सहकारी कायद्यातील तरतुदी व मार्गदर्शक तत्त्वांच्याआधारे सहकारी गृहनिर्माण संस्थांच्या कार्यकारी मंडळाला उत्तम व्यवस्थापन करणे शक्य आहे; गरज आहे ती फक्त अभ्यासू सदस्यांची..
महाराष्ट्रात एकूण सर्व प्रकारच्या मिळून २,२७,००० सहकारी संस्था आहेत. त्यापैकी गृहनिर्माण संस्थांची संख्या सुमारे लाखभर आहे. या लाखभर संस्थांपैरी ७० ते ८० टक्केगृहनिर्माण संस्था मुंबई-ठाणे जिल्हा पट्टय़ात आहेत. आता महाराष्ट्राच्या अन्य भागांतही इमारतींची संख्या सातत्याने वाढत असल्याने साहजिकच गृहनिर्माण संस्थांची संख्याही वाढत जाणार हे उघड आहे. परंतु सहकारी गृहनिर्माण संस्थांत वास्तव्य करणे आणि त्यांचे कायदेकानूअन्वये व्यवस्थापन करणे या बाबी भिन्न आहेत. त्याचाच आपण या लेखात विचार करणार आहोत.
नागरी सहकारी बँका, जिल्हा मध्यवर्ती सहकारी बँका, ग्राहक सहकारी संस्था, सहकारी पतसंस्था, सहकारी साखर कारखाने या अर्थार्जन करणाऱ्या सहकारी संस्था आहेत. उलट गृहनिर्माण संस्था या सेवासंस्था आहेत. विकासकाकडून विकत घेतलेल्या गाळ्यांचे मालक हे सहकारी गृहनिर्माण संस्थेचे सभासद होतात आणि सहकार कायदा, नियम आणि पोटनियम चालवितात. आपल्या संस्थांच्या समस्या सोडविणे हे मुख्य काम या संस्थांचे पदाधिकारी करतात. त्यासाठी त्यांना मानधन मिळत नाही. आपली सेवाचाकरी सांभाळून हे पदाधिकारी, सभासद काम करीत असतात. अन्य व्यावसायिक सहकारी संस्थांच्या पदाधिकाऱ्यांप्रमाणे गृहनिर्माण संस्थांच्या कारभाराची त्यांना पाश्र्वभूमी असतेच असे नाही. आपली सेवाचाकरी बजावून असे कार्यकर्ते या संस्थांचे कार्यभार सांभाळतात. त्यामुळे त्यापैकी बहुसंख्य पदाधिकाऱ्यांचा असाव्या तशा सहकार कायद्यातील महत्त्वाच्या तरतुदी, नियम आणि पोटनियम यांची माहिती असतेच असे नाही. त्यामुळे कित्येक वेळा गृहनिर्माण संस्थांचा कारभार नियमानुसार चालत नाही. म्हणून उपनिबंधक, सहनिबंधक अशा संस्थांना तुमची व्यवस्थापक कमिटी बरखास्त करून प्रशासकीय अधिकारी का नेमण्यात येऊ नये म्हणून कारणे दाखवा नोटिसा पाठवितात; परंतु सहकार कायद्यानुसार प्रशासकीय अधिकारी किंवा प्रशासक मंडळाने सहा महिन्यांच्या आत पुन्हा संस्थेच्या निवडणुका घेऊन कारभार नवनिर्वाचित समितीकडे सोपवायचा असतो. म्हणजेच प्रशासकीय अधिकारी/मंडळ हा गृहनिर्माण संस्थांच्या सुव्यवस्थापनावरील उतारा नव्हे. प्रशिक्षित पदाधिकारी आणि प्रशिक्षित कर्मचारी वर्ग हाच यावर एकमेव उतारा आहे. परंतु येथेच घोडे पेंड खाते.
प्रशिक्षणाची सोय हवी
सहकारी गृहनिर्माण संस्थांना स्वत:चा उत्पन्नाचा मार्ग नाही. या संस्थांची उत्पन्नाची मुख्य साधने म्हणजे सभासदांकडून मिळणारी मासिक वर्गणी. परंतु काही सभासद ही मासिक वर्गणीसुद्धा नियमाने देत नाहीत. ती वसूल करण्यासाठी संस्थांना १०१ कलमाचा आधार घेऊन निबंधकाच्या आणि विशेष वसुली अधिकाऱ्यांच्या कार्यालयात पदाधिकाऱ्यांना खेटे मारावे लागतात. निदान ठाणे जिल्ह्य़ात तरी अशी परिस्थिती आहे.
