विचारपूर्वक पुनर्विकास

एखादं पेव फुटावं तसं गृहनिर्माण सोसायट्यांच्या पुनर्विकासाचं सध्या पेव फुटलंय. एखादी इमारत मोडकळीस आली असेल, असुरक्षित व राहण्यायोग्य नसेल तर अर्थातच पुनर्विकास जरूर व्हावा. वाईटातून चांगल्याकडे, ओढग्रस्तीतून सुखवस्तूपणाकडे जाण्यासाठी पुनर्विकास व्हावा. परंतु तथाकथित आधुनिक राहणीमानाचा मोह व अतिरिक्त आर्थिक लाभाचा हव्यास, भल्याभल्यांना अशा अनाठायी व बेजबाबदार पुनर्विकासाकडे आकृष्ट करतोय. त्यामुळे नकळत चांगल्यातून वाईटाकडे तर वाटचाल होत नाहिये ना? अर्थातच ‘घी देखा मगर बडगा नहीं देखा’ ही उपरती होईपर्यंत फार उशीर झालेला असतो. यातनं होणाऱ्या बहुपेडी अशा प्रतिकूल परिणामांची कल्पना सामान्यजनांस त्यांच्या अज्ञपणामुळे नसते. अनेक प्रतिकूल परिणाम होऊ शकतात, ज्याचा परिणाम आम्हा रहिवाशांसह पर्यावरणावर आणि शहरी पायाभूत सुविधांवर होत असतो. या साऱ्याचा धांडोळा पुनर्विकासास सामोरं जाणाऱ्या सोसायट्यांतील अनेक सभासदांच्या अनुभव कथनातनं, तसंच या क्षेत्रात कार्यरत असलेल्या अनेक परिचित व्यावसायिक व तज्ज्ञ मंडळींशी चर्चा करून खालीलप्रमाणे थोडक्यात घ्यायचा प्रयत्न केला आहे. भाग १ – संभाव्य (अदृश्य) समस्या.भाग २ – निराकरणार्थ शक्य असलेल्या उपाययोजना

संभाव्य (अदश्य) समस्या

● विस्थापित होणं व मानसिक क्लेश

पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेत पहिला घाला घातला जातो तो, ज्यांना आहे ती घडी विस्कटायची इच्छा नसते अशा विशेषकरून ज्येष्ठ वा वयस्क नागरिकांच्या मानसिक स्थैर्यावर. यांच्या अनेक दशकांच्या निर्माण झालेल्या अनुबंधांवर गदा येते, यांना तात्पुरतं किंवा कायमस्वरुपी स्थलांतर करावं लागतं, ज्यामुळे त्यांच्या मानसिक व भावनिक आरोग्यावरही वाईट परिणाम होतात. हे अनुबंध अनेक प्रकारचे असतात- नेहमीच्या पूर्ण विश्वास असलेल्या डॉक्टरपासून ते येता-जाता सहज डोकावून जाणाऱ्या परिचितांपर्यंत, एका विनंतीवजा खुणेवर दारात हजर होणाऱ्या दुधापासून ते भाजीपाल्यापर्यंत ते अगदी रद्दीभंगारवाल्यापर्यंत हे अनुबंधांचं घट्ट जाळं पसरलेलं असतं. उतारवयात ही नसती दगदग नकोशी वाटते आणि एकप्रकारे कुठेतरी निर्वासित उपऱ्यासारखं जीवन कंठण्याची वेळ येते.

हेही वाचा >>> सरणारे वर्ष मी…

● सांस्कृतिक ओळख पुसली जाणं

अनेक ठिकाणी अनेक जुन्या सोसायट्यांना त्या गावात एकप्रकारचं ऐतिहासिक किंवा सांस्कृतिक महत्त्व असतं; परंतु पुनर्विकासात हे पूर्णपणे बेदखल केलं जातं वा होतं अन् सामान्यांच्या बोथट जाणिवांमुळे मुळात हा मुद्दाच बेदखल झालेला आढळतो.

