|| अ‍ॅड. तन्मय केतकर बांधकाम प्रकल्पांची सक्तीची नोंदणी हा रेरा कायद्याचा सर्वात महत्त्वाचा गुणविशेष आहे. रेरा कायद्यांतर्गत सक्तीच्या नोंदणीमुळे ग्राहकाला, वित्तीय संस्थांना किंवा बांधकाम प्रकल्पात हितसंबंध असलेल्या कोणासही बांधकाम प्रकल्पाची माहिती आणि प्रकल्पाच्या प्रगतीविषयी माहिती मिळणे सहजसोपे झालेले आहे. रेरा कायद्यांतर्गत प्रकल्प नोंदणी करताना, प्रकल्प पूर्णत्वाची तारीख देणे बंधनकारक आहे. रेरा कायदा लागू झाल्यादिवशी जे प्रकल्प अर्धवट होते, अशा प्रकल्पांच्या नोंदणीच्या वेळेस मूळ प्रकल्प पूर्णत्व तारीख आणि त्यासोबत नवीन सुधारित प्रकल्प पूर्णत्व तारीख देण्याचीदेखील सोय होती. रेरा कायदा लागू झाल्यानंतर सुरू झालेल्या प्रकल्पांना मात्र एकच प्रकल्प पूर्णत्व तारीख देता येणार आहे. रेरा कायदा कलम ५ नुसार रेरांतर्गत प्रकल्पाची नोंदणी ही विकासकाने जाहीर केलेल्या प्रकल्प पूर्णत्व तारखेपर्यंतच वैध असणार आहे. या तरतुदीच्या पाश्र्वभूमीवर प्रकल्प पूर्णत्व तारखेचे महत्त्व अनन्यसाधारण आहे. बांधकाम प्रकल्प पूर्णत्व तारखेच्या आगोदर प्रकल्पाचे बांधकाम पूर्ण झाल्याचे प्रमाणपत्र मिळाले, मात्र त्यातील काही मालमत्ता विकायच्या शिल्लक असतील, तर नोंदणी नूतनीकरणाशिवाय अशा मालमत्तांची विक्री करता येईल का? याबाबत अजून तरी महारेरा किंवा शासनाकडून स्पष्टीकरण आलेले नाही. रेरा कायदा कलम ३ नुसार, ज्या बांधकम प्रकल्पांना रेरांतर्गत नोंदणी बंधनकारक आहे, अशा प्रकल्पांची नोंदणी केल्याशिवाय अशा प्रकल्पांची जाहिरात करणे किंवा त्या प्रकल्पातील मालमत्तांची विक्री करणे निषिद्ध आहे. कलम ३ आणि कलम ५ या दोन्ही कायदेशीर तरतुदींचा एकसमयावच्छेदे करून विचार केल्यास, ज्या प्रकल्पांची प्रकल्प पूर्णत्व तारीख उलटून गेली असेल, त्या प्रकल्पांच्या नोंदणीचे नूतनीकरण केल्याशिवाय अशा प्रकल्पांची जाहिरात किंवा विक्री करता येणार नाही, साहजिकच असे व्यवहार रेरा कायद्याच्या तरतुदींचा भंग ठरतील, याच निष्कर्षांप्रत यावे लागते. प्रकल्प पूर्णत्व तारखेचे महत्त्व लक्षात घेतल्यावर त्याचा सर्व घटकांच्या दृष्टिकोनातून साधकबाधक विचार करणे अगत्याचे आहे. विकासकांच्या दृष्टीने विचार करता, जोवर महारेराकडून याबाबत स्पष्टीकरण येत नाही, तोवर प्रकल्प पूर्णत्व तारीख जाहीर करताना केवळ बांधकामाचा विचार न करता विक्रीचादेखील विचार करून, सर्व मालमत्ता विकायला लागणाऱ्या कालावधीचा अंदाज घेऊन त्या अनुषंगाने प्रकल्प पूर्णत्व तारीख जाहीर करावी. ग्राहकांच्या बाजूने विचार करताना, जागा घेण्यापूर्वी त्या प्रकल्पाची