डीम्ड कन्व्हेअन्स अंमलबजावणीसाठी इच्छाशक्ती आवश्यक

मुख्यमंत्र्यांनी जून २०१३पर्यंत सर्व गृहनिर्माण संस्थांची डीम्ड कन्व्हेअन्स पूर्ण करण्याचे आदेश दिले आहेत. परंतु हा आदेश पूर्णत्वास नेण्यासाठी समाजाची मानसिकता बदलणेही आवश्यक आहे.
गेली काही वर्षे ‘डीम्ड कन्व्हेअन्स’ हा विषय सतत चर्चेत राहिला आहे. प्रामुख्याने गृहनिर्माण संस्थांच्या इमारतींचा प्रश्न जसजसा ऐरणीवर येऊ लागला तसतशी या विषयाची धग वाढतच गेली. त्याचे कारण म्हणजे पुनर्विकासासाठी आवश्यक असलेल्या मालकी हक्काचा अभाव हा त्या वेळी लक्षात येऊ लागला व त्यामुळेच मालकाचा असहकार, विकासकाचा असहकार ही कारणे पुढे येऊ लागली; त्यामागून गृहनिर्माण संस्थेच्या सभासदांची निष्क्रियतादेखील पुढे येऊ लागली. मुद्रांक शुल्क वाचवण्यासाठी त्या वेळी काही ना काही तरी कारणे काढून कन्व्हेअन्स होऊ न दिल्याचा पश्चात्तापदेखील कुठे कुठे दिसून आला.
अर्थात हा सारा झाला इतिहास! आता राज्य शासनाने अधिकृतरीत्या डीम्ड कन्व्हेअन्सची संकल्पना स्वीकारली. त्यावर साधकबाधक चर्चा होऊन त्याबद्दलचे नियमदेखील बनविण्यात आले आणि डीम्ड कन्व्हेअन्स झाल्याच्या बातम्यादेखील येऊ लागल्या. हे सर्व जरी खरे असले तरी मुंबई आणि आजूबाजूच्या महानगरांतून किती सोसायटय़ांची खरेदीखते झालेली नाहीत याचा निश्चित आकडा उपलब्ध नाही. मुख्यमंत्र्यांनी या कामी लक्ष घातले हे खरेच चांगले आहे. त्यांनी त्यासाठी जून २०१३ ही कालमर्यादाही आखून दिली हेही स्तुत्य आहे. परंतु ही घोषणा म्हणजे बोलाचीच कढी आणि बोलाचाच भात, अशी होऊ नये म्हणजे झाले! त्याचे कारण म्हणजे शासन घोषणा करते आणि त्यातील फोलपणा लगेचच लक्षात येतो. याबाबत उदा. म्हणून जंगलाभोवती १० कि.मी.चा बफरझोन हवा, असा आदेश निघाला आहे. पण  संजय गांधी राष्ट्रीय उद्यान (नॅशनल पार्क)भोवती असा बफरझोन बनवणे शक्य आहे का? याचा विचार कोणी केलाच नाही. अद्याप नॅशनल पार्कमधील पाडय़ातील वस्ती उठवता आली नाही तर बफरझोन दूरच! कित्येक घोषणा होतात. त्या हवेत विरतात, असे या बाबतीत होऊ नये म्हणून हा लेखनप्रपंच. कारण हा विषय जनतेच्या दृष्टीने अत्यंत जिव्हाळ्याचा विषय आहे.
अर्थात एखादी गोष्ट शासनाने करावयाची ठरवले तर त्यात अशक्य काही नाही. मुख्यमंत्र्यांनी  जाहीर केले त्याप्रमाणे खरोखरच महसूल/ सहकार खात्यांत जर सहकार्य झाले तर अश्यक्य काहीच नाही. म्हणूनच या योजनेच्या यशस्वितेसाठी काही गोष्टी सुचवाव्याशा वाटतात त्या पुढीलप्रमाणे-
१) अनेक सक्षम अधिकाऱ्यांची नियुक्ती करणे-
सर्वप्रथम ही योजना यशस्वी करायची असेल तर ज्यांना डी. डी. आर. म्हणतात त्यांची पदे वाढवून प्रत्येक शहरासाठी एक किंवा दोन पदे निर्माण करणे. तसेच महानगरांसाठी त्यांच्या लोकसंख्येच्या प्रमाणात पदे निर्माण करून ताबडतोब ती कार्यान्वित करणे हे अत्यंत गरजेचे आहे. याबाबत शासनाने उशिरा का होईना परंतु रजिस्ट्रार कार्यालयांची विभागणी केली, त्यामुळे आज रजिस्ट्रेशन कार्यालयांतील गर्दीवर त्याचा थोडाफार तरी चांगला परिणाम झाला आहे, हे मान्य करावेच लागेल.