● पर्यावरणीय हानी

पुनर्विकासाची सुरुवातच मुळी जास्तीतजास्त जागा बांधकामास मिळावी या दृष्टीनं प्लॉटवर असलेला यच्चयावत झाडझाडोरा तोडून केली जाते. यात मोठाले जुने वृक्ष, हिरवाई नष्ट होते आणि जैवविविधतेला जीवघेणा फटका बसतो, ज्यामुळे उष्णतामानही वाढीस लागतं. उदाहरणार्थ, डोंबिवलीतल्या भरवस्तीत असलेल्या आमच्या छोटेखानी बंगल्याच्या सोसायटीत आजही खारी, मुंगूस, घोरपडी, कासवं, चिमण्या, कावळे, कोकिळेसह अनेकानेक विविध प्रकारचे पक्षी व अगदी सरीसृपदेखील सुखेनैव नांदताना आढळतात, ते केवळ जी काही थोडीफार वृक्षराजीच्या रूपांत हिरवाई टिकून आहे त्यामुळे. पुनर्विकासात मोठाल्या वृक्षांचे जीव घेऊन नाममात्र नियम व बंधनांखातर शोभेची झाडंझुडपं ‘उभारली’ जातात, की ज्यांचा ना सावली करता, ना फळंफुलांकरिता, ना पक्ष्यांच्या घरट्यां करिता ना लाकडाकरिता काही उपयोग असतो. अन् या साऱ्याच्या निगराणीसाठीचा खर्च वाढीव मासिक मेंटेनन्समधनं रहिवाशांच्याच माथी मारला जातो – म्हणजे फायदा होतो तो बिल्डरचा अन् किंमत मोजतो ते आम्ही, अडाणी रहिवासी याला कायमस्वरूपी तयार होतात – पर्यावरणीय विज्ञानाच्या भाषेत – अति तापमानाची शहरी बेटं (अर्बन हीट आयलंड्स) की जी, यापुढे केवळ निसर्गाच्या अन् पर्यायानं मानवाच्या घातासच कारण ठरत रहाणार असतात.

● प्रदूषणात वाढ

उभ्या वास्तू तोडूनफोडून जमीनदोस्त करतानापासून ते बांधकामादरम्यान, आरोग्यास अपरिमित हानी पोहचवणारी, प्रचंड प्रमाणात निर्माण होणारी धूळ, विविध प्रक्रियांचे अन् उपकरणांचे होणारे कर्णकर्कश आवाज आणि निर्माण होणारा कचरा पर्यावरणाचं अतोनात नुकसान करत असतात.

● संसाधनांवर ताण

पुनर्विकासानंतर साहजिकच कित्येक पटींनी वाढणारी लोकसंख्या ही पाणी, वीज आणि कचरा व्यवस्थापन यांसारख्या अत्यावश्यक अशा अन् आधीच कमी पडणाऱ्या संसाधनांवर अधिकच कायमस्वरूपी ताण निर्माण करते. पुनर्विकासादरम्यान तर हा ताण अतिरेकी स्वरूपात होतो. जसा की, पाणीटंचाईच्या या काळातही बांधकामासाठी पाण्याचा अतोनात वापर किंवा माल घेऊन येणारे-जाणारे ट्रक्स, वाहनं यामुळे त्या भागातील वाहतूक सदैव विस्कळीत असणं वगैरे. केवळ इतकंच नव्हे तर वाढत्या लोकसंख्येला पुरं पडता पडता सार्वजनिक सुविधांची व ती पुरवणाऱ्या शासनाची दैना उडते. शाळा, रुग्णालयं व सार्वजनिक वाहतुकीची पुरेशी सोय करण्यात स्थानिक प्रशासनाची दमछाक होते. प्रशासन प्रचंड तणावाखाली येतं, वाढलेल्या लोकसंख्येमुळे निर्माण होणाऱ्या समस्यांना योग्य असा पुरेसा प्रतिसाद ते देऊ शकत नाही. त्यात भरीसभर म्हणजे अपुऱ्या वा चुकीच्या नियोजनामुळे नैसर्गिक नाले अडून पावसाळ्यात पाणी साठणं वगैरे समस्याही निर्माण होतात.

● वाढती गर्दी आणि वाहतूक कोंडी

पुनर्विकासानंतर अर्थातच फ्लॅट्सची संख्या कित्येक पटीनं वाढते; परंतु त्यासाठी आवश्यक अशा पायाभूत सुविधा मात्र कधीच पुरेशा नसतात. नवीन पुनर्विकासीत इमारतीतनं मुख्य रस्त्यावर केवळ येता-जाताही वाहतूक कोंडी होताना दिसते. अधिकच्या नवीन रहिवाशांमुळे वाहनांची संख्या कित्येक पटीनं वाढते आणि वाहतूक कोंडीत केवळ भरच पडत राहते. या प्रकारच्या ‘अतिविकासा’मुळे गावा-शहरांतले मूळचे निवांत भाग आता कायमचे दाट लोकवस्तीच्या, गोंगाट गदारोळयुक्त आणि अस्वस्थ अशा तणावपूर्ण बकाल भागात रूपांतरित होतात.