या संस्थांचा उत्पन्नाचा दुसरा मार्ग म्हणजे सदनिकेचे हस्तांतर झाल्यास मिळणारी ५०० रुपयांची हस्तांतरण फी आणि महापालिका क्षेत्रात मिळणारी २५,००० रुपयांचे हस्तांतरण अधिमूल्य (प्रीमियम). परंतु सदनिकेचे हस्तांतरण कुटुंब व्यवस्थेतील दोन व्यक्तींमध्ये झाल्यास हे अधिमूल्य सोसायटीला मिळत नाही.
सदनिका लिव्ह लायसन्सवर दिल्यास सेवाशुल्काच्या दहा टक्के बिनभोगवटा शुल्क. ही सदनिका कुटुंबव्यवस्थेतील व्यक्तीस लिव्ह लायसन्सवर दिली तर असे बिनभोगवटा शुल्क मिळत नाही.
हॉलचे भाडे
संस्थेला हॉलचे भाडे मिळू शकते. मात्र त्यावर आयकर द्यावा लागतो.
पार्किंगचे भाडे
वाहनाचे सभासदांना दिलेल्या पार्किंग जागेसाठी संस्थेला भाडे मिळू शकते. थोडक्यात अर्थ असा की, गृहनिर्माण संस्थांची उत्पन्न साधने अगदीच क्षुल्लक आहेत. या तुटपुंज्या उत्पन्नातून गृहनिर्माण संस्थांना कारभार करावा लागतो. जिल्हा हौसिंग फेडरेशनची ४००/५०० रुपये वार्षिक वर्गणी भरावी लागते.
दंडात्मक तरतूद
९७ व्या घटनादुरुस्तीनंतर सुधारित महाराष्ट्र सहकारी कायद्यात काही दंडात्मक तरतुदी करण्यात आल्या आहेत. उदा. सहकारी गृहनिर्माण संस्थांचे जे सभासद वार्षिक सर्वसाधारण सभांना उपस्थित राहत नाहीत, त्यांना एक हजार रुपये
दंडाच्या शिक्षेची तरतूद करण्यात आली आहे. मात्र ही तरतूद कायद्यांतर्गत किंवा पोटनियमांतर्गत न करता, सहकार आयुक्तांनी एक विशेष परिपत्रक काढून केली आहे. या तरतुदीचे गृहनिर्माण संस्थांनी स्वागत केले आहे.
उपविधींचा भंग केल्याबद्दल दंडात्मक कारवाई
सोसायटीच्या विविध उपविधींचा भंग करणाऱ्यांविरुद्ध दंडात्मक कारवाई करण्याचा अधिकार उपविधी क्र. १६६ नुसार वार्षिक सर्वसाधारण सभेस देण्यात आला आहे. याबाबतचा उपविधी म्हणतो, संस्थेच्या सभासदांकडून उपविधीचा भंग झाल्याचे सचिवाच्या निदर्शनास आल्यावर तो त्या सभासदास त्याने कोणत्या उपविधीचा भंग केला आहे ते त्याच्या निदर्शनास आणेल. त्या सभासदाने मांडलेली आपली कैफियत सर्वसाधारण सभा ऐकून घेईल, म्हणजेच त्याची सुनावणी घेईल आणि त्या सुनावणीत संबंधित सभासदाने उपविधीचा भंग केला असल्याचे निष्पन्न झाले तर एका आर्थिक वर्षांत पाच हजार रुपयांपेक्षा अधिक दंड ठोठावणार नाही. याचा अर्थ असाही होऊ शकतो, एखाद्या सभासदाने एका आर्थिक वर्षांत अनेक वेळा जरी उपविधींचा भंग केला तरी त्याला त्या आर्थिक वर्षांत एकदाच दंड होईल आणि निरनिराळ्या आर्थिक वर्षांत उपविधीचा भंग केल्यास त्या त्या आर्थिक वर्षांत पाच हजार रुपये दंड होईल.
सदनिकेचा अन्य उद्दिष्टांसाठी वापर केल्यास दंड
सदनिकाधारकांनी ज्या उद्दिष्टासाठी सदनिका धारण केली असेल त्या उद्दिष्टांऐवजी अन्य उद्दिष्टांसाठी त्या सदनिकेचा त्याने वापर केल्यास त्याला दर महिन्यास मासिक हप्त्याची रक्कम पाचपट द्यावी लागेल, अशी तरतूद उपविधी क्र. १७० मध्ये करण्यात आली आहे. जोपर्यंत हा उपविधी भंग चालू राहील तोपर्यंत ही पाचपट रक्कम त्याने सोसायटीला द्यावयाची आहे.