पूर्णत्व तारीख काय आहे? आणि त्याअगोदर प्रकल्पाचे बांधकाम पूर्ण होणार आहे का? याचा अंदाज घेणे आवश्यक आहे. महारेरा सध्या अनोंदणीकृत प्रकल्पांविरोधात तक्रारी स्वीकारत नाहीए, भविष्यातदेखील हेच धोरण कायम राहिल्यास, प्रकल्प पूर्णत्व तारखेनंतर त्या प्रकल्पांची नोंदणी संपुष्टात आल्याने, त्याविरोधात महारेराकडे तक्रार करता येईल किंवा नाही? याबाबत सध्या तरी संभ्रम आहे. याबाबत महारेरा किंवा शासनाकडून स्पष्टीकरण येत नाही तोवर, प्रकल्प पूर्णत्व तारखेच्या आगोदर प्रकल्प पूर्ण होण्याची शक्यता नसल्यास, अशा प्रकल्पांत गुंतवणूक न करणे रास्त ठरेल. ग्राहकांप्रमाणेच गृहकर्ज देणाऱ्या बँका किंवा वित्तीय संस्थांनीदेखील गृहकर्ज किंवा प्रकल्प कर्ज देण्यापूर्वी, प्रकल्प पूर्णत्व तारखेचा बारकाईने अभ्यास करणे आवश्यक आहे. प्रकल्प पूर्णत्व तारीख उलटून गेली असल्यास आणि नोंदणीचे नूतनीकरण झालेले नसल्यास, अशा प्रकल्पांना किंवा अशा प्रकल्पांतील मालमत्तांकरता कर्ज देणे धोक्याचे ठरू शकते. प्रकल्प नोंदणी आणि प्रकल्प पूर्णत्व तारीख यासोबतच प्रकल्प नोंदणीच्या नूतनीकरणाचादेखील विचार होणे आवश्यक आहे. रेरा कायदा कलम ६ मध्ये रेरा प्रकल्पाच्या नोंदणीच्या नूतनीकरणाबाबत सुस्पष्ट तरतूद करण्यात आलेली आहे. या तरतुदीनुसार विकासकाच्या नियंत्रणाबाहेरील कारणांमुळे प्रकल्प पूर्ण होण्यास विलंब झालेला असल्याचे सिद्ध झाल्यास अशा प्रकल्पांच्या नोंदणीचे नूतनीकरण करता येऊ शकते. मात्र या नूतनीकरणाच्या कालावधीवरदेखील मर्यादा घालण्यात आलेली आहे, त्यानुसार प्रकल्पाची नोंदणी एकूण कमाल एक वर्ष एवढय़ाचा कालावधीकरता वाढवून देता येऊ शकेल. तसेच विकासकाच्या नियंत्रणाबाहेरची कारणे म्हणजे काय? याचेदेखील स्पष्टीकरण देण्यात आलेले आहे, त्यानुसार त्यात युद्ध, पूर, दुष्काळ, आग, वादळ, भूकंप, आणि इतर नसर्गिक आपत्ती, इत्यादी कारणांचाच सामावेश करण्यात आलेला आहे. साहजिकच या कारणांव्यतिरिक्त इतर कारणांमुळे प्रकल्प नोंदणीचे नूतनीकरण होणे अशक्य नसले तरी कठीण निश्चितच आहे. या सगळ्या मुद्दय़ांचा एकत्रित विचार करता सद्य:स्थितीत बांधकाम आणि विक्रीचा एकत्रित विचार करून मगच प्रकल्प पूर्णत्व तारीख जाहीर करणे हे विकासकांच्या फायद्याचे ठरेल. प्रकल्प पूर्णत्व तारीख उलटलेल्या किंवा लवकरच उलटणाऱ्या प्रकल्पांमध्ये गुंतवणूक करण्याआधी ग्राहकांनी आणि कर्ज देण्याआधी बँक आणि वित्तीय संस्थांनी, आवश्यक माहिती मिळवून अभ्यास करणे हे ग्राहक आणि बँक आणि वित्तीय संस्थांच्या दीर्घकालीन फायद्याचे ठरणार आहे. tanmayketkar@gmail.com