● बांधकामाचा दर्जा, गुणवत्ता व सुरक्षितता

कमीतकमी भांडवलात जास्तीतजास्त फायदा काढण्याच्या वृत्तीमुळे काही बिल्डर मंडळी बांधकाम खर्च वाचवण्यासाठी दर्जा कमी ठेवतात, ज्यामुळे नवनिर्मित इमारती असुरक्षित होतात. सुरक्षिततेचे नियम पाळले जात नाहीत, अग्निसुरक्षा, भूकंप प्रतिरोधकता वगैरेंसारख्या प्रचलित व बंधनकारक मानकांकडे दुर्लक्ष केलं जातं किंवा नाममात्र पूर्तता केली जाते. दर्जा व गुणवत्ता पडताळून पाहायची वा त्यासंबंधी काही योग्य शंका घेण्याची क्षमता ही आम्हा सामान्यजनांची बहुधा नसते. दुर्दैव असं की, याकरिता तांत्रिक सल्लागार नेमले तरी बरेचदा या मंडळींचं बिल्डरांशी कायमस्वरूपी व्यावसायिक साटंलोटं असल्याचं आढळून येतं.

● कायदेशीर आणि आर्थिक धोके

अनेक पुनर्विकास प्रकल्प लांबणीवर पडतात, किंबहुना अशा प्रकल्पांचीच संख्या जास्त असलेली आढळते. यामुळे रहिवासी तात्पुरत्या दिल्या गेलेल्या जागेत अडकून पडतात. काही प्रकरणांमध्ये अशा जागांच्या भाड्याबाबतीत ठरावीक मुदतीनंतर विकासक, बिल्डरही आपली असमर्थता दर्शवत हात वर करताना आढळतात. काही प्रकरणांमध्ये बिल्डर कबूल केलेल्या सोयीसुविधांची पूर्तता करत नाहीत. कित्येकदा आपण निवडलेले फ्लॅट्स न देता बिल्डर त्याच्या सोयीचे फ्लॅट्स आपल्या माथी मारू पाहतो.

● वैयक्तिक खर्चात वाढ

पुनर्विकासानंतर एक गोष्ट कायमस्वरूपी वाढते ती म्हणजे मासिक मेंटेनन्स अर्थात देखभालीचं शुल्क. हे पूर्वीच्या केवळ काही शेकड्यावरनं आता काही हजारांत गेलेलं असतं. म्हणजे जरी पूर्वीच्या राहत्या जागेइतकी जागा मिळाली तरी त्या जागेत राहण्याकरिता आता दरमहा घसघशीत अशा भरपूर वाढीव खर्चाची सुरुवात होते. बऱ्याचशा मूळ रहिवाशांना, निवृत्त वगैरे असले तर निश्चितच हे परवडत नाही. इतरही सारी बिलं ही नवीन दराने लागू होत असल्याने आता आपल्या दरमहा खर्चात फार वाढ झालेली आढळते.

जसजसे वरील मुद्दे समोर येत जातात तसतसा आणि काम पूर्ण होण्याच्या वेळापत्रकातली, तसंच, पदरी जे पडेल ते काय दर्जाचं असेल याबद्दल असणारी अनिश्चितता यामुळे सामान्यजनांवर मानसिक ताण वाढतच जातो व ‘घी देखा मगर बडगा नहीं देखा’ ही उक्ती दुर्दैवानं अनुभवास येते. तरी या लेखात गृहसंस्थांच्या पुनर्विकासातनं निर्माण होणाऱ्या, जास्त व्यापक व गरीब-श्रीमंत या अनुषंगानं नकळत होणाऱ्या अन्याय्य सामाजिक स्थित्यंतराचा, तसंच, प्रचंड अतीरेकी प्रमाणात तयार होऊन विकल्या न जाणाऱ्या जागांमुळे नजीकच्या भविष्यकाळात असे प्रकल्प अर्धवट बंद पडण्यामुळे उद्भवू शकणाऱ्या संभाव्य आर्थिक संकटाचा परामर्ष आपण घेत नाही आहोत.