अन्य तरतुदी
संस्थेच्या एखाद्या सभासदाला कोणत्या कारणासाठी संस्थेच्या सभासदवर्गातून काढता येईल त्याची कारणे उपविधी क्र. ५० मध्ये दिली आहेत. याबाबत अशा सभासदाविरुद्ध कार्यवाही कशी करावी याची तरतूद कायदा कलम ३५ आणि नियम २८ आणि २९ मध्ये दिली आहे. त्या पद्धतीप्रमाणेच ही कारवाई झाली पाहिजे- तशी ती न झाल्यास ती कार्यवाही बेकायदेशीर होईल, अशी कायद्यात तरतूद आहे. हीसुद्धा एका प्रकारे दंडात्मक तरतूद आहे.
अपराध व शास्ती
सुधारित सहकार कायद्याच्या ‘अपराध व शास्ती’ या शीर्षकाखाली कलम १४६ खाली ठरविण्यात आलेल्या अपराधांची माहिती दिली आहे; तर कलम १४७ खाली, कलम १४६ खालील अपराधांबद्दल दिल्या जाणाऱ्या दंडाची व कारवाईची माहिती दिली आहे.
अन्य तरतुदींचे आव्हान
सुधारित सहकार कायद्यात संस्थांची निवडणूक राज्य सहकारी निवडणूक प्राधिकरणामार्फत घेणे आणि त्याबाबतीतील गृहनिर्माण संस्थांची जबाबदारी, क्रियाशील-अक्रियाशील सभासदाची व्याख्या, क्रियाशील-अक्रियाशील सभासदाची माहिती दरवर्षी आर्थिक वर्ष संपल्यानंतर निबंधकांच्या कार्यालयास देण्याची समितीची जबाबदारी, वार्षिक सर्वसाधारण सभा ३० सप्टेंबपर्यंतच घेण्याची जबाबदारी अशा महत्त्वाच्या जबाबदाऱ्या सोसायटय़ांवर सोपविण्यात आल्या आहेत. या सर्व जबाबदाऱ्या कायदा, नियम आणि पोटनियमप्रमाणे पाळणाऱ्या कार्यकारिणीची आवश्यकता भासणार आहे.
ज्या गृहनिर्माण संस्था जिल्हा हौसिंग फेडरेशनच्या सभासद असतात त्यांना फेडरेशनकडून जरूर ते सहकार्य मिळतेच. परंतु जिल्हा फेडरेशनने आपल्या संस्थेचा दैनंदिन कारभार चालवावा, अशी अपेक्षा करू नये. हा दैनंदिन कारभार त्यांनीच चालविला पाहिजे. आज सहकार कायदा, पोटनियम, मार्गदर्शन करण्यासंबंधित लहान-मोठी पुस्तके मराठी आणि इंग्रजीतून उपलब्ध आहेत. उपनिबंधक, साहाय्यक निबंधक, जिल्हा उपनिबंधक सहकारी संस्था यांची कार्यालये उपलब्ध आहेत. जिल्हा उपनिबंधकांचे कार्यालय सोडल्यास उपनिबंधक आणि साहाय्यक उपनिबंधक यांची कार्यालये प्रत्येक तालुक्याच्या ठिकाणी असतात. त्यांच्याकडे कर्मचारी वर्गही भरपूर असतो. जिल्हा हौसिंग फेडरेशन्सची अवस्थासुद्धा सहकारी गृहनिर्माण संस्थांसारखीच असते. त्यांचेही उत्पन्नाचे साधन म्हणजे सभासद संस्थांकडून मिळणारी वार्षिक वर्गणी. तीसुद्धा कधीच शंभर टक्के वसूल होत नाही. मिळणाऱ्या वर्गणीतूनच या फेडरेशनना आपला दैनंदिन कारभार करावा लागतो. एवढेच नव्हे, तर जिल्ह्य़ात निरनिराळ्या भागांत संपर्कसभा घेणे, कार्यकर्त्यांचे मेळावे घेणे, जिल्हा उपनिबंधक कार्यालयाच्या साहाय्याने जनता दरबार भरविणे, संस्थांच्या समस्या सोडविण्यासाठी पत्रव्यवहार करणे, सरकारदरबारी भेटी देणे यांसारखे उपक्रम त्यांना स्वेच्छेने हाती घ्यावे लागतात.
