अ‍ॅड. तन्मय केतकर
बांधकाम व्यवसायाचे स्वरूप आमूलाग्र बदलण्याचा प्रयत्न करणारा रेरा कायदा आणि महारेरा प्राधिकरण यांच्या अनेकानेक गुणविशेषांपैकी सोपे आणि जलद तक्रार निवारण हा अत्यंत महत्त्वाचा गुणविशेष आहे.
रेरा कायदा लागू होऊन, महारेरा प्राधिकरणाचे कामकाज सुरू झाल्यावर सुरुवातीच्या काळात, केवळ महारेरांतर्गत नोंदणीकृत प्रकल्पांविरोधातच तक्रारी स्वीकारल्या जात होत्या, अनोंदणीकृत प्रकल्पांविरोधात महारेराकडे तक्रार दाखल करता येत नव्हती.
मुळात रेरा कायदा आणि त्याअंतर्गत बनविण्यात आलेले नियम यांनी प्रकल्पांच्या नोंदणीच्या आधारावर प्रकल्पांमध्ये भेदभाव केलेला नव्हता, मात्र असे असूनही अनोंदणीकृत प्रकल्पातील ग्राहकांना महारेरा व्यासपीठ नाकारण्यात येत होते.
त्याविरोधात मुंबई उच्च न्यायालयात याचिका दाखल करण्यात आली. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या न्या. देशपांडे आणि न्या. बोर्डे यांच्या खंडपीठासमोर याचिकेची सुनावणी सुरू असताना, दि. ३१.०७.२०१८ रोजी महारेराचे तांत्रिक आणि प्रशासकीय अधिकारी वाणी यांनी सध्याची व्यवस्था अनोंदणीकृत प्रकल्पांविरोधात तक्रार स्वीकारण्यास असमर्थ असल्याचे आणि त्यात आवश्यक सुधारणा करून अनोंदणीकृत प्रकल्पांविरोधात तक्रारी स्वीकारण्यात येणार असल्याचे प्रतिपादन केले. त्यांच्या प्रतिपादनानुसार महारेरा प्राधिकरणाने अनोंदणीकृत प्रकल्पांविरोधात देखील तक्रार स्वीकारण्यास सुरुवात केली.
अनोंदणीकृत प्रकल्पाच्या अशाच एका तक्रारीच्या सुनावणीनंतर सदर तक्रार फेटाळण्यात आली. तक्रार फेटाळण्यात आल्यावर, साहजिकच त्या तक्रारदारास त्या निकालाविरोधात अपील दाखल करायची इच्छ होती. मात्र असे अपील दाखल करून घेण्यात आले नाही. आपल्या व्यवस्थेमध्ये सर्वसाधारणत: कोणत्याही निकालाविरोधात अपील करण्याची सोय आहे आणि असा अपील करणे हा कायदेशीर हक्कदेखील आहे. रेरा कायद्याबाबत बोलायचे झाल्यास, रेरा कायद कलम ४४ मध्ये देखील अपिलाची सुस्पष्ट तरतूद करण्यात आलेली आहे. या तरतुदीनुसार रेरा प्राधिकरणाचा आदेश, निकाल किंवा निर्देश एखाद्यास मान्य नसल्यास त्याविरोधात रेरा अपिली न्यायाधीकरणाकडे अपील दाखल करायची सोय आहे.
अपिलाची कायदेशीर तरतूद असूनही अपिलाचा अधिकार नाकारल्याने त्याविरोधात मुंबई उच्च न्यायालयात याचिका दाखल करण्यात आली. मुंबई उच्च न्यायालयाच्या न्या. धर्माधिकारी आणि न्या. कोतवाल यांच्या खंडपीठासमोर या याचिकेच्या सुनावणी दरम्यान, महारेरा प्राधिकरणातर्फे हजर वकील अक्षय कुलकर्णी यांनी याचिकाकर्ता अनोंदणीकृत प्रकल्पाबाबतीत देखील अपील दाखल करू शकेल असे स्पष्ट केले. त्यानुसार उच्च न्यायालयाने याचिकाकर्त्यांस असे अपील दाखल करण्याची परवानगी दिली.
सध्या ही याचिका प्रलंबित आहे. या याचिकेवर अंतिम निर्णय येणे बाकी आहे. मात्र सद्यस्थितीत दि. १४ डिसेंबर २०१८ रोजीच्या आदेशाने अनोंदणीकृत प्रकल्पाविरोधात केलेल्या तक्रारीतील आदेशाविरोधात अपिलाची कवाडे खुली झालेली आहेत. अनोंदणीकृत प्रकल्पातील ग्राहकांच्या दृष्टीने हा निकाल अत्यंत महत्त्वाचा आहे.
अगदी सुरुवातीला अनोंदणीकृत प्रकल्पांना महारेरा प्राधिकरणाचे व्यासपीठ नाकारणे आणि आता रेरा अपिली न्यायाधीकरणात अपील दाखल करण्यात मज्जाव करणे या दोन्ही बाबतीतील अडसर मुंबई उच्च न्यायालयाच्या आदेशांमुळे दूर झालेला आहे, ही आनंदाची बाब आहे. असा अडसर दूर झालेला असल्याने अनोंदणीकृत प्रकल्पांतील ग्राहक तक्रार तर दाखल करू शकतीलच, शिवाय ती तक्रार काही कारणाने फेटाळली गेल्यास त्याविरोधात अपील देखील करू शकतील. अर्थात अपिलाचा अधिकार मिळाला म्हणजे दरवेळेस प्राधिकरणाचा निकाल बदललाच जाईल, असे गृहीत धरू नये. महारेरा प्राधिकरण, अपिली न्यायाधीकरण किंवा इतर कोणत्याही न्यायालयात प्रकरणांचा निकाल अंतिमत: प्रकरणाच्या गुणवत्तेवरच अवलंबून असतो, हे ध्यानात घेणे आवश्यक आहे. केवळ अधिकार आणि सोय आहे म्हणून रेरा प्राधिकरणाकडे तक्रार किंवा अपिली न्यायाधीकरणाकडे अपील दाखल करणे योग्य ठरणार नाही. प्रकरण दाखल करण्यापूर्वीच प्रकरणाची गुणवत्ता तपासणे ही दीर्घकालीन फायद्याकरता अत्यंत आवश्यक आहे.
tanmayketkar@gmail.com