निराकरणार्थ उपाययोजना

पुनर्विकासाची निकड ही मुख्यत्वे इमारती जुन्या झाल्या व आता दुरुस्तीपलीकडे गेल्या म्हणून निर्माण होते. गृहनिर्माण सोसायट्यांचा अनाठायी पुनर्विकास टाळण्यासाठी आणि आवश्यक अशा प्रकरणांत पुनर्विकासाची प्रक्रिया प्रामाणिक आणि अधिक पारदर्शी व्हावी या हेतुखातर शासनाच्या महाराष्ट्र सहकारी संस्था अधिनियम ७९(अ) अन्वये जारी केलेल्या मार्गदर्शक तत्त्वांचे काटेकोर पालन आवश्यक आहे. परंतु या अधिनियमातही अनेक त्रुटी आहेत- उदाहरणार्थ, यात बंगल्यांच्या सहकारी संस्थांविषयी वा सरकारी भूखंडांवरील संस्थांविषयी वगैरे काही निर्देश नाहीत. शासनानं जागरूक रहिवासी संघटनांच्या समन्वयातनं व आवश्यकतेनुसार एखादी समिती नेमून या त्रुटी कमी करत हा अधिनियम सर्वंकष, सर्वसमावेशक कसा होईल हे पाहणं व त्याचं काटेकोर पालन अनिवार्य करणं आवश्यक आहे. तरीही प्राप्त परिस्थितीत खालील उपाययोजना पुनर्विकासाच्या प्रक्रियेतील प्रामाणिकपणा आणि पारदर्शकतेत निश्चितपणे भरच घालतील.

● संमतीसाठी आवश्यक बहुमत

पुनर्विकासासाठी किमान ८०-८५ सभासदांची संमती असणं अनिवार्य केलं जावं – कारण इमारत जर मोडकळीस आली असेल, धोकादायक झाली असेल वा दुरुस्तीच्या पलीकडे गेली असेल तर जवळजवळ १०० सहमती असणार हे निश्चितच. यामुळे सामूहिक सहमतीची खातरजमा सुनिश्चितपणे होईल.

● जबरदस्तीपासून संरक्षण

आजची शहरांमधली परिस्थिती अशी आहे की नवीन बांधकामं निघतील अशा फारशा जागाच न उरल्यामुळे काही मोजके सन्माननीय व जबाबदार बांधकाम व्यावसायिक सोडले तर बरेचसे इतर तथाकथित बिल्डर्स केवळ आर्थिक लाभाखातर येनकेनप्रकारेण पुनर्विकास घडवून आणण्यासाठी, प्रसंगी दबाव आणून किंवा अन्य अन्याय्य पद्धतींचा वापर करून जबरदस्तीनं संमती मिळवू पाहतात अशा अनेक बातम्या वृत्तपत्रात वाचनात येताहेत. असे गैरप्रकार होऊ नये याकरिता शासनानं काही ठोस पावलं उचलणं, अशा गैरकृत्य करणाऱ्यास कठोर शिक्षेची तरतूद करणं अत्यावश्यक आहे.

● स्टॅंडर्ड अॅग्रीमेंट्स (प्रमाणित करार)

गृहनिर्माण सोसायट्यांच्या पुनर्विकसन करारासाठी सर्वसमावेशक अशा सुस्पष्ट कराराचा प्रमाणित मसुदा शासनाकडनं प्रसृत व्हावा व त्याप्रमाणे करार करणं कायदेशीररीत्या बंधनकारक असावं. अशा करारात रहिवाशांच्या हक्कांचं संपूर्ण संरक्षण करण्याची तरतूद असावी.

● अॅग्रीमेंटमधील (करारातील) पारदर्शकता करारामध्ये विकासक बिल्डरनं मान्य केलेल्या चटईक्षेत्रासह सर्व सोयीसुविधा, बांधकामाचा व सर्व सोयीसुविधांचा दर्जा, संपूर्ण प्रकल्पाचं पूर्णत्वापर्यंतचं वेळापत्रक, नुकसानभरपाईची प्रावधानं, विलंबासाठी दंड आदी तपशिलांबाबत स्पष्ट व निसंदिग्ध कलमं असावीत. तसंच, विकासादरम्यानच्या काळातील पर्यायी निवासासंबंधीची संपूर्ण माहितीही या करारामध्ये असावी.

● विकासकाची पात्रता

हाती घेणाऱ्या कामाचा पूर्वानुभव असलेले, आर्थिकदृष्ट्या स्थिर असलेले आणि नैतिक मार्गांचा अवलंब करणारे बिल्डरच प्रकल्पांसाठी पात्र ठरावेत. अन् वरीलप्रमाणे पात्रता व अवलंब सिद्ध करण्यासाठी बिल्डरनं सर्व आवश्यक ते पुरावे सादर करावेत.