२) तांत्रिक बाबींचे अवास्तव महत्त्व कमी करणे-
या सर्व अधिकाऱ्यांना संबंधित तांत्रिक बाबींवर बोट ठेवून प्रकरण प्रलंबित न ठेवण्यासंबंधीच्या सूचना देणे आवश्यक आहेत. कारण अनेक वर्षे एका ठरावीक पठडीत काम करून त्यांची मानसिकता तयार झालेली असते; तीदेखील त्यांना प्रशिक्षण देऊन बदलणे आवश्यक आहे. याबाबत एक उदाहरण या ठिकाणी नमूद करावेसे वाटते ते म्हणजे आजही मूळ दस्तऐवज परत मिळाला व तो उपलब्ध असला तरीसुद्धा कित्येक अधिकारी कित्येक महसूल कार्यालये ही ‘इंडेक्स टू’चा उतारा मागतात. खरं तर मूळ दस्तऐवज पूर्वी परत मिळत नसे म्हणून ‘इंडेक्स टू’चा उतारा निबंधक कचेरीतून मिळत असे, परंतु आजही ‘इंडेक्स टू’च मागितला जातो. ही मानसिकता बदलली गेली पाहिजे.
३) सर्व संबंधित खात्यांतील सहकार्य-
महसूल खाते, सहकार खाते आदी खात्यांमध्ये समन्वय असणे आवश्यक आहे. आजही कित्येक शासकीय खात्यांमध्ये भारत व अन्य देशांमध्ये जेवढे सहकार्य असते तेवढेदेखील दिसत नाही. यातील एक गमतीचा भाग सांगायचे झाले तर पोस्ट खात्याला इंडेम्निटी बॉण्ड करून द्यायचा झाला तर फ्रँकिंग केलेले चालत नाही त्यांना स्टॅम्पपेपरच लागतो. आता अगदी नजीकच्या काळत ही परिस्थिती बदलली असली तर माहीत नाही पण इतके विळ्या-भोपळ्याचे सहकार्य हे शासकीय कार्यालयात असते. नेमकी हीच गोष्ट या ठिकाणी टाळली तर डीम्ड कन्व्हेअन्सचा प्रश्न निश्चित मार्गी लागेल व संबंधित दप्तरी आवश्यक त्या ठिकाणी गृहनिर्माण संस्थांचे नाव मालमत्तेला लागू शकेल. त्यासाठी भूखंडाचे विभाजन होते किंवा नाही किंवा क्षेत्रफळाचे वाद या गोष्टींना अनावश्यक महत्त्व देता कामा नये.
४) कमी भरलेल्या मुद्रांकाविषयीचा निर्णय-
कित्येक गृहनिर्माण संस्थांतील अनेक सदनिका या १९८५ पूर्वी नोंदलेल्या आहेत. त्यांचे मुद्रांक शुल्क भरलेले नसते. अशा वेळी त्यांना मुंद्राक ठरवण्यासाठी संबंधित जिल्हाधिकाऱ्यांकडे पाठविले जाते. त्याऐवजी याबाबत प्रचलित दराने मुद्रांक शुल्काची गणना करून देण्याचे अधिकारदेखील देण्यात आले पाहिजेत. असे केल्यास त्याबाबत विलंब होणार नाही. नाही तर चांगल्या योजनांचा विचका कसा होतो याचे उत्तम उदाहरण म्हणजे शासनाने काढलेल्या अभय योजना होत. या योजनांचा उद्देश खरे तर खूप चांगला होता, परंतु त्यातील काही तरतुदी अशा विचित्र होत्या की, त्याबाबत हसावे की रडावे हे कळत नसे. त्यातील वानगीदाखल एक उदाहरण म्हणजे त्यात अशी तरतूद होती की, करारनामा करताना स्टॅम्पपेपर कुठून आणला याची माहिती देणे आवश्यक होते. कारण त्या वेळी तेलगी प्रकरण गाजत होते. परंतु पक्षकारांना असा त्रास होऊ लागला की स्टॅम्प पेपर खरेदीचा
दाखला मिळवण्यासाठीच त्याला काही हजार रुपये खर्च करावे लागत होते. त्यामुळे भीक नको पण कुत्रं आवर, असे म्हणण्याची वेळ पक्षकारावर आली. तसे या योजनेबाबत होऊ नये यासाठी काही अधिकार संबंधित अधिकाऱ्यांना देणे आवश्यक आहे.
