदणी करण्यात येणार नाही, अशा प्रकारची भूमिका घेतली जाते. याबाबतच्या तक्रारी गृहनिर्माण विभागाकडे वारंवार येत आहेत.
तेव्हा नोंदणी अधिकारी व मुद्रांक नियंत्रक यांनी याबाबत स्वत: लक्ष घालून सर्व नोंदणी कार्यालये व नोंदणी अधिकाऱ्यांना  कायद्यात नसलेल्या बाबींच्या पूर्ततेसाठी नोंदणीची प्रक्रिया थांबविता येणार नाही, याची जाणीव करून द्यावी. तसेच ग्राहकांना होणारा त्रास दूर करावा  असे डॉ. पुलकुंडवार यांनी पत्राच्या अखेरीस म्हटले आहे.
शासनाच्या या दोन्ही पत्रांची काटेकोरपणे अंमलबजावणी झाली तर सिडको भूखंडावरील इमारतीतील रहिवाशांना खरोखरी दिलासा मिळेल.