● रहिवासी व बिल्डर यांची सहबांधिलकी

पुनर्विकासात केवळ घरंच नव्हे तर आवारातनं मुख्य रस्त्यावर जाण्यायेण्यासाठी इतर वाहतुकीस अडथळा येणार नाही असे मार्ग, स्वत:चा पुरेसा पाणीपुरवठा व रेन वॉटर हार्वेस्टिंग, उत्तम ड्रेनेज, सांडपाण्याचा पुनर्वापर, सौरउर्जा निर्मिती, पुरेसं मोठं पार्किंग, पुरेशी मोकळी जागा अशा किमान सुविधांची सोय करणं हे कायद्यानं बंधनकारक व्हावं.

● दक्ष नागरिक रहिवासी संघटना

शासकीय नोंदणीकृत अशा ‘दक्ष नागरिक रहिवासी संघटना’ स्थापन होणं ही काळाची गरज आहे. अशा संघटना आपापल्या विभागांमध्ये अनेक लोकोपयोगी व शासनाचा भार हलका होईल अशी कामं करू शकतील. उदाहरणार्थ – प्रस्तावित पुनर्विकास प्रकल्पात साऱ्या प्रक्रिया नियमांनुसार होत आहेत याची खातरजमा करण्यात रहिवाशांची मदत, संमतीसाठी जबरदस्ती होत असल्यास कारवाई, विनंती केल्यास व संबंधित ज्ञानाधार उपलब्ध असल्यास ‘थर्ड पार्टी ऑडिटर’ची भूमिका, सामूहिक व सामाजिक हिताची – कायदेशीर व पर्यावरणीय – जपणूक इत्यादी. शासनानं वरीलप्रमाणे अनेक प्रकारच्या देखरेखींसाठी अशा नोंदणीकृत रहिवासी संघटनांना उचित असे अधिकार द्यावे.

● रहिवासी व बिल्डर यांच्या नियमित बैठका

रहिवासी आणि बिल्डर यांच्या ठरावीक नियमित बैठका होणं बंधनकारक असावं. या बैठकांच्या माध्यमातून पुनर्विकासात अंतर्भूत असलेल्या सर्व अंगांचं, प्रगतीच्या त्या त्या टप्प्यानुसार सादरीकरण, अवलोकन, शंका निरसन, अडचणी, उपाययोजना, आवश्यक ते बदल आदींबद्दल पारदर्शीपणे व सर्व सहमतीनं निर्णय घेणं सुकर होईल. या बैठकांचाच एक भाग म्हणून रहिवाशांना त्यांचे व बिल्डरचे हक्क, अधिकार, जबाबदाऱ्या, अंगभूत प्रक्रिया, विविध प्रस्तावांचं अवलोकन यासंबंधीही मार्गदर्शन केलं जावं.

● शासकीय विभागीय अधिकारी

शहरातील विविध विभागांनुसार त्या त्या विभागीय अधिकाऱ्यांनी मंजूर केलेल्या प्रकल्पांना मुदतबद्ध भेटी देऊन मंजूर केलेल्या योजनेप्रमाणे, सर्व कायदे व शिफारशी पाळून काम प्रगतिपथावर आहे याची खातरजमा करावी. काही वावगं व ठरलेल्या योजनेबाह्य वा नियमबाह्य असं काही आढळलं तर बिल्डरला जाब विचारून प्रसंगी दंडही करावा.

● लवाद वा न्यायाधिकरण

वरील सर्व खबरदारी घेऊनही जर रहिवासी व बिल्डर यांच्यात काही वाद असतील तर अशा वादांचं जलद निराकरण करण्यासाठी शासनानं जलदगती लवाद वा न्यायाधिकरणं नेमावीत.

कुठलीही योजना वा कुठलाही प्रस्ताव वा करार हा एकांगी असून चालत नाही – इंग्रजीतील ‘विन-विन’ असा समतोल असेल तरच त्यास खऱ्या अर्थी शाश्वत यश लाभतं. ‘उडदामाजी काळेगोरे’ या उक्तीप्रमाणे सर्वच रहिवासी सज्जन व सन्मार्गी आणि सर्वच विकासक भामटे असतात असं नाही. परंतु विद्यामान यंत्रणा व आर्थिक लागेबांधे यांमुळे निदान आज तरी विकासकाच्या मानानं रहिवासी हा कुणी वाली नसल्यागत जास्त आढळतो व ही परिस्थिती समतोल होण्याकरता वरील उपाययोजना सर्वांसाठी फायदेशीर ठरतील असा विश्वास वाटतो. शासनानं याची दखल घ्यावी हे नम्र आर्जव.
sk3 shrikant@gmail.com