५) डीम्ड कन्व्हेअन्स प्रस्तावासोबत सादर कराव्या लागणाऱ्या कागदपत्रांविषयीचा दुराग्रह-
डीम्ड कन्व्हेअन्स (मानीव अभिहस्तांतरण) करताना पुढील भली मोठी यादी असणारे कागदपत्र विहित नमुन्यातील अर्जाबरोबर सादर करावे लागतात. त्यातील महत्त्वाची कागदपत्रे पुढीलप्रमाणे-
(१) विहित नमुन्यातील अर्ज
(२) रु.-२०००चा कोर्ट फी स्टॅम्प
(३) नोटराईज्ड प्रतिज्ञापत्र
(४) संस्था नोंदणी दाखला
(५) मूळ मालक – विकासक यांचे पत्ते, पूर्ण नावे
(६) करारनाम्याची नोंदणीकृत प्रत
(७) अद्ययावत ७/१२चे उतारे
(८)  ६अच्या फेरफार नोंदी
(९) मालमत्ता रजिस्ट्रारचा उतारा
(१०) नोंदणीच्या पावत्या
(११) मालक/विकासक यांना दिलेली नोटीस
(१२) एन ए ऑर्डर
(१३) भोगवटा प्रमाणपत्र
(१४) बांधकाम सुरू   करण्याचे प्रमाणपत्र
(१५) इमारती -जमिनीशी संबंधित दस्तऐवज
(१६) वकिलाचा वकालतनामा
(१७) क्षेत्रफळाचा दाखला (आर्किटेक्टचा)
(१८) कन्व्हेअन्सचा नमुना
अशा अर्थाचे कमी-जास्त दस्तऐवज डीम्ड कन्व्हेअन्ससाठी सादर करावे लागतात. आता याबाबतीत अनेक दस्तऐवज गृहनिर्माण संस्थांकडे उपलब्ध नसतात. उदाहरण देऊन बोलायचे झाल्यास कित्येक संस्थांकडे बिनभोगवटा प्रमाणपत्र नसते, कित्येक सोसायटय़ांकडे विकासक-मालकांचे पत्ते उपलब्ध नसतात, कित्येक वेळा विकासक हा भागीदारी संस्था असते. त्यासंबंधीचे कागदपत्र उपलब्ध नसतात. अशा वेळी अन्य कागदपत्रांवरून सदर इमारत व बांधकाम याविषयी खात्री करून घेणे शक्य असल्यास तशी करण्याची सूट देणे आवश्यक आहे. कित्येक गावे महानगरपालिकेत नंतर दाखल झालेली आहेत. त्यांना ग्रामपंचायतीने परवानगी दिली आहे. आवश्यक ती शहानिशा करून घेऊन ती कागदपत्रे चालवून घेतली पाहिजेत. अशा पद्धतीने काम केल्यास ही योजना पुढे जाऊ शकेल.
एखाद्या तज्ज्ञ व्यक्तीची परंतु बिनसरकारी पॅनलची नियुक्ती- या संबंधात एखादा पेचप्रसंग उभा राहिल्यास त्याच्या सोडवणुकीसाठी प्रत्येक विभागात एक बिनसरकारी पॅनेल नियुक्त करावे. त्यावर या विषयातील तज्ज्ञ मंडळींची नियुक्ती करावी. त्यांच्या पॅनलने दिलेला तोडगा हा अंतिम मानावा, नाही तर सदनिका हस्तांतरण करताना एखाद्या मृत व्यक्तीच्या वारसाने वाद नसताना काही तरी ज्ञान पाजळायचे म्हणून ‘सक्शेशन सर्टीफिकेट’ आणा असा रूक्ष सल्ला जसा संस्थेचे पदाधिकारी देतात; तसा रूक्ष सल्ला न देता इंडेम्निटी बॉण्ड/ हमीपत्र/दंडात्मक वसुली असे उपाय करून सदर प्रकरण विशिष्ट वेळात हातावेगळे करण्याचे बंधनही त्यांच्यावर घालावे. म्हणजे अशा प्रकरणांचा निचरा लगेच होईल असे वाटते.
प्रसिद्धी- या योजनेला भरपूर प्रसिद्धी द्यावी. सुटीच्या दिवशीही कार्यालये उघडी ठेवावीत. अशा अनेक उपाययोजना करता येतील.
लोकांच्या अत्यंत जिव्हाळ्याच्या योजनांचा विचका होऊ नये म्हणून हे काही उपाय सुचवले आहेत. हे उपाय अगदी बिनचूक असतील असेही नाही. परंतु त्या दृष्टीने विचार करायला उद्युक्त करतील असे वाटते.